(14)omades kõiki õigusi võla sissenõudmiseks võlgnikelt. Kahjuks on OÜ Oru Kodu kasutanud kohtusse pöördumist võlgnike vastu väga harva ja seetõttu oligi juba enne 2002 aasta sügist OÜ-l Oru Kodu haldava elamu remondi teostamiseks rahaliste vahendite puudus. 17.10.2002 teavitas Jevgenia Ploompuu OÜ Oru Kodu (tõlge toimiku lk 114), et Jevgenia Ploompuu koos korteris elavate isikutega on sunnitud lahkuma elama mujale, sest OÜ Oru Kodu ei ole pikema aja jooksu parandanud Jevgenia Ploompuu korteri kohal asuvat elamu katust, mistõttu katuselt korterisse tungiv vesi on muutnud korteri elamiskõlbmatuks. 14.07.2003 ütles Jxxx Pxxx üles OÜ-ga Oru Kodu sõlmitud lepingu. On ilmselge, et Jxxx Pxxx poolt lepingu (toimiku lk 40) ülesütlemine oli põhjustatud OÜ Oru Kodu tegevusetuse tõttu, sest elamu katuse remondikohustus oli täitmata ja Jxxx Pxxx korteri oli seetõttu muutunud elamiskõlbmatuks. Tegemist on sisuliselt VÕS § 101 lg 2 punktis 4 kirjeldatud õiguskaitsevahendiga, mille kohaselt võlausaldaja taganeda lepingust või leping üles öelda kui võlgnik on kohustust rikkunud. Ja kuna eelnevalt oli Jxxx Pxxx korduvalt kasutanud leebemat õiguskaitsevahendit nõudes kohustuse täitmist ja jättes ise tasumise kohustuse täitmata, siis on lepingu ülesütlemise meede piisavalt põhjendatud. OÜ Oru Kodu oli 01.02.1996 Kohtla-Järve linnaga sõlmitud hoolduslepinguga võtnud endale järgmised kohustused: - hooldama vara heapermehelikult (punkt 3.2.1); - tagama hoonete ja ehitiste ekspluatatsioon ja tehniline teenindamine (punkt 3.2.3); - täitma õigeaegselt ja kvaliteetselt remonditööd (punkt 3.2.4); - täitma elanikkonna tellimused rikete ja avariisituatsioonide tekkel elamufondis (punkt 3.2.6); - täitma Kohtla-Järve elamute remondi- ja hoolduseeskirju (punkt 3.2.9); - suunama arenguks selleks ettenähtud vahendeid tasemel, mis tagab hooldatava vara säilimise (punkt 3.2.11); - hooldaja garanteerib hooldatavate varade säilimise (punkt 1.7). Nende kohustuste täitmisest ei vabanenud OÜ Oru Kodu isegi peale Jxxx Pxxx poolt lepingu ülesütlemist. Seega oli OÜ Oru Kodu jätkuvalt kohustatud parandama elamu katust. Hagiavalduse kohaselt on OÜ Oru Kodu arvestanud Jxxx Pxxx perioodil 11.2002 kuni 09.2005 korteriüüri, külma vee ja keskkütte eest 15850,95 krooni. Jxxx Pxxx ei ole korteri üürnik. Seega on alusetu Jxxx Pxxx temale kuuluva korteri eest nõuda üüritasu. Kuna perioodil november 2002 kuni september 2005 Jxxx Pxxx ega keegi teine isik ei elanud Jxxx Pxxx kuuluva korteris nr 60, siis puudub ka igasugune alus arvestada selle perioodi eest külma vee tarbimise teenust. Kohtule esitatud arveldustest jääb hagejale arusaamatuks küttekulude arvestamine. Hagiavaldus ja OÜ Oru Kodu poolt esitatud tõendid ei sisalda keskkütte eest tasu arvestamise metoodikat. 11. OÜ Oru Kodu on hagi seadusliku põhjendusena märkinud VÕS § 208 (müügileping), VÕS § 10208 (alusetu rikastamine). Tegemist on kahe erineva seadusliku põhjendusega, mis sisuliselt teineteist välistavad ja seetõttu peab OÜ Oru Kodu esmalt kindlalt otsustama missuguse seadusliku põhjenduse ta jätab. Arusaamatuks jäävad OÜ Oru Kodu viited korteriomandi seaduse § 10 lg 3, sest kolmas lõige puudub §-s 10. Sama seaduse § lg 1 kohaselt võivad Korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Kuna korter oli muutunud kasutamiskõlblikuks just OÜ Oru Kodu tegevusetuse (elamu katuse mitteremontimise) tõttu, siis on Jevgenia Ploompuul sisuliselt õigus nõuda elamu haldamisega seotud tema kohustuste hüvitamist elamu katust õigeaegselt mitteparandanud isikult, st OÜ-le Oru Kodu. 5

(14)Sisuliselt on tegu VÕS §-s 206 kirjeldatud võlasuhete lõppemisega seoses võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega. Jxxx Pxxx ei pea esitama eraldi vastuhagi (Riigikohtu seisukoht tsiviilasjas nr 3-2-1-112-99) ja nõuab OÜ-lt Oru Kodu temapoolsete kohustuste mittetäitmise tõttu elamiskõlbmatuks muutunud korterile elamu valitseja (OÜ Oru Kodu) poolt perioodi 11.2002 kuni 09.2005 arvestatud summade tasaarveldamist. Seega OÜ Oru Kodu nõue Jevgenia Ploompuu vastu tuleb jätta rahuldamata võlasuhete kokkulangemise tõttu (VÕS § 206). Jxxx Pxxx nõuab vastuhagi korras OÜ-lt Oru Kodu korteri taastusremondi kulutuste hüvitamist summas 15483 krooni.

