KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Viive Ligi ja Ivo Pilving Otsuse tegemise aeg ja koht
- juuni 2008, Tallinn Haldusasja number 3-06-8 Haldusasi MTÜ Eesti Spordiselts Kalev kaebus Tallinna Linnavalitsuse 30.11.2005 korralduse nr 2266-k „Kaarli pst 2a maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute lõpetamine ja maa mitte määramine“ tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 17.10.2007 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev MTÜ Eesti Spordiselts Kalev apellatsioonkaebus Menetlusosalised Kaebuse esitaja - MTÜ Eesti Spordiselts Kalev Vastustaja – Tallinna Linnavalitsus 28.05.2008 RESOLUTSIOON Jätta MTÜ Eesti Spordiselts Kalev apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu
- oktoobri 2007 kohtuotsus muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- MTÜ Eesti Spordiselts Kalev esitas 01.12.1997 Tallinna Linnavalitsusele avalduse, milles taotles Tallinnas Kaarli pst 2 asuva 7599 m² maa ostueesõigusega erastamist spordipaviljoni, tribüüni ja tenniseväljakute juurde. Taotletaval maal asuvad maaüksused Kaarli pst 2 ja Kaarli pst 2a. Kaarli pst 2 asuvad ehitised (viis tenniseväljakut, tennisepaviljon ja tribüün) võõrandati
- a Eesti Ametiühingute Keskliidu ja Eesti Spordiseltsi Kalev poolt kolmandatele isikutele.
- Tallinna Linnavalitsuse 30.11.2005 korraldusega nr 2266-k otsustati lõpetada eeltoimingud ja mitte määrata ehitiste teenindamiseks vajalikku maad, kuna ei leidnud tõendamist Kaarli pst 2a asuvate ehitiste püstitamise õiguslik alus, kuulumine omandiõiguse alusel MTÜ-le Eesti Spordiselts Kalev ega selle sihtotstarbeline kasutus. Korralduse õiguslike alustena märgiti maareformi seaduse (MRS) §-d 6 lg 3, 6 lg 31, 20 lg 1, 21 lg 4 ja 22 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-d 13 lg 3 ja 14 lg 1 ning Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 p-d 4, 7, 11 alap 1 ja 13 alap 1 ja
- 3-06-8
- MTÜ Eesti Spordiselts Kalev kaebuses paluti tühistada Tallinna Linnavalitsuse 30.11.2005 korraldus nr 2266-k järgmistel põhjendustel. 1) Kaebajal on ehitise omanikuna õigus nõuda Tallinnas Kaarli pst 2a asuvate ehitiste juurde teenindusmaa määramist ja seejärel see maa ostueesõigusega erastada. 2) Tenniseväljakud on kaebaja valduses. Kuna neid tuleb kuni maa kinnistusraamatusse kandmiseni käsitleda vallasasjadena, kehtib kaebaja puhul omandiõiguse presumptsioon. 3) Tenniseväljakud on rajatud kaebaja poolt. Algselt olnud savi-liivkattega tenniseväljakud rajati Kalevi Tenniseklubi liikmete ühise tööga 1948-
- Asjaolu, et saviliivkattega tenniseväljakud kaeti 1974 kaebaja õiguseellase tellimusel asfaltkattega, tõendavad 1974–1975 Tallinna Ehitus- ja Remondivalitsuses (TERV) töödejuhatajana töötanud Jüri Suuki vastus kaebaja järelepärimisele, 1954–1977 VSÜ Kalev Kesknõukogu esimehena töötanud Johannes Nittimi seletuskiri, samuti tunnistajate Valdur Topaasia ja Jüri Suuki ütlused. Et tenniseväljakud olid kogu Teise Maailmasõja järgse perioodi kajastatud kaebaja bilansis, tõendavad Eesti Spordiseltsi Kalev bilanssi kuuluvate spordirajatiste ja ehitiste nimekiri, J. Nittimi 08.08.2005 seletuskiri ja Eesti Spordiseltsi Kalev 03.08.2005 õiend nr
- 4) Kaebaja esitas Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte teatised, mille kohaselt vara ja hooneid asukohaga Kaarli pst 2 ja 2a, mis koosnevad spordipaviljonist, tribüünist ja muudest rajatistest, kasutab omandiõiguse alusel kaebaja. Hooneregistri 01.10.1995 teatise nr 9246 järgi kuulub Eesti Spordiseltsile Kalev aadressil Kaarli pst 2a, maatükkidel suurustega 5652 m2 ja 2150 m2 (praegu Kaarli pst 2 ja Kaarli pst 2a) paiknev vara, mis koosneb spordipaviljonist, tribüünist ja rajatistest, mille väärtus 1995 bilansitõendi järgi on 296 000 krooni. Registrikanne tehti 07.04.1995 kaebaja avalduse alusel, millele oli lisatud bilansitõend, millest nähtuvalt kuuluvad Kalevi Tennisestaadioni koosseisu ka asfaltväljak koos põrkeseinaga, maksumusega 8000 krooni. Seega registrikandes mainitud Kaarli pst 2a asuvad rajatised sisaldavad endas ka kahte asfaltkattega tenniseväljakut koos põrkeseintega. Tenniseväljakute registreerimine hooneregistris tõendab kaebaja omandiõigust. 5) Tenniseväljakul puudub konkureeriv omanik. Kõik kolmandad isikud (va Tallinna Linnavalitsus viimastel aastatel) on aktsepteerinud kaebaja omandit tenniseväljakutele. 