KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Sirje Lahesoo Otsuse tegemise aeg ja koht 03.aprill 2006.a Paide Tsiviilasja number 2-05-18017 Tsiviilasi OÜ Viola Kinnisvarabüroo hagi P

) § 8 lg 2 kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 664

lg-te 1 ja 3 kohaselt on hagejal õigus maakleritasule vastavalt kokkulepitule ning seda vaatamata asjaolule, et maaklerileping lõppes 01.05.2005.a. Hageja vahendatud müügileping sõlmiti küll pärast maaklerilepingu lõppemist, kuid maakleri vahenduse tulemusena, maaklerilepingus kokkulepitud hinnaga (850 000.-) ja maakleri poolt vahendatud ostjaga (Janek Niller). KOSTJA VASTUVÄITED Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei vaidlustanud asjaolu, et sõlmis hagejaga 03.11.2004.a lepingu nr 755 kinnistu asukohaga xxxxxxx xx xxxxx müügi korraldamiseks lepingus sätestatud tingimustes. Kostja vastuväidete kohaselt lepingu täitmiseks pani hageja kinnistu müügikuulutuse internetti ja paar korda ka kohalikku ajalehte. Ajalehekuulutuse peale tuli üks abielupaar kinnistut vaatama, kuid osta nad seda ei soovinud. Mõne kuu möödudes avaldas elavat huvi kinnistu vastu JK, kelle selgituste kohaselt pidavat ta ostmiseks saama raha pangast ja oma maja müügist, mida korraldab samuti hageja. Umbes 10 päeva enne Lepingu tähtaja saabumist võttis kostja poeg MR ühendust hageja esindajaga ning viimane teatas talle, et kinnistu müüki tuleb otsast alata - J.N maja ei ole suudetud müüa, mistõttu viimasel ei ole raha. 01.05.2005.a Leping lõppes. Paar päeva peale Lepingu lõppemist tule hageja esindaja kostja juurde koju ja soovis kinnistu müügi korraldamiseks uut lepingut sõlmida. Kostja sellega ei nõustunud. J.Nmajale leiti ostja ja ta sai pangalt positiivse vastuse laenu saamiseks alles peale 01.05.2005.a. Pärast seda võttis J.N omal algatusel kostjaga ühendust ja uuris, kas kinnistu on veel müüa ning kas kostja on nõus selle temale müüma. Kinnistu müük vormistati notariaalselt 12.05.2005.a. Kostja oli seisukohal, et

§ 29

lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Pooltevahelise maaklerilepingu eesmärgiks oli leida kostja kinnistule ostja. Lepingu p-de 2.

1. ja 1.
2. mõttest tulenevalt oli maakleritasu saamise eelduseks müügilepingu sõlmimine hiljemalt 01.05.2005.a ja maakleri osalemine tehingu tegemisel. Käesoleval juhul maakler tehingut tähtajaks ette ei valmistanud ega selle sõlmimisel ei osalenud. Lisaks soovitas maakler kostjale ostjana isikut, kelle puhul ta teadis, et see ei ole võimeline nõutud hinda tasuma. Sellega rikkus hageja

§ 660

, mille kohaselt ei või maakler teha käsundiandjale ettepanekut sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab asjaolusid, mis annavad mõistliku aluse kahelda selles, et see isik täidab lepingust tulenevad kohustused kohaselt.

§ 664

lg 3 alusel tasu saamine eeldab maakleri poolt oma kohustuste täielikku täitmist. Hageja oma kohustusi täielikult ei täitnud.

§ 6

lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja sellest nõudest kinni ei pidanud. Hageja kinnitas kogu aeg, et tal on ostja, kuigi teadis, et ainuke tema poolt pakutud ostja ei ole võimeline kinnistu eest tasuma enne, kui on oma maja maha müünud ning pangalt laenu saanud. Rohkem ostjaid hageja kostjale ei esitanud. Kuna hageja ei täitnud oma Lepingust tulenevaid kohustust ja rikkus

§ 660

sisalduvat keeldu, on kostja

§ 101lg 1 p 2 kohaselt õigustatud keelduma oma võlgnetava kohustuse täitmisest.

KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA JÄRELDUSED 1. Võlaõigusseaduse (

) § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandjale) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Vaidlust ei ole selles, et 03.11.2004.a sõlmisid pooled lepingu nr 755 kinnistu müügi korraldamise kohta (edaspidi Maaklerileping). Maaklerilepingu p-d 1.1., 2.