1. Vastuhagi kohaselt nõuab Jxxx Pxxx OÜ-lt Oru Kodu mittekorras katusekatte kaudu Jxxx Pxxx korterisse nr xxx tunginud vihmavee tagajärjel korteri kahjustuste kõrvaldamiseks teostatud taastusremondi kulude hüvitamist summas 15483 krooni. Kohtule on esitatud tõendid, millega on tõendatud OÜ Oru Kodu süüline käitumine (elamu katuse õigeaegselt parandamata jätmine), mille tulemusena vihmavesi tungis Jxxx Pxxx korterisse ja muutis korteri elamiskõlbmatuks ja seetõttu oli Jxxx Pxxx koos korteris elavate isikutega sunnitud kolima elama mujale.
2. 09.03.2005 on Jxxx Pxxx korteris koostatud korteri sanitaarseisundi akt, mille kohaselt omab kogu korter lagedest, seintel, akendel, ustel, põrandal veekahjustusi.
3. Jxxx Pxxx korterile elamu katuselt läbi tunginud veega tekitatud kahjustusi sai Jxxx Pxxx kõrvaldama asuda alles peale elamu katuse remonti 2005 aasta sügisel.
4. Jxxx Pxxx on esitanud kohtule põhjaliku arvestuse 2005 aastal teostatud korteri remonttööde kohta. Ehituskaupluse ABS tõendi ehitusmaterjalide maksumuse kohta 2005 aastal. OÜ Oru Kodu ei ole vastuväiteid neile tõenditele sisuliselt esitanud. Samuti ei ole OÜ Oru Kodu esitanud omapoolseid arvestusi. Kohtuistungil selgitas Jxxx Pxxx esindaja, et lisaks varalisele kahjule soovib esindatav mittevaralist kahju summas 4 500 krooni. Oru Kodu nõuab elamu haldamise eest raha aga samas on J. Ploompuu Oru Kodu tegemata jätmise pärast kannatanud. Kuna J. Pxxx ei saanud oma korterit kasutada ja temale kahju tekitanud isikule tuleb välja mõista hüvitis sama summa ulatuses, mida OÜ Oru Kodu nõuab J. Ploompuult . Arusaamatu on, mis alustel on OÜ Oru Kodu näiteks soojust arvestatud, mille alusel on arvestatud vee tarbimist, kuna J. Pxxx ei ole korteris elanud. Kuni 2002 aasta sügiseni tasus Pxxx kõigi esitatud arvete eest. Iga kord kui katust remonditi, tegi ka pr Pxxx oma korteris remondi. Vaatamata Oru Kodu poolt katuse remontimisele, laseb katus vihmavett uuesti läbi ja jällegi kahjustas J. Pxxx korterit. Asjaolud, et katus uuesti lasi läbi, sundisid pr Pxxx uuesti kohtu poole pöörduma kuna OÜ Oru Kodu ei hüvitanud tekitatud kahju. Tunnistaja Jxxx Mxxx selgituste kohaselt, elas ta koos Jxxx Pxxx nimetatud korteris alates 1995 aastast ning kogu aeg käis vaidlus OÜ-ga Oru Kodu. Katust praktiliselt ei olnudki ja ülemised korterid olid vee alla ja isegi vesi voolas mööda seina alla põrandale, kuhu kogunes justkui järv. Tapeet, põrandad, elektrijuhtmed kõik olid veega rikutud. Koostasid akti, milles on kõik korteri kahjustused kirjas. Kaks korda kohtu teel on saadud ka hüvitist. Kõigi nende aastate jooksul ükski OÜ Oru Kodu töötaja ei vastanud kaebustele. Tunnistaja kirjutas enda nimel ja teiste elanike nimel kaebusi. 2002 aastal umbes 16 oktoobril kirjutati OÜ-le Oru Kodu kiri, et ei soovi enam maksta ja lõpetada leping, kuna majas ei olnud võimalik elada. Teatasid OÜ-le Oru Kodu et lõpetavad kommunaalteenuste maksmise ja kolivad korterist välja, kuid Oru Kodu ei vastanud, see oli 2002 aasta sügisel, sest korteris enam elada ei saanud. Sellest ajast peale asuti elama tunnistaja poja juurde. Tunnistaja elas Jevgenia Ploompuuga tol ajal koos. Ploompuu juures elas ka tema haige õde, keda tuli kanda ühest korterist teise. 14.07.2003 aastal oli vaja lõplikult OÜ-le Oru Kodu teatada et lõpetavad lepingu, ning tunnistaja koostas selle kohta avalduse, mille saatis tähitud kirjaga OÜ-le Oru Kodu. 6

(14)OÜ Oru Kodu esindaja ilmus kohtuistungile peale asja sisulise arutelu. OÜ Oru Kodu esindaja ei soovi asja uuendamist ning uut sisulist arutamist. Samuti ei soovi esitada täiendavaid taotlusi ning tõendeid. Asja käik Viru Maakohtu

