3-07-43 Kohtuotsus Eesti Vabariigi nimel Pärnus, 07. mail 2007.a.Tallinna Halduskohtu kohtunik Aivar Koppel, kaebuse esitajate M. S, M. K ja nende esindaja Suido Västra, vastustaja, Pärnu Linnavolikog

§ 4

lg 1 ja lg 2 nõudeid eirates ei ole kaalutud menetlusosaliste põhjendatud huve ega võimalusi erinevate otsustuste tegemiseks;

§ 56

lg-s 3 sätestatu vastaselt puuduvad põhjendid, millest on planeeringu kehtestamisel lähtutud. Planeering peaks kuid ei sisalda argumente miks vastustaja: - ei ole loobunud juba 2003 esitatud kuid 2006 tühistatud planeeringu ideest hoonestuse paiknemise, ehitusaluse pinna ja ehitise liigi – korterelamu – kohta; - peab õigeks ehitada väikeelamute rajooni korterelamuid; - peab õigeks korterite otsapidi kokkuehitamist muinsuskaitsealal ja piirkonnas, kus see on võõras; - peab tiheasustust kõige kaalukamaks kui mitte ainsaks argumendiks planeeringu põhjendamisel; - peab korterelamute kaudu suurema asutustiheduse saavutamiseks otstarbekaks planeerimislahenduseks valitseva kinnisasja K2 moodustamist, mille kasutamine on võimalik ainult teeniva kinnisasja K1 piiratud asjaõigustega koormamise kaudu; - ei põhjendanud maavanema soovitusega mittenõustumist; - peab prioriteetseks kolmanda isiku huvi kinnistu suures mahus täisehitamiseks: - ei ole soovinud või osanud ette näha tulevaste K1 ja K2 kinnistute omanike vahelisi õigusvaidlusi. Kaebaja nendib kokkuvõtvalt, et Otsuses on paljuski keskendutud ebaolulisele ja jäetud olulised aspektid analüüsimata ja vajalikud tõendid kogumata.

1. Mahuka ja suure hoone ehitamine antud piirkonda rikub Pärnu muinsuskaitseala miljööväärtust ning läheb vastuollu ajalooliste ehitusprintsiipidega Pärna, Roosi ja Sääse tn piirkonnas. Avaldajate huviks on säilitada villade rajoon ja mitte lasta rajada sinna uusi korterelamuid võttes aluseks nõukogudeaegseid ehitusmahtusid. Lubades jätkata sobimatute korterelamute püstitamist hävitatakse ajalooline miljöö krunt-krundi haaval. Selline ehitamine ei ole avalikes huvides, kaebajate eesmärk on töötada selle nimel, et kujuneks välja harmooniliselt arendatud linnaruum.
2. Kinnistu jagamine on tinglik ja ainuüksi seetõttu on uus planeering vastuolus Pärnu linna üldplaneeringu mõttega, luues pretsedendi. Volikogu pidi lähtuma soovist, et üldplaneeringuga kehtestatavad kruntide suurusjärgud ja sellest tulenevad ehitusmahud ei ole formaalsed, vaid omavad ka sisulist tähtsust, sest vastasel juhul üldplaneeringu sisuline mõju Pärnu linna planeerimisele oleks kaduvväike, kui mitte olematu. Uues planeeringus ei ole sõnagagi puudutatud asjaolu, et Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2006 otsusega asjas nr 3-04-333 tühistati sama kinnistu endine planeering ja keelati kolmandal isikul ehitada (jagamata) kinnistule elamut ehitusaluse pinnaga 450 m2 kuna see ületab Pärnu linna üldplaneeringuga lubatud maksimaalset täisehitusprotsenti 130,4 m2 võrra. Seega ilma kinnistut jagamata oleks OÜ Mil õigus ehitada kuni 319,6 m2 pinnaga elamu. Vaidlustatud planeeringu järgi aga ei ole ehitusalune pind enam mitte 319,6 m2 ega ka mitte 450 m2 vaid juba 480 m2, kui krundile K1 ja K2 lubatud elamu ehitusalused pinnad kokku liita. Selline asjade käik rikub Pärnu Linnavolikogu poolt 20.09.2001 kehtestatud üldplaneeringu normatiivi, mille kohaselt võib väikeelamumaal krundi suurusega 1200 m2 ja enam olla ehitusalune pind kuni 20%. Kehtestatud planeeringu puhul ületab see 30%. Saab väita, et detailplaneeringust tulenevalt on arendaja endiselt seadnud eesmärgiks suurendada ehitusmahtusid, mis oli kavandatud juba eelmise detailplaneeringuga ning mille tunnistaks kehtetuks ringkonnakohus. Kuigi detailplaneeringu tekstiosas räägitakse kahest eraldiseisvast väikeelamust selgub sama planeeringu kaardimaterjalist, et mitmed kommunikatsioonid on toodud vaid ühe maja juurde. Sellest võib järeldada, et arendaja plaanib ehitada kaks maja teineteise külge ühtseks tervikuks. Mahukas ja suur hoone rikub selles piirkonnas muinsuskaitseala miljööväärtust 2 ning läheb vastuollu ajalooliste ehitusprintsiipidega Pärna, Roosi ja Sääse tänavate piirkonnas varjates lisaks päikesevalgust Pärna 1 krundile. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks kohalik omavalitsus toetab kinnistu omaniku huvi kinnistu jagamiseks ega pole analüüsinud jagamise negatiivseid külgi. Vältida tuleb selliste kinnistute moodustamist, millel puudub ühendus avalikult kasutatava teega (3-3-1-53-01, p 6). K1 ja/või K2 korterelamust asjatundlik korteriostja ei jäta tähelepanu pööramata pikale nimekirjale servituutidest, millega ta peaks nõustuma, kui soovib kolmandalt isikult korterit osta. Krunti jagades tekitatakse ebaefektiivne omand. Kohtuistungil sõnas kaebuse esitanud M. S, et ta ei ole kinnistu jagamise vastu, kui säilitatakse ümbruskonna arhitektuuriline miljöö ega rikuta olemasolevat linnaehituslikku struktuuri. 3a. Kinnisasja jagamist loeb seadusandja põhimõtteliselt lihtsaks maakorraldustoiminguks, mille käigus kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast peab arvestama, et kinnisasi on jagamatu – kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust (MaaKS § 13 lg 4). MaaKS § 2 lg 1 kohaselt on maakorralduse eesmärk luua võimalusi kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks hajaasustuses. Tekkival Roosi 4a kinnistul K2 puudub aga vahetu ühendus avalikult kasutatava teega.
