Obsah (11)

§ 105§ 114§ 290§ 100§ 101§ 108§ 297§ 278§ 296§ 279§ 323

2-04-150 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Viru Maakohus Kohtunik Iris Kangur Otsuse tegemise aeg ja koht 19. veebruar 2007.a, Narva, Narva kohtumaja Tsiviilasja number Tsiviilasi, hageja nõue 2-

§ 105

ja § 101 lg 2, väites, et kostja keeldus maksmisest kuna hageja ei varustanud kostjat soojaga. Kostja teavitas hagejat temperatuuri küsimusest alles 09.01.2004, arved aga jättis tasumata alates 2003.a novembrist. Hageja leiab, et

§ 105

tulenevaid õiguskaitsevahendeid ei saa kasutada tagasiulatuvalt ja teist poolt sellest teavitamata. Kostja ütles rendilepingu üles samal päeval, mil teavitas hagejat väidetavatest temperatuuriprobleemidest renditavates ruumides. TsÜS § 138 lg 1 vastavalt tule õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Seega oleks pidanud kostja, juhul kui renditavates ruumides oli temperatuur madal, nimetatud asjaolust koheselt teavitama hagejat ja seejärel andma talle

§ 114kohaselt täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks ja rikkumise kõrvaldamiseks.

Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud rendileping, millest ei tulene hageja otsest kohustust varustada kostjat soojuse, elektri ega ka veega. Rendilepingu lisas 1 on märkuste juures p 4 sätestatud, et kommunaalteenuste eest tasutakse rendileandja arvete järgi või vastavate otselepingute kohaselt. Rendilepingu lisa 2 p 2 on sätestatud, et kütte eest tasumine toimub vastavalt Kesklinna Elamuvalitsuse poolt esitatud arvetele Balti Elektrijaama arvestusandmete alusel kehtivate 4 2-04-150 tariifide järgi. Seega oleks kostja küttega seotud pretensioonid esitama Balti Elektrijaamale. Hageja on seisukohal, et kui temperatuur rendilepingu objektil oli madal, oleks kostjal olnud õigus keelduda elektri või sooja arvete tasumisest, mitte aga üüriobjekti kasutamisest tuleneva tasu maksmisest. Kohtu põhjendused Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse selle tekkimise ajal kehtinud seadust. Sama seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 2 järgi käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Kuivõrd hageja nõue kostja vastu tuleb üürilepingust, üürileping on aga kestvusleping, siis tuleb võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldada asjas 1. juulist 2002.a. kehtivat võlaõigusseadust. Võlaõigusseaduse (

) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 290

lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast üürniku valdusesse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusese andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Pooled ei vaidle, et OÜ D… ja Narva Elamuvalduse AS sõlmisid 01.02.1998.a. linnavara rendilepingu nr 33, mille kohaselt OÜ D… sai enda kasutusse mitteeluruumid asukohaga Narva linnas Kosmonaudi tn 4 286.8 ruutmeetri suurusel pinnal. Narva Linnavalitsuse korralduse 06.03.2002 nr 230-k alusel on 01.04.2002.a. OÜ D… ja Narva Linnavalitsuse Linnavaraamet rendilepingut, mis sõlmitud 01.02.1998 muutnud ja pikendanud rendilepingu kehtivusaega kuni 31.12.2007.a. Pooled ei vaidle, et 03.11.2003.a. sõlmisid AS K… ja Narva linn kinnistu ostu-müügilepingu, mille kohaselt AS K… sai Narva Kosmonaudi 4 kinnistu omanikuks, kus asusid ka OÜ D… poolt renditavad ruumid. Seega läksid Narva Kosmonaudi kinnistu võõrandamisel AS-le K… üle ka kõik Narva Elamuvalduse AS kui üürileandja õigused ja kohustused 01.08.1998.a. rendilepingust. Poolte vahel ei ole vaidlust, et OÜ D… 09.01.2004.a. rendilepingu ülesütlemisavaldusega lõppes rendileping 01.03.2004.a. Pooled ei vaidle, et 2004.a. veebruarikuu seisuga moodustab OÜ D… võlgnevus AS-le K… üüri ja kõrvalkulude eest 32261.54 krooni (arve-saatelehed 01.12.2003 nr 0000195, 19.12.2003 nr 5 2-04-150 0000219, 31.12.2003 nr 0000233, 01.01.2004 0000001, 31.01.2004 nr 0000028, 31.01.2004 nr 0000043, 31.01.2004 nr 0000054, 10.02.2004 nr 0000068 ja 29.02.2004 nr 0000105). 02.01.2002.a. rendilepingu muutmise lepingus on pooled kokku leppinud, et kommunaalkulude eest tasub rentnik arvete alusel rendileandjale.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p 1 kohaselt võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist.