1. mai 2008 määrusega on menetlus uuendatud, kuna asja sisuliseks arutamiseks on vaja ära kuulata hageja seisukoht, sest asjas on ära kuulatud tunnistajad, kelle ütlusi hageja ei ole kuulnud ning omapoolseid küsimusi esitanud. Kohtuistung Hageja jääb kohtuistungil esitatud nõude juurde ning palub hagi rahuldada. Esindaja seletuste kohaselt on kostja ise tõendanud, et hageja tegi remonti peale kostja kaebuste esitamist. Peamiseks tõendiks on hooldusleping, viiviste nõudest hageja loobub. Üüri all on mõeldud teenustasu. Tugineb nõudes korteriomandiseadusele, VÕS, AÕS. Oma nõuet tõendab kõigi tõenditega mis on esitanud koos hagiavaldusega. Nõuab J. Ploompuult hagiavalduse märgitud võlgnevuse tasumist. J. Pxxx on müügilepingus võlgnevust tunnistanud. Kostja esindaja jääb oma kirjalike seisukohtade juurde. Palub jätta OÜ Oru Kodu hagi J. Pxxx vastu rahuldamata põhjendustel mis on seisukohtades ära toodud. Palub rahuldada J. Pxxx vastuhagi OÜ Oru Kodu vastu. J. Pxxx palub OÜ-lt Oru Kodu välja mõista varaline kahju summas 15 483 krooni ning mittevaraline kahju 4500 krooni, mis on põhjendatud sellega, et J. Pxxx koos oma perekonnaliikmetega olid sunnitud korterist lahkuma. OÜ Oru Kodu menetluskulud jätta tema enda kanda ja J. Pxxx menetluskulud palun välja mõista OÜ-lt Oru Kodu. Varaline kahju on tõendanud esitatud tõendite ja tunnistaja ütlustega. Mittevaralist kahju on tõendatud sellega, et inimene oli sunnitud antisanitaarsetes tingimustes elama ja see oli põhjustatud OÜ Oru Kodu tegevusetusest. J. Pxxx oli sunnitud oma korterist lahkuma. Nõude esitamisel tugineb kostja VÕS §
2. Mittevaralist kahju nõutakse hingeliste üleelamiste eest, kuna J. Pxxx oli seatud lootusetusse olukorda seoses OÜ Oru Kodu tegevusetusega. Tugineb VÕS § 206, mis sätestab võlasuhete kokkulangemist. J. Pxxxl tekkis nõudeõigus OÜ Oru Kodu vastu. J. Pxxx lahkus oma korterist 16.09.2002.a. ja asus elama mujale, oma korterisse ta tagasi ei tulnud kuna võõrandas korteri 2006 aasta märtsis. Kostja taotleb enimmakstud tunnistajatasu tagastamist. Kui teenuse osutaja jätab oma kohustuse täitmata, siis ei ole õigustatud hagi esitamine J. Pxxx vastu. Jääb oma kirjaliku seisukoha juurde. Hagiavalduse kohaselt perioodi 2002 november – 2002 september kohta tuleks kohaldada aegumist, kuna hagi on kohtule esitatud 2007 aastal, tuleb arvestada kolmeaastast aegumistähtaega. OÜ Oru Kodu väite kohaselt on J. Ploompuu võlgnevust tunnistanud korteri müügilepingus, viitab

(14)Kodu ei täitnud elamu hooldus ja halduskohustusi. Seega OÜ Oru Kodu vastuväited mille kohaselt jäi elamu katuse õigeaegselt parandamata J. Pxxx võlgnevuse tõttu on alusetud. Võlgnevuse olemasolu elamu teiste korteriomanike ei loo J. Pxxx kohustust tasuda nende võlgnike eest ega kannatada nende tegevusetuse tõttu. OÜ Oru Kodu on iseseisev juriidiline isik omades kõiki õigusi võla sissenõudmiseks võlgnikelt. Kahjuks on OÜ Oru Kodu kasutanud kohtusse pöördumist võlgnike vastu väga harva ja seetõttu oli juba enne 2002 sügist OÜ Oru Kodu haldava elamu remondi teostamiseks rahaliste vahendite puudus. 17.10.2002 teavitas J. Pxxx OÜ Oru Kodu, et ta on sunnitud koos temaga elavate isikutega lahkuma mujale elama, sest OÜ Oru Kodu pikema aja jooksul ei parandanud J. Pxxx korteri kohal asuvat katust, mistõttu katuselt korterisse tungiv vesi on muutnud korteri elamiskõlbmatuks. 14.07.2003 ütles Pxxx üles OÜ-ga Oru Kodu sõlmitud lepingust. On ilmselge et J. Pxxx poolt lepingu ülesütlemine oli põhjustatud OÜ Oru Kodu tegevusetusest, sest elamu katuse remondikohustus oli täitmata ja Pxxx korter oli muutunud seetõttu elamiskõlbmatuks. Tegemist on VÕS § 101 lg 2 p 4 kirjeldatud õiguskaitsevahendiga, mille kohaselt võlausaldaja võib lepingust taganeda või lepingu üles öelda kui võlgnik on kohustust rikkunud, kuna eelnevalt oli Pxxx korduvalt kasutanud leebemat õiguskaitsevahendit nõudes kohustuse täitmist, siis on lepingu ülesse ütlemise meede piisavalt põhjendatud. OÜ Oru Kodu oli 01.02.1996 aastal Kohtla-Järve linnaga sõlmitud hoolduslepinguga võtnud endale järgmised kohustused: hooldama vara heaperemehelikult, tagama hoonete ja ehitiste ekspluatatsiooni ja tehniline teenindamise, täitma