KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 1. juuli 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-43 Haldusasi Marko Kevade ja Mark Soosaare kaebus Pärnu Linnavolikogu 21. detsembri 2006. a otsuse nr 124 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 7. mai 2007. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Pärnu Linnavolikogu ja OÜ Maiben apellatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 4. juuni 2008 Menetlusosalised Kaebuse esitajad – Marko Kevade ja Mark Soosaar Vastustaja – Pärnu Linnavolikogu Kolmas isik – OÜ Maiben Kaasatud asutus – Pärnu maavanem RESOLUTSIOON 1. Jätta apellatsioonkaebused rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 7. mai 2007. a otsus muutmata. 2. Mõista vastustajalt Marko Kevade kasuks välja menetluskulu 3500 krooni ja Mark Soosaare kasuks menetluskulu 3500 krooni. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest 1. juulil 2008. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Pärnu linnas asub Roosi 4a kinnistu suurusega 1598 m2. Pärnu Linnavolikogu 21. detsembri 2006. a otsusega nr 124 kehtestatud detailplaneeringuga jagati kinnistu kaheks krundiks: K-1 suurusega 779 m2, ehitusaluse pinnaga 234 m2, ja K-2 suurusega 819 m2, ehitusaluse pinnaga 246 m2. Ehitusalune pind moodustab 30% krundist. Hoonestus on planeeritud 2korruseline, 1 ehitis krundil, lubatud suurim kõrgus maapinnast 11 m. Tagumisele kinnistule K-2 juurdepääsu ja tehnotrasside ühendamise tagamiseks määratakse eespool asuvale kinnistule K-1 juurdepääsu- ja liiniservituutide alad. Hoonestustingimuste plaani kohaselt võib kin- 3-07-43 nistutele K-1 ja K-2 ehitatavad hooned piirile nõuetekohase tuletõkkeseina rajamisel omavahel kokku ehitada. 2. Marko Kevade ja Mark Soosaar esitasid halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavolikogu 21. detsembri 2006. a otsuse tühistamiseks. Kaebajad leiavad, et mahuka ja suure hoone ehitamine antud piirkonda rikub Pärnu muinsuskaitseala miljööväärtust ning läheb vastuollu ajalooliste ehitusprintsiipidega Pärna, Roosi ja Sääse tn piirkonnas. Tuleks säilitada villade rajoon ja mitte lasta rajada sinna uusi korterelamuid, võttes aluseks nõukogudeaegseid ehitusmahtusid. Planeering ei sisalda argumente, miks vastustaja ei loobunud juba 2003. aastal esitatud kuid 2006. aastal tühistatud planeeringu ideest hoonestuse paiknemise, ehitusaluse pinna ja ehitise liigi – korterelamu – kohta, miks peetakse õigeks ehitada väikeelamute rajooni korterelamuid, miks peetakse õigeks elamute otsapidi kokkuehitamist muinsuskaitsealal ja piirkonnas, kus see on võõras, miks peetakse tiheasustust kõige kaalukamaks kui mitte ainsaks argumendiks planeeringu põhjendamisel, miks peetakse korterelamute kaudu suurema asutustiheduse saavutamiseks otstarbekaks planeerimislahenduseks valitseva kinnisasja K2 moodustamist, mille kasutamine on võimalik ainult teeniva kinnisasja K1 piiratud asjaõigustega koormamise kaudu, miks peetakse prioriteetseks kolmanda isiku huvi kinnistu suures mahus täisehitamiseks. Vastustaja ei soovinud või ei osanud ette näha tulevaste K1 ja K2 kinnistute omanike vahelisi õigusvaidlusi ega põhjendanud maavanema soovitusega mittenõustumist. 3. Tallinna Halduskohtu 7. mai 2007. a otsusega kaebus rahuldati. Kohus põhjendas otsust järgmiselt:
- a)Pärnu Linnavolikogu 20. septembri 2001. a määrusega nr 26 kehtestatud üldplaneeringu p 2.1.1 kohaselt on väikeelamute ehitusalune pind sõltuvalt krundi suurusest järgmine: alla 600 m2 krunt – 40–45%; 600–900 m2 krunt – 30%; 900–1200 m2 krunt – 25%; üle 1200 m2 krunt – 20%. Roosi 4a planeeringuala asub Esplanaadi, Roosi ja Pärna tänavatega piiratud kvartalis villade piirkonnas, mis on üks kolmest Pärnu muinsuskaitseala ajalooliselt kujunenud paikkonnast. Tallinna Ringkonnakohtu 28. veebruari 2006. a otsusega haldusasjas nr 3-04-333 tühistati Pärnu Linnavolikogu 21. oktoobri 2004. a otsusega nr 134 kehtestatud Roosi tn 4a kinnistu detailplaneering, kuna 1598 m2 suurusele krundile kavandati hoone ehitusaluse pinnaga 28,3%, aga samuti vormiliste puuduste ja kaalutlusõiguse teostamata jätmise motiividel. Vabariigi Valitsuse 6. veebruari 2006. a määrusega nr 32 kehtestatud „Pärnu vanalinna ja muinsuskaitseala põhimääruse“ § 10 kohaselt tuleb villade alal vältida olemasoleva ajaloolise hoonestusega võrreldes ebaproportsionaalselt suuri ehitusmahte. Roosi tn 4a krundile planeeritav 480 m2 ehitusaluse pinnaga hoone on vastuolus määruses toodud põhimõttega.
- b)Eesti Kunstiakadeemia restaureerimisosakonna dotsendi L. Välja töö järgi on kvartal küllalt harmoonilise ja ühtlase hoonestusega, pärinedes valdavalt I maailmasõja ajast ja omades küllalt ühisnimetajaid: kõrgus 1–1,5 korrust (väljaehitatud katusekorrusega); viilkatused; sarnane materjalikasutus (puidust rõhtlaudis); asetus vastu tänavat krundi piiril, pikema küljega vastu tänavat; hoonealune pind reeglina 100–150 m2. Linnaehituslikke erandeid on kvartalis kaks. Roosi tn 4 asub kahekorruseline postmodernistlik elamu aastast 1993, mis on arhitektuurikeelelt ja asetuselt küll võõrkeha, kuid mahtudelt võimaldab kvartalisse sulanduda ja destrueerivat üldmuljet vältida. Esplanaadi 10 asub 1974. aastal valminud viiekorruseline endine parteihoone (Chaplini keskus), domineerides mahuliselt kogu piirkonna üle. Ka planeeringuala lähiümbruse tänavaruumis tõusevad esile 1,5 kuni 2-korruselised puitelamud, kusjuures hoonete ehitusalune pind jääb reeglina 100–200 m2 vahemikku. Uus hoone ei tohiks eristuda ümbritsevatest hoonetest silmatorkavalt ei mastaapide ega materjalikasutuse poolest. Tuleb vältida liiga suurte hoonemassiivide teket – suured korterelamud ei ole vaadeldavas piirkonnas iseloomulikud ja eelistada tuleb kahte väiksemat hoonet ühele suurele. Hoone ehitusaluse pinna määramisel ei lähtuta kvartalis ega naaberkvartalis paiknevast kõige suuremast hoonest vaid keskkonnast. Hoone peab sulanduma keskkonda mahult ja materjalikasutuselt. Ajalooliste 2
(8)3-07-43 vormide matkimine ei ole üldjuhul õigustatud. Piirkonnale ja ajaloolisele hoonestusele ei ole iseloomulik kahe sarnase ja ühesuuruse maja paiknemine krundil, sest ajaloolises mõttes on tegemist ühe krundiga. Krundi sügavuses paiknev hoone võiks olla madalam ja väiksem kui tänavapoolne. L. Välja töö on usaldusväärne allikas, millest saab teavet antud piirkonna arhitektuurilise eripära ja selle kohta, millistest nõuetest tuleks uushoonete ehitamisel kinni pidada, et tagada nende sobivus ümbruskonda ja senise miljöö säilimine.
