Obsah (6)

§ 158§ 29§ 76§ 100§ 119§ 159

Tsiviilasi nr 2-07-44990 KOHTUOTSUS Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Tartu Maakohtu kohtunik Margit Jõgeva Otsuse tegemise aeg ja koht 9. juuni 2008. a, Tartu Tsiviilasja number 2-07-44990 Tsiviilas

) § 162 lõike 1 alusel leppetrahvi summas 126 414 krooni vähendamist mõistliku suuruseni. Hageja ei ole kostjapoolse lepingurikkumise tulemusena kandnud kahju. Samuti puudub leppetrahvil hageja poolt nõutavas suuruses hageja tähelepanuväärset huvi kaitsev tagatisfunktsioon. Kostja eeldab, et hageja omandas korteri isiklikuks kasutamiseks, mistõttu võib olla kahjustatud vaid hageja huvi korterit ligikaudu kümne kuu jooksul isiklikult kasutada. Hageja huvi on seega rahaliselt hinnatav ning võrdub summaga, mis hagejal kulunuks samal ajavahemikul ligikaudu sama suure korteri üürimiseks – maksimaalselt 35 000 krooni. Kostja leiab, et leppetrahvi nõue on kujunenud hageja jaoks iseseisvaks tulu saamise ning rikastumise allikaks, mida ei saa ühelgi juhul pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Leppetrahv hageja poolt nõutud suuruses ei ole proportsionaalne (moodustab 18,6 % lepingu hinnast), arvestades nii praktikat (leppetrahvide kogusumma ei tohiks lepingu mittetäitmisel ületada 10 % lepingu koguhinnast), antud rikkumise suurust (täitmisega hilinemine) kui kostja poolt lepingu täitmise ulatust (käesolevaks ajaks on leping täidetud). Samuti on leppetrahvi vähendamise aluseks kinnisvara hindade langusest ja nõudluse vähenemisest põhjustatud kostja halvenenud majanduslik seisund. Kahjuks on kostjal likviidsete vahendite puudumise tõttu tekkinud jooksvate kohustuste täitmisel makseraskused. Kostja ei välista asja lahendamist kompromissiga. Kostja reageeris hageja nõudele juba enne kohtumenetluse alustamist, pakkudes hagejale reaalset võimalust kompromissi sõlmimiseks, kuid viimane on jäänud sõlmimata hagejapoolse huvi puudumise tõttu. Seetõttu palub kostja hagi osalise rahuldamise korral arvestada menetluskulude jaotusel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lõikes 2 sätestatuga. KOHTUISTUNG (tl 52-57, 82-86) Hageja lepingulise esindaja, Maia Ploom’i, selgituse kohaselt pidid tööd olema tehtud ja valdus üle antud