õigeaegselt ja kvaliteetselt remonditöid, täitma elanikkonna tellimusel rikete ja avarii situatsiooni lekke elamufondist, täitma Kohtla-Järve linna remondi ja hoolduseeskirju, suunama arenguks selleks ettenähtud vahendite asendust, mis tagab hooldatava vara säilimist ja hooldaja garanteerib hooldatava vara säilimise. Nimetatud kohustuste täitmisest ei vabanenud OÜ Oru Kodu isegi peale Pxxx poolt lepingu ülesse ütlemist, seega oli OÜ Oru Kodu jätkuvalt kohustatud parandama elamu katust. Hagiavalduse kohaselt on OÜ Oru Kodu arvestanud J. Pxxx perioodil november 2002-september 2005 korteri üüri, külma vee ja keskkütte eest 15 850,95 krooni. Ploompuu ei olnud sel perioodil korteri üürnik, vaid ta oli korteri omanik. Seega puudub alus nõuda J. Pxxx temale kuuluva korteri eest üüritasu. Kuna perioodil november 2002 september 2005 Ploompuu ega keegi teine isik ei elanud J. Pxxx kuuluvas korteris nr 60 siis puudub ka alus arvestada selle perioodi eest külma vee tarbimise teenust. Kohtule esitatud hagejapoolsetest arvestustest, mis asub toimiku lk 29, jääb arusaamatuks küttekulude arvestamine. Hagiavaldus ja OÜ Oru Kodu poolt esitatud tõendid ei sisalda keskkütte tasu arvestamise metoodikat. OÜ Oru Kodu on hagi seadusliku põhjendusena viidanud VÕS § 208, mis on sisult müügileping ja VÕS § 1028, mis on sisult alusetu rikastumine. Tegemist on kahe erineva seadusliku põhjendusega mis sisult teineteist välistavad. Arusaamatuks jäävad OÜ Oru Kodu viited KOS § 10 lg 3, sest kolmas lõige §-s 10 puudub. Kuna korter oli muutunud kasutamiskõlbmatuks just OÜ Oru Kodu tegevusetuse tõttu, mis väljendus elamu katuse mitteremontimises, siis on J. Pxxx õigus nõuda elamu haldamisega seotud kohustuste hüvitamist, elamu katust õigeaegselt mitteparandanud isikult st OÜ-lt Oru Kodu. Sisuliselt on tegu VÕS § 206 kirjeldatud võlasuhete lõppemisega seoses võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega. Pxxx ei pea esitama eraldi vastuhagi selles osas ja nõuab OÜ-lt Oru Kodu temapoolsete kohustuste mittetäitmise tõttu elamiskõlbmatuks muutunud korterile elamu valitseja poolt perioodil nov. 2002 – sept. 2005 arvest summade tasaarveldamist, seega OÜ Oru Kodu nõue Pxxx vastu tuleb jätta rahuldamata võlasuhete kokkulangemise tõttu. J. Pxxx nõuab vastuhagi korras OÜ-lt Oru Kodu korteri taastusremondi kulutuste 15 483 krooni hüvitamist ja mittevaralise kahju 4500 krooni hüvitamist. Vastuhagi kohaselt nõuab J. Pxxx OÜ-lt Oru Kodu mittekorras katusekatte kaudu J. Pxxx korterisse nr xxx tunginud vihmavee tagajärjel korteri kahjustuste kõrvaldamist teostatud taastusremondi kulude hüvitamist summas 15 483 krooni. Toimikus olevate tõenditega on tõendatud OÜ Oru Kodu süüline käitumine elamu katuse õigeaegselt parandamata jätmises, mille tulemusena vihmavesi tungis J. Pxxx korterisse ja muutis korteri elamiskõlbmatuks ja seetõttu oli J. Pxxx koos korteris olevate isikutega sunnitud kolima mujale elama. 09.03.2005 on J. Pxxx korteris koostatud korteri sanitaarseisundi akt mis asub toimiku lk 108-109, akti kohaselt omab kogu korter veekahjustusi. J. Pxxx korterile elamu katuselt läbi tunginud veega tekitatud kahjustusi sai Pxxx kõrvaldama asuda alles peal elamu katuse remonti, 2005 aasta sügisel. Pxxx on esitanud kohtule põhjaliku arvestuse 2005 aastal teostatud remonditööde kohta. J. Pxxx esitas kohtule ehituskaupluse ABC tõendi ehitusmaterjalide 8

