HARJU MAAKOHUS KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 2-03-174 (endine tsiviilasja nr 2/220-3057/03) Otsuse kuupäev 22.05.2008.a. Kohtunik Tiia Mõtsnik Kohtuasi Menetlusosalised esindajad j

§ 70

lg.4) ja kaasomanikel on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kuivõrd see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (

§ 72lg.3).

Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda. KOSTJATE VASTUVÄITED 2 Kostjad tunnistavad hagi selles mõttes, et XXX 6a kinnistu omanike vahel on vajalik kasutuskorra kokkuleppimine. Viimati üritati krundi kasutuskorda kohtu kaudu kokku leppida 2001-

1. aastal. Pärast 2002.a. lõppenud kohtuvaidlust pole hageja kaasomanike poole pöördunud ühegi suulise ega kirjaliku ettepanekuga antud küsimuse arutamiseks ega lahendamiseks. Mistõttu jääb arusaamatuks nii hageja väide kaasomanike "jätkuvast keeldumisest kinnistu kasutamise korra määramisest kohtuvälise kokkuleppena" kui ka selle väite tõendamiseks esitatud notar M.Aarsalu kiri
2. aastast. Hageja poolt antud asjas esitatud tõenditel, ärakirjal Tallinna Linna Lenini Rajooni Rahvakohtu otsusest ja ärakirjal ENSV Ülemkohtu tsiviilasjade kohtukolleegiumi määrusest ei ole käesoleva hagiga seost, kuna kinnistu kasutamiskorda eelnimetatud dokumendid ei käsitle. Hageja poolt kohtule esitatud kinnistu kasutamise korraga esitatud kujul kostjad ei nõustu ning põhjendame seda alljärgnevalt. Hageja pole taotlenud kinnistu kogu ehitistest vaba maa kasutuskorra määramist. Pooled tõlgendavad erinevalt ka väljakujunenud kasutuskorda, mistõttu ei saa antud hetkel enam rääkida kaasomanike poolt aastaid tagasi aktsepteeritud ruutmeetrite jaotusest, millest hageja oma ettepanekus lähtub. Hageja jätab arvestamata vajaduse hooldada ja remontida samuti kaasomandis olevat elamut, mis eeldab kõigi kaasomanike ligipääsu kogu elamule. Kaasomanikel ligipääsu puudumine oma
3. korruse akendele väljastpoolt, näiteks ende pesemiseks, värvimiseks või remontimiseks, jalgteede kasutamise piiramine hageja poolt jms ongi olnud läbi aegade põhjuseks, miks juba vallasasja, nüüdse kinnistu hoonetest vaba pinna kasutamine on omanike vahel siiani kokku leppimata. Kuna XXX 6a kinnistut pole võimalik reaalosadeks jagada (hageja kasutab elamu
4. ja kostja
5. korrust), paluvad kostjad määrata XXX 6a kinnistu kogu teedest ja ehitistest vaba maa kasutuskord, alustades kõigi kaasomanike poolt üldkasutatava maa määratlemisest, arvestades vajadusega kasutada ja ligi pääseda kinnistu jalg- ja sõiduteele ning tagada kõigi kaasomanike juurdepääs kaasomandis olevale elamule kõigist elamu külgedest ja eraomandis olevatele garaažidele. Lähtuvalt elamu esiküljel olemasoleva jalgtee laiusest määrata elamut ümbritseva ning kaasomanike ühiskasutuses oleva riba laiuseks 1,2 meetrit. Pärast kaasomanike ühiskasutuses oleva maa määratlemist määrata hageja ja kostjate kasutusse jääva maa suurus võrdsetes osades, lähtudes võimaluste piires väljakujunenud kasutuskorrast. Lähtudes kinnistu väiksusest ja ühiskasutuses oleva maa kasutamisel ilmnenud probleemidest määrata, et kaasomanikel puudub õigus ehitada üldkasutatavale maale väravaid, vaheaedu, piirdeid või muid tõkkeid, mis takistavad kaasomanike ligipääsu üldkasutatavale maale. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS Kohtuistungil jäi hageja esitatud nõude juurde. Kostjad palusid poolte kaasomandis oleva vaidlusaluse maa jätta poolte ühiskasutusse. Tunnistaja KSandis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et tema käis vaidlusalusel kinnistul viimati
6. aprillil
7. Olukord krundil on muutunud viimase kümne aasta jooksul. Varem sai käia ümber maja. Sai minna peaväravast sisse, otse peauksest sisse, paremalt maja äärest maja taha, kus on rõdu ja sai ka rõdu uksest sisse. Tunnistaja teada oli selline vaba liikumine kõigil krundilviibijatel. Peaväravast pääseb nüüd ainult peaukseni, aga mitte enam rõduukseni, kuna vahele on ehitatud aed. Tänaval väljaspool aeda on kastike, mille peale peab ronima, et pääseda üle aia, nii on võimalik pääseda maja taha rõduukseni. Ka maja tagant garaažide poolt on läbikäik ära lõigatud. Tunnistaja ei proovinud värava poolt siseneda, kuivõrd nägi, et see on lukus, värav fotol nr
8. Tunnistaja ei saa väita, et garaažide juures olev värav oleks lukus olnud, kuna ta ise seda ei kontrollinud. Tunnistaja nägi et sõbranna mees ei 3 sisenenud selle värava kaudu. Rõduust kasutab N ema ja N ise. Keskkooli ajal, kui tunnistaja külastas Nt, ei kasutanud N perekond peaust, vaid ainult rõduukse kaudu siseneti majja. Tunnistaja ei tea öelda selle põhjust. Täpset aastat tunnistaja ei tea, millal vaheaed ehitati, aastal 1988 vaheaeda veel ei olnud. Kohus, ära kuulanud poolte seletused, tunnistaja ütlused ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Hageja on Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosast nr XXX tehtud väljatrükist ( tl 117) nähtuvalt Tallinnas XXX tn.6a asuva kinnistu 8/16 mõttelise osa omanik. Kostja LK omab samast kinnistust 5/16 mõttelist osa, teised kostjad igaüks vastavalt 1/16 mõttelist osa kinnistust. Pooltel puudub vaidlus selles, et kinnistul asuva elamu ehitasid õde ja vend LRja LK, kes määrasid pärast 1959.a. elamu valmimist elamu korruste ja elamu juurde kuuluva aiamaa kasutamise korra suulise kokkuleppega. Aiamaa lõunapoolne (tänavapoolne) ja põhjapoolne osa poolitati risti XXX tänavaga. Kuna LK asus kokkuleppe alusel elama elamu esimesele korrusele, mille veranda ukse kaudu pääseb elamu idapoolsetele aiamaadele, jäeti need aiamaad tema kasutada. Tallinna Linna Lenini Rajooni Rahvakohtu 2.märtsi 1988 otsuse ja Eesti NSV Ülemkohtu 29.märtsi 1988.a. määrusega on tõendatud varasemalt poolte vahel kindlaks määratud krundi kasutamise kord. Käesoleval ajal on elamu ülemine korrus samuti hageja kasutuses ja alumine korrus kostjate kasutuses. Pooled vaidlevad poolte kaasomandis oleva hoonestusest vaba maa kasutuskorra üle. Kaasomand on