- c)Vaidlustatud planeering ei vasta Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg-tele 1 ja 2, § 10 lg-le 4 ega linna üldplaneeringu p 2.1.1 tingimustele. Linna üldplaneeringu eesmärgiks on tagada, et selle maa-ala ehitiste paiknemise tihedus ja suurus ei ületaks sellise sihtotstarbega maale iseloomulikke näitajaid. Kui tegemist on ajalooliselt väljakujunenud ja muinsuskaitsealal asuva hoonestusega, teenib vastav norm ka muinsuskaitselisi eesmärke. Põhimääruse § 6 lg-s 2 sätestatud eesmärkidega tuleb arvestada ka maa-alal asuvate kinnistute jagamisel ja kruntide ehitusõiguse määramisel detailplaneeringus. Detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse realiseerimisel tekiks olukord, kus ala kruntideks jagamata lubataks ehitada 480 m2 ehitusaluse pinnaga hoone, mis oleks linna üldplaneeringu punktiga 2.1.1 otseses vastuolus, kuna lubaks täisehituse määraks 20% asemel 30%. Ehitusmahtude üle otsustamisel ei peeta mõistlikuks lähtuda kvartalis ega naaberkvartalis paiknevatest kõige suurematest hoonetest. Kinnistu jagamise eesmärk on vältida üldplaneeringus sätestatud piiranguid kinnistule rajatava ehitise maksimaalse ehitusaluse pinna kohta. Kinnistu jagamine, mille tulemusel puudub ühel kinnistul vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele, on vastuolus maakorraldusnõuetega.
- d)Euroopa arhitektuuripärandi kaitse konventsiooni ning ülemaailmse kultuuri- ja looduspärandi kaitse konventsiooniga võetud kultuuri- ja arhitektuuripärandi kaitse kohustust on võimalik täita peamiselt muinsuskaitseseaduse ja selle alusel antud õigusaktide rakendamise abil. Villade ala kaitse haakub ka põhiseaduse preambulas väljendatud eesmärgiga tagada kultuuri säilimine läbi aegade. Volikogu ei analüüsinud vaidlustatud otsust muinsuskaitsealaste normide, arhitektuuripärandi ega kultuuri säilitamise eesmärkidest lähtuvalt. Volikogul on õigus ja kohustus arvestada avaliku ja kultuurilise huviga suuremal määral kui planeerimisseaduse (PlanS) § 18 alusel planeeringut kooskõlastav riigiasutus minimaalselt vajalikuks peab. Muinsuskaitseamet ei pidanud planeeringulahendust soovitavaks ja tegi krundi omanikele ettepaneku vähendada ehitusmahtu. Tallinna Halduskohtu 28. mai 2007. a täiendava kohtuotsusega mõisteti Pärnu Linnavalitsuselt M. Soosaare kasuks välja menetluskulu 5 980 kr ja M. Kevade kasuks menetluskulu 8 980 kr. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 4. Pärnu Linnavolikogu apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus järgmistel põhjustel:
- a)Ühele kinnistule suurusega 779 m2 on lubatud ehitada maksimaalselt 234 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone ja teisele kinnistule suurusega 819 m2 maksimaalselt 246 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone. Planeeringus määratakse planeeringuala üldine lahendus ja ka planeeringu seletuskirjas on säte, et hoonete tegelik asukoht, mahuline liigendatus ja välisviimistlus määratakse lõplikult konkreetsete hoonete arhitektuur-ehituslike projektidega. Hooneid on võimalik ehitada hoonestusala piirides ja planeeringus nähakse ette maksimaalsed ehitusmahud, mis ei tähenda nende mahtude täisehitamist. Ehitusprojekte ei ole veel koostatud. Kvartalina ei saa käsitada vaid Esplanaadi-Roosi-Pärna tänava vahele jäävat ala, vaid võrdlusse tuleb kaasata ka Roosi 3 (412 m2), Roosi 6 (294 m2), Roosi 8 (268 m2) ja Roosi 10 (287 m2) hoonete ehitusalused pinnad. Ka ehitusprojekt kooskõlastatakse Muinsuskaitseametiga. Kui ehitusprojekti alusel on hooned kokku ehitatud, on ametil võimalik kooskõlastusest keelduda. Detailplaneeringuga määratakse kindlaks hoonestusala, kõrgus jne, mitte täpne ehitusala. 3
(8)3-07-43
- b)Otsuse tegemisel tugineti peamiselt L. Välja magistritööle, mitte õigusaktidele. Magistrandi arvamus ei saa olla objektiivne, kuna tegemist on M. Soosaare soovitatud isikuga. L. Välja ei ole detailplaneeringu jooniseid näinud, mistõttu tema arvamus ei ole asjakohane. L. Välja on nõustunud kahe hoonemahu tekkimisega.