1. jaanuariks
2. a.
3. jaanuaril
4. a on koostatud korteri üleandmise akt, mille lisas on toodud välja tööd, mis on tegemata ja mis on tehtud valesti ning et hageja nõuab kostjalt leppetrahvi. Pooled on lepingus leppetrahvides, nii ehitustööde tähtaegse teostamise kui valduse üleandmisega viivitamise eest, eraldi kokku leppinud. Tarmo Kado on saatnud hagejale meili
5. aprillil
6. a, et tööd on lõpetatud, võiks need üle vaadata ja võtmed üle anda. Seega on kostja ise leidnud, et akti lisas fikseeritud puudused olid kõrvaldatud
7. aprilliks
8. a. Ei ole mõeldav, et inimene kasutab korterit ajal, kui seal tehakse töid edasi. Kirjavahetusest nähtub, et sobiv aeg korteri üleandmiseks on
9. aprill
10. a. Samas hageja on arvutanud viiviseid ajani, mil ta reaalselt kohale tuli. Valduse üleandmisega viivitamise eest on hageja arvestanud viivist 306 päeva, summas 52 028 krooni. Tegelikult anti korteri valdus hagejale üle
11. aprillil
12. a. Tööde teostamisega viivitamise eest on arvestatud viivist kuni
13. aprillini
14. a, kuigi hageja võiks uste vahetamata jätmise tõttu arvestada viivist kuni tänaseni. Lepingut tuleb täita. Hageja viivisenõue ei ole ebamõistlikult suur. Hageja palub hagi rahuldada täies ulatuses ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja lepingulise esindaja, Juhan Raudam’i, selgituse kohaselt on hageja oma nõudega üle pakkunud. Kostja on oma kohustuse hageja ees täitnud, kuigi hilinemisega. Mingit kahju hagejale tekkinud ei ole, samas on leppetrahvi suurus 1/5 korteri hinnast. Seega kahju ja leppetrahv ei ole omavahel proportsioonis, mistõttu palub kostja leppetrahvi vähendada. Samuti tuleb leppetrahvi vähendamisel arvestada kostja halva majandusliku seisukorraga. Leppetrahv ei tohiks olla raha teenimise võimaluseks. Kui valdus on üle antud, ei saa ju töid teostada ja vastupidi. Kostja leiab, et teda ei saa leppetrahviga karistada kaks korda. Seega on põhjendamatu kahe paralleelse leppetrahvi nõue. Ebamõistlik on arvata, et kostja saaks üle anda valduse, jättes viimistlustööd tegemata ja puudused kõrvaldamata. Kliendiga peab suhtlema pidevalt, sest üheski lepingus ei ole võimalik 100 % ette kindlaks määrata materjale ja värvi valikuid. Kui tehti vannitube, ei saadud hagejat kätte ja ehitaja pani seina plaadid, mis hagejale ei sobinud. Leping on kahepoolne ja korteri ehitamisel ei saa tellija ennast distantseerida lepingust. Leppetrahvi osas tuleb hinnata, kas kostja on teinud kõik omapoolse, et leping täita. Tööde lõpetamise kuupäevaks tuleb lugeda
15. detsembrit
16. a, mil kostja teatas hagejale tööde valmimisest. Hageja sai kohale tulla
17. jaanuaril
18. a. Selleks ajaks 3 olid tööd üldjoontes lõpetatud ning seega saab lugeda tööd tehtuks
19. detsembri
20. a seisuga. Iga töö puhul ei saadud maksimaalset kvaliteeti, kuid need puudused kõrvaldati hiljem. Samas saab töö lugeda vastuvõetuks, kui korterit on võimalik kasutada. Kvaliteedi puudused parandati
21. aprilliks
22. a. Kostja palub hagi jätta rahuldamata või rahuldada osaliselt. Menetluskulude väljamõistmisel arvestada kohtul kostja poolt pakutud kompromissiga 60 000 krooni ulatuses. KOHTU PÕHJENDUSED Pooled on
23. oktoobril
24. a sõlmitud notariaalse lepingu, millega müüja (kostja) kohustub püstitama Tartu linnas V. 12 asuva hoone, korteriomandi müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu (tl 7-18) punktides 3.5 ja 6.1 leppinud kokku leppetrahvis.

§ 158

lõike 1 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi maksmist võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse tekkis, kuna leppetrahviga tagatakse võlausaldajale õigus nõuda leppetrahvina kokkulepitud rahasumma maksmist kui miinimumhüvitist. Lepingu punkti 3.5 kohaselt on ostjal (hagejal)

1. jaanuariks
2. a lepingu lisaks olevas siseviimistlustabelis ette nähtud tööde mitteteostamisel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025 % lepingu eseme müügihinnast iga tööde teostamisega viivitatud päeva eest. Lepingu punkti 6.1 kohaselt on hagejal lepingu eseme otsese valduse
3. jaanuarist
4. a hilisemal üleandmisel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025 % lepingu eseme müügihinnast iga nimetatud kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest. Seega on pooled leppetrahviga taganud siseviimistlustööde valmimise ja otsese valduse üleandmise tähtaegsust. Hageja leiab, et kostja on olnud viivituses lepingu punktides 3.3 ja 6.1 võetud kohustuste täitmisel, mistõttu on hageja õigustatud nõudma leppetrahvi summas 126 414 krooni. Kohus nõustub kostjaga selles, et nii kokkulepitud tööde teostamine kui ka valduse üleandmine on kohustused, mis on omavahel seotud ega eelda hageja huvi kostja poolt mõlema kohustuse eraldi täitmise vastu.