6) Tenniseväljakud on rajatud õiguslikul alusel. Et need olid olemas enne maaeraldust, tõendab arvukas kaardimaterjal: a) Kommunaalprojekti 30.12.1974 koostatud Tallinna Vanalinna muldkindlustusvööndi uurimistööde toimiku I köites sisalduv maa-ala geodeetiline plaan ja 1963 koostatud topograafiline skeem; b) Eesti NSV Riikliku Kunstiinstituudi Projekteerimisbüroo ENKO koostatud Eesti NSV VSÜ Kalevi Suvorovi pst 2 tenniseväljakute kapitaalremondi projekti II kaust, c) EVO Kalev Tennise Staadioni asendiplaanile AA-005-83-AP on märgitud praeguse Kaarli pst 2a kohale tenniseväljak; d) Tallinna linna Rahvasaadikute Nõukogu Täitevkomitee Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsuse 19.01.1982 Kalevile saadetud kirja lisaks olev skeem; e) Tallinna linna RSN TK 17.05.1984 maa eraldamise otsus nr 220; f) 12.03.1985 maa looduses eraldamise akti nr 20 lisaks olev plaan. 7) Tenniseväljakud olid registreeritud ka endises hooneregistris. Sõltumata rajatiste püstitamise õiguslike aluste olemasolust on tenniseväljakute puhul tegemist olukorraga, kus Tallinna linnavõim pidi olema nende olemasolust ja ekspluateerimisest teadlik. Vaatamata sellele pole avalik võim esitanud kaebajale ühtegi ettekirjutust või nõuet väidetavalt ebaseaduslike rajatiste likvideerimiseks või seadustamiseks. Avaliku võimu tegevusetus on loonud kaebajale kaitstava usalduse, mis on võrdsustatav nende kasutamise legaalse aluse – kasutusloaga. 8) Väljakute rendile andmine AS-le Merkturv ei muuda maa sihtotstarvet ega välista maa erastamist kaebaja poolt sihtotstarbeliselt. Kaebaja kasutab rendilepingu järgset tulu oma põhikirjaliste eesmärkide saavutamiseks ja ülesannete täitmiseks. 9) Asjaolu, et kaebaja on ENSV perioodil tegutsenud spordiorganisatsiooni õigusjärglane, tõendavad ENSV Ametiühingute Kesknõukogu Presiidiumi 04.11.1944 koosoleku protokoll, ENSV Ametiühingute Kesknõukogu Presiidiumi poolt 26.11.1946 kinnitatud spordiühingu 2
(10)3-06-8 Kalev põhikiri, Eesti NSV Ametiühingute Nõukogu Presiidiumi 09.04.1982 otsus vabariiklike loodud spordiorganisatsioonide nimede säilimise kohta, EVO Kalev ja ESO Jõud vabariiklike nõukogude ühendatud pleenumi 25.04.1987 otsus ametiühingute spordiühingute EVO Kalev ja ESO Jõud baasil Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni „Kalev“ moodustamise kohta ja 04.03.2002 Eesti Spordiseltsi Kalev põhikiri. Samuti Eesti Spordiseltsi Kalev õiendi EVO Kalev vara, töötajate, õiguste ja kohustuste ülevõtmise kohta. 10) Vastuvõetud korraldus ja kaebajale 07.07.2005 tutvumiseks esitatud korralduse projekt on erinevad. Korraldusega otsustati mitte määrata ehitise teenindamiseks vajalikku maad aadressil Kaarli pst 2a kaebajale. Kaebajale tutvustatud korralduse projekti kohaselt pidi korraldusega otsustama kaebaja ostueesõigusega maa erastamise taotluse rahuldamata jätmise. Kaebajale ei tagatud nõuetekohaselt haldusorgani poolt ärakuulamisõigust. 4. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise õiguspärane ootus saab olla vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitiste omanikel AÕSRS § 13 lg 1 tähenduses. Kaarli pst 2a asub mustkattega asfaltplats, mille kohta riikliku ehitusregistri (endine hooneregister) toimikus ja Linnaplaneerimise Ameti arhiivis puuduvad õiguslikul alusel püstitamist või seaduse kohaselt kasutusele võtmist tõendavad dokumendid. Kaebaja esitatud kaudseid tõendeid ei asenda mustkattega asfaltplatsi rajamiseks nõutavat ehitusluba. Seega on Kaarli pst 2a asuv asfaltplats rajatud õigusliku aluseta. Kaebaja viidatud hooneregistri teatis on informatiivne ja sellest pole kaebajale tekkinud õiguspärast ootust olla Kaarli pst 2a ehitise omanik ja saada seeläbi maa ostueesõigusega erastada. Bilansitõenditest ei ilmne, mille alusel on väljakud bilanssi kantud. Üksnes vara bilansis kajastamine ei tõenda omandiõigust. Samuti kajastub kaebaja bilansis põrkesein, mida ei eksisteeri juba aastaid. Bilansitõendite kohaselt on kogu Kaarli pst 2 ja Kaarli pst 2a asuva vara väärtuseks märgitud 269 000 krooni. Bilanss, kus ei kajastu amortisatsioon, ei tundu usaldusväärne. Maa ostueesõigusega erastamise aluseks peab olema õiguslikult pädevam alus kui vaid omandi eeldus. Olenemata huvi väljendamisest on kuni maakasutuse ümbervormistamiseni maareformi käigus maa ja sellel asuvate ebaseaduslike ehitiste omanikuks riik. Tallinna linn ei ole ühelgi viisil tunnustanud Kaarli pst 2a ehitise ebaseaduslikku rajamist. Asjaolu, et asfaltplatsi likvideerimiseks (lammutamiseks) ei ole tehtud ettekirjutust, ei tähenda iseenesest selle aktsepteerimist ja tunnustamist seadusliku ehitisena. Kaebaja käsitlus on vastuolus AÕSRS §-ga 14, kus sätestatakse, millised on õigusliku aluseta püstitatud ehitised ja milline on nende õiguslik