Obsah (6)

§ 442§ 214§ 386§ 162§ 173§ 174

Tsiviilasi nr 2-06-5109 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Otsuse teinud kohtu nimi Harju Maakohus Otsuse kuupäev Tallinn, 28.mail 2008 Kohtukoosseis kohtunik Imbi Sidok Kohtuasi HG´i (isikukood XXX, el

§ 442lg 6, § 632 ja § 633).

I Asjaolud 04.10.1999 andis HG (edaspidi hageja) välja volikirja, millega volitas FP´it (edaspidi iseseisva nõudeta kolmas isik, kolmas isik) tegelema kinnisvara ostu ja müügiga ning tegema sellega kaasnevaid lepinguid ja rahalisi ülekandeid (t lk 147). 04.10.2000 sõlmisid iseseisva nõudeta kolmas isik omanikuna/müüjana, I-EP (edaspidi kostja) hoonestajana ja hageja ostjana hoonestusõiguse seadmise ja hoonestusõigusega koormatud 2 kinnistu ostumüügilepingu (t lk 16-21). Nimetatud tehinguga omanik (FP) esmalt seadis kinnistule esimesele järjekohale hoonestaja kasuks tasuta hoonestusõiguse tähtajaga 99 aastat ja seejärel müüs kinnistu ostjale 3 680 000.00 krooni eest. Ostjat esindas tehingu sõlmimisel iseseisva nõudeta kolmas isik ning ostja ostis müüjalt kinnistu nimetusega XXX, kinnistusregistriosanumbriga XXX ja asukohaga XXX. 27.06.2001 andis hageja välja volikirja, milles volitas kolmandat isikut esindama ennast kõikide isikute ja asutuste ees asjaajamistes, mis on seotud talle kuuluva kinnistuga (t lk 33-34). 04.09.2001 esitas kolmas isik hageja volitatud esindajana Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonnale notariaalse avalduse kinnistusraamatukande parandamiseks ja kinnistu jagamiseks (t lk 27-32). Avalduse alusel jagati olemasolev XXX kinnistu 34-ks eraldi kinnistuks ja jäeti kõiki loodud kinnistuid koormama hoonestusõigus endistel tingimustel. 19.12.2002 esitas kolmas isik hageja volitatud esindaja Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonnale avalduse kinnistu registriosanumbriga XXX jagamiseks (t lk 22-26). Avalduse alusel jagati nimetatud kinnistu 27-ks eraldi kinnistuks ja jäeti kõiki loodud kinnistuid koormama hoonestusõigus kostja kasuks endistel tingimustel. Algselt XXX kinnistul asuvad hooned asuvad nüüdse jaotuse järgi kinnistutel XXX II Hageja nõue ja põhjendused 09.03.2006 esitas hageja kohtu menetlusse hagiavalduse, milles palub tuvastada kõigi kinnistu jagamise tulemusena loodud kokku 60 kinnistu osas kostja nõusolek hoonestusõiguse kande kustutamiseks. Nõuete põhjenduste kohaselt asusid 04.10.2000 tehingu tegemise ajal tehingu objektiks olnud kinnistul ehitised (talumaja ja kõrvalhooned). Hoonestaja kinnitas, et talle olid teada nii kinnistu kui selle oluliseks osaks olnud hoonete seisund ja kinnistu piirid ning asukoht. Hoonestaja võttis endale lepinguga muuhulgas kohustuse tasuda kõik kinnistul lasuvad maksud ja avalikõiguslikud koormatised, oma õiguste teostamisel mitte rikkuda omaniku õigusi ning tagada kinnistul asuvate ehitiste säilimine. Kokku ei olnud lepitud hoonestusõiguse muus sisus --- uute ehitiste püstitamise õiguses ega kohustuses. Hageja teadis, et omandab 2000.aastal kinnistu, kuid ei olnud teadlik, et sellele oli eelnevalt kostja kasuks seatud hoonestusõigus. Hageja elab alates aastast 1984 Rootsis ja sai lähtuda üksnes infost, mille sai oma usaldusisikult ja esindajalt, see oli kolmandalt isikult. Hageja on alates lepingu sõlmimiseks andnud raha kostjale, kelle esindajana tegutses samuti kolmas isik, et kostja maamaksu tasuks. Kinnistul asuvad talumaja ja kõrvalhooned on asustatud asotsiaalsete isikute poolt ja muutunud elamiskõlbmatuks. Alles aastal 2005 sai hageja juriidilisi teadmisis omavate isikute abiga teada oma tegelike õiguste sisust ja kinnistu õiguslikust staatusest. Kuna hageja ei olnud andnud luba lepingu sõlmimiseks selliselt, et see oli eelnevalt hoonestusõigusega kostja kasuks koormatud, soovib hageja lepingust vabaneda. Hageja on seisukohal, et hoonestusõiguse kokkulepe 04.10.2000 tehingus on näilik ja seega tühine tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) redaktsiooni § 69 lg-de 1 ja 2 alusel. Pooltel puudus tegelik tahe koormata kinnistut hoonestusõigusega. Poolte tahe oli suunatud vaid müügilepingu sõlmimisele. Näilikkusele viitab esmalt asjaolu, et ostjat esindas müüja üldvolikirja alusel. Samuti asjaolu, et hoonestajaks oli müüja