Isegi kui tasaarvestuse kokkulepe ei leia tõendamist, ei muuda see iseenesest vastastikuste nõuete tasaarvestamist olematuks. Kostja sai üürilepingu ülesütlemise teate 04.10.2005 ja esitas kirjalikult tasaarvestuse avalduse 07.10.2005. Alles kohtumenetluse kestel esitas hageja väite, et ta ei aktsepteeri tasaarvestamist, viidates
Kui kohus ei loe tõendatuks tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimist, tuleb tuvastada, kas hageja vastutab kostjale tulekahju likvideerimise käigus tekitatud veekahjustuste eest, kas need 2
ÜS § 116 lg 2 alusel oli kostjal õigus eeldada, et Indrek Hääl omab volitusi tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimiseks. Hageja vastuväide tasaarvestusele on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Teises tsiviilasjas (2-06-10389) kinnitas hageja, et oli teadlik, et suurem osa kaubast ei kuulu kostjale. Hageja ületas pandiõiguse piire. Kauba mahakandmisest tekkinud kahju on 127 474,70 krooni ja allahindamisest 63 561,94 krooni, kokku 191 036,64 krooni. Kulutuste tõttu kauba korrastamiseks (puhastamine, kuivatamine, haisu eemaldamine) on summa oluliselt suurem – 400 000 krooni, kui 09.05.2005 inventuuriaktis märgitud. Kaupluse sisustuse asendamise ja taastamise kulud 18.05.2005 kirjas – hinnanguliselt 100 000 krooni. Viis kuud hilisemas õiendis on täpne summa – 61 562,89 krooni. Kostja palus rahuldada vastuhagi summas 523 384,29 krooni. Et summas 110 117,90 krooni on võlgnevus tasaarvestatud, palus kostja välja mõista 523 384,29-110 117,90=413 266,39 krooni. Vastus vastuhagile Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Hageja ei vastuta tulekahju tõttu tekkinud kahju eest. Tulekahju ei tekkinud omaniku ega haldaja süül, mistõttu on välistatud lepinguväline vastutus. Isegi, kui omanik vastutaks, oli sel ajal omanikuks OÜ Haveli Invest, mitte hageja. 12.05.2005 Harjumaa Päästeteenistuse tuleohutuse järelevalve osakonna õiendi kohaselt tekkis tulekahju oletatavalt kööginurga elektriseadmetest. Tõendatud ei ole üürileandja poolt kohustuse rikkumine ja et selle tagajärjel oleks puhkenud tulekahju. Kahju suurus on tõendamata. Inventuuriakti kohaselt on kahju 191 036,64 krooni, millest kauba omahind ainult 127 474,70 krooni. Nädal hiljem leidis kostja, et kahju on 400 000 krooni. Üürileandja pandiõiguse teostamise ajal oli kostja kaupluses kasutusel mitmeid väidetavate kahjustustega esemeid. Müügitulu kohta esitatud andmed on vastuolulised. 18.05.2005 kirja järgi oli keskmine müügitulu 15 000 krooni. 19.10.2005 taotluses märgiti kostja kasumiks 2004 10 353 krooni. On ebatõenäoline, et kostja kasum olnuks järgmise aasta mais päevas kolmandiku võrra suurem kui kogu eelmise aasta kasum. 06.10.2005 hindas kostja müügitulu vähenemist 70 000 kroonile, mis teeks müügikasumi vähenemiseks ainult 3500 krooni päevas, s.o üle nelja korra vähem, kui kostja väitis oma 18.05.2005 kirjas. Majandusaasta kasumit arvestades on see ebatõenäoline. Vastuolulised summad viitavad, et kostja ei tea, kui palju kahju tekkis. 09.05.2005 inventuuriaktist ja 18.05.2005 kirjast nähtub, et kostja esitas AS-ile Impala suurema nõude kui oli teadaolev kahju. Selline tegevus ei ole heauskne ja on suunatud alusetule rikastumisele. Nähes, et üürileandja ei nõustu märgitud tingimustega, nõudis kostja oluliselt väiksemaid summasid. See viitab, et AS-i Impala ja kostja vahel ei olnud tasaarvestuse kokkuleppeid. Väide suulise tasaarvestuse kokkuleppe kohta ei vasta tegelikkusele.