staatus (st maatüki olulised osad). Senine maakasutus lõpeb maakasutuse ümbervormistamisega maareformi seaduses sätestatud alustel ehk senine maakasutaja võib kasutada maad kuni reformi läbiviimiseni. Selline maakasutus ei anna alust õiguspärasele ootusele, et ebaseaduslikult rajatud ehitise juurde on võimalik maad ostueesõigusega erastada. Linnavalitsus on andnud üheselt mõista, et tegemist on ajutise maakasutusega, mida tõendab Tallinna Maa-ameti kiri Kesklinna Valitsusele. Seega, kui ka maad lubatakse vahepeal ajutiselt kasutada, on tegemist maa efektiivseima kasutamisega, mis on igati otstarbekas ja mõistlik ning see ei ole mingil juhul käsitletav kaebaja väidetud kasutusloaga. Kaarli pst 2a asuvat õigusliku aluseta püstitatud asfaltplatsi ei ole aastaid kasutatud tenniseväljakuna, samuti puuduvad sealt bilansis olevad põrkeseinad. Asfaltplatsi kasutatakse autoparklana. Maa ostueesõigusega erastamise toimikus olevast 08.11.2005 äriregistrist välja võetud Eesti Spordiseltsi Kalev põhikirjast ega kaebaja esitatust ei ilmne, et nende põhikirjaline tegevus oleks parkimisteenuse osutamine. Kaebaja õigusjärglus 1946 asutatud ja kuni 1982 tegutsenud spordiorganisatsiooni suhtes on tõendamata. Tutvumiseks saadetud eelnõu ja vastuvõetud korralduste erinevus tuleneb kaebaja vastuväide kaalumisest ja hindamisest korralduses ja selle seletuskirjas. 3
(10)3-06-8
- Tallinna Halduskohtu 17.10.2007 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. 1) Ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise õiguspärane ootus saab olla vaid neil isikutel, kellele kuuluvad ehitised on kooskõlas ehitamise ajal kehtinud õigusaktidega ehk õiguslikul alusel püstitatud ehitiste omanikel. Ehitise omandiõigust tõendavate dokumentide esitamise kohustus lasub avalduse esitajal vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p-dele 10 ja
- 2) Kaebaja õigusjärglus NSV Liidu okupatsiooniperioodil tegutsenud spordiorganisatsioonide suhtes ei ole tõendatud. Õigusjärgluse õiguslikuks aluseks saab olla kas seadus või tehing. Kaebaja ei viidanud ühelegi õiguslikule alusele, mille alusel saaks väita, et tema õiguseellaseks oli okupatsiooni ajal tegutsenud nõukogude ametiühingute spordiorganisatsioon. ÜVAÜ KSÜ Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev Vabariikliku Nõukogu V pleenumi 26.09.1991 otsuse p 1 kohaselt otsustati lugeda Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev baasil iseseisev Eesti Spordiselts Kalev taastatuks selle otsuse vastuvõtmise kuupäevast, kes jätkab spordiseltsi
- aasta vältel kujunenud traditsioone. Seega on kaebaja lugenud ennast
- a loodud Tallinna Jalgrattasõitjate Seltsi Kalev õigusjärglaseks. Kaebaja poolt algselt esitatud põhikirjas ei ole märgitud, et kaebaja oleks okupatsiooni ajal loodud organisatsiooni õigusjärglane. Kaebaja väide tema õigusjärglusest nõukogude ametiühingute spordiorganisatsiooniga ei ole kooskõlas Eesti Spordiseltsi Kalev üldkogul 04.03.1992 vastuvõetud põhikirjaga, mille § 1 kohaselt on Eesti Spordiselts Kalev 1901 Tallinnas asutatud spordiseltsi Kalev õigusjärglane. 15.06.2007 toimunud põhikirja muutmise ja käesoleva kohtuvaidluse vahel on ilmne seos, mistõttu ei ole nimetatud tõend usaldusväärne. Kõnealune põhikirja muutmine on käsitletav kaebaja ühepoolse deklaratsioonina, millest iseenesest ei teki kaebajale mingisuguseid õigusi ja kohustusi nõukogude võimu ajal tegutsenud ametiühingute spordiorganisatsiooni varade suhtes. Nimetatud varade omandiõiguse üleandmist kaebajale pole kaebaja tõendanud. 3) Hooneregistri teatised ega bilansi väljavõtted iseseisvalt ei ole omandiõigust tõendavad dokumendid. Need võivad seda olla koosmõjus teiste tõenditega, näiteks vara üleandmise aktiga. Kaebaja ei esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tema omandiõigust vaidlusalustele rajatisele. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte teatistes kinnitati kaebaja omandiõigust nii Kaarli pst 2 kui Kaarli pst 2a asuvale varale (spordipaviljon, tribüün ja rajatised). Teatistest ei nähtu, et kaebajale kuuluvad seaduslikud ehitised asuvad just Kaarli pst 2a. Teatistest võib järeldada, et ka aadressil Kaarli pst 2 asuvad ehitised ja rajatised kuulusid täielikult kaebajale. Samas on notariaalne võõrandamise tehing aadressil Kaarli pst 2 tehtud 2004 nii kaebaja kui Ametiühingute Keskliidu poolt. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 1995 teatise nr 9246 kohaselt kuulub Eesti Spordiseltsile Kalev vara Tallinnas, Kaarli pst 2a, suurusega 5652 m2 + 2150 m