lähisugulane, tema ema. Selline olukord võimaldas kolmandal isikul otsustada tehingu tingimusi tulevase omaniku nõusolekuta ning kolmas isik sai arvestada sellega, et reaalseid ja arusaadavaid faktilisi asjaolusid hageja Rootsis elades ei tunneta. Samuti viitavad näilikkusele järgmised asjaolud: 1) hoonestusõigus seati sama dokumendiga, millega vormistati tehingu müük ja tehingus puuduvad viited hageja nõusolekule koormatud kinnistu ostmiseks; kuna varasemalt hoonestusõigust ei olnud, ei saa eeldada, et ostja soovis osta koormatud kinnistut; 2) hoonestusõiguse lepingus ei märgitud hoonestusõiguse olulisi, vajalikke ja tavapäraseid tingimusi (näiteks ehitusõigust, tähtaega, hinda jt); nimetatud asjaolud viitavad hoonestajal tegeliku huvi puudumise kasutada hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevaid õigusi; 3) lepingus toodud tingimustel ei olnud võimalik läbi viia kinnisvaraarendust nagu on väitnud hoonestusõiguse eesmärgina kostja ja 3 kolmas isik, kuna hoonestajale ei antud õigust püstitada uusi hooneid; 4) hoonestusõigusest tulenevaid õigusi ja kohustusi ei asutud realiseerima --- hageja tasus maamaksu ja hooned muutusid kasutuskõlbmatuuks; 5) kinnistu eest maksti tegelikku turuhinda, arvestamata selle koormamist hoonestusõigusega, kusjuures tasuti nõuete tasaarvestamise teel üle 11 miljoni eesti krooni; kinnistu võõrandamisega tasus kolmas isik oma võlgnevust hagejale; võõrandatud kinnistu turuhinnaks oli 13-14 miljonit krooni. Hageja esindajana sõlmis kolmas isik tahtlikult tehingu vastuolus heade kommetega, kuna tehingu eesmärgiks oli ilmselgelt tahe kahjustada hageja õigusi ja piirata tema võimalusi omandiõiguse teostamisel, kinnistu kasutamisel ja käsutamisel. Ka puudus 04.10.2000 tehingu sõlmimisel kolmandal isikul õigus teha tehing iseendaga. Lisaks on hageja seisukohal, et loodud väikekinnistutele, milledel ei asu ehitisi, ei saa seatud hoonestusõigus laieneda ja seega nende osas on seatud hoonestusõigus tühine TsÜS § 66 lg 2 alusel. Hageja soovib viia kinnistusraamatukanded selles osas vastavusse tegelikkusega. Hageja seisukoht tuleneb hoonestusõiguse kui juriidilise konstruktsiooni sisust ja selle seadmise eesmärgiks peab olema kas hoone püstitamine või olemasoleva ehitise omamine ja hoone kasutamine lahus maatükist. Vaidlusaluses lepingus puuduvad igasugused tingimused hoonestusõiguse sisu osas, isegi kaudselt ei ole viidatud võimalusele püstitada uusi ehitisi. Rõhutatud on olemasolevate ehitiste säilitamise kohustust. Seega ei saa algselt seatud hoonestusõigus laieneda loodud väikekinnistutele, millised ei ole vajalikud ehitiste kasutamiseks. Asjaolule, et hoonestusõigus ei ole olnud seatud ärilistel eesmärkidel, viitab ka selle tasuta iseloom, kuna ettevõtluses eeldatakse tehingute tegemist raha eest. Alternatiivselt (juhul, kui 04.10.2000 leping kehtib) on hageja esitanud nõude samade kinnistute suhtes tuvastada kostja nõusolek kanda kinnistusraamatusse sisse hoonestusõiguse omanikuna kostja asemel hageja asjaõigusseaduse (AÕS) § 244.1 lg 1 alusel. Hageja on seisukohal, et hoonestaja on rikkunud kõiki põhilisi kohustusi, mis talle lepingust tulenevad. Lepingu sõlmimise ajal asusid kinnistul ehitised (talumaja kõrvalhoonetega), kuid hoonestaja lasi sel laguneda. Ka lasi hoonestaja seal elada asotsiaalsetel isikutel. Seega ilmselgelt on hoonestaja rikkunud lepingu punkti 5.3.5. samuti punkti 5.3.3, mille kohaselt oli hoonestaja kohustatud kandma kõik kinnistul lasuvad maksud ja avalik-õiguslikud koormatised. III Kostja seisukohad Kostja vaidleb hagile vastu. Nii kirjalikes vastuväidetes (t lk 56-59, 140-146) kui istungitel antud esindaja selgituste kohaselt on hageja nõuded tõendamata ega vasta tegelikkusele. Hageja oli teadlik kõigist kinnistuga seotud asjaoludest, sealhulgas finantseeris ise kinnistu jagamist. Kolmas isik tegutses hagejalt saadud volikirjade alusel. Volikirjadest nähtub, et hiljemalt 27.06.2001 oli hageja teadlik XXX kinnistu koormamisest hoonestusõigusega kostja kasuks ja aktsepteeris seda, oli teadlik detailplaneeringust, soovis kinnistu jagamist vastavalt detailplaneeringule eraldi kinnistuteks ning soovis, et kõik kinnistud jääksid koormatuks hoonestusõigusega kostja kasuks. Hageja