(14)maksumuse kohta 2005 aastal. OÜ Oru Kodu ei ole esitanud vastuväiteid nimetatud tõenditele, samuti ei ole OÜ Oru Kodu esitanud omapoolseid arvestusi. Seetõttu palub jätta OÜ Oru Kodu hagi J. Pxxx vastu rahuldamata ja rahuldada J. Pxxx vastuhagi OÜ Oru Kodu vastu . Välja mõista OÜ-lt Oru Kodu J. Pxxx kasuks 15 483 krooni materiaalse kahju hüvitamiseks ja 4500 krooni mittevaralise kahju hüvitamiseks, kuna J. Pxxx ei saanud korterit kasutada OÜ Oru Kodu tegevusetuse tõttu ja seetõttu omab ka OÜ Oru Kodu vastu nõudeõigust, sest OÜ Oru Kodu tegevusetus muutis korteri kasutamiskõlbmatuks, need kaks nõuet räägivad kokkulangevusest. J. Pxxx on viidanud aegumisele . OÜ Oru Kodu menetluskulud jätta tema enda kanda ja J. Pxxx menetluskulud välja mõista OÜ-lt Oru Kodu. . KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära poolte seisukohad, leiab, et hagi on põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata. OÜ Oru Kodu võlgnevuse nõue OÜ Oru Kodu esitas võlgnevuse nõude summas 15 850,95 krooni ajavahemiku november 2002 kuni september 2005. Vastavalt TsMS § 230 lg 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. Kohus võib teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Kohtu poolt on tuvastatud, et OÜ Oru Kodu osutas hoolduslepingu /tl. 24-27/ alusel hooldustöid elumaja asukohaga xxx. Jxxx Pxxx` le kuulus elumajas xxx korter nr xxx kuni 31.01.2006 /tl. 3339/. Jxxx Pxxx omas sissekirjutist aadressil xxx kuni korteri müügini. /tl. 32/. Hageja ja kostja vahel on sõlmitud eluruumi teenindamise leping /tl. 40/. Hageja on oma nõude tõendamiseks esitanud tõendi arveldustest ajavahemikul november 2002 kuni september 2005 /tl. 29/. Hoiatus, mis on edastatud Jxxx Pxxx`le võlgnevuse mittetasumise kohta /tl. 30/. Kostja esitas vastuväite, et kuna hageja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud on temale tekitatud kahju korteri elamiskõlbmatuks muutmise näol, seega teavitas kostja hagejale, et lahkub korterist ning hooldustasusid ei maksa. Samuti on kostja hoolduslepingu hageja poolsete rikkumiste tõttu üles öelnud. Kostja väitis, et on korduvalt hageja lepingu rikkumiste tõttu kohtusse pöördunud ning kohtus on tuvastatud, et korter oli avariilises seisukorras ning elamiskõlbmatu. Kostja on oma väidete tõendamiseks kohtule esitanud kohtuotsused /tl. 52-57/. Kiri terviseametile, kus teavitatakse maja elamise tingimustest ning palutakse teostada kontroll /tl. 119, 121/.Virumaa Tervisekaitsetalituse ettekirjutise, mille kohaselt kohustatakse OÜ Oru Kodu korterelamu xxx tehnilise seisukorra rikete kõrvaldamiseks kuni 15.11.2003 /tl. 58/ ning selle mittetäitmisel on teavitatud kohalikule omavalitsusele /tl 59/. Jxxx Pxxx poolt hagejale esitatud avaldus, kus teavitatakse, et maja katus on jätkuvalt parandamata ning palub katuse remonti alustada, vastasel juhul on kohustatud kohtusse pöörduma /tl. 113/. Kostja on teavitanud oma avaldusega /tl. 114/ hagejat, et lahkub korterist, kuna viimane ei ole alustanud katuse remonttöid, mille tõttu on korter muutunud elamiskõlbmatuks. Avaldus kohalikule omavalitsusele /tl. 115-116, 118/, millest selgub, et linnavalitsust on eelnevalt teavitatud maja tehnilisest probleemist ning kohalik omavalitsus on lubanud pakkuda abi katuse remontimisel. 9

(14)Kostja on 14. juulil 2003 ühepoolselt üles öelnud korteri hoolduslepingu /tl. 117/, kuna hageja ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi, mille OÜ Oru Kodu on kätte saanud /tl. 66-67/. Kostja on pöördunud kohaliku omavalitsuse poole palvega materiaalse abi saamiseks, kuna OÜ Oru Kodu on tekitanud elumajas sellise olukorra, et seal ei ole võimalik tervislike põhjustel elada. /tl 122/. Maja üldkoosoleku protokoll /tl. 75-78, 123-124/, kus otsustati, et pöördutakse OÜ Oru Kodu poole teatega, et viimane teostaks katuse remondi, kuna viimane kohustus tuleneb seadusest. Kui OÜ Oru Kodu keeldub remonttööde teostamisest, pöörduda nõudega kohtu poole. Avaldus OÜ Oru Kodu /tl. 80-82, 125/, kus teavitatakse koosoleku otsusest, mille viimane on kätte saanud /tl. 79/. OÜ Oru Kodu oli 01.02.1996 Kohtla-Järve linnaga sõlmitud hoolduslepinguga võtnud endale järgmised kohustused: - hooldama vara heapermehelikult (punkt 3.2.1); - tagama hoonete ja ehitiste ekspluatatsioon ja tehniline teenindamine (punkt 3.2.3); - täitma õigeaegselt ja kvaliteetselt remonditööd (punkt 3.2.4); - täitma elanikkonna tellimused rikete ja avariisituatsioonide