) § 334 lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Lähtuvalt eeltoodust ja tuginedes
lg-le 1 ja § 334 lg-le 1, palusid hagejad kostjalt välja mõista üürivõla 23 153,71 krooni ja kohustada kostjat tagastama ja üle andma hagejatele üürilepingu esemeks olev eluruum asukohaga Tallinnas Xxxxxxx xxx xxx-x. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja omandas vaidlusaluse korteri
ÜS § 87 alusel. Isegi juhul, kui üüriarveid oleks esitanud kostjale üürilepingu pool, puuduks kostjal hagejate poolt näidatud võlgnevus, sest üüri on kehtivat korda rikkudes muudetud, mistõttu puudub üürivõlg ja üürilepingu ülesütlemise alus. Nimelt, alates 2004. a. jaanuarist on OÜ Reinhard Varahaldus üüriarveid esitanud summas, mis ületab keskmiselt viiekordselt varasematel perioodidel kostjale esitatud üüriarveid. Seega on ühepoolselt üüri tõstetud, kusjuures
§-s 299 või §-s 300 sätestatud üüri tõstmise alus puudub. Eeltoodud põhjendustel puudub kostjal igal juhul lepingu ülesütlemisavalduses näidatud võlgnevus ja seega puudub ka lepingu ülesütlemise alus
Vaidlust ei ole asjaolu suhtes, et kostja üürileping kehtis eluruumi tagastamise hetkel. Seega on kostjal vastavalt ORAS § 121 lg-le 10 kinnistu suhtes ostueesõigus, mille kohta ei ole kinnistusraamatusse tehtud ORAS § 121 lg 10 ja AÕS § 257 lg 3 kohast märkust. Kinnistu omanikul on kohustus anda nõusolek vastava märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks. OÜ BRT Invest on keeldunud ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks vajaliku nõusoleku andmisest, mistõttu vastuhagi esitaja palus TsÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada OÜ BRT Invest kohustuse olemasolu anda nõusolek üürniku ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.
lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnisasja omanik ja seega puudutud isik on käesoleval juhul OÜ BRT Invest, kes aga on keeldunud nõusoleku andmisest. Kostja palus
ÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada OÜ BRT Invest kohustuse olemasolu anda nõusolek üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Hagejate vastuväited vastuhagile Hagejad vastuhagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Mihkel Kirsipuul ei ole vastuhagis esitatud nõudeõigust, kuna ta ei ole Xxxxxxx xxx xxx kinnisasja üürnik, vaid isik, kes õigusliku aluseta keeldub üürilepingu lõppemise järel üüritud eset tagastamast. Ajal, mil asja omandas OÜ BRT Invest ning asja kasutusvaldajaks sai OÜ Reinhard Varahaldus (praegune AS Favorte), oli kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud tagastatud elamutes asuvatele eluruumidele üüri piirmäär 15 kr/m2 kohta. OÜ Reinhard Varahaldus hakkas alates
§-s 300 sätestatud kokkulepet selle kohta, et üüri hakatakse võtma 25 m2 asemel 80 m2 eest. Samuti ei ole kostjat teavitatud, et endise omanikuga sõlmitud kokkulepe ei kehti ning üüri arvestatakse vastavalt kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud piirmäärale, s. o 15 kr/m2.
lg 2 kohaselt 5 eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Kohtule on esitatud hagejate poolt kostjale 01.09.2006 saadetud eluruumi üürilepingu ülesütlemise teade (tl 50-52). Hagejad OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus ütlesid üürilepingu üles
Kohus leidis, et üüritud kinnisasja kasutusvaldajal OÜ Reinhard Varahaldus puudus õigus üürilepingut üles öelda, kuna Riigikohtu 20.06.2006 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 kohaselt oli kasutusvalduse seadmise leping tühine. Kinnistusraamatu kanne OÜ Reinhard Varahaldus kasuks kasutusvalduse seadmise kohta on vastavalt eelviidatud Riigikohtu otsusele ebaõige. Seega ei ole üürileandja õigused ja kohustused OÜ-le Reinhard Varahaldus
Lepingu ülesütlemise õigus on terviklik ning ühel poolel mitme isiku osalemise korral saab lepingu üles öelda vaid mitme õigustatud isiku poolt ühiselt. Käesoleval juhul OÜ Reinhard Varahaldus ei olnud õigustatud isik, mistõttu tahteavaldus on tühine. TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral kaasa tuua tehingu tühisus. Kohus leidis, et kostja tasus üüri kohaselt ning üürivõla puudumise tõttu ei saanud üürilepingut kostjaga
30.06.2006 andis OÜ Reinhard Varahaldus kostjale 30-päevase tähtaja üürivõla 33 219,23 krooni tasumiseks (tl 39). Kostja deponeeris notari deposiitkontole üüri ajavahemiku eest 2004. a. maist kuni 2006. a. veebruarini summas 9 521 krooni ning teatas sellest hagejatele.