3. Planeering on kehtestatud eelkõige arenda erahuvides, avalik ehk üldine huvi inimväärsele elukeskkonnale koos ajaloolise hoonestusstruktuuri (miljöö) säilitamisega vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala villade alal ning õigusrahuks tingimuste loomisega on jäänud tahaplaanile. Ei ole õige rajada planeeringut pelgalt oletuslikku laadi eeldusele, et plaanitavate K1 ja K2 kinnistu tulevaste omanike vahel õigusvaidlusi ei teki.
4. Puuduvad arhitektuursed tingimused, mis seovad hoone mahtu, kõrgust ja ehitusstiili naabermajadega. Linn on tervik, mida tuleb arendada harmooniliselt ning kooskõlas juba eksisteerivate struktuuridega. Selle planeeringu puhul need taotlused puuduvad.
5. Planeering ei ole kooskõlas hea ehitustava ning üldtunnustatud reeglitega. Hea ehitustava ja üldtunnustatud ehitusreeglite tähenduses esineb väljaandes „Eesti Ehitusteave“ ET-0109-0235 avaldatud „Ehitiste tuleohutus. Osa
6. Üldeeskiri“. Üldeeskirja pdest 6.1 – 6.7 tulenevalt ei vasta korterelamu kokkuehitamine põhimõtteliselt tuleohutusnõuetele, sest tuleohtuskujal vastaselt juhul sisuline tähtsus puuduks. Üldeeskirja p 7.1.
7. järgi hoonele tuletõrjevahendite juurdepääsuks peab olema vähemalt 3.5 m laiune juurdesõidutee, mis on soovitav rajada ringsõiduna. Umbtee puhul peab tee lõpus olema tuletõrjeahendite ümberpööramise võimalus. Tuletõrje ja päästeauto on 8,5 m pikk ja 2,5 m lai, seega ei ole planeeritud sobivat juurdesõiduteed ega ümberpööramise võimalust ei K1 krundile ega K2 krundile.
8. Pärnu maavanem, teostades planeeringu üle järelevalvet, tegi Pärnu Linnavolikogule ettepaneku enne planeeringu kehtestamist veelkord kaaluda hoonestuse sobivust antud piirkonnas. 3 Vastustaja kaebusega ei nõustu. Ei ole kaheteistkümne korteriga maja ebaloomulikult suur ehitusmaht antud piirkonna jaoks. Ehitusmaht vastab täpselt üldplaneeringus lubatule ning sama ala eelnevalt käsitlenud planeeringus esinenud viga, mille tõttu Tallinna Ringkonnakohus 28.02.2006 asjas nr 3-04333 planeeringu kehtetuks tunnistas, on kõrvaldatud. Linna üldplaneeringu kohaselt on väikeelamumaa krundil suurusega 600 – 900 m2 lubatud täisehitusprotsendiks
9. Ainult kruntide puhul suurusega 1200 m2 ja enam tohib ehitusalune pind olla kuni 20%. Samuti on 17.10.2005 kehtestatud Pärna 1 kinnistu detailplaneering, kus analoogselt kaheks jagatud kinnistu omanikuks on kaebuse esitaja M. K. Jagamisel tekkinud Pärna 1 kinnistu ehitusaluseks pinnaks on 470 m2, mis tähendab 1018 m2 kinnistu täisehitusprotsendiks 46 (hoone kõrgus 11 m) ning Pärna 2 kinnistu täisehitusprotsendiks on
10. Lisaks sellele on Roosi 4 täisehitusprotsendiks 30,9 ning Roosi 3 täisehitusprotsendiks
11. Järelduvalt ei saa väita, nagu oleks alale kavandatud hooned ebaloomulikult suured antud piirkonna jaoks. Planeeringujärgne hoonestus ei ole ehitusmahult suurem kui teised piirkonna hooned. Oletus, et Roosi tn 4a kinnistu jagamine on tinglik on vaid üks kaebaja meelevaldne väide. 1598 m2 kinnistu jagamises 779 m2 ja 819 m2 kinnistuteks ei ole midagi tinglikku. Vastustaja ei näe takistusi, miks selliseid keskmises suurusjärgus krunte linnas olla ei tohi. Kui kaebaja arvab, et hooned ehitatakse kokku kui üks hoone, siis ta eksib, sest detailplaneeringu seletuskirjas on ära toodud, et kinnistutele K1 ja K2 ehitatavad hooned võib piirile nõuetekohase tuletõkkeseina rajamisel omavahel kokku ehitada. Seega planeeringuga on lubatud ehitada kaks eraldi hoonet, mitte ühte hoonet, kuna tuletõkkesein eraldab neid teineteisest. Teisalt ei saa linn takistada ka kinnistu omaniku soovi elamud kokku ehitada kuna piirkonnas on esindatud väga erinevad ehituslaadid, mistõttu planeering stiililistest kaalutlustest tulenevalt arhitektuurseid nõudeid ei sea. Pealegi on muinsuskaitse planeeringu kooskõlastanud. On