lg 1 sätestatud õiguste ja kohustuste üleminek saab olla üksnes tulevikku suunatud. Tõendatuse korral saab nõude pöörata eelmise üürileandja vastu. Hageja ei ole kostjale kahju tekitamises süüdi. Puudub õiguslik võimalus hagi rahuldamiseks 212 481,63 krooni osas. Kostjal oli hageja ees võlgnevus. Kostja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud. Seetõttu teostas hageja 26.10.2005
Kohaldatakse AÕS vallaspandi kohta sätestatut. Hageja käitus seaduses lubatud viisil. Ka kolmandatele isikutele kuuluva kauba kinnipidamine oli seaduslik. Vaidlusalused asjad ei vasta
lg 3 märgitud tunnustele.
Sama sätte alusel puudub kostjal õigus nõuda klientide teavitamisest tekkinud kulutuste ja töötajatele tööseisuku ajal makstud töötasu ja saamata jäänud tulu hüvitamist. Puudub hageja süü ja kahju hüvitamise alus. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis OÜ-lt Karl&Linda välja 163 817,13 krooni (rendivõlg 116 709,60 krooni, viivis 9342,83 krooni ja leppetrahv 37 764,70 krooni) ning kohtukulu 18 310,85 krooni OÜ Ahtri Maja kasuks. Kohus mõistis OÜ-lt Karl&Linda välja viivised alates 12.10.2005 (hagi esitamisest) kuni võlgnevuse tasumiseni 0,1% päevas põhinõudelt 116 709,60 krooni. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus mõistis OÜ-lt Karl&Linda välja riigilõivu 10 120 krooni ja õigusabi eest 8190,85 krooni. Pooltevahelise rendilepinguga võttis kostja kohustuse tasuda igakuiselt renti 21 159 krooni + käibemaks (p 3.1). Kostja tunnistab üürivõlga 116 709,60 krooni suuruses (sh 44 703,90 krooni eelmisele üürileandjale) hagi esitamise seisuga. Seoses kostja poolt üüri mittemaksmisega ütles hageja lepingu üles (
lg 1 p 4) ning taotleb kohtult p 1 ja p 6 kohaldamist.
lg 1 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist; lg 2 järgi on lg-s 1 sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe tühine. 07.10.2005 hagejale saadetud avalduses (lk 120-121, I kd) teatab kostja oma kahjunõude tasaarvestamisest 110 117,90 krooni ulatuses hageja üürinõudega. Ahtri 6 hoone haldaja AS-i Impala tegevjuhina töötanud Indrek Hääle ütluste kohaselt ei lubanud ta kostjale, et tulekahju tagajärjel kostja saadud kahju tasaarvestatakse üürivõlaga. Tunnistaja kinnituse kohaselt ütles ta kostja esindajale, et ei ole volitatud lubadusi andma, otsuseid langetab omanik. AS-i Impala juhatuse liikme Toonart Rääski ütluste kohaselt said kostja kasutuses olnud ruumid tulekahju tagajärjel minimaalseid kahjustusi; kahju hüvitamise taotlusele vastati eitavalt kahju puudumise tõttu. Tasaarvestus tähendas, et kostja ei maksa renti aja eest, mil oli asenduspinnal seoses ruumide remondiga. Tulekahjuga tekitatud kahju ja üüri tasaarvestamisest oli juttu tunduvalt hiljem – siis, kui kostjal olid võlad. Kostjale vastati, et tasaarvestus ei ole vastuvõetav. Kooskõlas
Kostja seadusliku esindajana Kaidi Rahniku ütluste kohaselt lubas I. Hääl midagi kompenseerida, 5
Hageja oli kostjale juba varem teatanud, et ei aktsepteeri tasaarvestust, kuna ei pea ennast vastutavaks kostjale tulekahju tagajärjel tekkinud kahju eest. Neil asjaoludel ja lähtudes kohtu seisukohast, et hageja ei pea kostjale hüvitama tulekahju tagajärjel tekkinud kahju, ei kuulu kostja tasaarvestuse avalduses märgitud nõue tasaarvestamisele hageja rendinõudega. Kooskõlas TsMS § 367 kuulub rahuldamisele hageja nõue viivise väljamõistmiseks 0,1% suuruses päevas põhinõudest alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Pooltevahelise lepingu p 