tekkel elamufondis (punkt 3.2.6); - täitma Kohtla-Järve elamute remondi- ja hoolduseeskirju (punkt 3.2.9); - suunama arenguks selleks ettenähtud vahendeid tasemel, mis tagab hooldatava vara säilimise (punkt 3.2.11); - hooldaja garanteerib hooldatavate varade säilimise (punkt 1.7). - osapooled kannavad täielikku varalist vastutust lepingu tingimuste jätmise või mittekohase täitmisega teisele osapoolele tekitatud kahjude eest nende kahjude ulatuses ning teisel osapoolel saamata jäänud tulu ulatuses (p. 5.2.) OÜ Oru Kodu on 23.04.1996 Jxxx Pxxx`ga sõlmitud hoolduslepinguga võtnud endale kohustuse: -elumajade ehituskonstruktsioonide ja elamu osade teenindamine ja remont (p. 1.1) - kindlustab elumaja kindlustusastmete järgi (p. 1.7) - omanik kohustub tasuma OÜ-le Oru Kodu mainitud teenuste eest kinnitatud tariifi – krooni m2 üldpinna eest kuus. Poolte vahel kehtis lepinguline suhe. Vastavalt VÕS § 8 leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Hageja kohustus teostama teatud töid ning kostja kohustus nende eest tasuma. Kohus juhib tähelepanu, et poolte vahel 23.04.1996 sõlmitud lepingust ei ilmne, kui suur on kehtestatud tariif, mida kostja on kohustatud tasuma. Hageja on esitanud kohtule tariifimäärad, mis on kinnitatud 2000 ja 2005 aastal /tl. 141-143/. Lepinguliste kohastuste hulka kuulus, et hageja tagab hoonete ja ehitiste ekspluatatsiooni ja tehniline teenindamise, täidab õigeaegselt ja kvaliteetselt remonditööd, täidab elanikkonna tellimused rikete ja avariisituatsioonide tekkel elamufondis. Seega kohustus hageja teostama vajadusel remonttöid. Vahendite saamiseks tuli hagejal koguda raha remondifondi. Kostja on korduvalt juhtinud tähelepanu asjaolule, et hageja ei täida lepingulisi kohustusi, kuna maja katus on remontimata ning ka parandamine tulemusi ei ole andnud. Kostja teavitas 14.07.2003 hagejat, et ütleb lepingu erakorraliselt üles, kuna lepingulised kohustused on täitmata. Kooskõlas VÕS § 116 lg 1 lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Lepingu rikkumisega on tegemist, kui lepingust tuleneva kohustuse rikkumine, on seaduse järgi kõigi lepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise eeldus (VÕS § 101 lg 1). Kohustuste 10

(14)rikkumine ei eelda kohustuse täielikku täitmata jätmist, see hõlmab ka kohustuse ebakvaliteetset või hilinenud täitmist (VÕS § 100). Ei ole oluline, kas teine pool on rikkunud põhikohustust või kõrvalkohustust. Lepingu rikkumise olulisus on seaduse kohaselt selliste õiguskaitsevahendite nagu lepingust õlesütlemine põhiliseks kohaldamise eelduseks. Antud juhul on tegemist asjaoluga kus üks lepingupool on täitnud lepingut osaliselt ja ebakvaliteetselt. Hageja täitis lepinguga võetud kohustusi osaliselt, samas jättis täitmata lepingust tuleneva kohustusse, mis hõlmab remonttööde tegemist. Menetluse käigus selgus, et hageja on üritanud katust parandada, kuid selle tulemusena ei kõrvaldada riket, sest maja katus lasi jätkuvalt läbi ning alles 2005 aasta septembris suudeti maja katus remontida. Seega saab lugeda, et tegemist oli lepingu olulise rikkumisega, kuna selle täitmata jätmise tulemusena on kahjustada saanud kostja vara. Seaduse kohaselt, kui lepingut on oluliselt rikutud, saab erakorraliselt üles öelda. Vastavalt VÕS § 196 lg 1 kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine); lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist /---/; lg 3 kohaselt ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kostja pöördus korduvalt hageja poole teatega, et lepinguline kohustus on täitmata, samuti on kostja tulemuse tõttu antud tähtaeg Tervisekaitsemati poolt kohustuse täitmiseks. Elumaja korteriomanike üldkoosolekul võeti vastu otsus, et hagejal tuleb täita lepingust tulenevat kohustust, sellest on teavitatud ka hagejat. Antud juhul loeb kohus, et kostja tegi endast kõikoleneva, et lepingulisi suhteid jätkata, kuid hageja tegevusetus viis