§ 29

lõike 5 punkti 4 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu olemust ja eesmärki. Hageja eesmärk lepingu sõlmimisel oli saada korter hiljemalt 31. jaanuariks 2006. a valminuna enda valdusesse.

§ 29

lõike 6 kohaselt lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Kohus leiab, et mõistlik on lepingut tõlgendada selliselt, et valduse vastuvõtmine sõltub viimistlustööde teostamisest, mistõttu on ebamõistlik ja ebaõiglane sisult ühe kohustuse eest esitada kaks leppetrahvi nõuet. Enne, kui kokkulepitud viimistlustööd ei olnud lõpetatud, ei olnud kostjal võimalik anda üle korteri valdust, sest viimane oleks takistanud nimetatud tööde teostamist. Kohtu veendumust kinnitab ka lepingu punktides 3.5 ja 6.1 sätestatud identne leppetrahvi määr ja kohustuste täitmiseks ette nähtud sama tähtaeg. Lepingust nähtuvalt võimaldab leppetrahvi kohaldamist vaid kokkulepitud tähtaja ületamine.

§ 76

lõike 3 järgi saab kohustuse muuhulgas lugeda kohaselt täidetuks, kui see on täidetud õigel ajal, antud vaidluse puhul

1. jaanuariks
2. a. Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (

§ 100). Kohtule on esitatud korteri kliendile üleandmise akt nr 5 (tl 22) 30.

jaanuarist

1. a, millega kostja on andnud üle ja hageja on võtnud vastu korterelamu asukohaga V. 12 korteri nr
2. Aktist nähtuvalt kuuluvad selle juurde lisa nr 1 ja 2, mis sisaldavad loetelu ehituse puudujääkidest ja lepingu lahknevustest. Töö vastuvõtmine kujutab endast sisuliselt töö tehtuks kuulutamist tellija poolt. Eelkõige väljendub töö vastuvõtmine töö üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamises. Lepingu punkti 6.3 kohaselt lepingu eseme otsese valduse üleandmisel hagejale allkirjastavad pooled lihtkirjaliku lepingu eseme üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse hageja poolt täitmise kviitungiks, ning milles näidatakse valduse üleandmise kuupäev ja mõõdikute näidud. Seega on hageja üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamisega
3. jaanuaril
4. a lugenud viimistlustööd teostatuks ja valduse üleantuks. 4 Kohus märgib, et lepingukohane tulemus peab vastama ka teatud tingimustele ja töö vastuvõtmises ei väljendu ainult tellija nõustumus selles, et töö loetakse tehtuks, kuid antud juhul mittenõuetekohast täitmist leppetrahviga tagatud ei ole. Leppetrahvi kohaldamist võimaldab vaid kokkulepitud tähtaja ületamine, mitte töö mittevastavus kokkulepitud tingimustele. Isegi kui lepingutingimustele mittevastavus oleks tagatud leppetrahviga, nähtub korteri kliendile üleandmise akti lisast nr 1 (tl 24), et hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, mis iseenesest välistab võimaluse nõuda selle aja eest leppetrahvi. Seega puudub hagejal õigus nõuda leppetrahvi
5. jaanuarile
6. a järgneva perioodi eest ja kohtul vajadus hinnata mittekohast täitmist puudutavaid tõendeid. Kostja on nõustunud (tl 60-61), et ta on lepingu täitmisega olnud viivituses, kuid seda
7. detsembrini
8. a, mil kostja tegi hagejale ettepaneku valduse üleandmiseks. Hilisem kuupäev lepiti kokku hagejast tulenevate asjaolude tõttu ja hoolimata sellest, kas hagejal olid mõjuvad põhjused valduse vastuvõtmisega viivitamiseks või mitte, oli hageja ajavahemikul
9. detsembrist
10. a kuni
11. jaanuarini
12. a vastuvõtuviivituses, mistõttu kostja ei pea nimetatud perioodi eest hagejale leppetrahvi maksma. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et hageja oli vastuvõtuviivituses ajavahemikul
13. detsembrist
14. a kuni
15. jaanuarini
16. a.