10.2 sätestab, et rendilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel rentniku poolsete kohustuste täitmata jätmise tõttu tasaarveldab rendileandja leppetrahvina tagatisraha arvelt kahe kuu rendisumma. Kostja rikkus lepingut, jättes tasumata lepingu järgi tasumisele kuuluva rendi. Hagejal puudus võimalus leppetrahvi tasaarveldamiseks tagatisraha arvelt, kuna seda oli juba teinud ruumide eelmine omanik kostja poolse lepingu rikkumise (rendi mittemaksmise) tõttu. Tulenevalt poolte kokkulepitust leppetrahvi maksmise kohustuse kohta seoses lepingu rikkumisega rentniku poolt ning leppetrahvi institutsiooni mõttest tuleb lepptrahvina kostjalt välja mõista 37 764,70 krooni. Vastuhagi rahuldamisele ei kuulu. Hageja sai Tallinnas Ahtri 6 omanikuks 01.06.2005, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (lk 18, I kd). Tulekahju, mille tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist hageja poolt kostja vastuhagis taotleb, toimus 03.05.2005. Tulekahju toimumise ajal hageja kostja poolt üüritud ruumide omanik ei olnud. Rendilepingu p 4.2 kohustab rendileandjat hoidma omal kulul nõutavas tehnilises, sanitaarses ja tuleohutusseisundis hoone veevarustuse, kanalisatsiooni, elektri- ja sidesüsteemi väljaspool rentniku poolt kasutatavais ruume. Lepingu p-ga 6.3 võttis rendileandja kohustuse hoida korras ja regulaarselt hooldada küttesüsteemi, elektritehnilist installatsiooni, kanalisatsiooni torustikku jne. Kooskõlas p-ga 9.5 jääb hoone omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule leping koos kõikide lisadega jõusse ka uue omaniku suhtes. Lepingu p 10.4 alusel on lepingut rikkunud pool kohustatud hüvitama teisele poolele tekitatud kahju, mis tuleneb lepingu mittenõuetekohasest täitmisest selle poole süül ning p 10.5 sätestab kahju suuruse kindlakstegemise korra. Hageja arvates ei vastuta hageja tulekahju tagajärjel kostjale tekkinud kahju eest, kuna tulekahju tekkimises ei olnud hoone omanik ega haldaja süüdi ning hageja ei olnud hoone omanikuks tulekahju tekkimise ajal.
lg 1 kohaselt lähevad asja omandajale üle vaid otseselt üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kahju õigusvastasest tekitamisest tulenev võlasuhe ei ole üürilepingust tulenev võlasuhe. Asjaolu, et tegemist on kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõudega, kinnitab kostja, tuginedes vastuhagis
§-dele 1043, 1045 ja 1049, mis reguleerivad võlasuhte tekkimist kahju õigusvastasest tekitamisest. 18.05.2005 hoone haldajale AS-le Impala saadetud kirjas (lk 117-118, I kd) viitab kostja adressaadi kohustusele tagada elektrisüsteemide korrashoid, küsib teavet tulekahju tekkepõhjuste kohta ja ettepanekuid kahju hüvitamiseks. AS Impala märkis vastuses (I kd lk 119), et tulekahju sai alguse elektriseadmetest, mitte elektrisüsteemist. Harjumaa Päästeteenistuse Tuleohutuse järelevalve osakonna õiendi kohaselt tekkis tulekahju oletatavalt kööginurga elektriseadmetest. Puudub alus siduda hagejat nimetatud seadmetega. Kööginurga elektriseadmed ei ole samastatavad rendilepingu 6
Kooskõlas
lg-ga 4 kohaldatakse üürileandja pandiõigusele asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut. Tulenevalt AÕS § 277 lg-test 1 ja 2 võib pantida vaid vara, mis on pantija omandis. Võõra vara pantimine on tühine. Kostja nõue pandiõiguse alusel kauba äraviimisest tekkinud kahju hüvitamiseks rahuldamisele ei kuulu, kuna kaup on alles ja kostjal on võimalus see hagejalt kätte saada. Kostjal ei ole kahju tekkinud.
lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige
§-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
lg 2 ning lg 3 järgi ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja ütles lepingu üles
Tulenevalt viidatud sättest ei nõustu kohus kostja seisukohaga ülesütlemise tühisuse kohta. Alusetud on ka kostja ülejäänud kahju hüvitamise nõuded. Hageja ei ole kostjale õigusvastaselt kahju tekitanud ka seoses lukkude vahetamise, püsiklientide teavitamise ja tööseisakuga. Apellatsioonkaebuse põhjendused OÜ Karl&Linda palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osaliselt ja teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi summas 234 672,40 krooni. Apellant vaidlustab otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas ulatuses, milles kohus jättis rahuldamata väidetava pandiõiguse realiseerimise raames OÜ Ahtri Maja poolt kaupluse ruumidest ära viidud kauba väärtuse hüvitamise nõude. Väidetava pandiõiguse teostamine raames viis OÜ Ahtri Maja rendipinnalt (kauplusest) minema kaupa väärtuses 797 777,78 krooni. Sellest kaup väärtuses 234 672,40 krooni kuulus OÜ-le Karl & Linda. Ülejäänud kaup oli soetatud omandireservatsiooniga ning kuulus Soome äriühingutele Reima OY ja Tutta OY. Väidetava pandiõiguse teostamine on vastuolus
Kaupluses oleva kauba näol ei ole tegemist vallasasjadega, mis kuuluvad ruumi sisustusse või kasutamise juurde. Vastuhagis nõudis OÜ Karl & Linda mh temale kuulunud kauba väärtuse hüvitamist summas 234 672,40 krooni. Kauba väärtust tõendas vastuhageja vastuhagile lisatud õiendiga (10.02.2006) ja sellele lisatud kassa- ja laoprogrammi väljatrükiga (I kd lk 130132). Kostja selgitas kohtuistungil (II kd tlk 324), et tänasel päeval omavad väidetava pandiõiguse raames ära viidud esemed vähest väärtust. Tegemist on lastele mõeldud riideesemete ja jalanõudega, mis vananevad moraalselt kiiresti; väikelastele mõeldud riidesemete puhul tuleb hoolikalt jälgida nende hoidmise tingimusi; vähimgi kokkupuude kemikaalidega (nt värvilõhn) võib tekitada riideeset kandva lapse nahal allergilise reaktsiooni. Hageja ei eitanud, et kostja informeeris teda asjaolust, et suurem osa kaubast ei kuulu kostjale, vaid kolmandatele isikutele. Sellegipoolest leidis hageja, et tal on õigus teostada pandiõigust kogu kauba suhtes. 7
lg 1 esimeses lauses sätestatuga ja et väidetava pandiõiguse teostamise raames ära viidud kaubad ei oma enam oma esialgset väärtust. Sellega rikkus kohus TsMS § 436 lg-t 1. Kaupluses olev kaup ei ole vallasasjad, mis kuuluvad ruumi sisustusse või kasutamise juurde. Üürileandja pandiõigus ei ulatu kaupluses müügil olevale kaubale, mistõttu oli pandiõiguse teostamine vastustaja poolt vastuolus seadusega. Hageja peab kahju hüvitama vastavalt
Kostja selgitatuga on vastuolus kohtu väide, et kaup on alles ja kostjal on võimalus see hagejalt kätte saada; kostjal ei ole kahju tekkinud. Hageja oli juba enne oma väidetava pandiõiguse teostamist teadlik kohtu seisukohast, et kaupluses müügil oleva kauba arestimine ei ole seadusega kooskõlas, mistõttu toimis hageja pahauskselt. Kostjal on nõue hageja vastu 234 672,40 krooni, nõude suurus on tõendatud ja kostjal on võimalik tugineda nõude esitamisel