selleni, et kostja oli kohustatud erakorraliselt lepingu üles ütlema. Kohus jätab tähelepanuta antud nõude puhul kostja poolt esitatud eluruumi üürilepingu /tl. 51/, kuna võlgnevuse arvestus algab ajast, mis kostja oli juba korteri omanik, seega eelnevad üürisuhted ei tõenda võlgnevuse tekkimise aluseid. Samuti jätab kohus tähelepanuta hageja poolt esitatud võlgnevuse üldarvestuse /tl. 140/, milles on kajastatud võlgnevused seisuga 24.07.2007, kuna antud tõendiga ei saa tõendada, kostja võlgnevust, sest võlgnevuse periood lõppes 2005 aastaga. Kohtuistungil J. Pxxx esindaja poolt esitatud väide, et korter oli muutunud kasutamiskõlbmatuks just OÜ Oru Kodu tegevusetuse tõttu, mis väljendus elamu katuse mitteremontimises, mistõttu J. Pxxx oli õigus nõuda elamu haldamisega seotud kohustuste hüvitamist, elamu katust õigeaegselt mitteparandanud isikult st OÜ-lt Oru Kodu. Sisuliselt on tegu VÕS § 206 kirjeldatud võlasuhete lõppemisega seoses võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega. Pxxx ei pea esitama eraldi vastuhagi selles osas ja nõuab OÜ-lt Oru Kodu temapoolsete kohustuste mittetäitmise tõttu elamiskõlbmatuks muutunud korterile elamu valitseja poolt perioodil nov. 2002 – sept. 2005 arvestatud summade tasaarveldamist, seega OÜ Oru Kodu nõue Ploompuu vastu tuleb jätta rahuldamata võlasuhete kokkulangemise tõttu. Nimetatud väide oli esitatud esmakordselt kohtuvaidlustes. Vastavalt TsMS § 402 lg 2 menetlusosalisel on õigus kohtuvaidluses esineda kohtukõnega, milles ta esitab tema arvates asja lahendamiseks tähtsate asjaolude lühikokkuvõtte. Kohtukõnes võib viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele ja kohtuistungil uuritud tõenditele. Samuti leiab kohus, et antud juhul ei ole tegemist võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega. 11

(14)Hageja on rikkunud lepingulisi kohustusi, seega tema tegevusetuse tulemusena on kostja sunnitud ühepoolselt üles ütlema lepingu ja ei ole tasunud talle esitatud arveid. Kohus leiab, et OÜ Oru Kodu hagi tuleb jätta rahuldamata Jxxx Pxxx vastuhagi J. Pxxx esitas kohtule vastuhagi, milles palub kostjalt välja mõista kahju summas 15 483 krooni ning mittevaraline kahjus summas 4500 krooni. Vastuhagi kohaselt on OÜ Oru Kodu lepinguliste kohustuste olulise rikkumise tulemusena saanud kahjustada J. Pxxx korter, mille tulemusena oli viimane kohustatud teostama remonti ning eelnevalt lahkuma oma perega korterist, kuna see oli muutunud elamiskõlbmatuks. J. Pxxx õde, kes elas koos J. Pxxx ,on haige inimene ning kolimine tekitas J. Pxxx hingelisi kannatusi ja üleelamisi korteri elamiskõlbmatuks muutumise kui ka kolimise pärast Korteri elamiskõlbmatuks muutumisega on tekitatud J. Pxxx varaline kahju, mille tõendamiseks ta esitab kviitungid /tl. 91/, mis kajastavad linoleumi maksumust. Korteri xxx sanitaarseisundi akti /tl. 108-109/. Ehitusmaterjalide hinnakirja ajavahemikul september 2005 kuni detsember 2005 /tl. 110/. Remondi kulutuste nimekirja /tl. 111-112/. Arsti tõendid J. Pxxx õe haiguse ja puude kohta /tl. 104-107/. Nimetatud tõendi jätab kohus tähelepanuta, kui asjasse mittepuutuva dokumendi. Kohtule esitatud sanitaarseisundi akti koostamise juures on viibinud viis isikut. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et antud isikutel oleks erialaseid teadmisi, et koostada sellekohast akti ning et antud isikud on pädevad hindama korteri olukorda. Kaupluse ehitusmaterjalide hinnakiri perioodil 09-12-2005 tõendab, kui palju antud perioodil ehitusmaterjalid maksid, kuid ei tõenda asjaolu, et J. Pxxx oleks reaalselt need ehitusmaterjalid soetanud ja kasutanud materjale korteri remondiks, kuna kohtule on esitatud kviitungitest ainult kolm kviitungit, mis tõendava linoleumi ostmist. Kohtule esitatud remondi kulutused on reaalselt koostanud J. Pxxx ise, sellekohaseid tõendeid, mis kinnitaksid maksumust ja tööde teostamist kohtule esitatud ei ole. J. Pxxx on