pidi aprillis 2005 maamaksu kostja eest tasudes saama aru, et maamaksukohuslaseks oli kostja ning andma endale aru, et selleks pidi olema mingi seaduslik alus. Tegemist on hageja, kolmanda isiku ja hoonestaja ühise arendatava kinnisvara projektiga ligikaudse maksumusega 100 miljonit krooni. Kinnistu võõrandamise hind vastas hoonestusõigusega koormatud kinnistu hinnale. Hoonestusõiguse seadmise ajal ei olnud teada aeg, milline on vajalik kõikvõimalike formaalsustega tegelemisega ja seetõttu ei olnud võimalik lepingusse kirja panna hoonete püstitamise täpset tähtaega. Pooltel oli algusest peale kavatsus jagada suur kinnistu väikesteks elamuehituseks sobilikeks kinnistuteks, millede puhul on ilmne, et kogu kinnistu on vajalik hoone ehitamiseks ja teenindamiseks. Kui kuni kinnistute eraldamise hetkeni võis hoonestusõiguse ulatus olla kuidagi vaieldav, siis alates 27.06.2001 volikirja väljastamisest ja selle alusel kinnistute jagamise avalduse esitamisest olid eraldatud hooneteta kinnistud vaieldamatult uute hoonete rajamiseks seatud hoonestusõigusega koormatud. Hageja oli teadlik asjaolust, et hooneid kasutas kuni vanadekodusse minekuni kinnistu kolmandale 4 isikule müünud isik ja tema poeg, kes aga kahjustas oma asotsiaalse eluviisiga hooneid. Hoonete säilimine ei olnud kinnisvara arendamise seisukohalt ka vajalik, kuna kinnistudi on kasumlikum ja lihtsam realiseerida ilma vanade hooneteta. Esitatud hagi on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega, kuna eesmärgiks on saada enda omandisse hoonestusõigusega koormamata kinnistud, tasumata nende eest nende tegelikku väärtust. Kostja ja kolmas isik tegutsesid täpses vastavuses hageja tegeliku tahtega. Lisaks on kostja seisukohal, et hageja alternatiivne nõue on aegunud, kuna hageja oli kõigist asjaoludest teadlik hiljemalt 27.06.2001, kindlasti aga ka aprillis 2005. IV Iseseisva nõudeta kolmanda isiku hageja poolel seisukohad Kolmanda isiku nii kirjalike (t lk 274-280, ) kui istungitel antud selgituste kohaselt ei toeta ta hageja nõudeid. Kolmas isik on seisukohal, et tegutses hageja esindajana täpses vastavuses hageja tahtega ja temalt saadud volikirjade piires; et enne volikirja saamist olid nad hagejaga alati kõik tehingud igakülgselt läbi arutanud ning volikirja saatis hageja ainult siis, kui oli tehinguga igati nõus; et hageja käis peale Eesti iseseisvumist regulaarselt Eestis ja oli täielikult kursis kogu asjaajamisega; et algselt ostis XXX kinnistu tema, kuid siis leppisid nad hageja kokku, et osalevad projektis kahekesi --- hageja kui maaomanik ja kolmas isik või tema usaldusisik hoonestajana; et kinnistu võõrandas tolleaegse reaalse hoonestusõigusega koormatud maa hinna alusel, milline oli ka umbkaudu kolmanda isiku võlgnevus tol ajal hageja ees, raha reaalselt üle ei antud, tehti tasaarvestus; et XXX kinnistu ilma hoonestusõiguseta oleks maksnud umbes 13-14 miljonit krooni; kõik rahalised suhted tema ja hageja vahel põhinesid usaldusel ja olid paberi peal vormistamata; sai hagejalt sularaha nii detailplaneeringu vormistamiseks ja maade jagamiseks, aga ka maamaksu tasumiseks, lisaks tasus hageja ise kolmanda isiku palvel maamaksu; et hageja oli algusest peale teadlik, et majas elab kinnistu endine omanik ja tema asotsiaalsete eluviisidega poeg; et sügisel 2000 oli suhteliselt selgusetu, mida vald lubab kinnistule ehitada, seetõttu polnud võimalik täpselt kirja panna, mida hoonestusõigusega tohin ehitada; et tema suhted hagejaga halvenesid 2005.aasta lõpus; et hoonestaja on oma kohustused täitnud --- maamaks on tasutud, hooned senini püsti; et hageja nõue põhineb valel, on põhjendamata, hea usu vastane ja esitatud eesmärgiga saada endale sisuliselt tasuta kogu XXX kinnistu. V Kohtu seisukohad ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte esindajate ja kolmanda isiku selgitused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et rahuldamisele ei kuulu. 1. Kohus lähtub otsuse tegemisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 229 lg-st 2, milles on loetletud tsiviilasjas võimalikud tõendiliigid ja § 230 lg-st 1, milles on sätestatud poolte üldine tõendamiskoormus --- kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Samuti lähtub kohus