- 01.10.1996 teatise nr 9246 kohaselt kuuluvad Spordiseltsile Kalev aga hooned asukohaga Tallinn, Kaarli pst 2a. Seega ei nähtu teatistest üheselt, et Kaarli pst 2a asuv asfaltplats kuulub omandiõiguse alusel kaebajale. 4) Kaebaja bilanssi kuuluvate spordirajatiste ja ehitiste nimekirjas kajastub seisuga 14.11.1996 aadressil Kaarli pst 2 asuvad ehitised ja rajatised, s.o spordipaviljon, tribüün, tenniseväljakud (savi-liiva 5 tk), kaks asfaltväljakut koos põrkeseinaga, veetorustik ja kõnniteed väärtusega 296 000 krooni. Bilansitõenditest ei ilmne, mille alusel asfaltväljakud bilanssi kanti. Bilansis kajastub ka põrkesein, mida tegelikult ei eksisteeri. Kuigi kaebaja väitel saab põrkeseinade kajastamine bilansis näidata ainult 1996 seisu, kinnitab 02.08.2005 õiend, et bilansis on põhivarana kajastatud 2 asfaltväljakut põrkeseinaga aadressil Kaarli pst 2a. Kuigi nii Kaarli pst 2 kui Kaarli pst 2a asuv vara kajastus kaebaja bilansis, võib 2000 ja 2003 sõlmitud kokkulepetest Ametiühingute Keskliiduga järeldada, et varad olid kaasomandis. Eesti Ametiühingute Keskliidu 15.12.1993 otsuses ja protokollis nr 53-1 kinnitati Eesti Spordiselts Kalev haldamisel olev Eesti Ametiühingute Keskliidu vara vastavalt loetelule, mille p 7 järgi kuulub sinna ka tennisestaadion Kaarli pst 2a, spordipaviljon, tribüün, tenniseväljakud (saviliiva 5 tk), 2 asfaltväljakut koos põrkeseinaga, veetorustik ja kõnniteed. Kaarli pst 2 asuv vara võõrandati 2004 kaasomanike poolt, kuigi see kajastus kaebaja bilansis kaebaja ainuomandina. 4
(10)3-06-8 5) Puuduvad dokumendid, mis tõendaksid vaidlusaluse asfaltplatsi rajamise õiguslikke aluseid. Kaebaja esitatud kaudseid tõendeid asfaltplatsi õiguslikul alusel püstitamise kohta ei asenda mustkattega asfaltplatsi rajamiseks nõutavat ehitusluba. 6) Kaarli pst 2a senise maakasutuse õiguslikuks aluseks on Tallinna linna RSN 17.05.1984 otsus nr 220, mille alusel Tallinna peaarhitekt kinnitas 12.03.1985 Kaarli pst 2a (end Suvorovi 2a) maa-ala plaani suurusega 2150 m2 tenniseväljakute rajamiseks EVO „Kalev“ Vabariikliku Nõukogu Tallinna Spordikombinaadile. Kaebaja selgitas, et tenniseväljakud rajati 1948-
- 7) Kaebaja väide, et savi-liivakattega tenniseväljakud kaeti 1974 asfaltkattega on vastuolus EVO Kalev tennisestaadioni 07.09.1983 töökorras kooskõlastatud asendiplaaniga, millest nähtuvalt ei olnud 1983 vaidlusalusel maal tenniseväljakuid ja sellel alal polnud asfaltkatet. 8) 1983 esitati Tallinna linna RSN TK Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsusele avaldustellimus, milles TERV soovis Suvorovi pst, Harjuoru võimlast Võidu väljaku poole, s.o aadressil Suvorovi pst 2A, ühele spordiväljakule rajada autoparkla sajale autole. Tallinna peaarhitekti 25.04.1983 vastuskirjast nr 1/I-9/1675 AT nähtuvalt sellega ei nõustutud, kuna tegemist on vahetult vanalinna rohelise kaitsevööndiga. 9) Kaarli pst 2a asfaltplatsi rajamist õiguslikul alusel ei kinnita ka tunnistajate ütlused. Tunnistaja Valdur Topaasia ütluste kohaselt oli ta tennisekooli õpilane ja täiendavate tenniseväljakute rajamise ajal 13-aastane. Kaarli pst 2 tenniseväljakud taastati 1946-
- Ta selgitas, et pärast viie tenniseväljaku rekonstrueerimist alustati vaidlusalusel maa-alal kahe täiendava väljaku ehitamist. Tööde käigus kaeti maa-ala jämeda killustikuga, selle peale pandi šlakk, mille peale omakorda sõeluti tellisepuru, muld ja lubi. Väljakud valmisid 1952-
- Tööd teostati hoogtöökorras. Tunnistaja ei korraldanud spordiorganisatsiooni tööd ega asjaajamist. Tal ei olnud andmeid, kas maa-ala kasutamiseks oli maakasutusõigus ja korraldatud maa looduses eraldamine. Tal puudusid andmed ka ehitusloa olemasolu kohta. Tunnistaja töötas väljakutöölisena ja hiljem treenerina. V. Topaasia ei osanud anda selgituse ka praegu Kaarli pst 2a asuva asfaltplatsi rajamise kohta, kuna sel ajal ta spordiorganisatsioonis enam ei töötanud. Tunnistaja Jüri Suuk töötas 1970-ndatel aastatel Tallinna Teedeehituse Remondivalitsuses asfalteerimise alal ja korraldas 1974 Kaarli pst 2a territooriumi asfalteerimise kuni Harjuoru võimlani (kaasa arvatud). Tööde teostamiseks projekti ei koostatud ja ehitusluba ei väljastatud. Neilt telliti territooriumi asfalteerimine, mitte tenniseväljakute rajamine. Maa-ala kaeti kummiasfaldiga, muid töid ei tehtud. Tunnistaja selgitas, et tööde tegemise ajal oli territoorium kaetud killustikuga ja sel ajal seal tenniseväljakuid ei olnud. Tööde alustamisel ei olnud seal tenniseväljakuid ja nende rajamist ka ei tellitud. Tunnistaja ei osanud öelda, kas vaidlusaluse maa-ala kasutamiseks ja ehitamiseks oli olemas maa eraldamise otsus, maa looduses eraldamise akt ja ehitusluba. Asjas kogutud tõendid annavad alust järeldada, et ka väidetavalt 70-ndatel aastatel rajatud kummiasfaldist rajatis ei ole käesolevaks ajaks sellisel kujul olemas või säilinud, mille juurde oleks isikul õigus taotleda maa ostueesõigusega erastamist. 