§ 108

lg 1 alusel kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kostja leiab, et tal oli õigus jätta hagejale tasumata üür ja kõrvalkulud, sest rendiruumides polnud madala temperatuuri tõttu võimalik tegutseda.

§ 105

järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda.

§ 101

lg 2 alusel võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda ohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

§ 297

lg 1 kohaselt võib äriruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist.

§ 278

kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule.

§ 296

lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu.

§ 279

lg 1 järgi kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Poolte kirjavahetusest jaanuaris 2004.a. tuleneb, et OÜ D… palub AS-l K… tasuda kostjale kompensatsiooni võimalikul lepingu lõpetamisel. 09.01.2004.a. kirja ei saa kohtu arvates tõlgendada

§-des 278 ja 279 sätestatu kohaselt üüritud asja puuduse kõrvaldamise nõudena. 6 2-04-150 Samal päeval on OÜ D… teatanud AS-le K… koheselt ka üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemist. Kohtule esitatud kirjas 28.08.2001.a. on OÜ D… ka varem AS-le Narva Elamuvaldus avaldanud soovi lõpetada rendileping ennetähtaegselt, seda tõendab ka Narva linnale saadetud 11.03.2002.a. kiri, kus kõikides kirjades soovib OÜ D… lõpetada lepingut eelkõige seoses talle makstava kompensatsiooni hüvitamisega. Madalast temperatuurist üüritud ruumides teatas OÜ D…. AS-le K… 09.01.2004.a., vaidlust ei ole, et üüritasu jättis OÜ D… tasumata novembrist 2003.a. 16.12.2003.a. kirjas OÜ D… AS-le K… palub teha muudatusi rendilepingusse seoses oma tegevuse jätkamisega väiksemal pinnal, kohtule ei ole esitatud veenvaid tõendeid, et juba detsembris 2003.a. oleks OÜ D… tegevus takistatud olnud temperatuuri tõttu, mis võiks olla aluseks üüritasu mittemaksmiseks, mille tõttu 09.01.2004.a. on OÜ D… lepingu ülesse öelnud. Seega ei ole OÜ D… täitnud võlaõigusseaduses sätestatud puudusest teatamise nõuet ja üüri maksmisest keeldumisest konkreetsest tulevikku suunatud kuupäevast mõistliku etteteatamisaja jooksul. Tõendatud ei ole, et AS-le K… oleks teadnud või pidanud teadma, et üüritud ruumides on temperatuuri tõttu takistatud üürniku tegevus ja et AS K… oleks esitatud nõue tagada ruumides teistsugune temperatuur või et pooled oleksid vaielnud selle üle kelle kohustus on tagada ruumides töö tegemiseks vajalik temperatuur. Kuna pooled ei vaidle, et kostja pole rendilepingu järgi üüri ja kõrvalkulusid hagejale tasunud, seega pole täitnud üürilepingust tulenevat kohustust, kohtus ei ole leidnud tuvastamist, et kostjal oleks olnud õigus jätta üüritasu ja kõrvalkulud tasumata, siis leiab kohus et hagi tuleb rahuldada ja OÜ-lt D… tuleb välja mõista AS K… kasuks 32 261.54 krooni võlgnevuse katteks. Pooled vaidlevad OÜ D… poolt Narvas Kosmonaudi 4 rendipinnal parenduste hüvitamise nõudes. Rendilepingu p 1.