lg 1 võimaldab võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral hoiustada raha notari juures. 10.07.2006 vastuses OÜ-le Reinhard Varahaldus on kostja selgitanud, et ta maksab üüri 432,80 krooni kuus endise omaniku Lilja Silvia Kruutiga sõlmitud kokkuleppe alusel (tl 42). Eeltoodust tulenevalt ei olnud hagejatel õiguslikku alust jätta nimetatud kokkulepe tähelepanuta ja hakata üüriarveid esitama, lähtudes kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piirmäärast, sellest kostjat informeerimata. Tulenevalt Riigikohtu 20.06.2006 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 ei olnud OÜ Reinhard Varahaldus ka isikuks, kes oleks saanud 30.06.2006 anda kostjale üürivõla tasumiseks 30-päevase tähtaja. Seega on 01.09.2006 ülesütlemisavaldus esitatud 30päevast etteteatamistähtaega järgimata. Kohus asus seisukohale, et OÜ-l BRT Invest on kohustus anda kostjale nõusolek üürilepingu kohta ja kostja ostueesõiguse olemasolu kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 kohaselt üürnikel on tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus ning § 121 lg 11 järgi laienevad paragrahvi sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Riigikohus on pooltevahelises varasemas vaidluses tehtud 20.06.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 leidnud, et tagastatud elamu üürnikul on ostueesõigus, kui ta oli üürnik elamu tagastamise ajal ning tal on kehtiv üürileping ka elamu või selle osa võõrandamise ajal. Seadusest tuleneva kinnisasja ostueesõiguse omajal peab olema nõudeõigus ka ostueesõiguse nähtavakstegemisele kinnistusraamatus.
lg 1 kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 leidnud, et märkes ostueesõiguse märkimisega omandaks üürniku ostueesõigus AÕS § 257 lg 3 tähenduse, s. t asjaõigusliku 6 toime. AÕS § 257 lg 3 kohaselt kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 2 p 5 kohaselt on puudutatud isikuks märke kinnistusraamatusse kandmisel kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik või asjaõiguse, mille suhtes märge tehakse, omaja. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Eeltoodu alusel luges kohus tuvastatuks OÜ BRT Invest nõusoleku andmise kohustuse kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märkuse kandmiseks ja kostja kasuks ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 15.10.2007 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega rahuldada OÜ BRT Invest ja AS Favorte hagi Mihkel Kirsipuu vastu ning jätta rahuldamata Mihkel Kirsipuu vastuhagi OÜ BRT Invest ja AS Favorte vastu. Apellant palub jätta kogu menetluse kohtukulud Mihkel Kirsipuu kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt esimese astme kohtu järeldus, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemise avaldus on esitatud etteteatamistähtaega järgimata, sisaldab nii menetlusõiguslikke rikkumisi kui ka materiaalõiguse normi väära kohaldamist. Kohus leidis ebaõigesti, et üüritud kinnisasja kasutusvaldajal OÜ-l Reinhard Varahaldus (alates 07.06.2007 AS Favorte) puudus õigus määrata üürnikule tähtaega üürivõla tasumiseks ja hiljem üürilepingut üles öelda, kuna Riigikohtu 20.06.2006 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 kohaselt oli kasutusvalduse seadmise leping tühine. Riigikohus ei ole viidatud otsuses asunud seisukohale, et kasutusvalduse seadmise leping on tühine, vaid et ringkonnakohtu otsust osas, millega tuvastati AS Favorte kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kande kustutamiseks, ei ole selleks õigustatud isiku poolt vaidlustatud. TsMS § 457 lg 1 sätestab kohtuotsuse jõustumise tagajärjena kohtuotsuse kohustuslikkuse menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue. Hagejad ei vaidlusta, et jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud AS Favorte kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kohta tehtud kande kinnistusraamatust kustutamiseks. Kohus ei ole tunnistanud resolutsiooniga kasutusvalduse seadmise lepingu tühisust ning hagejate vahel sõlmitud leping ei puuduta vähimalgi määral kostja õigusi. Mihkel Kirsipuu ei saa kasutusvalduse seadmise lepingu tühisusele tugineda, kuna ta ei ole isikuks, kelle õigusi kanne puudutab ja kellel oleks seetõttu õigus taotleda kinnistusraamatus õigusmuudatuse tegemist. Apellatsioonkaebuse esitamise aja seisuga on kanne kasutusvalduse kohta kehtiv ning kinnistusraamatust plommi ei nähtu. Teiseks sisaldab esimese astme kohtu järeldus üürivõla kustutamiseks täiendava tähtaja mitteandmise kohta olulist menetlusõiguse normi rikkumist. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Poolte vahel ei olnud vaidlust üürivõla tasumiseks täiendava tähtaja andmise õiguspärasuse osas. Kostja on nimetatud ülesütlemisavaldusele vastanud ning tasaarvestanud oma nõude OÜ Reinhard Varahaldus vastu kasutusvaldaja üürinõudega. 7 Samuti on kostja 17.07.2007 seisukohas kohtule tuginenud asjaolule, et üüri tasumine kinnistusraamatu kande kohasele kasutusvaldajale on kooskõlas hea usu põhimõttega. Esimese astme kohtu käsitlus üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisusest on ebaõige. Kohus leidis, et hagejad ütlesid üürilepingu ühiselt üles ja kasutusvaldaja OÜ Reinhard Varahaldus ei olnud ülesütlemiseks õigustatud, mistõttu vastav tahteavaldus on tühine. Käesoleval juhul ei osale üürilepingus üürileandja poolel mitu isikut ühiselt. Üürileandjaks on kas omanik või kasutusvaldaja, kuid käesolevas õiguslikus olukorras jääb ebaselgeks, kummal nimetatud õigused on. Seetõttu esitasidki hagejad ühise ülesütlemisavalduse ja ühise hagi, et vältida vaidlusi teemal, kumb isikutest on selleks õigustatud. Hagejad on seotud äriühingud, nende huvid käesolevas asjas on ühised, varasemalt tehtud toimingud on vastastikku heaks kiidetud. Õigustamatu isiku tahteavaldusel ei ole õiguslikku tähendust. Kui õigustamatu isik esitab tahteavalduse koos õigustatud isikuga, ei muuda see õigustatud isiku tahteavaldust tühiseks. TsÜS § 87 lg 1 kohaldamisel ei ole maakohus normi sisustanud. Kohtuotsusest ei nähtu, missugusest seadusest tuleneva keelu rikkumine on käesoleval juhul kaasa toonud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse. Seoses kaevatavas kohtuotsuses väidetud üürivõla puudumisega märgib apellant järgmist. Kohtu järeldus on väär, et pooled ei vaidle üüri suuruse üle. Pooled ei vaielnud faktilise asjaolu üle, et kostja võis maksta kinnisasja eelmisele omanikule Lilja Silvia Kruutile üüri 432,80 krooni kuus, kuigi ta selle kohta tõendeid ei esitanud. Poolte vahel on 1976. aastal sõlmitud kehtiv kirjalik üürileping, milles on muuhulgas kokku lepitud üüri suurus. Üürilepingu muutmise kohta tõendid puuduvad. Elamuseaduse (ainult elamuseaduse kehtivusajal võis toimuda väidetav üürilepingu muutmine) § 31 lg 1 kohaselt üürileping sõlmitakse kirjalikult. Kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 91 lg 3 kohaselt tehingut saab muuta samas vormis, milles on tehing tehtud. 24.09.2007 kohtuistungil kostja seletas, et maksis kinnisasja eelmisele omanikule üüri 8 kr/m2 eest. 8 krooni ühe ruutmeetri eest kuus oli kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud varasem üüri piirmäär. OÜ BRT Invest omanikuks saamise järel asuti kostjalt üüri nõudma kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud määras. Üüri nõudmine kehtestatud määras ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine. 24.09.2007 kohtuistungil võttis kostja omaks, et ta kasutab reaalselt 80 m2 suurust korterit. Kohus leidis, et kostjaga ei ole sõlmitud kokkulepet selle kohta, et üüri hakatakse võtma 25 m2 asemel 80 m2 eest. Kuivõrd kohus ei aktsepteerinud kostja enda seisukohta ja ka hagejate seisukohta 80 m2 kasutamise õigusliku aluse kohta, oleks tulnud kohtuotsuses anda hinnang sellele, millisel alusel toimub ülejäänud korteri kasutamine. Kui kohus esitatud tõendite pinnal järeldas, et hagejatel puudub õigus esitada rahalist nõuet 55 m2 osas 1976. aastal sõlmitud üürilepingu alusel, tulnuks kohtul sellele viidata ja anda hagejatele võimalus nõuet täpsustada. Sellisel juhul kuuluks 55 m2 kasutamise osas kohaldamisele turuhind. Hagejad leiavad apellatsioonkaebuses, et kostja realiseerib oma tsiviilõigusi pahas usus. Kostja keeldub juriidiliselt vabastamast eluruumi, mida ta ise faktiliselt ei kasuta. Juba vastuses hagile väitis Mihkel Kirsipuu, et ta faktiliselt nimetatud eluruumis ei ela, kuna eluruum on elamiskõlbmatu. Samas ei ole kostja nimetatud osas esitanud üürileandjale ühtki pretensiooni.
