Tsiviilasi nr: 2-06-37335 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL (Tagaseljaotsus) Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtuniku nimi Kaupo Paal Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 17.06.2008.a., Tallin

) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Asja materjalidest nähtub, et hagejale 1 kuulub kinnisasi aadressil Xxx , Tallinn (t lk 7). Kinnistusraamatu väljavõttest tuleneb, et hageja 1 on Xxx kinnisasja suhtes andnud hagejale 2 kasutusvalduse tähtajaga 99 aastat. OÜ R on esitanud kostjale arveid üüri tasumiseks (t lk-d 10-39). Asjaolu, et kostjaga on sõlmitud eluruumi üürileping korteri asukohaga Xxx kasutamiseks, tõendab toimiku lk-l 84 olev eluruumi üürileping, millele on allakirjutanud kostja ja MK, kes oli LSK esindaja. LSK on müünud Xxx asuva kinnisasja hagejale.

§ 291

lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valduse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, lg 2 kohaselt hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omandajale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. AÕS § 214 lg 1 kohaselt on kasutusvaldajal õigus asja vallata ja kasutada, lg 3 kohaselt on kasutusvaldajal õigus asja viljale. Seega on tekkinud üürisuhe hageja 2 ja kostja vahel, mitte aga hageja 1 ja kostja vahel. 14.

§ 304

lg 1 kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Hageja 2 on saanud kasutusvalduse Xxx maja suhtes 15.03.2004.a. Seega tekkis hagejal 2, õigus esitada üüriarveid kostjale alates aprillikuust 2004.a.

§ 292

lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja 2 on esitanud kostjale üüriarveid, kuid kostja ei ole neid tasunud. Käesolevaks hetkeks on kostjal üürivõlgnevus hageja ees kokku summas 25 189,92 krooni. Kostja ei vaielnud selle üle, et tegelikkuses kasutas ta sellist pinda, nagu hagejad väitsid. Üürileping ei pea olema kirjalikus vormis, see võib olla ka vormivaba. Olukorras, kus üürnik kasutab mingist hetkest alates suuremat pinda ja kui üürileandja on sellega nõus, siis tuleb asuda seisukohale, et pooled on konkludentselt üürilepingut muutnud selliselt, et üürilepinguga on hõlmatud kogu üürniku kasutuses olev pind. Üüri maksmise kohustuse materiaalõiguslikuks aluseks on

§ 271

ja kõrvalkulude tasumise kohustuse aluseks

§ 292lg 1.

15.

§ 309

lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. Ülesütlemine omab õiguslikke tagajärgi, st lõpetab eluruumi üürilepingu juhul, kui lepingut üles ütlev pool on teinud teisele lepingu poolele ülesütlemisavalduse. Eluruumi üürilepingu puhul peab see olema

§ 325sätestatud vormis ja tingimustele vastav. Ts

ÜS §-st 69 tulenevalt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus kehtivaks selle adressaadi poolt kättesaamisega. Ülesütlemisavaldus saab endaga kaasa tuua ülesütlemise õiguslikud tagajärjed üksnes siis, kui ülesütlemiseks oli olemas õiguslik alus. Eluruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud

§-des 313. Käesoleval juhul viitavad hagejad ülesütlemise alusena olulisele lepingurikkumisele, mis seisneb üüritasu maksmisega viivitamises üle

§ 316lg-s 1 sätestatud määra.

16. Hagejad on kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud, mida tõendab üürilepingu ülesütlemisavaldus (t lk 48-49) ning kostja on nimetatud ülesütlemisavalduse saanud kätte isiklikult allkirja vastu (t lk 50). Kohus asub seisukohale, et ülesütlemisavaldus vastab

§-s 325 sätestatud tunnustele. Kostja üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud ei ole. Kohus asub seisukohale, et hagejate 3

§ 334lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu ese lepingu lõppedes tagastada.