1. järgi kui rendileandja parendab renditud vara rendileandja loal, siis lepingu tähtaja lõppemisel või selle lõpetamisel on rendilevõtjal õigus nõuda kõigi sellel eesmärgil tehtud ja dokumentaalselt tõestatud kulude hüvitamist, millest on maha arvatud amortisatsioonikulum Rendilepingu p 1.
2. järgi parendused, mis on sooritatud rendileandja loata ning mida ei saa renditud varalt ilma seda vigastamata eemaldada lähevad lepingu tähtaja lõppemisel või selle lõpetamisel tasuta üle rendileandjale. Rendilepingu p 1.
3. järgi on rendilevõtjal õigus eemaldada rendileandja loata sooritatud parendused, kui seda on võimalik teha vara kahjustamata ja kui rendileandja keeldub nende maksumust kompenseerimast. Vaidlust ei ole, et 21.12.2001.a. oli OÜ D… ja Narva Elamuvalduse AS vahel sõlmitud rendilepingu täiendava kokkuleppe eelnõu, mille punktis 1 oleks sätestatud, et OÜ-l D… on õigus rendilepingu lõppemisel seoses renditähtaja möödumisega (juhul kui lepingut ei uuendata) või rendilepingu lõpetamisel rendileandja poolt, juhul kui see ei toimu vastavalt rendiseaduse §-le 18 nõuda hoones Kosmonaudi 4, tehtud vajalike remonttööde hüvitamist rendileandja poolt vastavalt 04.05.1998.a. ehitise vastuvõtu akti kohaselt 448 122.90 krooni ulatuses. Vaidlust ei ole, et Narva Elamuvaldus ei aktsepteerinud s.o. eo allkirjastanud mittemingisugust summade väljamaksmise võimalikkust nimetatud kokkuleppe eelnõu kohaselt. Vaidlust ei ole, et 01.12.1997.a. tehnilise akti kohaselt on nimetatud Narva Kosmonaudi 4 ruumides 286.8 ruutmeetrit puudused. Vaidlust ei ole, et 21.12.1997.a. OÜ D… koostatud lokaaleelarve kohaselt remonditöödele on arvestatud 723 287 krooni. Vaidlust ei ole, et OÜ D… on teatanud 28.08.2001.a. kirjas rendileandjale ning linnapeale ja 01.10.2001.a. kirjas Narva linnavolikogu esimehele teostatud kulutustest rendipinnale. Samas ei ole kohtule esitatud erinevatest kirjadest võimalik teha järeldusi, et Narva linn oleks võtnud vastu otsuse hüvitada kostjale parenduste kulud. Kohus leiab, et Narva Linnavalitsuse Linnavarameti kirja 01.02.
4. kohaselt palutakse OÜ-l 7 2-04-150 D… esitada tõend renditud vara parandamise rendileandjaga kooskõlastamise kohta. Seega ei loe kohus tuvastatuks, et Narva linna tahe oli suunatud ilma kirjaliku kooskõlastamiseta hüvitada OÜ-le D… tema poolt tehtud parendused rendipinnale. 26.11.2001.a. on AS Narva Elamuvaldus kirjas lubanud rentnikele teostatud kulutuste hüvitamise regulatsioon sätestada hoone uue omanikule üleandmise lepingus. 29.05.2002.a. võttis Narva Linnavolikogu vastu otsuse nr 470/59, mille punktis 2 on sätestatud, et rendilepingute ennetähtaegse lõpetamise korral on ostja kohustatud rentnikele hüvitama nende poolt endise rendileandja loal renditud vara parendamiseks tehtud kulutused, võttes aluseks lepingu lõpetamise hetkel tehtud investeeringute tegeliku maksumuse eksperthinnangu, mis teostatakse hoone omaniku kulul sõltumatu eksperdi poolt. Selline regulatsioon lisatigi Narva Kosmonaudi 4 kinnistu ostu-müügilepingusse punkt 6.
5. Ostu-müügilepingu p 6.
6. sõnastusest tuleb, et selle sätte mõte on kaitsta rentnikku ennetähtaegse rendilepingu lõpetamise eest uue rendileandja poolt, kellel oleks

§ 323

lg 1 tulenevalt kolme kuu jooksul

§-s 312 sätestatud üleütlemistähtaega järgides kolme kuu jooksul üürileping üles öelda. Kui rendileandja lõpetaks rendilepingu ennetähtaegselt, siis oleks tal olnud ostumüügilepingu punktis 6.