§ 214

lg-st 2, mille kohaselt on kolmanda isiku avaldusel ja menetlustoimingul menetluses õiguslik tähendus üksnes juhul, kui see ei ole vastuolus selle poole avalduse või toiminguga, kelle poolel ta menetluses osaleb. Eeltoodust tulenevalt ei oma kohtu jaoks tähtsust ja jäävad tähelepanuta kõik kolmanda isiku väited, millised on vastuolus hageja esindaja vastavasisuliste väidetega ning kohtul on kasutada järgmised poolte poolt esitatud dokumentaalsed tõendid: 1) vaidlusaluse hoonestusõiguse seadmise ja hoonestusõigusega koormatud kinnistu ostumüügilepingu (edaspidi Leping) tekst; 2) avaldused kinnistute jagamiseks 04.09.2001 ja 19.12.2002; 3) volikirjad 04.10.1999 ja 27.06.2001; 4) Maksu- ja Tolliameti vastus hageja esindaja järelepärimisele (t lk 75) ja poolte ning kolmanda isiku maksuteadete koopiad aastatel 2000-2005 (t lk 76-128); 5) maksekorraldused ja Skandinavian Steel AB kinnitus koos tõlgetega (t lk 155-166); 6) hüpoteegi seadmise leping kolmanda isiku ja VG vahel seonduvalt XXX kinnistuga (t lk 167-168); 7) 5 kolmanda isiku ja VG ning S Inc arvelduskontode väljavõtted AS-st Hansapank (t lk 183-188). Otsuses selgub, et loetelus 5., 6. ja 7. all märgitud dokumendid antud menetluses tähtsust ei oma ja kohus neid allpool ei analüüsi. Kohus käsitleb edasises otsuses 04.10.2000 tehingut kui kahte erinevat lepingut: 1) hoonestusõiguse seadmiseks käesolevas menetluses kolmanda isiku ja kostja vahel ning 2) hoonestatud kinnistu ostu-müügiks käesolevas menetluses hageja ja kolmanda isiku vahel. 2. Hageja on vaidlustanud esmalt kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise tehingu ja leiab, et tegemist oli näilise ja seeläbi tühise tehinguga selle tegemise ajal kehtinud TsÜS § 69 lg-de 1 ja 2 tähenduses. Aastal 2000 kehtinud TsÜS-i redaktsiooni § 69 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille pooled on teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Tehingu tõlgendamisel lähtub kohus võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg-st 1, mille kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Sama sätte lg 4 kohaselt kui ei saa lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu pooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama sätte lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel muuhulgas arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, aga ka lepingu olemust ja eesmärki. Selleks, et analüüsida, kas hageja väide kostja kui hoonestaja ja kolmanda isiku kui kinnistu tolleaegse omaniku vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise tehingu näilikkusest on õige, tuleb alustada hoonestusõiguse mõistest. Nimetatu oli Lepingu sõlmimise ajal reguleeritud AÕS § 241 lg-s 1, mille kohaselt võis kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus seatakse, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Nimetatud sätte mõtte kohaselt andis hoonestusõigus hoonestajale võimaluse ja õiguse püstitada võõrale maatükile ehitis ja seda kasutada või ehitada maatükile uus ehitis. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et hageja seisukoht hoonestusõiguslepingu näilikkuse kohta tõendamist ei leidnud. Tehing oleks olnud näilik juhul, kui selle poolte (antud asjas siis kolmas isiku ja kostja) tahe oleks olnud suunatud üksnes õigusnäivuse tekitamisele, mitte aga hoonestusõiguse seadmisega kaasnevate juriidiliste tagajärgede saabumisele. Tähtsust ei oma, kas hoonestusõiguse eesmärk tegelikkuses ka realiseerus, see on kas tegelikkuses hoonestaja püstitas ehitise(