1983 koostatud EVO Kalev tennisestaadioni asendiplaani kohaselt on vaidlusaluse maa-ala katteks märgitud „KILL.”, mis tunnistaja J. Suuki ütluste kohaselt tähendab killustikku. Kohtule ei esitatud ühtegi tõendit, mis annaks alust kahelda tol ajal fikseeritud faktilise olukorra õigsuses. Seda enam, et asendiplaani on kooskõlastanud mitmed selleaegsed ametkonnad. 10) Kohus ei nõustunud kaebaja väitega, et vaidlusalusel rajatisel puudub konkureeriv omanik. Kuna ehitis on püstitatud ilma ehitusloata, on asfaltplatsi näol tegemist maatüki olulise osaga ja see kuulub riigi omandisse. Järelikult ei saagi omandiõiguse üleandmist käsitlevaid tõendeid olla, sest ebaseaduslikult püstitatud ehitiste tsiviilkäive on seaduse kohaselt välistatud. 11) MRS § 21 lg 4 alusel on mittetulundusühingute maa ostueesõigusega erastamise eelduseks, et ehitis, mille juurde maad erastatakse, peab olema sihtotstarbelises kasutuses. Kaebaja ja AS Merkturv sõlmisid 18.09.2002 Kaarli pst 2a asuva rajatise suhtes rendilepingu ja kaebaja kinnitusel kasutatakse kõnealust ala sellest ajast peale autoparklana. Seega ei ole rajatis, mille juurde soovitakse maad erastada antud juhul sihtotstarbelises kasutuses. Kaebaja väited, mille kohaselt hakatakse tulevikus kasutama tenniseväljakutena, ei ole asjakohased, kuna MRS näeb 5
(10)3-06-8 ette olemasoleva maa sihtotstarbelise kasutuse, mis on kooskõlas ka taotleja põhikirjas näidatud tegevusega. Maa ostueesõigusega erastamise eesmärk on olemasolevate sihtotstarbeliselt kasutuses olevate ehitiste juurde maa soodustingimustel võimaldamine. 12) Kuna ei leidnud tõendamist Kaarli pst 2a asuvate ehitiste püstitamise õiguslik alus, kuulumine omandiõiguse alusel kaebajale, ega selle maa sihtotstarbeline kasutus, on otsus lõpetada ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja mitte määrata ehitiste teenindamiseks vajalikku maad aadressil Kaarli pst 2a õige. 13) Kuna korralduses sisaldub omavahel loogiliselt seotud korralduse andmise faktiline ja õiguslik alus, on vastustaja täitnud põhjendamiskohustust nõuetekohaselt. 07.07.2005 saatis Tallinna Maa-amet kaebajale korralduse eelnõu ja andis võimaluse ühe kuu jooksul esitada selle kohta oma arvamus ja vastuväited. Seega on kaebajale antud haldusmenetluse seaduse § 40 lõikes 2 ettenähtud võimalus oma arvamuse ja vastuväidete esitamiseks enne kaevatava akti andmist. Erinevused kaebajale saadetud eelnõu ja vastuvõetud korralduse vahel olid tingitud kaebaja vastuväidete käsitlemisest vastustaja poolt. Kuivõrd vastustaja peamised seisukohad ja põhjendused jäid samaks, puudus kohtu hinnangul vajadus kaebaja ärakuulamist korrata. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
- MTÜ Eesti Spordiselts Kalev apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus ja rahuldada uue otsusega kaebus. Apellatsioonkaebuse põhjendused. 1) Tulenevalt AÕSRS § 14 lg 1 esimesest lausest, on maa erastamise õiguspärane ootus igal isikul, kelle ehitis on maaga püsivas ühenduses ning see ehitis on püstitatud maakasutusõiguse alusel või on väljastatud ehitusluba. Tallinna linna RSN TK 17.05.1984 otsuse nr 220 p-ga 12.1 anti tähtajatuks kasutamiseks kaebaja õiguseellasele 0,21 ha suurune maaüksus aadressil Suvorovi pst (praegu Kaarli pst) 2a tenniseväljakute rajamiseks. Kuna Kaarli pst 2a asuva kahe tenniseväljaku väljaehitamine lõppes 1974 ja maa eraldamine vormistati 1984, on maaeralduse hilisem vormistamine vaadeldav Kaarli pst 2a asuva kahe tenniseväljaku seadustamisena avaliku võimu poolt. Seetõttu on kaebajal õigus erastada ostueesõigusega Kaarli pst 2a asuvate tenniseväljakute ja nende teenindamiseks vajalik maa ning ehitusloa puudumine ei oma käesoleval juhul mingit õiguslikku tähendust. 2) 30.11.2005 korralduses nr 2266-k, selle seletuskirjas ega Tallinna Maa-ameti 07.07.2005 kirjaga kaebajale saadetud korralduse eelnõus ei käsitletud küsimust, kas kaebaja on ENSV-s tegutsenud spordiorganisatsiooni Kalev õigusjärglane. Esmakordselt tugines vastustaja väitele, nagu ei oleks kaebaja ENSV-s tegutsenud spordiorganisatsiooni Kalev õigusjärglane, kohtus. 3) Kohus jättis analüüsimata olulised tõendid. Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev I kongress võttis 01.