§ 70

lg 3 kohaselt kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand.

§ 72

lg 3 alusel on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Asjaõigusseadus ei sätesta, et kaasomanike kokkulepe peaks olema tõestatud notariaalselt, seega kehtib selles osas vormivabadus. Kui kaasomanike kokkulepe asja kasutamiseks puudub, siis tuleb kasutuskord määrata

§ 72

lg 1 sätestatud alustel ja kaasomanikul on õigus nõuda kasutuskorra määramist kohtus sama paragrahvi lg 5 alusel.

§ 72

lg 1 alusel valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomandi puhul kuulub igale kaasomanikule teatud osa ühisest valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõigusest, kusjuures asja valdamine ja kasutamine toimub kaasomanike kokkuleppel.

§ 72

lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohus leiab, et kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel peab kohus arvestama kõigi kaasomanike õiglaselt hinnatud huvidega. Kohus lähtub kaasomandi kasutuskorra määramisel hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestab muu hulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega ja muude oluliste asjaoludega

§ 72järgi.

4 Kohus leiab, et kostjad ei ole kohtule tõendanud, et käesoleval ajal oleks kinnistu kasutamise kord võrreldes varasemaga põhimõtteliselt muutunud. Seega lähtub kohus otsuse tegemisel varasemalt väljakujunenud kasutuskorrast. Kostjad on väljendanud seisukohta, et nad ei olegi huvitatud aiamaade kasutamisest ja paluvad kogu kaasomandis olev kinnisasi jätta kaasomanike ühiskasutusse. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et kostjatel ei ole huvi aiamaade kasutamiseks ei ole aluseks kaasomandi jätmiseks poolte ühiskasutusse. Kohus leiab, et põhjendatud on hageja huvi kasutada häirimatult tema ainukasutusse jäetavat osa kinnisasjast. Kohus leiab, et põhjendatud ei ole kinnisasja jätmine poolte ühiskasutusse. Poolte suhted on väga pingelised, mis on tõendatud kohtutoimikus olevate kohtuotsustega alates 1988.a., mil tsiviilasjas nr 2-22/88 tehtud otsusega määrati esmakordselt kindlaks Tallinnas XXX 6a asuva elamu krundi kasutuskord. Samuti on Tallinna Linnakohtu 11.01.2002.a. otsusega tsiviilasjas nr 2/3/25-2243/01 tõendatud, et kostja LK on raiunud maha metsviinapuud hageja kasutuses olevalt maalt. Nimetatust teeb kohus järelduse, et poolte suhted ei võimalda kaasomandi ühist kasutamist, kuna isegi olukorras, kus Eesti NSV Ülemkohtu 29.03.1988.a. määrusega jäeti hageja õiguseellase LR kasutusse iluaed, tekitas kostja hagejale kahju hageja ainukastusse jäetud maal kasvanud taimede maharaiumisega. Kohus leiab, et arvestades poolte suhteid tuleb poolte ainukasutusse määratavale maale tagada maksimaalne eraldatus ja pooltel peab olema tagatud ligipääs nende ainukasutusse jäetavale maale ilma teise kaasomaniku ainukasutusse jäetud maad läbimata. Samas ei tähenda see seda, et oleks põhjendatud poolte ainukasutuses olevate maa-alade piiritlemine vaheaedadega. Kohus leiab, et kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel peab kohus arvestama kõigi kaasomanike õiglaselt hinnatud huvidega. Kohus lähtub kaasomandi kasutuskorra määramisel hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestab muu hulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega ja muude oluliste asjaoludega