1. toodud eelduste olemasolul hüvitada rentnikule tehtud kulutused. Kohus leiab, et kuna OÜ D… on ise rendilepingu ennetähtaegselt üles öelnud, siis ostumüügilepingu punkt 6.
2. alusel ei ole tal õigus nõuda parenduste hüvitamist AS-lt K…. Narva Linnavolikogu otsuse nr 470/59 ja ostu-müügilepingu punkti 6.
3. kohaselt on OÜ-l D… õigus nõuda parenduste hüvitamist juhul kui on olemas AS-i Narva Elamuvaldus kirjalik nõusolek parenduste teostamiseks ja nende hüvitamiseks. Kohus leiab, et OÜ D… pole kohtule esitanud tõendeid, et oleks AS Narva Elamuvaldus oleks andnud nõusoleku parenduste teostamiseks ja hüvitamiseks. Õige on AS K… väide, et Narva Kosmonaudi 4 ruumide tehnilise seisundi akti 01.12.1997.a. ja lokaalse eelarve 21.12.1997.a. ei tõenda iseenesest kostjapoolsete tööde teostamist hoones. Samuti ei nähtu eelnimetatud dokumentidest AS Narva Elamuvaldus nõusolek parenduste tegemiseks. Lokaalsele eelarvele on AS Narva Elamuvalduse esindaja poolt kooskõlastus lisatud märkega „ilma kulude hüvitamise kohustuseta“. Seega on AS Narva Elamuvaldus otsesõnu väljendanud, et kostjapoolsete parenduste tegemise korral ei võta AS Narva Elamuvaldus endale kohustust hüvitada OÜ D… tehtud kulutusi. Nii 01.12.1997.a. akt ja 21.12.1997.a. eelarve on koostatud enne rendilepingut, mis sõlmiti 01.02.1998.a. Samas ei ole pooled kokku leppinud ka rendilepingu sõlmimisel 21.12.1997.a. eelarve alusel teostatud võimalike parenduste hüvitamisest ja ei ole seda teinud ka hiljem rendilepingu p 1.
4. alusel, siis leiab kohus, et ei ole tõendatud rendileandja nõusoleku andmine rentnikule parenduste hüvitamiseks. Kohus leiab, et ehitise Narva Kosmonaudi 4 vastuvõtu akt 04.05.1998.a. ja kasutusluba 04.05.1998.a. ei tõenda AS Narva Elamuvaldus nõusolekut hüvitada OÜ D… poolt teostatud ehitus-remonditöid. Kohus möönab, et teostatud tööd võisid olla vajalikud ehitise kasutamiseks kaupluseruumidena, kuid see asjaolu iseenesest ei tõenda, et rendilepingu poolte vahel oleks kokku lepitud, et rendileandja hüvitab rentnikule tehtud kulutused 448 122.90 krooni väärtuses. Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, sest kohtus pole leidnud tõendamist AS K… kohustuse – tasuda tehtud parenduste eest üürilepingu alusel - olemasolu OÜ D… ees, seega tuleb OÜ D… hagi AS K… vastu 159 550 krooni nõudes jätta rahuldamata. Kuna kohus jätab vastuhagi rahuldamata seetõttu, et AS-l K… pole OÜ D…ees kohustust hüvitada rendipinnal tehtud parendusi, siis kohus leiab et asja lahendamisel ei oma tähtsust asjaolu, kes oleks pidanud teostama ruumide ekspertiisi, mille alusel hinnata tehtud kulutuste 8 2-04-150 hüvitamise kohustust. Vaidlust ei ole, et ei AS K… ega OÜ D… eksperthinnangut teostanud ei ole lepingu lõpetamise hetkeks tehtud investeeringute tegeliku maksumuse kohta sõltumatu eksperdi poolt. 26.02.2004.a. koostatud aktist, mis on tehtud rendile antud ruumide seisundi kohta, ei nähtu samuti et pooled oleksid kokku leppinud hüvitatava vara väärtuses. Seega ei nähtu aktist AS K… nõusolek hüvitada OÜ-le D… parendustele tehtud kulutused. Kuni 01.01.2006.a. kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 91 kohaselt ja ka alates 01.01.2006.a. kehtima hakanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMS ja TMS RakS) § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Hagi on kohtule esitatud 17.02.
5. Kooskõlas enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 mõistab kohus poole, kelle kasuks on otsus tehtud, taotlusel teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hageja esitas taotluse jätta kõik kohtukulud s.h. vastuhagi kohtukulud kostja kanda. Kuna kohus hagi rahuldab ja jätab vastuhagi rahuldamata, siis on põhjendatud kostjalt välja mõista hageja poolt hagi esitamisel tasutud riigilõivu 2 450 krooni menetluskulude katteks. Ülejäänud kohtukulud jäävad kostja kanda. Kohtunik Iris Kangur 9