- c)Detailplaneering ei ole vastuolus ühegi õigusaktiga ja on õiguspäraselt kehtestatud. Planeeringu projektil on olemas kõik nõutud kooskõlastused. Muinsuskaitseamet on leidnud, et planeering pole põhimäärusega vastuolus. Volikogu leidis, et kuna Muinsuskaitseamet kooskõlastas planeeringu, siis ei riku planeering muinsuskaitselist miljööd. Detailplaneeringu kehtestamise põhjendused on toodud ka planeeringuotsuses viidatud detailplaneeringu seletuskirjas. Seega on vorminõuded täidetud.
- d)1598 m2 suuruse krundi jagamine linna oludes on loomulik ja tiheasustusega alal tavaline. Ükski õigusakt ei keela kinnistute jagamist. Kinnistu jagamine ei ole vastuolus maakorraldusnõuetega, kuna otstarbekas juurdepääsutee on kinnistule tagatud juurdepääsuservituudiga läbi esimese kinnistu. Maakorraldusseaduse sätted on kohaldatavad haja-, mitte tiheasustuses. Kartus, et planeeringus ettenähtud hooned ehitatakse kokku ja tekitatakse suur ehitusmaht, ei saa olla planeeringu tühistamise aluseks. Hoonete sobivust antud piirkonda saab hinnata alles pärast ehitusprojekti valmimist. 5. OÜ Maiben apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus järgmistel põhjustel:
- a)Vaidlusaluse kinnistu jagamine ei ole õigusaktide järgi keelatud. Halduspraktika toetab vaidlusalustes piirkondades kinnistute jagamist. Näiteks on jagatud naaberkinnistu. Ka M. Soosaar möönis kohtuistungil kinnistute jagamise põhimõttelist võimalikkust.
- b)Pärnu linna üldplaneeringuga on sätestatud põhimõte, et iga kinnistu on võimalik hoonestada ja maht sõltub kinnistu suurusest. Vajalikud eeldused kahe iseseisva kinnistu tekkimiseks on loodud. Selgelt on määratud teede kulgemise ala ja trassikoridorid. Linna tingimustes ei saa pidada halvaks lahendust, kus pääs kinnistult üldkasutatavale teele on lahendatud servituudiga. Hoonestusala planeeringus ei võrdu vaidlusaluses planeeringus hoonete ehitusaluse pinnaga. Kuna hoone paigutamine krundile on õiguslikult puudulikult reguleeritud, kantakse põhjendamatult hirmud ehitusseaduse alusel läbiviidavate toimingute suhtes üle planeerimisseaduse alusel toimuvale. Asudes seisukohale, et ainult kolmanda isiku kinnistut ei ole võimalik jagada, koheldakse teda ebavõrdselt ja ülemääraselt karmilt. Kohaliku omavalitsuse nõusolekut kinnistu jagamiseks tuleb tõlgendada selliselt, et tulevikus nähakse selles piirkonnas ette 600-1000 m2 suurused kinnistud, millel asub üks hoone. Võrguettevõtjal on kohustus muuta teenus kättesaadavaks kinnistu piiril, mis on võimalik alles pärast reaalset kinnistu jagamist.
- c)Menetluse käigus esitas kolmas isik võimaliku hoonestuskava selliselt, et kahe hoone vahele jääks vähemalt 8 m vaba ala. Seega ei realiseeruks suuremahulise hoone ehitamise kava. Eeldusel, et hoone tagumine osa oleks väiksem kui tänavapoolne, oleks täidetud ka soovituslik ekspertarvamus.