1. ja 4.
2. kogumis poolte seletustega kinnitavad, et hageja lepingujärgseks ülesandeks oli kostjale kuuluva ja xxxx xxxxxx xxxxxxx xx asuva hoonestatud kinnistu müügi korraldamine kokkulepitud tingimustel ja tähtajaks. Maaklerilepingus ei ole vahendatava lepingu sõlmimise tähtaega kindlaks määratud. Poolte seisukohad kogumis maaklerilepingu sisuga annavad aluse asuda seisukohale, et tähtajaks maaklerilepingu p 1.
3. mõttes tuleb pidada maaklerilepingu kehtivuse lõppkuupäeva, st 01.05.2005.a.
4. Vaidlust ei ole selles, et Maaklerilepingus kokkulepitud tähtajaks ei olnud sõlmitud xxxx xxxxxx xxxxxxx xx asuva hoonestatud kinnistu müügilepingut. Eeltoodud põhjusel leidis kostja, et temal puudub kohustus hagejale Maaklerilepingus kokkulepitud tasu maksma. 2

§ 664lg 3 alusel on hageja õigustatud tasu saama.

3.

§ 664

lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema poolt vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu sõlmimist. Võlaõiguse põhimõtete kohaselt nii „vahendusmaakler“ kui „osutusmaakler“ on tasu ära teeninud juhul, kui nende tegevus on olnud edukas, st nende tegevuse tulemusena saab teoks leping. Maakleripoolne vahendamine peab olema vähemalt kaaspõhjuslikus seoses põhilepingu sõlmimisega (vt võlaõiguse eriosa tõlkeõpiku ääremärkused 456, 460 ja 461). Vaidlust ei ole selles, et maaklerilepingu p-s 1.

1. kirjeldatud kostja kinnistu müügileping sõlmiti kostja ja JN vahel 12.05.2005.a, st pärast maaklerilepingu lõppemist. Otsustamaks, kas alates selle lepingu sõlmimisest on hagejal tekkinud õigus maakleritasule, tuleb leida vastus küsimusele, kas 12.05.2005.a sõlmitud leping sai teoks hageja (maakleri) tegevuse (vahendamise) tulemusena või mitte.
2. Hagi asjaolude ja hageja esindajate selgituste kohaselt on 12.05.2005.a sõlmitud lepingu näol tegemist hageja vahendatud lepinguga – hageja reklaamis xxxx xxxxxx xxxxxxx xx asuva kinnistu müüki ja selle tulemusena sai JN selle kinnistu müügist teada. Hageja viis kostja kokku JN, st kinnistu tegeliku ostjaga, ja organiseeris kostja kinnistu hindamise. Hageja leppis kostjaga kokku kinnistu müügihinna. Hageja ei valmistanud küll ette kostja ja J.N vahel sõlmitud lepingu dokumente, kuid seda põhjusel, et kostja keeldus maaklerilepingut pikendamast. Kostja oli seisukohal, et hageja ei täitnud oma maaklerilepingust tulenevaid ülesandeid hageja esitas talle kogu maaklerilepingu kehtivuse ajal vaid ühe ostja, st JN Kinnistu müügilepingu sõlmimiseks vajalikke dokumente hageja ette ei valmistanud. Samas kinnitas kostja vastuseks hageja esindaja Reinsalu küsimusele, et J. ta varem ei tundnud-teadnud, et J.N viis teda kokku maakler ning et kinnistu müügihind kujunes samuti „hageja toimetamise käigus“ (tl 50). Kohtu küsimusele vastas kostja, et hageja reklaamis tema maja müüki ja viis ta kokku J.N’iga. Samuti kinnitas kostja, et maaklerilepingu tähtaja sees ei olnud lepingu sõlmimine võimalik, kuna J.N ei olnud maja müüdud ja pangast raha saadud. Ta teadis, et J.N tahab väga tema maja osta ning et ta pidi selleks pangast raha saama. Millal, seda ta ei teadnud (tl 51). Tunnistaja JN ütluste kohaselt sai ta kostjale kuuluva kinnistu müügist teada internetist ning pöördus hageja poole, kes selle kinnistu müüki vahendas (tl 47). Tunnistaja MR, kes on kostja poeg, ütluste kohaselt rääkis hageja seadusjärgne esindaja talle, et paneb müügikuulutused ajalehte ja internetti, jõuludeks võtab maha ja pärast paneb uuesti. Tunnistaja ei tea täpselt, kui pikka aega müügikuulutused internetis üleval olid, kuid ühel korral ta kontrollis ja siis oli. Uuel aastal teatas hageja esindaja, et tal on inimene, kes soovib isa maja osta (tl 45-46). Seega kinnitavad poolte väited kogumis eeluuritud tunnistajate ütlustega, et maaklerilepingu raames reklaamis hageja kostja kinnistu müüki; et selle reklaami kaudu sai JN teadlikuks asjaolust, et kostjale kuuluv kinnistu asukohaga xxxx xxxxxx xxxxxxx xx on müüa ning et selle kinnistu müüki vahendab hageja; et saadud teabe alusel võttis J.N olles huvitatud kinnistu omandamisest, ühendust hagejaga ning et hageja viis kostja ja JN kokku. Enne seda, kui hageja kostja ja J.N kokku viis, ei tundnud-teadnud kostja J.N ega olnud tema ostusoovist teadlik. Vaidlust ei ole sellest, et 12.05.2005.a sõlmisid kostja ja JN notariaalse müügi-ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs JN maaklerilepingu p-s 1.2 kirjeldatud kinnistu maaklerilepingu p-s 3.
3. kokkulepitud hinnaga. Nimetatud asjaolusid kinnitavad ka kostja ja tunnistaja J.N ütlused. Eeluuritud tõendeid kogumis kinnitavad, et kostja ja JN vahel 12.05.2005.a sõlmitud leping vastab maaklerilepingus ette nähtud tingimustele ning et hageja tegevus (vahendamine) oli selle lepingu sõlmimisega kaaspõhjuslikus seoses. Sellest tulenevalt on hagejal, vaatamata asjaolule et leping sõlmiti pärast maaklerilepingu lõppemist, õigus maakleritasule. Tsiviilasi nr 2-05-18017 3