loogiline, et linnas, eriti kesklinnas, antud juhul kuurordi piirkonnas, ehitatakse tihedamalt. Ei saa vastustaja nõustuda ka väitega, et mahuka ja suure hoone ehitamine antud piirkonda rikub muinsuskaitseala miljööväärtust ning läheb vastuollu ajalooliste ehitusprintsiipidega Pärna, Roosi ja Sääse tänavate piirkonnas. Planeeringu seletuskirjas on välja toodud, et antud piirkonna jaoks on olemasolevas hoonestuses esindatud väga erinevad ehituslaadid, mistõttu planeering stiililistest kaalutlustest tulenevalt arhitektuurseid nõudeid ei sea. Paljud Roosi tänava hooned on kahekorruselised ning Roosi tn 4a planeeringuga lubatud hoone kõrgus – 11 meetrit – sobib samuti antud piirkonda kuna ka vastasmaja (Roosi 3) on sama kõrge kui mitte kõrgem. Pole ka teada, kas hoone üldse ehitatakse nii kõrgeks, see lahendatakse projektiga. Ka Muinsuskaitseamet on 19.06.2006 planeeringu projekti kooskõlastanud ning seega Muinsuskaitseameti arvates sobib planeeringulahendus antud piirkonda. Planeeringulahendus sobib samuti Pärnu Linnavolikogu arvates sest ta on planeeringu heaks kiitnud hoolimata maavanema soovitusest veelkord kaaluda planeeritud hoonestuse sobivust antud piirkonnas. Sellesse piirkonda ei ole kaasaegsete elamute püstitamine üldsegi välistatud. Vastustaja ei usu, et kinnistu jagamine oleks maakorralduslikult vale. Maakorraldustoiminguid tehakse detailplaneeringu alusel. PlanS § 9 lg 2 alusel on detailplaneeringu koostamise eesmärgiks planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine. See on 4 ka antud planeeringu ülesanne. MaaKS § 5 lg 2 p 4 ütleb, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamise eesmärgist. AÕS § 156 lõike 1 esimene lause nendib, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. See õigus on planeeringus juurdepääsuservituudi seadmisega tagatud. Isik K1 elamusse korterit ostes arvestab, et kinnistu K2 kasuks on määratud teeservituut. Kui isik pole nõus sellistel tingimustel korterit ostma, siis ta seda ei tee. Kinnistu jagamine ei olnud vastuolus ühegi õigusaktiga ning linn ei saa jagamist keelata. Planeeringu kehtestamisel on volikogu lähtunud avalikust huvist. Planeeringu avaliku väljapaneku käigus ei esitatud sellele mõjuvaid vastuväiteid; Pärnu Maavalitsuse ja Muinsuskaitseameti poolt planeeringu kooskõlastamine, selle vastavus õigusaktidele ja üldplaneeringule toetavad linnavolikogu nägemust, et avalikku huvi kahjustatud ei ole. Vastustaja jääb eriarvamusele ka kaebeväite suhtes mille kohaselt planeering pole kooskõlas hea ehitustava ning üldtunnustatud ehitusreeglitega. Vabariigi Valitsuse 27.10.2006 määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lõike 2 kohaselt peab hoonetevaheline kuja takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui hoonetevahalise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Seega kui tule leviku piiramine on tagatud, siis võib hoonetevaheline kuja olla alla 8 meetri. Antud planeeringus on tule leviks piiratud tuletõkkeseina kaudu ja vastustaja ei näe probleemi, miks ei võiks hooneid krundi piiril kokku ehitada. Vastustaja arvates puuduvad probleemid seonduvalt vaidlustatud haldusakti põhjenduste kvaliteediga. M. S ja M. K esitatud vastuväited olid nii ebaolulised, et neid ei pidanudki planeeringu kehtestamise otsuses käsitlema. Pärnu maavanem on andnud vaidluse kohta järgmise arvamuse. Detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud M. K ja M. S ei nõustunud koostatud planeeringulahendusega, mis annab võimaluse läbi Roosi tn 4a kinnistu jagamise saavutada suurem krundi täisehitus, so 20-lt protsendile 30-le misläbi kavandatav hoonestus rikuks muinsuskaitseala struktuuri ja hoonestusprintsiipe. Järelevalve teostamisel leidis maavanem, et planeering on koostatud vastavuses linna üldplaneeringu peatükis 2.1.