1. d)ja asus seda (neid) kasutama või mitte või kas ta muul viisil täitis lepingut või mitte. Antud asjas on tähtis hoonestusõiguse seadmise lepingu poolte tegelik tahe ja hageja ei esitanud ühtki tõendit, milline lükkaks ümber lepingutekstist nähtuva poolte tahte. Lepingu p-de 5.1.1 ja 5.1.2 kohaselt seadis omanik kinnistule esimesele järjekohale hoonestaja kasuks tasuta hoonestusõiguse tähtajaga 99 aastat ning vastavalt poolte kokkuleppele ulatub hoonestusõigus kogu kinnistule. Hoonestusõiguse seadmise lepingu kehtivusele ei oma tähtsust selle kinnistu hilisemalt ostnud (ei ole tähtis, et ost oli vormistatud sama tehingu raames) isiku teadlikkus hoonestusõiguse eelnevast seadmisest, tasutud hind ega muud hilisema ostu-müügi- ja asjaõiguslepinguga seonduvad faktilised asjaolud, millised hageja on eeldatava näilikkuse põhjendamiseks välja toonud. Hageja on ka ise hagiavalduses (t lk 301 1.lõik) väitnud, et „tehing sõlmiti ilmselgelt üksnes eesmärgiga kahjustada hageja õigusi ja piirata tema võimalusi oma omandiõiguse teostamisel – kinnistu kasutamisel ja käsutamisel“. Seega on hageja ka ise seisukohal, et hoonestusõigus seati siiski eesmärgiga, et saabuksid hoonestusõigusega seonduvad tagajärjed. 3. Hageja on hoonestusõiguse seadmise lepingu tühisuse põhistamiseks esitanud ka väite, et 04.10.2000 sõlmitud ostu-müügitehing on tühine sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 95 lg 2 ja § 103 lg 1 alusel, kuna hageja esindajana tehingu sõlminud kolmandal isikul puudusid volitused teha tehing iseendaga. 6 Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et hageja nimetatud väide ei ole tõendatud ega oma ka antud asja lahendamisel tähtsust põhjusel, et hageja ei ole esitanud nõuet kinnistu ostu-müügitehingu tühisuse tunnustamiseks ega kaasanud ostu-müügitehingu teist poolt kostjana menetlusse. Hageja nõue on suunatud vaid hoonestusõigusest vabanemisele, mitte aga omandatud kinnistust vabanemisele. Lepingu pealdisest nähtub, et ostja esindaja tegutses volikirja alusel, mis oli tõestatud Rootsi Stockholmi notari Anne-Maria Bonde poolt XXX, legaliseeritud Rootsi Välisministeeriumis reg/nr XXX all ja EV Stockholmi Suursaatkonnas 3.sekretäri poolt 21.09.2000 reg/nr XXX all. Hageja viidatud volikirja teksti ei esitanud, et tõendada selles esindajale iseendaga tehingu tegemise volituste puudumist. Ka ei esitanud hageja muid tõendeid, millised tõendaksid viidatud volikirja puudumist, võltsitust vmt (näiteks vastavasisulised vastused järelepärimistele notarile, EV Stockholmi Suursaatkonnale või Rootsi Kuningriigi Välisministeeriumile). Seega peab kohus eeldama, et hageja tolleaegsel esindajal olid vastavad volitused olemas. Isegi juhul, kui asuda vastupidisele seisukohale, et volituste olemasolu pidi antud menetluses tõendama kostja, on sisulise arutamise tulemusena veenvalt tõendatud, et hageja kiitis oma hilisemate tegudega 04.01.2000 sõlmitud tehingu heaks ning seega on tegemist kehtiva tehinguga algusest peale vastavalt tehingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS-i redaktsiooni § 103 lgle 2 ja kehtiva redaktsiooni § 129 lg-le 1. Hageja heakskiit ja seeläbi ka teadmine nimelt hoonestusõigusega koormatud kinnistu omandamisest järeldub otseselt ja vaieldamatult hageja enda poolt tehingu järgselt, see oli 27.06.2001, kolmandale isikule väljastatud volikirja tekstist: „Mina, HG, isikukood XXX volitan FPit, isikukood XXX kelle elukoht on XXX, esindama mind kõikide isikute ja asutuste ees asjaajamistes, mis on seotud minule kuuluva hoonestusõigusega koormatud kinnistu, kinnistu registriosa nr XXX, asukohaga Harjumaa XXX XXX maaüksus, jagamisega eraldi kinnistuteks, vastavalt detailplaneeringule, kusjuures I-EP´ele kuuluv hoonestusõigus jääb koormama kõiki jagamise teel moodustatavaid kinnistuid. Selleks volitan teda esindama mind Kinnistusametis, notaribüroos ja kõikide teiste isikute ning asutuste ees, tasuma ja vastu võtma nimetatud toiminguga seotud tasusid ja makse, tellima maakorraldustööd, algatama ja korraldama detailplaneeringut, vormistama vajalikke dokumente, saama ja esitama vajalikke tõendeid ning õiendeid, esitama minu nimel avaldusi, sealhulgas kinnistu osadeks jagamise ja osade kinnistamise avaldust, minu eest alla kirjutama ning sooritama kõik, mis on seoses käesoleva volikirjaga.