- d)Kontrollimata jäeti vaidlustatud volikogu otsuse kaalutluse õiguspärasus ja sisuline õiguspärasus. Samuti ei arvestatud Muinsuskaitseameti komisjoni 13. juuni 2006. a koosoleku protokollis nr 82 väljendatud kooskõlastusega. 6. M. Kevade ja M. Soosaare vastustes palutakse apellatsioonkaebused jätta rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu otsusega. Lisaks märgivad kaebajad järgmist:
- a)Pärnu linna üldplaneering loodetakse kehtestada 2011. aastaks. Ilma üldplaneeringut muutmata ei ole Pärnu linna planeerimist mõistlik jätkata. Muinsuskaitseamet ei esitanud oma seisukohta pärast L. Välja arvamust. Järelikult amet nõustub eksperdi seisukohaga. Olemasolev kohtupraktika on Pärnu linna muinsuskaitsealale ehitamisel enam kaitsmist väärivaks pidanud teiste isikute õigusi elukeskkonna kujundamisel võrreldes krundi omaniku erahuviga. Roosi 4a soovitud planeeringu tõttu suureneks liiklus- ja parkimiskoormus. Kohtule ei esitatud planee4
(8)3-07-43 ringut selgitavat joonist, millest selguks krundile püstitatavad hooned. Selgitava joonise abil oleks võimalik analüüsida planeeringuga kaasnevate negatiivsete mõjude intensiivsust ja menetlusosalistel põhjendada oma väiteid põhjalikumalt. b) Arendaja
- aasta planeeringulahendus erineb tema
- aasta planeeringulahendusest selle võrra, et kavandatav hoone on poolitatud ja sama eraldusjoont mööda on jagatud ka krunt. Pärast Pärnu linna üldplaneeringu ja põhimääruse kehtestamist ei ole planeeringuala piirkonnas uusehitisi püstitatud ega olemasolevaid krunte jagatud. Seega ei ole ühtki haldusakti ega kohtulahendit, millest saaks juhinduda. Viited planeeringuala piirkonna teiste kruntide suurusele ja täisehituse protsendile lahendit mõjutada ei tohiks. Ka linnas on alus keelata krundi jagamine, kui selle tagajärjel vahetu juurdepääs avalikult teelt tulevasele krundile kaob. Juhul, kui toimuks krundi jagamine planeeringus soovitud viisil, on keeruline või võimatu ära hoida uute kruntide täisehitamine arendaja soovitud maksimaalses võimalikus mahus. Sisuliselt realiseeruks
- aasta planeering. Analüüsitud ei ole planeeringu realiseerumisel M. Kevade elamus loomuliku valguse vähenemist ega muid võimalikke konkreetselt hinnatavaid negatiivseid mõjusid.
- Pärnu Linnavolikogu vastuses nõustutakse OÜ Maiben apellatsioonkaebusega ja palutakse halduskohtu otsus tühistada. Volikogu leiab, et kinnistute jagamine on seaduspärane. Juurdepääsuservituudiga on kinnistule otstarbekas juurdepääs tagatud (maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 4). Hoonestusala ei võrdu ehitusaluse pinnaga. Planeeringujoonisel on näidatud hoonestusala. Hoonete paiknemine kinnistul määratakse ehitusprojektiga. Seega ei ole alust väita, et hooned ehitatakse kokku ja tekkiva suure hoonemassiivi tõttu tuleb planeering tühistada. Ehitusprojekti alusel antavat ehitusluba on naaberkinnistu omanik M. Kevadel võimalik vaidlustada, kui rikutakse tema subjektiivseid õigusi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Apellatsioonkaebuste väited ei anna halduskohtu otsuse muutmiseks alust. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse seisukohtadega. Vastuseks apellatsioonkaebuste väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. I
- Ringkonnakohus selgitab esmalt, kas vaidlustatud detailplaneering on õiguspärane osas, milles see jaotab varasema Roosi 4a kinnistu kaheks. Seejuures ei ole piisav vastustaja ja kolmanda isiku väide, et seadusest ega muudest õigusaktidest ei tulenenud keeldu kinnistut jagada. Keelu puudumine üksnes avab volikogule võimaluse kinnistu jagamist kaaluda. Kaalutlusotsus ei tähenda piiramatut otsustusvabadust. Kinnistu jagamisel tuli arvestada jagamise poolt ja vastu olevate isikute huve, samuti avalikke huve.