12. „Elamumaa“ sätestatud tingimustega detailplaneeringu koostamiseks väikeelamumaale. Kuna Roosi tn 4a kinnistu puhul on tegemist ca 1600 m2 suuruse krundiga, siis ka selle jagamine ei ole vastuolus linna üldplaneeringuga. Seisukoha andmisel kruntide jagamise puhul lähtuti linna üldplaneeringu peatükis 2.1.
13. sätestatust, kus on määratud väikeelamu krundi soovituslikud suurused: min 600 m2 ja max 1500 m
14. Antud juhul moodustati ehituskrundid suurusega 779 m2 ja 819 m2, mis mõlemad on suuremad kui 600 m2, so suuremad kui üldplaneeringu kohane krundi soovituslik suurus. Kuna esitatud vastuväited toetusid valdavalt tunnetuslikku laadi asjaoludele, siis tegi maavanem koos planeeringu heakskiidu otsusega Pärnu Linnavolikogule ettepaneku enne detailplaneeringu kehtestamist veelkord kaaluda planeeritud hoonestuse sobivust antud asukohta. Krundi jagamisse puutuvalt on muidugi parem, kui igale kinnistule on oma juurdepääs kuid probleemi võib lahendada ka teeservituudiga. Kuna planeeringule esitati vastuväiteid siis oleks volikogu pidanud tegema põhjalikult motiveeritud kaalutlusotsuse ja vastulauseid otsuses analüüsima. 5 OÜ M esindajad avaldasid kaebuse kohta järgmised seisukohad: On Pärnu Linnavolikogu ehk olnud liialt üldsõnaline otsuse põhjendamisel kuid planeeringu käigus on asjast huvitatud isikud ja avalikkus saanud piisavalt informatsiooni planeeringu seaduslikkusest ja sobivusest Roosi 4a krundile. See on oma kvaliteedilt täiesti tavaline otsus, nii nagu neid Eestis tehakse. Vormivigade tõttu ei tohi otsust tühistada. Tühistamiseks ei ole ka ühtegi muud alust, on vaid kaebajate kahtlused. Planeeringule on andnud oma heakskiidu 13 erinevat spetsialisti ja kolmandal isikul ei saa olla kahtlust, et need inimesed ei ole toiminud vastavalt seadustele ja oma erialasele pädevusele, olles kogunud informatsiooni ja analüüsinud planeeringu sobivust. Nende toimingute kohta puuduvad küll kirjalikud tõestavad arutelud ja analüüsid, kuid ei saa väita, et suuliselt pole seda tehtud. Kaebajad lihtsalt väidavad, et neile planeering ei meeldi ja spekuleerivad, et hoonestus tuleb kole; nii ei tohi ettevõtte arenguplaane maha suruda. Samas on praegu veel täpselt teadmata milline hoone kuhu täpselt tuleb. Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala seaduse
15. ptk § 11 ütleb: „Muinsuskaitseala kaitset korraldavad Muinsuskaitseamet ja Pärnu Linnavalitsus vastavalt „Muinsuskaitseseaduse“ sätestatud pädevusele.“ § 13 lisab: „Riiklikku järelevalvet muinsuskaitseala üle teostab Muinsuskaitseamet.“ Roosi 4a planeeringu kooskõlastas Muinsuskaitseameti 11 ametnikku. Krundi jagamine ja servituutide seadmine on täiesti normaalne nähtus. Peaksime oma linnaametnikke rohkem usaldama. OÜ M osundab ka Muinsuskaitseameti seisukohale: „Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala, sh planeeritava piirkonna kohta ei ole koostatud üldiseid põhimõtteid uushoonestuse rajamiseks. Otsustamisel lähtuti vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruses sätestatud eesmärkidest (Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimäärus § 6 lg 2 pp 1 ja 3). Kohus, kuulanud ära protsessiosalised ja uurinud kirjalikke tõendeid, tuvastas. Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 määrusega nr 26 kehtestatud Pärnu linna üldplaneeringu punktis 2.1.1 on määratud väikeelamute ehitusalune pind sõltuvalt krundi suurusest järgmiselt: „alla 600 m2 krunt – 40 – 45%; 600 – 900 m2 krunt – 30%; 900 – 1200 m2 krunt – 25%; üle 1200 m2 krunt – 20%. Peale üldplaneeringu normatiivide omab tähtsust, et Vabariigi Valitsuse poolt on Muinsuskaitseseaduse § 15 lõigete 1 ja 2 alusel 06.02.2006 määrusega nr 32 kehtestatud „Pärnu vanalinna ja muinsuskaitseala põhimäärus“ (edaspidi Põhimäärus). Põhimääruse § 6 lg 1 kohaselt on muinsuskaitseala eesmärgiks muinsuskaitseala kui ajalooliselt väljakujunenud linnaehitusliku koosluse ja muinsuskaitseala kujundavate ehitiste, plaanistruktuuri, kultuurkihi, maasikuelementide, miljöölise eripära ning muinsuskaitsealalt avanevate kaug- ja sisevaadete säilitamine. Sama paragrahvi