- 1988 vastu otsuse, et Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariiklik Organisatsioon Kalev on 24.05.1901 asutatud Eesti Spordiseltsi Kalev õigusjärglane. Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev vabariikliku nõukogu V pleenum otsustas 26.09.1991 reorganiseerida Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev ümber Eesti Spordiseltsiks Kalev, kes võttis üle Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev vara (sh ehitised) ja sõlmitud töölepingutest tulenevad kohustused. Seega on kaebaja Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev õigusjärglane. 4) Kaarli pst 2a asuvad tenniseväljakud olid kantud hooneregistrisse. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 1995 teatises nr 9246 ja 01.10.1996 teatises nr 9246 on vara omandamise alusena viidatud Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev vabariikliku nõukogu V pleenumi otsusele 26.09.
- 6
(10)3-06-8 Kohus jättis põhjendamatult kohaldamata TsK § 39 lg 1 ja § 41 lg 3, mille kohaselt oli võimalik juriidilise isiku reorganiseerimine juriidilise isiku üldkoosoleku või volinike koosoleku otsuse alusel. Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariiklik Organisatsioon Kalev reorganiseeriti 26.09.1991 otsusega Eesti Spordiseltsiks Kalev. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte poolt kaebaja kandmine hooneregistrisse Kaarli pst 2a asuvate tenniseväljakute omanikuna on vaadeldav vastustaja poolse nõustumisena sellega, et kaebaja on Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev õigusjärglane. Kuna kaevatavas korralduses ei sisaldunud põhjendust selle kohta, et Kaarli pst 2a maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid ei saa lõpule viia, kuna kaebaja ei ole Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev õigusjärglaseks, oleks kohus pidanud jätma vastustaja poolt kohtumenetluses esitatud õigusjärglusega seonduvad vastuväited tähelepanuta. 5) TsK § 107 alusel on ühiskondlike organisatsioonide omandiks nende ettevõtted, hooned, ehitised, sanatooriumid, puhkekodud, kultuurihooned, klubid, staadionid ja pioneerilaagrid koos nende sisseseadega, kultuurihariduslikud fondid ja muu nende organisatsioonide tegevuse eesmärkidele vastav vara. Kaarli pst 2a tenniseväljakud olid Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev poolt välja ehitatud, tema valduses ja eesmärgipärases kasutuses. Kohus jättis arvestamata TsK §-ga 107, millest tulenevalt oli Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariiklik Organisatsioon Kalev Kaarli pst 2a asuva kahe tenniseväljaku omanik. Kuna kaebaja on eelnimetatud organisatsiooni õigusjärglane, läks omand Kaarli pst 2a asuvale kahele tenniseväljakule üle kaebajale. Kohus jättis analüüsimata, millist tähendust omavad kogumis Kaarli pst 2a maa kasutusse andmise dokumendid 1984-1985; Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev vabariikliku nõukogu V pleenumi otsus 26.09.1991; Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 1995 teatis ja 01.10.1996 teatis nr 9246; Eesti Spordiseltsi Kalev koondbilansi seisuga 19.06.1992 lisa "Eesti Spordiseltsi Kalev bilanssi kuuluvate spordirajateiste ... nimekiri" ning Eesti Spordiseltsi Kalev bilanssi kuuluvate spordirajatiste ja ehitiste nimekiri seisuga 14.11.
- 6) Kaarli pst 2a tenniseväljakute rajamiseks ei olnud ehitusloa väljastamine nõutav. Kohus jättis hindamata kaebaja väite, et isegi kui oletada, et Kaarli pst 2a kaks tenniseväljakut ei ole rajatud õiguslikul alusel, omab tähtsust, et avalik võim on aastakümnete pikkuse talumise läbi tenniseväljakud seadustanud. Riigikohus rõhutas asjas nr 3-3-1-43-04 p-s 13, et müügipaviljonkioski kasutamine aastakümnete jooksul kaubandustegevuseks avaliku võimu teadmisel tähendab seda, et avalik võim on tunnistanud müügipaviljon-kioski olemasolu seaduslikkust ja nimetatud ehitist ei ole võimalik pidada ebaseaduslikuks. 7) Kaebaja ei nõustu kohtuga, et Kaarli pst 2a kahe tenniseväljaku omanik on Eesti Vabariik. Kuna tegemist ei ole õigusliku aluseta rajatud rajatistega, on ebaõige leida, et Kaarli pst 2a tenniseväljakud oleksid maa olulised osad. Ühelt poolt ei ole välistatud Kaarli pst 2a tenniseväljakute uuesti kasutusele võtmine tennise mängimiseks. Teisalt kasutab kaebaja Kaarli pst 2a tenniseväljakute väljaüürimisest saadavat raha oma põhikirjalise tegevuse finantseerimiseks. 8) Vastustaja rikkus HMS § 40 lg 2, jättes andmata kaebajale võimaluse haldusmenetluses vastata mitmetele vastustaja 30.11.2005 korralduses nr 2266-k sisalduvatele väidetele ja hiljem vastustaja poolt kohtumenetluses esiletoodud väidetele.
- Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Kaebaja tõlgendab ebaõigesti AÕSRS § 14 lõiget
- Sätte grammatilisel tõlgendamisel järeldub üheselt, et ehitist käsitletakse seaduse kohaselt õigusliku aluseta püstitatuna, kui on täitmata vähemalt üks ehitisele esitatavatest tingimustest - puudub kas ehitusluba või maakasutusõigus. Iga riigikorra ajal on ehitamiseks olnud kohustuslik vormistada ehitusluba või muu asjakohane dokumentatsioon. Kaebaja ei ole esitanud ja vastustajal ei ole mingit infot ehituslubade 7
(10)3-06-8 väljastamise kohta ei savi-liivaväljakute, asfaltplatsi ega kummiasfaltplatsi ehitamiseks või kasutamiseks. Kuigi varasemad õigusaktid (kasutusluba sai vormistada vastavalt planeerimisja ehitusseaduse §-le 70) võimaldasid õigusliku aluseta püstitatud ehitisi seadustada ka tagantjärele, ei ole kaebaja seda teinud. Ehitise rajamise õiguspärasuse hindamisel ei saa lähtuda J. Suuki ütlustest, kuna J. Suuk puutus 1974 tenniseväljakute asfalteerimisega kokku üksnes töödejuhatajana. J. Suuki sõnul oli tema ülesandeks ainult territooriumi asfalteerimine, mitte dokumentatsiooni vormistamine ega muud tööd. Riikliku ehitisregistri (end hooneregister) toimikus ja linnaplaneerimise ameti arhiivis puuduvad dokumendid, mis tõendaksid, et Kaarli pst 2a asuva mustkattega asfaltplatsi kohta oleks väljastatud ehitus- või kasutusluba. Kohus tuvastas õigesti, et 1983 on Tallinna linna RSN TK Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsusele esitatud avaldus-tellimus, millega on TERV soovinud Suvorovi pst-1 Harjuoru võimlast Võidu väljaku pool, s.o aadressil Suvorovi pst 2a, ühele spordiväljakule rajada autoparkla 100 autole. Tallinna peaarhitekti 25.04.1983 vastuskirjast nr 1/1-9/1675 AT nähtuvalt ei antud maavaldajale selleks luba. Seega on ainetud kaebaja väited avaliku võimu tunnustamisest. Viidatud Riigikohtu lahend ei ole kohaldatav, kuna kohtuvaidluste faktilised asjaolud on erinevad. Hooneregistrisse ehitiste ja nende omaniku kohta tehtud kanne ei tekita, lõpeta ega tõenda omandiõigust ehitistele. Registriandmetel on vaid informatiivne ja statistiline tähendus, millega ei kaasne mingeid õiguslikke tagajärgi. Seega tuvastas kohus õigesti, et asfaltplatsi kuulumine kaebajale ei ole hooneregistri õiendi alusel tõendatav. Omandiõiguse üleminekut kaebajale aitaks tõendada nt vara üleandmise akt, mida ei ole esitatud. Kaebajal oleks olnud võimalik tuvastada omandiõigust Kaarli pst 2a tenniseväljakutele tsiviilkohtumenetluses, kuid seda pole tehtud. Olemasolevate tõendite põhjal ei saa pidada tõendatuks Kaarli pst 2a asuvate tenniseväljakute kuulumist omandiõiguse alusel kaebajale, mistõttu on kaebaja viide HKMS § 16 lg 3 rikkumisest asjakohatu. Kaebaja õigusjärglus on olemuslikult seotud Kaarli pst 2a omandiõiguse küsimusega. Kuna Üleliidulise Vabatahtliku Ametiühingute Kehakultuuri- ja Spordiühingu Eesti Vabariikliku Organisatsiooni Kalev õiguste ja kohustuste üleandmine kaebajale ei ole tuvastatud, on ka kaebaja omandiõigus Kaarli pst 2a ehitisele tõendamata. Kui kaebaja väitis kohtus, et ta on Kaarli pst 2a asuva ehitise omandanud õigusjärgluse korras, siis oli kohtul ka õigus kontrollida, kas kaebaja väited on tõendatud või mitte. Nii nagu kaebajal on õigus kohtumenetluses esitada väiteid ja tõendeid oma kaebuse asjaolude põhjendamiseks, on vastustajal õigus esitada seisukohti, kaalutlusi ja vastuväiteid kaebaja seisukohtade ja kohtule esitatud tõendite suhtes. Kuni maakasutuse ümbervormistamiseni maareformi käigus on maa ja sellel asuvate ebaseaduslike ehitiste omanikuks riik. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Halduskohus on jätnud õigesti kaebuse rahuldamata. 9. AÕSRS § 13, mille lg 3 näeb ette ehitise omaniku õiguse saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras, on pealkirjastatud „Õiguslikul alusel püstitatud ehitis“. Järelikult on üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Tulenevalt eeltoodust on käesoleva asja lahendamisel määrava tähtsusega küsimuseks see, kas Tallinnas, Kaarli pst 2 asuv ehitis (rajatis) on käsitletav õiguslikul alusel püstitatud ehitisena (rajatisena) või mitte. 10. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja AÕSRS § 14 lg 1 esimese lause tõlgendusega, mille kohaselt piisab ehitise õiguslikul alusel püstitatuks lugemiseks maakasutusõiguse olemasolust. AÕSRS § 14 lg 1 kehtib alates 01.01.2003 järgmises redaktsioonis: „Maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse paragrahv 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata 8
(10)3-06-8 püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse (RT I 1999, 26, 377; 93, 831) § 2
- lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi.“ Halduskohus ei ole AÕSRS § 14 lg 1 esimese lause tõlgendamisel ja kohaldamisel eksinud. Ka ringkonnakohus peab võimalikuks tõlgendada nimetatud sätet üksnes selliselt, et maaga püsivas ühenduses oleva ehitise püstitamiseks peab olema nii maakasutusõigus kui ka ehitusluba ning kui maaga püsivas ühenduses olev ehitis püstitatakse kas maakasutusõigust omamata või ilma ehitusloata, siis on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 mõttes, mis on maatüki oluline osa AÕS § 16 (alates 01.07.2002 TsÜS § 54) kohaselt.