1. Tulenevalt asjaolust, et hageja 1 on andnud Xxx asuva kinnisasja kasutusvalduse hagejale 2, on hagemisõigus üürilepingu esemeks oleva eluruumi tagastamiseks ja üleandmiseks üksnes hagejal
2. Samuti on üüri tasumise nõue üksnes üürileandjal ehk hagejal
4. Esitatud tõendite põhjal ei ole kostja üüri tasumise kohustust täitnud ning ei ole vaatamata üürilepingu ülesütlemise avalduse kättesaamisele eluruumi aadressil Xxx , Tallinn vabastanud. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagi on osaliselt õiguslikult põhjendatud ja kostjal ALil tuleb tagastada ja anda üle hagejale 2 üürilepingu esemeks olev eluruum asukohaga Xxx , Tallinn ning hageja 2 kasuks tuleb välja mõistja kostjalt ALilt 25 189,92 krooni.
5. 03.06.2008.a. esitas kostja kohtule seisukohad, miks ei ole viimane nõus korteri üüri rahasummadega. 18.03.2008.a määras kohus kostjale tähtpäeva seisukohtade ja taotluste esitamiseks, mis oli 22.04.2008.a. Kohus selgitas kostjale pikalt ja põhjalikult menetlustoimingu tähtajaks tegemata jätmise õiguslikke tagajärgi. Järgmine kohtuistung käesolevas asjas oli määratud 06.05.2008.a, kuhu kostja ei ilmunud, esitades vahetult enne istungit paljasõnalise väite selle kohta, et ta on haige. Kostja ei esitanud, kohtu kirjalikult ja eraldi esitatud nõudmisest hoolimata arstitõendit, mis kinnitaks, et kostja oli haige, ei näe kohus mitte ühtegi põhjust, mis võimaldaks kostjal peale kohtu poolt määratud seisukohtade esitamise tähtpäeva uusi seisukohti esitada. Sellest tulenevalt jätab kohus kostja poolt esitatud seisukoha toimikusse võtmata ja tagastab selle kostjale. Menetluskulu
6. Käesolevas asjas esitasid kaks hagejat ühe ja sama nõude, nõudes kostjalt eluruumi tagastamist. Hageja 2 esitas ka üüritasu nõude. Kohus jättis hageja 1 suhtes hagi rahuldamata. Sellest tulenevalt peab hageja 1 oma menetluskulud ise kandma. Kuivõrd kohus hageja 2 suhtes hagi täielikult rahuldab, siis peab kostja kandma hageja 2 menetluskulu, samuti peab kostja kandma enda menetluskulu. Kooskõlas TsMS § 138 lg 1, lg 2, § 144 p 1, § 162 lg 1 jätab kohus kostja menetluskulu tema enda kanda, hageja 1 menetluskulu tema enda kanda ja hageja 2 menetluskulu kostja kanda. Hagejal 2 on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 174 lg 2). Kaja esitamisega seonduv
7. Kohus selgitab, et kaja peab vastama TsMS § 416 sätestatud nõuetele. Kaja esitamisel tuleb kostjal tasuda kautsjon (TsMS § 142 lg 1). TsMS § 142 lg 1 sätestab, et kajalt hagimenetluses tasutakse kautsjon, välja arvatud juhul, kui vastavalt seadusele kuulub avaldus rahuldamisele, sõltumata sellest, kas menetlustoimingu õigeaegseks tegemata jätmiseks oli mõjuv põhjus või mitte, lg 2 järgi tasutakse kajalt kautsjonina summa, mis vastab riigilõivule poolelt hagihinnalt.
8. TsMS § 149 lg 3 alusel enne kautsjoni tasumist ei tehta kautsjoniga seotud menetlustoiminguid. Avaldajale määratakse tähtaeg kautsjoni tasumiseks ja kautsjoni tähtpäevaks tasumata jätmise korral jäetakse avaldus läbi vaatamata, lg 5 järgi kaja osalise või täieliku rahuldamise korral tagastatakse kautsjon kohtumääruse alusel. Avalduse rahuldamata jätmise korral arvatakse kautsjon riigituludesse ja selle hüvitamist ei saa menetlust lõpetavast kohtulahendist sõltumata nõuda vastaspoolelt. Kaupo Paal Kohtunik 4