§ 119

lõike 1 kohaselt võlausaldaja satub vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Kohtule esitatud kirjavahetusest (tl 27-30) nähtub, et kostja on

1. detsembril
2. a saatnud hagejale järgmise sisuga meili: „Kuna vaataks korteri üle?“. Kostjale oli teada, et hageja alaline elukoht on Soomes ja kohus leiab, et meili sisust tulenevalt on kostja soovinud kooskõlastada korteri üleandmise aega. Ka kostja ise on märkinud (tl 28), et on tagasi alles
3. jaanuaril
4. a, mistõttu ei saa väita, et kostjapoolse kohustuse täitmine lükkus kaugemasse aega üksnes hagejast tuleneva asjaolu tõttu. Mõlemaid pooli rahuldava aja kooskõlastamist ei saa lugeda vastuvõtuviivituses olemiseks. Meilide vahetamise teel on pooled leppinud kokku korteri ülendamise-vastuvõtmise ajaks
5. jaanuari
6. a kell 13.00 (tl 30). Tegelik üleandmine toimus aga
7. jaanuaril
8. a (tl 22). Kuivõrd kohtule teisi tõendeid esitatud ei ole, asub kohus seisukohale, et pooled on aktsepteerinud, et korteri üleandmise-vastuvõtmise ajaks oli kokku lepitud
9. jaanuar
10. a.

§ 159

lõike 2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Korteri kliendile üleandmise akti lisast nr 1 nähtub, et hageja nõuab leppetrahvi alates

1. veebruarist
2. a (tl 24). Seega on hageja õigustatud nõudma leppetrahvi ajavahemiku
3. veebruar
4. a kuni
5. jaanuar
6. a eest, mis on 363 päeva. Hageja on leidnud, et leppetrahvi suuruseks on 170,05 krooni (680 110 x 0,025 %) päevas. Kostja ei ole leppetrahvi suurust vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt kujuneb leppetrahvi suuruseks 61 728,15 krooni (363 x170,05). Kohustatud lepingupool on esitanud kohtule nõude leppetrahvi vähendamiseks. Kohus ei pea vajalikuks analüüsida leppetrahvi vähendamise nõuet, sest kostja ise on avaldanud valmisolekut (tl 56, 82) tasuda leppetrahvi suurusjärgus 60 000 krooni (kompromissina). Leppetrahvi maksmise kohustuse saabumise tingimuseks on lepingu rikkumine, lepingupoole vastutus (vabandatavuse puudumine) kohustuse rikkumise eest ja teade leppetrahvi nõude esitamise kohta. Kohus on kontrollinud, et nimetatud tingimused on täidetud, mistõttu eelpool toodud põhjendusi arvestades kohus rahuldab A.K. hagi E. OÜ vastu leppetrahvi summas 126 414 krooni väljamõistmiseks osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi summas 61 728,15 krooni. MENETLUSKULUDE JAOTUS 5 TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 163 lõikest 2 kui hagi rahuldatakse osaliselt ja selles ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
7. märtsil
8. a toimunud kohtuistungil pakkus kostja hagejale kompromissi summas 60 000 krooni ja poolt riigilõivust (tl 56), millega hageja ei nõustunud. Kostja on oma pakkumist korranud
9. mail
10. a toimunud kohtuistungil (tl 82). Eeltoodust tulenevalt jätab kohus TsMS § 163 lõike 2 alusel menetluskulud hageja kanda. Kohtunik 6