- Käesoleval juhul tuli kinnistu jagamisel iseäranis arvesse võtta seda, et jagamine võimaldab seni ühest kinnistust koosnenud 1598 m2-sele maa-alale ehitada hooned ehitusaluste pindade summaga 480 m2 (= 246 + 234), samas kui varem oli üldplaneeringust tulenevalt samal maa-alal lubatav vaid 319,6 m2 (= 1598 × 20%) täisehitamine. Seega toob kinnistute jagamine kaasa ehitusmahu suurenemise. Kuna kinnistutele on planeeritud elamumaa, suureneb ka piirkonna asustustihedus. Ehitusmahu ja asustustiheduse suurenemisse tuleb muinsuskaitsealal suhtuda ettevaatlikkusega, sest see võib oluliselt kahjustada muinsuskaitsealal seni valitsenud miljööd. Asjaolu, et piirkonnas juba leidub mõningaid võrreldavas mahus hooneid ja et krunte on ka varem jagatud, ei kõrvalda ehitusmahu suurenemise põhjaliku kaalumise vajadust ega kinnita mahu suu5
(8)3-07-43 renemise probleemitust. Seega ei ole võrreldava ehitusmahuga hoonete arv piirkonnas määrav. Pärnu linna üldplaneering ja muinsuskaitseala põhimäärus on kantud ilmselgest eesmärgist ehitusmahtude suurendamist piirkonnas vältida. Seetõttu ei piisa ajalooliselt välja kujunenud krundi jagamiseks Pärnu kesklinna muinsuskaitsealal üksnes omaniku soovist ehitada krundile suurema tulu teenimiseks suuremas mahus, vaid tal peab olema krundi jagamiseks täiendav mõjuv põhjus (nt senise krundi otstarbeka kasutamise võimatus) või peab krundi jagamist toetama kaalukas avalik huvi.
- Mõne piirkonna kinnistu varasem jagamine ei anna kolmandale isikule õigust nõuda enda kinnistu jagamist sõltumata sellest, kas varasem jagamine oli põhjendatud või mitte. Iga detailplaneeringu puhul tuleb selle põhjendatust hinnata selle planeeringu puhul riivatud huvide ja esitatud vastuväidete valguses.
- Linnavolikogu poolt kohtumenetluses esitatud väidetest nähtub, et volikogu juhindus eesmärgist suurendada linnas valglinnastumise vältimiseks hoonestustihedust. See kaalutlus ei ole ringkonnakohtu hinnangul asjakohane ja volikogu on sellest juhindudes teinud kaalutlusvea. Muinsuskaitseala ei ole piirkond, mis tuleks valglinnastumise vältimiseks võimalikult suures mahus täis ehitada. Ainuüksi see väär kaalutlus on ringkonnakohtu hinnangul piisav volikogu otsuse tühistamiseks. II
- Vastustaja heidab halduskohtule ette, et kohus asus haldusakti õiguspärasusele hinnangu andmise asemel hindama hoone sobivust piirkonda olukorras, kus ehitusprojekti ei ole veel koostatud. Ringkonnakohus vastustaja kriitikaga ei nõustu. Kuna detailplaneeringu õiguspärasus sõltub muuhulgas ehitise sobivusest piirkonda, tulebki planeeringu õiguspärasuse kontrollimiseks selgitada, kas kohalik omavalitsusüksus on õigesti hinnanud ehitise sobivust ümbrusse. Ehitusprojekti puudumine ei saa takistada planeeringu õiguspärasuse hindamist. Vastasel juhul ei oleks planeerimismenetluses ja planeeringu kohtulikul kontrollimisel praktiliselt üldse võimalik arutelu planeeringu linnaehitusliku sobivuse üle. Ehitustingimuste seadmine on detailplaneeringu üks põhieesmärke (PlanS § 2 p 4). Halduskohus ei ole omaniku ega linnavõimude eest otsustanud, millist hoonet kinnistutele ehitada. Kohus on kontrollinud, kas detailplaneeringu ehitustingimused tagavad nõuetekohase hoonete ehitamise või võimaldab planeering ehitada ka selliseid hooneid, mis rikuvad avalikke või kaebajate kaitsmist väärivaid huve.