jätnud tõendamata, kui suures ulatuses on ta kahju seoses OÜ Oru Kodu tegevusetuse tõttu saanud. Kohus juhib tähelepanu asjaolule, et elukeskkonna parandamiseks ongi mõistlik teha korteris iga paari-kolme aasta tagant sanitaarremont, sest see muudab elukvaliteeti ja samas muudab korteriomandi väärtust. J. Pxxx ongi teinud korteris sanitaarremonti, ja peale remonti on ta korteri võõrandanud. Kohus märgib, et tänu korteri sanitaarremondile on J. Pxxx saanud korteri müügist tulu, mis sisaldas ka korteri remondile tehtud kulutusi. Ei ole esitatud tõendeid, et ilma OÜ Oru Kodu tegevusetuseta oleks korteri väärtus olnud suurem. J. Pxxx poolt on välja toomata, milles koosneb temale tekitatud kahju. Esitatud sanitaarseisundi akt ei tõenda kahjustuste iseloomu ja seost tekitatud kahjuga. OÜ Oru Kodu esitas vastuväite, milles selgitab maja võlgnevuse suurust ning asjaolu, et kuna korteriomanikud ei tasunud õigeaegselt makse, ei saanud ka tema oma lepingulisi kohustusi täita. 12

(14)Samuti esitab OÜ Oru Kodu väite, et katuse parandamiseks koguti elanike käest eraldi raha, kuid J. Pxxx keeldus raha maksmast, millega on halvendanud maja olukorda. Oma väidete tõendamiseks on OÜ Oru Kodu esitanud tööde kalkulatsiooni maja katuse remontimiseks ja arved /tl. 135-137, 139/. Raha kogumise nimekirja /tl. 145/. Kohus jätab nimetaud väited ja tõendid tähelepanuta, kuna antud nõude raames on need asjakohatud, samuti esitatud vastuses vastuhagile selgitab OÜ Oru Kodu elumajade võlgnevust, mitte ei vasta kohtule esitatud vastuhagile. J. Pxxx palub mittevaralise kahju summas 4 500 krooni hüvitamist. Mittevaralise kahju seisneb vastuhagi esitaja väitel: -korteri avariiseisundisse viimise asjaoludest, mitmeaastasest võitlusest korteri veestamisega, mädanenud tapeedid, niiskus, võitlus ametnike ja OÜ-ga Oru Kodu, mitmekordne kolimine, haige inimese tassimine- mis kõik on tekitanud füüsilisi kannatusi ja moraalseid piinu. Riigikohus oma otsusega 26.05.2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-05 selgitas, et moraalse kahju tõendatuks lugemisel peab olema selgeks tehtud, missugused on mittevaralised kahjulikud tagajärjed kannatanu jaoks. Iga kahjuliku tagajärje osas tuleb viidata tõenditele, mis seda kahjulikku tagajärge tõendavad. Mittevaralise kahju (õigustamatud kannatused) olemasolu selles tähenduses eeldatakse, kuna isikliku õiguse rikkumise tagajärge - muudatuste tekkimist ja nende suurust inimese psüühikas - ei ole võimalik objektiivselt mõõta ega väljendada. PS § 25 kohaselt on igaühel õigus talle ükskõik kelle poolt õigusvastaselt tekitatud moraalse kahju hüvitamiseks. Mittevaralise kahju arvestamisel tuleb arvesse võtta valu ja kannatuste tekitamist. Valu on närvide ja aju poolt vahetult tajutud mõnele kehaosale põhjustatud kahjustus või vigastus, kannatus tähendab vaeva, mida ei tunnetata otseselt mingi kehalise seisundina. Valu hõlmab mistahes valu, mida põhjustab meditsiiniline protseduur või kirurgiline operatsioon, mis osutub vajalikuks süüalusel poolt tekitatud vigastuste tõttu. Kannatuste mõiste hõlmab hirmu vigastuste tekitamise ajal hirmureaktsiooni, hirmu tulevase invaliidsuse ees, seoses tervisega, vaimse tervisega, vaimse tervisega või võimega elatist teenida. Kohus küll möönab, et seoses OÜ Oru Kodu tegevusetusega oli sunnitud J. Pxxx lahkuma oma korterist koos haige õega ning asuma oma elukaaslase poja juurde elama, kuid seda ei saa lugeda mittevaralise kahju tekkimise aluseks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et J. Pxxx vastuhagi on põhjendamata ning kuulub rahuldamata jätmisele. Menetluskulud Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 162 lg 4 kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kuna kohus jättis põhihagi kui ka vastuhagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb jätta mõlema poole menetluskulud nende endi kanda. 13

(14)Kohtunik: / allkiri/ Ärakiri õige: 14