§ 72järgi.

Tallinna Linnaplaneerimisosakond esitas kohtule 27.märts 2008 nr 2-3/818 arvamuse, mille kohaselt tulenevalt Maakorraldusseaduse § 5 lõige 2 sätestab, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse eelkõige kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamisest (punkt 4), kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamisest, lihtsate ja selgete piiride loomisest ning looduslike piiride arvestamisest (punkt 5) ja kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimisest (punkt 6). Tallinna Linnaplaneerimise osakond on seisukohal, kuivõrd vaidlusalune XXX tn 6a krunt on väike (596 m2) ja suhteliselt täis ehitatud, siis tuleb viidatud maakorraldusseaduse sätetest lugeda hoonet teenindavaks maaks kogu krunt. Kohus leiab, et nimetatud asjaolu ei takista kaasomandis olevale kinnisasjale kasutuskorra kindlaksmääramist vastavalt asjaõigusseaduse sätetele, kuna maakorraldusseadus ei teguleeri kaasomanike vahelisi asjaõiguslikke suhteid. Kohus leiab, et põhjendatud ei ole kostjate seisukoht, mille kohaselt peaks hoonet ümbritsev maa olema poolte ühiskasutuses, mille kinnituseks on kostjad esitanud kohtule Tallinna Linnaplaneerimisosakonna arvamuse, mille kohaselt ühiskasutusega ala peab ümbritsema kogu hoonestuse, sest kõigil kaasomanikel peab olema võimalik teostada hoonestuse hooldamise töid ja takistatud ei saa olla ka hoonestuse ohutu ekspluateerimine. Kohus ei pea põhjendatuks jätta poolte ühiskasutusse elamut ümbritsev maa seetõttu, et poolte suhted seda ei võimalda ja ka seetõttu, et see ei vasta poolte väljakujunenud kaasomandi kasutuskorrale ja kostjate põhjendus nimetatud vajaduseks elamu hooldamiseks ja korrashoiuks ei ole asjakohane. Nimetatud kasutuskord on poolte vahel pikaajaliselt toiminud ja kostjad ei ole tõendanud kohtule, et nendel ei oleks olnud võimalik tagada hoone korrashoidu ja ohutut 5 ekspluateerimist seetõttu, et hoonet ümbritsev ala ei ole poolte ühiskasutuses. Mingeid vastavasisulisi tõendeid kohtule esitatud ei ole.