- Kaebajate hirm, et vaidlusalustele kinnistutele paigutatakse kõrvuti kaks otsaseintega hoonet, ei ole põhjendamatu spekulatsioon. See on üks võimalik lahendus käesoleva planeeringu realiseerimiseks ning selle võimalusega tuleb arvestada nii planeerimismenetluses kui ka selle õiguspärasuse kontrollimiseks algatatud kohtumenetluses. Huvitatud isikutele on PlanS § 20 lg 1 esimesest lausest tulenevalt õigus planeerimismenetluses esitada vastuväiteid kõikidele ehituslikele lahendustele, mida planeering võimaldab. Huvitatud isikute kaasamise üheks peamiseks eesmärgiks on võimaldada huvitatud isikutel planeeringu koostamist oma ettepanekute ja vastuväidetega mõjutada. Lõplik planeering valmib alles koostöös avalikkusega (vt Riigikohtu halduskolleegiumi
- mai
- a otsus haldusasjas nr 3-3-1-16-08, p 11). Kui omaniku koostatud planeering võimaldab hooneid kokku ehitada ja hoonete kokkuehitamine viiks ebasoovitava tulemuseni, tuleb planeeringut muuta selliselt, et hoonete kokkuehitamine oleks välistatud. 6
(8)3-07-43 Kuna käesoleval juhul linn planeeringu muutmist ei nõudnud, oleks volikogu pidanud põhjendama, miks kaebajate vastuväited hoonete kokkuehitamisele ei ole sisuliselt põhjendatud. Ainuüksi teoreetiline võimalus vältida hoonete kokkuehitamist ehitusloa andmisel ei ole piisav põhjendus vastuväite mittearvestamiseks. Ka kohtumenetluse ajal kolmanda isiku poolt esitatud võimalik hoonestuskava, kus hooned on kavandatud lahku, ei ole kellelegi siduv ega välista ehitamiseks teistsuguse projekti koostamist.
- Ringkonnakohus nõustub kaebajatega, et hoonete kokkuehitamine jagatud kinnistutel viib ebasoovitava tulemuseni ja on vastuolus üldplaneeringu kruntide täisehitatuse piirangute eesmärgiga. Kokkuehitamine võimaldab ehitada hooned, mis linnaehituslikult mõjuvad ühe, 480 m2-se ehitusaluse pinnaga hoonena jagatud kinnistutest koosneval 1598 m2-sel maa-alal. Üldplaneeringu täisehitusprotsentide eesmärgiks on vältida sellisele maa-alale suurema kui 319 m2-se ehitusaluse pinnaga ehitise ehitamist (= 1598 × 20%). Teisalt on üldplaneeringu eesmärk vältida kokkuehitamisel sisuliselt tekkiva 480 m2-se ehitusaluse pinnaga hoone ehitamist väiksemal maa-alal kui 2400 m2 (= 480 ÷ 20%). Seda üldplaneeringu eesmärki pidi linn kaalutlusõiguse teostamisel arvestamata. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule järgida mitte üksnes õigusnormides sisalduvaid selgesõnalisi käske ja keelde, vaid ka õigusaktide, sh üldplaneeringu tingimuste mõtet ja eesmärki. Ühtegi kaalukat põhjendust, miks kolmas isik peaks saama hooned kokku ehitada vaatamata üldplaneeringu eesmärgi rikkumisele, ei ole volikogu välja toonud ja ringkonnakohus ei näe neid ka ise. Seega oleks volikogu pidanud kaalutlusõiguse alusel jätma kaebajate vastuväidet mittearvestava planeeringu kehtestamata. Järelikult tuleb kehtestatud detailplaneering ka sellel põhjusel tühistada.