“ Tsiteeritud volikirjast nähtub üheselt, et seisuga 27.06.2001 oli hageja teadlik ja täielikult aktsepteeris asjaolusid, et millise kinnistu oli tema esindaja tema nimel talle omandanud, et see oli koormatud hoonestusõigusega ning kelle kasuks, aga samuti kinnistu edasist hoonestamist (detailplaneering, maakorraldus jmt). Hageja esindaja väited hagejapoolsest volikirja tekstist mittearusaamisest on paljasõnalised ja ebaveenvad. Eeltoodust tulenevalt on kohus seega seisukohal, et hageja väited 04.10.2000 tehingu tühisuse kohta tõendamist ei leidnud. 4. Kohus ei nõustu asja sisulise arutamise tulemusena hageja seisukohaga nagu oleks hoonestusõiguse seadmise leping muuhulgas ka vastuolus heade kommetega ja seeläbi tühine. Hageja esindaja on käsitlenud heade kommete vastasust koos näilikkusega. Riigikohus on aga korduvalt (otsused nr 3-2-1-80-05 23.09.2005, nr 3-2-1-13-06 20.06.2006), et leping ei saa olla korraga näilik ja vastuolus heade kommetega. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-140-07 13.02.2008 kohaselt võib tehing olla heade kommetega vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks; tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. 7 See põhjus, millele hageja esindaja on nõude üles ehitanud (ema ja poja tahe kahjustada poja esindatava huve ja piirata tema tulevast omandiõigust), antud asjas esitatud tõenditega tõendamist ei leidnud. Vastupidi, kohtule esitatud tõendid (eelkõige volikiri 27.06.2001, aga ka maamaksu tasumist nii hageja, kostja kui kolmanda isiku poolt tõendavad dokumendid) tõendavad üheselt poolte ja hageja tolleaegse esindaja ühist tegevust järgnevate aastate kestel, mil kellegi neist mistahes õiguste piiramine teiste poolt kuidagi ei järeldu. Lepinguvabaduse ja vaba ettevõtluse tingimustes on demokraatlikus riigis igaühel õigus sõlmida lepinguid ja erinevaid kokkuleppeid oma paremal äranägemisel seni, kuni ei kahjustata teadlikult ja tahtlikult kellegi teise seadusega kaitstud õigusi ja huve. 5. Hageja on ka seisukohal, et jagamise käigus ei saadud hoonestusõigust seada tegelikkuses hoonestama kinnistutele, kuna sõlmitud hoonestusõigusleping ei võimalda uute ehitiste püstitamist, vaid üksnes olemasolevate ehitiste omamist ja kasutamist. Seega on ebaõiged hoonestusõiguse kohta käivad kanded 60-st kinnistust 57 kohta, kuna kolmel neist asuvad lepingu sõlmimise ajal olemas olnud hooned (talumaja ja kõrvalhooned) ning kostja on kohustatud andma nõusoleku nimetatud kinnistute kohta avatud kinnistusregistriosades ebaõigete kannete kustutamiseks. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Vastavalt AÕS § 62.1 lg-le 1 tehakse kinnistusraamatu kanne kinnistamisavalduse alusel. Sama sätte kohaselt on kinnistamisavaldus ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov teha kanne kinnistusraamatusse. Vaidlustatud hoonestusõigust puudutavad kanded on tehtud kinnistusraamatusse hageja enda tahte alusel, kusjuures see tahe on üheselt mõistetavalt väljendatud hageja poolt väljastatud volikirjas 27.06.2001 ja tema esindaja poolt tema nimel allkirjastatud avaldustes kinnistu(