16. lõike p 3 järgi on kaitse eesmärkideks, millest juhindutakse muinsuskaitsealal ajalooliselt väljakujunenud erinevate linnaehituslike struktuuride, tänavatevõrgu, stiililise ja ajastulise mitmekesisuse, hoonestuse üldise ja kohaliku mastaabi, perspektiivvaadete ja muu muinsuskaitseala eri piirkondade 6 iseloomuliku järgimine ehitiste püstitamisel ning ehitiste laiendamisel juurde-, peale- või allaehitamise teel. Põhimääruse § 10 lg 4 p 1 järgi villade alal ehitiste püstitamise loa andmise otsustamisel lähtub Muinsuskaitseamet vajadusest vältida olemasoleva ajaloolise hoonestusega võrreldes ebaproportsionaalselt suuri ehitusmahte, kusjuures hoonestus kõrgus ei tohi reeglina ületada 11 meetrit maapinnast. Käsitletav Roosi 4a 1598 m2 pindalaga planeeringuala asubki Esplanaadi, Roosi ja Pärna tänavatega piiratud kvartalis villade piirkonnas mis omakorda on üks kolmest Pärnu muinsuskaitseala ajalooliselt kujunenud paikkonnast. Roosi tn 4a kinnistu detailplaneeringut on püütud kehtestada ka juba varem. 21.10.2004 volikogu poolt jõustatud planeeringu tühistas Tallinna Ringkonnakohus oma 28.02.2006 otsusega asjas nr 3-04-333 vastuolu tõttu linna üldplaneeringu p-ga 2.1.1 kuna 1598 m2 suurusele krundile kavandati hoone ehitusaluse pinnaga 28,3%, aga samuti vormiliste puuduste ja kaalutlusõiguse teostamata jätmise motiividel. Käesolevas asjas vaidlustatud detailplaneering lubab ühele arendaja poolt pragmaatilistel eesmärkidel ehitustiheduse tõstmiseks kasutatava kruntide jagamise meetodi rakendamise tulemusel moodustatavatest kinnistutest, pindalaga 779 m2, ehitada kuni 234 m2 suuruse ehitusalase pinnaga kahekorruselise 11 m kõrguse elamu ja teisele, pindalaga 819 m2, ehitada kuni 246 m2 suuruse ehitusalase pinnaga samuti kahekorruselise ja 11 m kõrguse elamu. Elamud on lubatud ehitada otsaseintega vastu jagamise tulemusel tekkivate kruntide vahelist piiri selliselt, et nende seinad puutuvad kokku nõnda, et tekib terviklik liigendamata hoonemaht (kaksikelamu) ehitusalase pinnaga 480 m
17. Põhimääruse § 10 kohaselt, nagu juba osundatud, villade alal tuleb vältida olemasoleva ajaloolise hoonestusega võrreldes ebaproportsionaalselt suuri ehitusmahte. Kavandatav 480 m2 ehitusaluse pinnaga hoone on aga selgelt vastuolus viidatud määruse §-s 10 toodud põhimõttega. Roosi 4a asub kvartalis, mis on piiratud Esplanaadi, Roosi ja Pärna tänavatega. Eesti Kunstiakadeemia restaureerimisosakonna dotsent L. Välja töö järgi on kvartal küllalt harmoonilise ja ühtlase hoonestusega, pärinedes valdavas osas veel I Maailmasõja ajast ja omades küllalt ühisnimetajaid: - kõrgus 1 – 1,5 m (väljaehitatud katusekorrusega), - viilkatused; - sarnane materjalikasutus (puidust rõhtlaudis); - asetuse vastu tänavat krundi piiril, pikema küljega vastu tänavat; - hoonealune pind reeglina 100 – 150, (erandiks Esplanaadi 18 233 ruutmeetriga, mis koosneb aga kahest tiivast, mis on arhitektuurselt ja mahuliselt liigendatud). Linnaehituslikke erandeid on kvartalis kaks. Roosi tn 4 kahekorruseline postmodernistlik elamu aastast 1993, mis oma arhitektuurikeelelt ja asetuselt on küll võõrkeha, kuid mahtudelt võimaldab kvartalisse sulanduda ja destrueerivat üldmuljet vältida. Lisaks sellele asub Esplanaadi 10 1974.a. valminud viiekordne endine parteikomitee hoone (Chaplini keskus), domineerides mahuliselt kogu piirkonna üle. Ka planeeringuala lähiümbruse tänavaruumis tõusevad esile 1,5 – 2 korruselised puitelamud kusjuures hoonete ehitusalune pind jääb reeglina 100 – 200 ruutmeetri vahele. 7 Väljaspool planeeringuala asukohakvartalit kuid planeeringuala vastas Roosi tn 3 paiknevat puidust osaliselt 2,5 korruselist 412 m2 ehitusaluse pinnaga kliinikuhoonet iseloomustab L. Välja kui tänu sarnasele arhitektuurilahendusele ja materjalikasutusele piirkonda valutult sulanduvat ehitist. Kuna kliiniku ehitusalusest pinnast ca 1/3 moodustab hoone tagaküljel olev ühekorruseline abihoone, mis tänavaruumi aktiivselt ei mõjuta, siis tegelikult võib rääkida 270-290 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoonest selles arhitektuurses keskkonnas. Naaberkvartalis, mitte Esplanaadi, Roosi ja Pärna tänavatega piiratud linnaosas, paiknevad ka vastustaja viidatud Roosi 6, 8 ja 10 asuvad linnavilla tüüpi või mahuliselt neile sarnanevad hooned. Roosi 6 ehitusalune pind on 294 m2, Roosi 8 268 m2 ja Roosi 10 287 m