- Sarnaselt hoonete kokkuehitamise probleemile ei saanud kaebajad ega halduskohus jääda kergemeelselt lootma, et kehtestatud detailplaneeringus määratud ehitusmahte ei kasutata maksimaalses mahus. Halduskohus kontrollis ja pidigi kontrollima, kas nii suurte ehitusmahtude lubamine detailplaneeringuga oli õigustatud. Võimalus ehitada omal soovil või Muinsuskaitseameti nõudel väiksemas mahus ei mõjuta detailplaneeringu õiguspärasust. III
- Paljasõnaline on kolmanda isiku väide, et asja uurimine halduskohtus oli puudulik ning selles ei antud vastuseid ringkonnakohtu
- märtsi
- a määruses tõstatatud küsimustele. Kolmas isik ei täpsusta, millised on need küsimused. Ringkonnakohtu hinnangul uuris halduskohus piisava põhjalikkusega nii kinnistute jagamise kui ka ehitusõiguse määramise õiguspärasust. Halduskohus ei ole väljunud kaalutlusõiguse kohtuliku kontrolli piiridest. Kontrollides, kas kaalutlusotsuse tegemisel on arvestatud oluliste huvidega ja kas on järgitud õigusaktide eesmärki, ei hinda kohus ümber kaalutlusotsuse otstarbekust, vaid kontrollib otsuse õiguspärasust.
- Haldusorganite sisemised ja omavahelised kooskõlastused ei kinnita, et planeering on õiguspärane. Kontrollides planeerimisotsust, kontrollib kohus ka kooskõlastuste õiguspärasust. Volikogu ei saa oma kaalutlusotsust taandada erinevate kooskõlastuste olemasolu kontrollimisele. Küsimuse, kas kinnistud jagada ja milline ehitusõigus neile määrata, pidi langetama volikogu sõltumata sellest, et Muinsuskaitseamet kooskõlastas planeeringu. See, et planeering ei ole ühegi muinsuskaitsealase normiga otseses vastuolus, ei tähenda planeeringu kehtestamise kohustust ega kõrvalda vajadust kaaluda planeeringu põhjendatust avalike ja erahuvide seisukohast (vrd käesoleva otsuse p 9). 7
(8)3-07-43
- L. Välja seisukohtadele ei ole halduskohus omistanud määravat tähtsust. Ühtegi menetlusnormi ei ole halduskohus tema seisukohtade arvestamisel rikkunud. Ainumääravalt ei kinnita detailplaneeringu õiguspärasust ka Muinsuskaitseameti seisukohad.
- Vaidlustatud volikogu otsus on sisuliselt motiveerimata. Selles on kirjeldatud vaid menetluse käiku ning planeerimismenetluse osaliste seisukohti. Otsuses puuduvad isegi põhimotiivid, miks volikogu kaebajate seisukohtadega ei nõustu. Sellised motiive ei ole võimalik leida otsuses viidatud detailplaneeringu seletuskirjast ega joonistest, sest need dokumendid ei kajasta vastustaja põhjendusi, vaid planeeringu koostaja kui ühe menetlusosalise arvamusi. Liiatigi ei nähtu seletuskirjast, ammugi joonistest põhjendusi kaebajate seisukohtade mittearvestamise kohta. Detailplaneeringu seletuskiri üksnes kirjeldab planeeringulahendust. Lisaks detailplaneeringule on seletuskiri ka vaidlustatud otsusel. Sellele otsuses ei viidata. Ka otsuse seletuskiri üksnes kirjeldab menetluse käiku ega sisalda ühtegi sisulist põhjendust. Otsus on seega vastuolus HMS § 56 lg-ga
- Kuna puudub võimalus veenduda otsuse sisulises õiguspärasuses (HMS § 58), kuulub otsus tühistamisele ka põhjendamata jätmise tõttu. IV
- Vastavalt HKMS § 92 lg-le 1 peab kaebajate menetluskulud apellatsiooniastmes kandma vastustaja. Kumbki kaebaja taotleb õigusabikuluna 5000 kr väljamõistmist. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajate põhjendatud õigusabikuluks kokku 7000 kr. Seega tuleb kummagi kaebaja kasuks välja mõista 3500 kr. Halduskohtus kantud eksperdi kulu väljamõistmiseks ei ole ringkonnakohtul alust. Halduskohtus kantud menetluskulu kohta pidi lahendi tegema halduskohus. M. Kevade ei ole vaidlustanud halduskohtu otsust halduskohtus kantud menetluskulu jaotamise osas. Viive Ligi Lauri Madise Ivo Pilving 8
(8)