- Halduskohus järeldas õigesti, et Kaarli pst 2 asuva ehitise (asfaldiplatsi), mille aluse maa ostueesõigusega erastamist kaebaja 01.12.1997 Tallinna Linnavalitsusele esitatud avalduses taotles, püstitamiseks puudus vastav luba ja seetõttu on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 mõttes. Asjaolu, et asfaltplatsi ehitamiseks oli ka nõukogude ajal vajalik vastav luba, kinnitavad maa ostueesõiguse erastamise toimikus olevad tõendid – Tallinna Spordikombinaadi avaldus– tellimine ning Tallinna linna RSN TK Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsuse keeldumine nõusoleku andmisest Tallinna peaarhitekti 25.04.1983 vastuskirjaga nr 1/I-9/1675 AT. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu poolt tõenditele antud hinnangu ja järeldusega ka selles, et kaebaja väide vaidlusaluse maa-ala katmisest asfaltkattega
- aastal ei ole usaldusväärselt tõendatud. Kuni maakasutuse ümbervormistamiseni maareformi käigus on vaidlusaluse maa ja sellel asuvate õigusliku aluseta püstitatud ehitiste omanikuks riik.
- Ringkonnakohus ei nõustu ka kaebaja väitega rajatise seadustamisest avaliku võimu poolt aastakümnete pikkuse talumise läbi. Asjaolust, et linnavalitsus ei ole teinud kaebajale ettekirjutust õigusliku aluseta püstitatud rajatise likvideerimiseks, ei saa teha järeldust rajatise seadustamise kohta avaliku võimu poolt. Ringkonnakohus leiab, et käesolev haldusasi ei ole sarnane kaebaja viidatud Riigikohtus 08.11.2004 lahendatud haldusasjaga nr 3-3-1-43-04, kus Riigikohus möönis ehitise seaduslikuks muutumise võimalikkust läbi ehitise aastakümnete pikkuse aktsepteerimise avaliku võimu poolt. Käesolevas asjas kõne all olev rajatis ei ole võrreldav nimetatud Riigikohtu lahendis käsitletud müügipaviljon-kioskiga. Riigikohtu lahendis käsitletud juhul oli tegemist müügipaviljon-kioskiga, mida oli kasutatud aastakümnete jooksul avaliku võimu teadmisel kaubandustegevuseks ning erandlikke asjaolusid arvestades peeti võimalikuks asendada ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akt avaliku võimu tegevusega, millega sisuliselt tunnistati valminud ehitis nõuetele vastavaks ja lubati ehitist kasutada vastavalt kavandatud otstarbele. Kuna kaupluse (sh müügipaviljon-kioski) tegevus oli lubatud vaid kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud kauplemisloa alusel, siis pidi kohalik omavalitsus olema enne kauplemisloa väljastamist kontrollinud müügipaviljon-kioski vastavust õigusaktide nõuetele.
- Kaebaja märkis maa ostueesõigusega erastamise avalduse p-s 4, et ehitised on omandatud 26.09.1950 vastuvõtu akti alusel ning kinnitas samas, et erastatavale maale ei jää üksnes neile kuuluvad ehitised ja erastatavale maale jäävad kaasomandis olevad ehitised. 9
(10)3-06-8 Ringkonnakohtus asja juurde võetud 26.09.1950 hoone (ehituse) riikliku vastuvõtu aktiga anti luba võtta kasutusele Suvorovi tn 2 asuv klubi hoone, viis tenniseväljakut ja tribüün. Tenniseväljakute ja spordihoone tehnilise projekti (võetud asja juurde koos aktiga) kohaselt on viie tenniseväljaku kogupindala 3448 m2 ja generaalplaanilt koos ehitusloa kinnitusega 24.01.1948 (halduskohtu toimiku I köide lk 190) nähtuvalt asuvad need tenniseväljakud maaalal, mille hilisemaks aadressiks on Kaarli pst 2, mitte Kaarli pst 2a, mille erastamist kaebaja taotles.
- Arvestades ringkonnakohtu seisukohta, et Kaarli pst 2a asuvate rajatiste puhul on tegemist õigusliku aluseta püstitatud rajatistega, mille alust maad ei ole võimalik kaebajale ostueesõigusega erastada, ei pea ringkonnakohus vajalikuks peatuda pikemalt õigusjärgluse küsimusel.
- Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja väide vastustaja poolt ärakuulamisõiguse rikkumise kohta on põhjendamatu. 07.07.2005 saatis Tallinna Maa-amet kaebajale kaevatava korralduse eelnõu ja andis võimaluse ühe kuu jooksul esitada selle kohta oma arvamus ja vastuväited.
- Neil põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Viive Ligi Ivo Pilving Lilianne Aasma 10
(10)