Maakohtu menetluse kestel ei olnud kostjal võimalust tutvuda, millistes tingimustes riideid ja jalanõusid hoiti. See võimalus avanes pärast maakohtu otsuse tegemist, kui pooled kaalusid kompromissi sõlmimise võimalust. Kompromissi eeltingimuseks oli, et kostjal võimaldatakse tutvuda hageja äraviidud riideesemetega. Tutvumise käigus selgus, et riideid ja jalanõusid hoiti enam kui aasta jooksul suurtes prügikottides, mis sisaldavad koostisainetena tugevalõhnalisi kemikaale. Juba ainuüksi seetõttu ei ole võimalik riideesemeid enam turustada. Osa prügikottidest on katki rebenenud ja nendesse pääses tolm - ruum, milles prügikotte hoiti, oli tolmune. Kostja esitab fotod, mis tehti riideesemete inventuuri käigus. Kostja palus võtta tõendid asja juurde. Vastus apellatsioonkaebusele OÜ Ahtri Maja ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses on apellant vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata vastuhagi kahju hüvitamiseks summas 234 672,40 krooni, mis oli kostjale põhjustatud hageja poolt
Kolleegium kontrollib maakohtu otsust ainult vaidlustatud osas. Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu lõppjäreldus vastuhagi rahuldamata jätmise kohta on õige, kuid muuta tuleb vastuhagis esitatud 234 672,40 krooni suuruse nõude osas rahuldamata jätmise põhjendusi. Maakohus leidis, et kaupluse ruumides oleva kauba suhtes pandiõiguse teostamine oli
lg-tega 2 ja 3 vastuolus, kuna hageja teostas pandiõigust asjade suhtes, mis ei kuulnud kostjale, vaid kolmandatele isikutele ning olid ainult kaupluses müügil ja hageja oli sellest teadlik. Kostja ja hageja ei vaidle selles, et eeltoodud summa ulatuses oli tegemist kostjale kuuluvate kaupadega, mis paiknesid üüritud kaupluseruumides ja olid hageja poolt pandiõigust teostades ära viidud. Kostja leiab, et hageja teostas pandiõigust vastuolus seadusega ja kaupade väärtuse ulatuses tekkis talle kahju. Kuna vaidlust ei ole selles, et 234 672,40 krooni eest kaupu kuulusid kostjale, siis on maakohtu järeldus pandiõiguse teostamise kohta vastuolus
lg 1 esimese lausega, kuna kaupluses olev kaup ei ole vallasasjad, mis kuuluvad kaupluse sisustusse või kasutamise juurde.
lg 1 esimese lause kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Kolleegium leiab, et apellandi väide ei ole õige. Vaidlust ei ole, et üürilepingu esemeks olevad kaupluseruumid on osa kinnisasjast. Järgnevalt tuleb tuvastada, kas üüritud ruumides olev kaup on ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluv vallasasi. Kolleegium leiab, et üüritud kaupluseruumides asuv kaup on kaupluse (üüritud ruumide) kasutamise juurde kuuluv. Kaupluseruumide sihipäraseks kasutamiseks on vajalik seal kauba olemasolu. Seega oli kostjale kuuluva kauba suhtes pandiõiguse teostamine kooskõlas
Muude pandiõiguse tekkimise eelduste osas ei ole poolte vahel vaidlust. Üürileandja pandiõiguse teostamist reguleerib
, mille lõige 1 kohaselt juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides olevaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks. Kuna kostja alustas üüritud ruumidest 28.10.2005 kauba äraviimist, siis oli hageja õigustatud kostjale kuuluvat kaupa kinni pidama. Järelikult on hageja teostanud kostjale kuuluva kauba suhtes pandiõigust õiguspäraselt. Õiguspäraselt pandiõiguse teostamine välistab kahju hüvitamise nõude summas 234 672,40 krooni rahuldamise. Vastuhagi kahju hüvitamiseks 234 672,40 krooni osas tuleb rahuldamata jätta ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Kuna eelnevalt on tuvastatud, et kauba suhtes summas 234 672,40 krooni oli pandiõiguse teostamine õiguspärane ja kahju hüvitamise nõue ei kuulu eeltoodu tõttu rahuldamisele, siis ei pea kolleegium vajalikuks vastata apellatsioonkaebuse väidetele kahju suuruse kohta. Kohtukulude jaotamisel tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt käesolevas asjas menetluskulude kindlaksmääramisel ja jaotamisel lähtuda enne 01.01.2006 kehtinud seadusest. Kuna maakohtu otsuse lõppjäreldus jääb muutmata, siis kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi tuleb apellandi menetluskulud jätta tema enda kanda. Ülle Jänes Margo Klaar Jüri Paap 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.