18. Seejuures tuleb aga tähele panna, et OÜ M poolt kavandatava kaksikelamu vastav pind ületab isegi nende, volikogu poolt suuremahuliste ehitiste näidistena esitatud elamut ehitusalune pinna vähemalt 1,6 kordselt. Siinjuures tuleb täiendavalt osundada, et ehitusmahtude üle otsustamisel ei peeta mõistlikuks lähtuda kvartalis, veel vähem naaberkvartalis paiknevatest kõige suurematest hoonetest. Antud juhul ületaks planeeringu realiseerimisel Roosi 4a kaksikelamu ehitusaluse pinna antud kvartalis vaid piirkonna dominant, endine EKP Rajoonikomitee hoone (Chaplini keskus). Eelnevast tulenevalt ei vasta kehtestatud detailplaneering ei Põhimääruse §-de 6 lg 1 ja 2 ja 10 lg 4 ega linna üldplaneeringu p 2.1.1 tingimustele. Linna üldplaneeringus väikeelamumaa suhtes kehtestatud piirangu eesmärgiks on tagada, et selle maa-ala hoonestus ehitiste paiknemise tiheduse ja suuruse osas ei ületaks sellise sihtotstarbega maale iseloomulikke näitajaid. Kui tegemist on ajalooliselt väljakujunenud ja muinsuskaitsealal asuva hoonestusega, teenib vastav norm ka muinsuskaitselisi eesmärke. Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 2 kohaselt on kaitseeesmärkideks, millest juhindutakse muinsuskaitsealal, ajalooliselt väljakujunenud erinevate hoonestusstruktuuride säilitamine ning ajalooliselt väljakujunenud erinevate linnaehituslike struktuuride, tänavatevõrge, stiililise ja ajastulise mitmekesisuse, hoonestuse üldise ja kohaliku mastaabi, perspektiivvaadete ja muu muinsuskaitseala eri piirkondadele iseloomuliku järgimine. Nende eesmärkidega tuleb arvestada ka maa-alal asuvate kinnistute jagamisel ja kruntide ehitusõiguse määramisel detailplaneeringus. Seetõttu ei saa kinnistute jagamine olla viidatud eesmärkidest tulenevatest nõuetest kõrvalehiilimise vahendiks. Detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse realiseerimisel tekiks aga ehitusliku keskkonna ja linnapildi mõttes planeeringualal täpselt samasugune olukord kui siis, kui lubataks ala kruntideks jagamata ehitada sellele 480 m2 ehitusaluse pinnaga hoone, mis oleks linna üldplaneeringu p-ga 2.1.
19. otseses vastuolus, kuna ületaks maatüki lubatud täisehituse määra (20% asemel 30%). Tähtsuseta pole seegi, et Euroopa arhitektuuripärandi kaitse konventsiooni ja Ülemaailmse kultuuri- ja looduspärandi kaitse konventsiooniga võetud kultuuri- ja arhitektuuripärandi kaitse kohustust ongi võimalik täita peamiselt läbi Muinsuskaitseseaduse ja selle alusel antud õigusaktide rakendamise. Veel laiemalt võttes haakub villade ala kaitse ka Põhiseaduse preambulis väljendatud eesmärgiga tagada kultuuri säilimine läbi aegade. Toimiku materjalidest ei järeldu, et Pärnu Linnavolikogu oleks oma vaidlustatud otsust kordagi muinsuskaitsealaste normide, arhitektuuripärandi ja kultuuri säilitamise eesmärkide valguses analüüsinud. Volikogule on piisanud allkirjadest kooskõlastuste lehel. Sellega on kooskõlastuste tähendust ilmselgelt üle hinnatud. Sisuliselt on kooskõlastus vaid üks paljudest 8 menetlustoimingutest planeerimismenetluse pikas protsessis mille õiguspärasus seatakse kahtluse alla koos kaebuse esitamisega volikogu otsusele. Volikogu ei ole arvestanud, et ta peab tagama ka huvitatud isikute arvessevõtmise optimaalselt tasakaalustatud planeeringulahenduse leidmiseks. Seetõttu on volikogul õigus ja kohustus arvestada avaliku ja kultuurilise huviga suuremal määral kui planeeringuks PlanS § 18 alusel kooskõlastav riigiasutus minimaalselt vajalikuks peab. Pealegi ei ole ka Muinsuskaitseamet pidanud planeeringulahendust sugugi soovitavaks. Ameti kirjas halduskohtule märgitakse, et ta soovitas krundi omanikel ehitusmahtu vähendada, kuid soovitusega ei arvestatud. Planeerimisseaduse § 1 lõigetes 2 ja 3 sätestatud planeerimise eesmärgid peavad tagama säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise läbi erinevate spetsialistide koostöö. Kirjeldatud interdistsiplinaarse ülesande täitmiseks tuleb planeeringu koostamisel arvestada paljude kultuuriliste, sotsiaalsete, loodus- ja majanduskeskkonna aspektidega, koguda nende valdkondade kohta haldusmenetluses, sealhulgas planeerimismenetluses kehtivast uurimispõhimõttest (

§ 6

) tulenevalt olulise tähendusega asjaolude väljaselgitamiseks informatsiooni, teostades vajadusel uuringuid ning analüüse, selgitamaks välja muutuste mõju ning oluliste tähtsusega asjaolusid. Väljaselgitatud olulised asjaolud kuuluvad arvestamisele kaalutlusõiguse teostamisel (

§ 4lg 2).