2. te)jagamiseks. Volikirja sisu on sõna-sõnalt kirjas otsuse p-s 2. Ka ei saa asuda AÕS-i sätete põhjal seisukohale nagu oleks selliselt hoonestusõiguse kohta kannete tegemine vastuolus hoonestusõiguse regulatsiooniga tolleaegses ja/või praeguses seadusandluses. Kinnistusraamatus kannete tegemise ajal kehtinud (kehtis kuni 30.06.2003) AÕS § 241 lg 1 redaktsiooni kohaselt võis kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Sama sätte lg 5 kohaselt ehitis, mis on hoonestusõiguse seadmise alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas, on hoonestusõiguse oluline osa. Ei nimetatud ega muud hageja esindaja poolt esile toodud AÕS-i sätted (§ 255.1) ei anna alust väita, et algselt hoonestatud kinnistule seatud hoonestusõigust ei saaks selle kinnistu jagamise tulemusena tekkivatele hoonestamata kinnistutele omaniku ja hoonestaja kokkuleppel üle kanda. Vaidlusalusest Lepingust ei nähtu pooltevahelise kokkuleppe sisuna rangelt vaid olemasolevate hoonete omamine ja kasutamine. Lepingus puudub hoonestusõiguse sisu kohta üheseltmõistetav kokkulepe. Seega tuleb lähtuda seadusest (AÕS-st), milline aga samuti ei sätesta imperatiivset nõuet hoonestusõiguse sisu määratlemise kohta vastavas lepingus. 6. Kohus nõustub osaliselt kostja seisukohaga, et hageja poolt alternatiivselt esitatud nõue hoonestusõiguse hageja nimele kandmiseks on aegunud. TsÜS § 142 lg 1 kohaselt on isikul õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaja) jooksul ning pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt arvestab kohus nõude aegumist ainult kohustatud isiku taotlusel. Hageja alternatiivne nõue, mis 09.03.2006 oli esitatud ainsa nõudena, on esitatud AÕS § 244.1 lg 1 alusel. Nimetatud sätte kohaselt, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Sama sätte lg 3 kohaselt aegub lõikes 1 nimetatud 8 nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Hageja nõude aluseks on hoonestaja poolt 04.10.2000 sõlmitud Lepingu p-de 5.3.3 ja 5.3.5 rikkumine. P 5.3.3 kohaselt on hoonestaja kohustatud kandma kõik kinnistul lasuvad maksud ja avalik-õiguslikud koormatised, p 5.3.5 kohaselt aga tagama ehitise säilimise. Hageja on seisukohal, et hoonestaja poolseteks olulisteks rikkumisteks on maamaksu (kokku summas 304 569.00 krooni) tasumata jätmine (seda tegi hageja, kandes oma arvelt üle 12.04.2005 115 801.00 krooni ja andes sularaha kas oma esindaja FPi või teiste isikute kätte) ja algselt XXX kinnistul asunud ja nüüdseks XXX kinnistutel asuvate ehitiste säilimise tagamata jätmine (hooned hagiavalduse esitamise ajal kehvas seisus, suure tõenäolisusega varisemisohtlikud; talumajas elavad asotsiaalse eluviisiga ja maja säilimist ohtu seadvad isikud; kostja ei ole midagi ette võtnud, et tagada hoonete säilimine). Kohus nõustub kostjaga, et hagiavalduses esitatud väitest, et hageja tasus ise maamaksu 12.04.2005, nähtub, et hiljemalt nimetatud kuupäevaks pidi talle olema teada asjaolu, et hoonestaja vastavat kohustust ei täida. Hageja on ise viidanud, et lisaks lepingus sisalduvale vastavasisulisele kokkuleppele tuleneb hoonestaja kohustus tasuda makse ka AÕS §-st 255. Eelpool otsuse p-s 2 leidis tõendamist, et hageja pidi teadma ja teadiski omandatud kinnistu koormatusest hoonestusõigusega kostja kasuks seisuga 27.06.2001. Asjaolu, kas ta teadis või ei teadnud konkreetse tingimuse sisust, asjas tähtsust ei oma, kuna tulenevalt tol ajal kehtinud TsÜS § 95 lg 1 mõttest loeti esindaja teadmine esindatava teadmiseks. Ei saa olla vaidlust, et hageja esindajana kolmas isik hageja Lepingutingimusi teadis. Seega hoonestaja poolt maamaksu tasumata jätmise alusel hoonestusõiguse ülekandmise nõue aegus hiljemalt 12.10.2005, see oli kuue kuu möödumisel hageja poolt maamaksu tasumisest. Nõude aegumise vastuväite põhjendatuse korral jääb nõue aegumise alusel rahuldamata ning kohus seda nõuet sisuliselt analüüsima ei pea. Antud asjas seega jääb hageja alternatiivne nõue Lepingu p 5.3.3.rikkumise alusel aegumise tõttu rahuldamata. Lepingu p 5.3.5 osas aga ei ole tõendatud ajahetk, millest lugeda aegumist. Vastavalt TsÜS § 147 lg-le 1 algab nõude aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei sätestatud teisiti. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millal hageja sai teada kinnistu(te)l asuvate hoonete seisukorrast ja seeläbi tema arvates kostja poolt Lepingu rikkumisest. Seega selle aluse suhtes puudub kohtul võimalus aegumist tuvastada. 7. Küll aga on kohus seisukohal, et Lepingu p 5.3.5 rikkumine kostja poolt ei ole tõendatud ning isegi kui lugeda kohtule teadaolevate asjaolude alusel, et nimetatud rikkumine on toimunud, ei ole tegemist olulise rikkumisega AÕS § 244.1 lg 1 mõttes. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et algselt XXX kinnistul asunud talumaja ja selle kaks kõrvalhoonet ei oleks säilinud. Ka ei ole hageja esindaja hagiavalduses ega hilisemalt menetluse käigus väitnud, et vaidlusalused ehitised ei ole säilinud, see tähendab, et oleksid hävinenud. Hageja esindaja selgituste kohaselt elavad talumajas senini inimesed. Seega ei saa nimetatud hoone olla hävinenud. Kohus on seisukohal, et tähtsust ei oma, millises seisundis on hooned säilinud ja kas nende seisund on võrreldes Lepingu sõlmimise ajahetkega halvenenud. Isegi kui lugeda tõendatuks hageja väide kostja poolt Lepingu p 5.3.5 rikkumise kohta, ei ole tõendatud, et tegemist oleks olulise rikkumisega AÕS § 244.1 lg 1 mõttes. Nimetatud sätte kohaselt ei saa mitte iga rikkumine olla aluseks omaniku nõudele, vaid ainult oluline rikkumine. Olulise lepingurikkumise mõiste on alates 01.07.2002 osaliselt lahti kirjutatud VÕS § 116 lg-s 2. Ükski p-des 1-4 sätestatud asjaoludest antud juhul tõendamist ei leidnud. Ka ei ole hageja andnud kostjale p-s 5 viidatud tähtaega kohustuse täitmiseks. Kohus on asja sisulise arutamise 9 tulemusena seisukohal, et 27.06.2001 volikirjaga ja kinnistute jagamise avaldustega on veenvalt tõendatud asjaolu, et nii hageja kui kostja said sarnaselt aru seatud hoonestusõiguse tegelikust eesmärgist --- kinnisvaraarendus. Kui hageja eesmärgiks oleks olnud vaid omandatud kinnisvara säilitamine oma lastele (nagu väitis kohtuistungil hageja esindaja), jääks täiesti arusaamatuks esindajale antud volituste seonduvalt detailplaneeringuga, kinnistu jagamisega jmt-ga sisu. Volikirjast nähtub üheselt mõistetavalt hageja tolleaegne tahe --- jagada omandatud kinnistu jagamise teel eraldi kinnistuteks vastavalt detailplaneeringule ja jätta iga loodavat kinnistut koormama hoonestusõigus kostja kasuks. Sellest tahtest ei saa mingilgi moel järeldada, et isegi algsel kinnistul asunud kolme hoone täielik hävimine saaks hageja jaoks tuua kaasa olukorra, mille tulemusena oleks ta olulisel määral jäänud ilma sellest, mida ta õigustatult hoonestusõiguse lepingust lootis või et kostja poolt Lepingu p 5.3.5 täpne järgimine oleks lepingust tulenevalt olnud hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või et selle kohustuse rikkumine annaks hagejale mõistliku põhjuse eeldada, et kostja ei täida lepingust tulenevaid kohustusi ka edaspidi. Ka ei ole tõendatud, et hageja oleks andnud kostjale mõistliku tähtaja tema arvates täitmata lepingutingimuse täitmiseks. 8.

§ 386

lg 4 alusel tühistab kohus antud asjas enne hagi esitamist kohtu poolt rakendatud hagi tagamise abinõu (eelmärked kinnistusraamatus). 9.

§ 162

lõigete 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, s h kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti.

§ 173

lõigete 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

§ 174

lõike 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tulenevalt eelpool kajastatud otsustustest ja asjaolust, et lõppkokkuvõttes on kohus seisukohal, et hagi rahuldamisele ei kuulu, jäävad ka kõik menetluskulud hageja kanda. Imbi Sidok kohtunik (allkiri) ÄRAKIRI ÕIGE: I.Sidok