§ 147

sätestab, et kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või kinnisasjast üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine. Nimetatud säte kaitseb ehitise või tulevase ehitise omanikku ja sunnib kinnisasja omanikku taluma kitsendusi ehitise omaniku suhtes. Sellisel juhul on loomulik, et kinnisasja omanik peab lubama kinnisasja kasutamist seaduses sätestatud eesmärgil ja lubama viibimist võõral kinnisasjal ka siis, kui see on tähistatud suletud territooriumina. Tekkivad kahjud hüvitatakse vastavalt võlaõigusseadusele. Kohus on seisukohal, et nimetatud sätte analoogiale tuginedes peab kinnisasja kaasomanikul olema tagatud võimalus hooldada, korras hoida, parandada temale kaasomandina kuuluva ehitise osa kinnisasja osal, mis on teise kaasomaniku ainukasutuses ja teine kaasomanik ei tohi teha selleks takistusi. Tagatud peab olema ka hoone ohutu ekspluateerimine. Kohus võtab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel aluseks AS E poolt 21.09.2001.a. koostatud Tallinn, Nõmme linnaosa, XXX tn 6a krundi jagamise skeemi, kuivõrd mõlemad pooled nõustusid eeltoodud skeemiga ja kostjad loobusid ekspertiisi läbiviimisest. Kohus leiab, et mõistlik on määrata kaasomandi kasutuskord võimalikult sarnaselt sellisele kasutuskorrale, nagu see on poolte poolt aastate jooksul välja kujunenud ja varasemate jõustunud kohtulahenditega määratud. Kohus on seisukohal, et ühtegi veenvat põhjendust selle kohta, miks kohus peaks määrama kasutuskorra teisiti, kohtule esitatud ei ole. Kohus arvestab kõigi kaasomanike ühiste huvidega kasutada ühiselt sissesõiduteed ja õuemaad kuni garaažideni ja jalgväravat ning sellele järgnevat kõnniteed kuni elamu välisukseni. Kohus leiab, et kostjad ei ole kohtule tõendanud, et neil oleks takistatud jalgvärava kasutamine ja elamusse sisenemine peaukse kaudu ja et nad oleksid sunnitud kinnistule sisenemiseks kasutama kasti, millele ronida, et pääseda kinnistule üle aia. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et tunnistaja ei sisenenud hageja poolt kinnistule rajatud väravast, ei tõenda, et sellest väravast ei oleks võimalik siseneda, kuna hageja kinnitusel värav lukus ei ole. Samuti ei tõenda tunnistaja ütlused asjaolu, et poolte ainukasutusse määratud maa kasutuskord oleks olnud muutunud võrreldes Tallinna Linna Lenini Rajooni Rahvakohtu 2.märtsi 1988 otsuses ja Eesti NSV Ülemkohtu 29.märtsi 1988.a. määruses määratuga. Asjaolu, et varasemalt said kõik vabalt liikuda ümber maja ei tähenda, et maa oleks olnud kogu ulatuses poolte ühiskasutuses. Kohtutoimikus olevad fotod tõendavad maa väljakujunenud kasutuskorda. Kohus leiab, et väljakujunenud kasutuskord on mõistlik, kuivõrd lubab mõlemal poolel kasutada nii kinnistu lõuna- kui ka põhjapoolset külge. Kuna vaidlus puudub selles, et kostjate kasutuses on elamu esimene korrus, mille veranda ukse kaudu pääseb elamu idapoolsele maa-alale, on mõistlik jätta nimetatud maa kostjate ainukasutusse. Samuti on mõistlik määrata garaažide kõrvale jääva 40,8 m2 suuruse maa-ala kasutuskord selliselt, et mõlema poole ainukasutusse jääks võrdne osa ehk 20,4 m2 antud maast. Mõlemale poolele on tagatud ka antud maale pääsemine teise poole kasutusse jäävat maad läbimata. Põhjendatud on hageja tuginemine asjaolule, et ta soovib jätkuvalt kasutada varasemalt rajatud puhkenurka ( II köide tl 38). Samas on kohus seisukohal, et hageja ei tohi teha kostjatele põhjendamatuid takistusi kinnistul liikumiseks elamu hooldamise ja korrahoiuga seotud eespool nimetatud toimingute tegemiseks ning takistuste tegemisel on kostjatel õigus pöörduda kohtusse oma õiguste kaitseks hageja vastu takistuste tegemise lõpetamiseks ja piirdeaia lammutamiseks. Käesolevas vaidluses nimetatu lahendamisele ei kuulu. 6 Kohus lähtub kaasaomandi kasutuskorra määramisel ka kaasomanike mõtteliste osade suurusest. Kaasomanikele kuulub teatud kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte konkreetne osa ühisest asjast. Hageja on põhjendanud nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks vajadusega kaasomanike osade suhtarvu vastavusse viimiseks kaasomanike kasutusse jääva kaasomandi osaga. Kohus leiab, et asjaõigusseadus ei võimalda kaasomanikul esitada kaasomandi mõtteliste osade vastavusse viimise nõuet nagu seda sai teha TsK §-s 123 sätestatu alusel. Kaasomanikul on õigus esitada hagi kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks või muutmiseks. Kohus leiab, et kaasomandi kasutamise teostamine peaks toimuma küll võimalikult vastavuses mõttelise osa suurusele kaasomandis, kuid seadus ei kehtesta nõuet, mille kohaselt kaasomandis oleva asja kasutuskord peaks vastama omandi kuuluvuse suhtarvule. Kuna kostjad ei ole avaldanud soovi kaasomandi ainukasutuseks, siis jätab kohus vaidlusalusest maast kostjatele kindlaksmääratava osa kostjate ühiskasutusse. MENETLUSKULUDE JAOTUS Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 31.12.2005 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Kohus leiab, et kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, tuleb poolte kohtukulud jätta poolte endi kanda. Tiia Mõtsnik Kohtunik 7