Uushoonestuse põhimõtted Pärnu muinsuskaitseala laiendusalas on antud L. Välja 2005.a. valminud selle piirkonna inventeerimist ja väärtuste määratlemist käsitlevas töös. Nende printsiipide järgi: 1) Uus hoone ei tohiks eristuda ümbritsevatest hoonetest silmatorkavalt ei mastaapide aga materjalikasutuse poolest, …; 2) Tuleb vältida liiga suurte hoonemassiivide teket. Suured korterelamud ei ole antud piirkonnas iseloomulikud ja alati tuleb eelistada kahte väiksemat hoonet ühele suurele; 3) Hoonele tuleb ette anda maksimaalne ehitusalune pind. See arvutatakse välja naaberhoonestuse vastavate parameetrite abil. Kunagi ei lähtuta kvartalis, või koguni naaberkvartalis paiknevast kõige suuremast hoonest vaid siiski keskkonnast. Täisehitusprotsent ei pruugi alati soovitud tulemust anda, eriti kui krunte liidetakse, lahutatakse või on tegemist piirkonnaga kus kruntide suurus erineb üksteisest kordades; 4) …; 5) … 6) Hoone peab sulanduma keskkonda mahult ja materjalikasutuselt, ajaloolist vormide matkimine ei ole üldjuhul õigustatud. Konkreetselt antud planeeringuga seonduvalt märgib L. Välja, et piirkonnale ja ajaloolisele hoonestusele ei ole iseloomulik kahe sarnase ja ühesuuruse maja paiknemine krundil kuivõrd ajaloolises mõttes on tegemist ühe krundiga. Krundi sügavuses paiknev hoone võiks olla madalam ja väiksem kui tänavapoolne. Kuigi tegemist ei ole õigusaktiga, on L. Välja töö usaldusväärne allikaks, millest saab teavet antud piirkonna arhitektuurilise eripära ja selle kohta, millistest nõuetest tuleks uushoonete ehitamisel kinni pidada, et tagada nende sobivus ümbruskonda ja senise miljöö säilimine. Vastustaja ja kolmas isik on kritiseerinud L. Välja seisukohti põhiliselt seetõttu, et planeeringu kooskõlastajaid on olnud arvuliselt tunduvalt rohkem, mistõttu oponentidel on tekkinud omapärane mulje, et planeeringu heakskiitjate arvuline ülekaal tähendab ühtlasi L. Välja seisukohtade ekslikkust. Samas ei ole ei linnavolikogu ega kolmas isiku esitanud 9 ligilähedaseltki võrdväärset käsitlust piirkonda kavandatavatele uusehitistele püstitatavatest nõuetest. Oponentide prevaleerivaks väiteks, millega püütakse kehtestatud detailplaneeringut õigustada, on kujunenud peamiselt viide ebaõnnestunud Pärna tn 1 planeeringule seda eeskujuks sättides, unustades, et Põhimääruse § 10 kohaselt tuleb eelkõige vältida olemasoleva ajaloolise hoonestusega võrreldes ebaproportsionaalselt suuri ehitusmahte. Samuti tuleb märkida, et isegi võrdse kohtlemise põhimõttele tuginedes ei saa ei vastustaja ega kolmas isik nõuda, et ka käesoleva planeeringu menetlemisel heidetaks kõrvale avalikud ja kultuurilised huvid ning jätkataks ebaõiget ja väärat halduspraktikat. Mis puutub kinnistu jagamisse, siis tuleb arvestada, et kinnistu jagamist ei tinginud mingi maakorralduslik või muu kinnistu kui terviku sihtotstarbega kooskõlas oleval viisil majandamise kaalutlus. Kinnistu jagamine kruntideks kavandati selliselt, et üks moodustatav kinnistu jääb tänava suhtes teise kinnistu taha ja sellelt kinnistult puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele, nii et sellele kinnistule on võimalik tagada juurdepääs ja kinnistul asuva ehitise ühendamine tehnotrassidega üksnes tänavaäärse kinnistu koormamise abil servituutidega. Selline jagamine on vastuolus maakorraldusnõuetega, milleks MaaKS § 5 lg 2 p-de 4 ja 7 kohaselt on muuhulgas kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine. Antud juhul kinnistu jagamise ainus eesmärk oli aga vältida üldplaneeringus sätestatud piirangut kinnistule rajatava ehitise maksimaalsele ehitusalusele pinnale. Maatüki selline kruntideks jagamine ei anna alust üldplaneeringus maatüki ehitusõigusele sätestatud nõuetest kõrvale kalduda. Käsitledes kruntide jagamist, mis teatud mõttes on linna arengu loomulik osa, on asjas arvamuse andud L. Välja leidnud, et „kui aga on otsustatud ühte ala käsitleda väärtkeskkonnana ja kuulutatud see muinsuskaitsealaks, eesmärgiga säilitada olemasolevat linnaehituslikku struktuuri ja ehituslikku keskkonda, siis selles valguses on kruntide jagamine äärmiselt ebasoovitav tegevus. Eriti kui selle eesmärgid on merkantiilsed ehk krundi täisehitusprotsendi suurendamine.“ Roosi 4a krundi jagamise küsimus on mõistlik lahendada uue planeeringu koostamisel kõigi huvitatud isikute konsensuse alusel. Kehtestatud Roosi 4a planeering, olles väär sisuliselt, on puudulik ka vormilisest küljest.