§-s 660 sätestatud keeldu, mistõttu kostjal on

§ 101lg 1 p 2 alusel õigus keelduda võlgnetava kohustuse täitmisest.

6. Õige on, et

§ 660

keelab maakleril teha käsundiandjale ettepanekut sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab või peab teadma asjaolusid, mis annavad mõistliku aluse kahelda selles, et see isik täidab lepingust tulenevad kohustused kohaselt. Õige on ka see, et ainuke ostja, kelle hageja kostjale esitas, oli JN. J.N kinnitas kohtuistungil, et soovis kostja kinnistut osta ja asus koheselt ka laenutingimusi uurima. Pank ütles et ta saab laenu tingimusel, et müüb oma olemasoleva maja maha ja kustutab müügist saadu arvelt oma senise laenu. Tunnistaja asuski sel eesmärgil tegutsema, kuid olemasoleva maja kiire müümine ei õnnestunud. Laenu saamiseks tellis ta hageja vahendusel ka kostja kinnistu hindamise ning tasus selle eest. Hindamisakti viis ta panka. 2005.a aprilli alguseks ei olnud tema maja veel müüa õnnestunud. Tal oli jätkuvalt soov kostja kinnistut osta, kuid lootused selleks hakkasid kaduma. 03.05.2005.a sai ta teada nii sellest, et tema majale on ostja leitud kui ka laenu saamisest. Seda, et tema ainus võimalus kostja kinnistut osta on pangalaen ning seda, millistel tingimustel ta laenu saab, teadsid nii hageja kui kostja (tl 47-48). Tunnistaja J.N ütlusi laenu saamiseks vajaliku hindamisakti tellimise ja selle eest tasumise asjaolude kohta kinnitas ka tunnistaja K.G (tl 44). Hageja seadusjärgse esindaja selgituste kohaselt ei olnud tal alust kahelda, et J.N ostjana ei täidaks oma kohustusi kostja ees - J.N oli kindel soov kostja kinnistut osta ning ta tegutses laenu saamise nimel. Tal oli ka vara, mille müügist raha saada. Laenu J.N ka sai, kuigi pärast maaklerilepingu lõppemist (tl 49-53). Eeluuritud tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et JN soovitamisega kinnistu ostjaks ei rikkunud hageja

§-s 660 sätestatud keeldu. Kohtu arvates ei anna uuritud tõendid alust hinnata J.N isikuna, kelle puhul esinenuks mõistlik kahtlus, et ta kostjaga lepingu sõlmimise korral ei täida oma kohustusi. Vastupidi. Uuritud tõendid kinnitavad, J.N tegutses aktiivselt selle nimel, et saada pangast laenu kostja kinnistu ostmiseks, et ta selle laenu ka sai, kostjaga 12.05.2005.a lepingu sõlmis ja lepingust tulenevad rahalised kohustused täitis. Asjaolu, et J.N ei õnnestunud pangast laenu saada enne poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu sõlmimist, ei muuda teda iseenesest isikuks

§ 660

mõttes, kelle ostjaks soovitamine hageja poolt oleks käsitatav ebaõige soovituse andmisena. Kõike eeltoodut arvestades kohus leiab, et hageja nõue maakleritasu saamiseks on põhjendatud. Kuna kostja hageja nõutud maakleritasu vähendamist ei taotlenud, rahuldab kohus hageja nõude täies ulatuses ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 38 250 krooni maakleritasu.

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Käesoleva tsiviilasja menetlust alustati enne 01.01.2006.a. Seega tuleb menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kohaldada kuni 01.jaanuarini 2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 kohaselt mõistetakse hagi rahuldamise korral hageja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud välja kostjalt. Hageja tasus hagiavalduse esitamisel 2800 krooni riigilõivu (tl 13). Vajadus teha sellises ulatuses kulutusi riigilõivu tasumiseks on enne 01.01.2006.a kehtinud riigilõivuseaduse § 37 lg 1 kohaselt vajalik ja põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja taotluse ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 2800 krooni riigilõivu. Tsiviilasi nr 2-05-18017 4