§ 56lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud.

Menetlus- ja vorminõuete järgimisel on eriline tähtsus planeerimismenetluses, mida iseloomustab laiaulatuslik diskretsioon. Kohtupraktikas on rõhutatud, et kohalik omavalitsus peab planeerimisdiskretsiooni teostades kaitsma avalikku huvi mõistikul viisil, samuti tuleb piisavalt põhjendada, mis menetlusosaliste poolt esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Haldusaktis põhjenduste puudumine, mis kajastaksid asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaoludega või menetlusosaliste seisukohtadega arvestamist, ei viita üksnes vormipuudusele, vaid ka eelnimetatud asjaolude ja seisukohtade tegelikule tähelepanuta jätmisele. See on aga oluline diskretsiooniviga, mis on mõjutanud planeeringu kehtestamise otsustamist. M. S ja M. K on detailplaneeringu menetluses esitanud järgmised vastuväited. Planeeringuga on rikutud Pärnu Linnavolikogu poolt 20.09.2001 kehtestatud üldplaneeringu normatiivi, mille kohaselt võib väikeelamumaal krundi suurusega 1200 m2 ja enam olla ehitusalune pind kuni 20%, kehtestatud planeeringuga on aga krundi fiktiivse kaheks jagamisega tahetud saavutada täisehitusprotsent, mis ületab 30%. Planeeringu tekstiosas räägitakse kahest 10 eraldiseisvast väikeelamust, samas selgub planeeringu kaardimaterjalist, et mitmed kommunikatsioonid on toodud vaid ühe maja külge. Sellest võib järeldada, et arendaja plaanib ehitada kaks maja teineteise külge, nii, et need moodustavad ühtse terviku. Kaksteist parkimiskohta viitavad, et tegemist on kaheteistkümnekorterilise majaga, mis on antud piirkonna jaoks ebaloomulikult suur ehitusmaht. Sellise hoone ehitamine piirkonda rikuks muinsuskaitseala miljööväärtust ja läheks vastuollu ajalooliste ehitusprintsiipidega. Planeeritav ehitis varjaks päikesevalgust Pärna 1 krundi eest, mis teisest küljest on päikese eest varjatud suure pärnaalleega. Ka Pärnu maavanem on detailplaneeringu üle PlanS § 23 alusel järelevalve teostamisel teinud linnavolikogule ettepaneku enne detailplaneeringu kehtestamist veelkordselt kaaluda planeeritud hoonestuse sobivust antud asukohta. Samas vaidlustatud haldusakti põhjendustes on piirdutud üksnes eelnenud menetluse käigust ülevaate andmisega ja puuduvad argumendi selle kohta, miks ei peetud menetluse käigus planeeringule esitatud vastuväiteid ja soovitusi põhjendatuks ning põhimotiivid, miks ikkagi otsustati krunt jagada, avalike huvidega mitte arvestada ja planeering kehtestada. Kuna Pärnu Linnavolikogu ei ole kaevatava diskretsiooniotsuse tegemisel kasutanud kaalutlusõigust ja esitanud otsuse andmise põhjendusi, on tegemist olulise diskretsiooniveaga, mis võis mõjutada asja otsustamist. Seetõttu tuleb ka neil põhjustel kaevatav otsus tühistada. Menetluskulude jaotamise otsustab kohus eraldi määrusega. Eeltoodu alusel ja juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 1 kohus o t s u s t a s: 1. Tühistada Pärnu Linnavolikogu 21.12.2006 otsus nr 124 „Roosi tn 4a kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“. Otsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates selle avalikust teatavakstegemisest. Aivar Koppel, halduskohtunik 11