lg 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Tulenevalt hea usu põhimõttest formaalseid õigusi ei aktsepteerita, kui nende realiseerimine on suunatud kahju tekitamisele või see tekitab ilmselt ebaõiglase tagajärje. 80 m2 elamispinna kinnihoidmine ilma seda reaalselt kasutamata on ilmselgelt suunatud tsiviilõigussuhte teisele poolele kahju 8 tekitamisele. Isegi kui kostja eluruumi kasutaks, tooks kasutamise eest praegu makstav tasu ca 5 kr/m2 eest kaasa ebaõiglase tagajärje. Hagi rahuldamine tingib vastuhagi rahuldamata jätmise, kuna õigus nõuda üürilepingu ja ORAS § 121 lg 10 kohase ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmist on üksnes üürnikul. Hagejad on kostjale üürilepingu üles öelnud. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub jätta menetluskulud Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised ja nende esindajad, ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus kuulub tühistamisele materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. TsMS § 392 sätestab eelmenetluse ülesanded, milles antud paragrahvi lõike 1 punktide 3 ja 4 kohaselt tuleb välja selgitada nii poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, kui ka tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kolleegium leiab, et maakohus on eelmenetluse ülesande jätnud täitmata, mistõttu tsiviilasjas olulised faktilised asjaolud on jäänud välja selgitamata ja tõendamata, ning see on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi tegemise. Maakohus tuvastas alljärgnevad faktilised asjaolud: 1. Mihkel Kirsipuuga on tema kasutuses olevate eluruumide kohta sõlmitud tähtajaline üürileping ning üürileping ei sisalda kokkulepet üüri ühepoolse suurendamise kohta. 2.Alates 2004.a. jaanuarist hakkas OÜ Reinhard Varahaldus esitama kostjale üüriarveid arvestusega 15 kr/ m ² eest üüripinna 80 m ² osas ning üüri suuruseks kujunes 1210, 50 krooni. 3. 30.06.2006 teatas OÜ Reinhard Varahaldus võlgnevusest 33 219,23 krooni, mille osas teostas M.Kirsipuu tasaarvestuse ning 29.08.2006 kandis tema poolt tunnistatud üürivõla üle summas 3 729,60 krooni( t.lk. 45). 01.09.2006 ütlesid eluruumi omanik OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus kui varahaldaja üürilepingu üles
Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli toodud asjaolu, et üürnikul esineb üürivõlgnevus. Üürilepingu kohaselt pidi üürnik maksma üüri vastavalt kehtestatud määrale ning elamuseaduse § 37 ¹ lg 2 järgi oli kohaliku omavalitsuse kehtestatud üüri piirmäär piirmääraks kõigi samal haldusterritooriumil asuvate Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse §-s 12 sätestatud eluruumide suhtes.
lg 1 p 1 annab üürileandjale õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.
lg 1 p 2 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks on asjaolu, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Poolte vahel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, kas üürnikul esineb võlgnevus ning kas üüri nõudmine kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piirmääras on üüritõstmine või mitte ning kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. 9 Maakohus asus seisukohale, et OÜ Reinhard Varahaldus ei saanud üürilepingut üles öelda, kuivõrd kasutusvalduse seadmise leping on tühine. Sellest tegi maakohus järelduse, et
Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuses toodud väitega, et TsMS § 436 lg 4 järgi ei saanud kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Õige on ka see seisukoht, et tahteavaldust ei tee tühiseks asjaolu, kui tahteavaldusele on alla kirjutanud lisaks eluruumi omanikule ka tahteavalduse tegemiseks mitteõigustatud isik. Seega on maakohus tõlgendanud
Kolleegium juhib tähelepanu, et Riigikohtu 20.06.2006 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti muutmata Tallinna Ringkonnakohtu otsus, millega tuvastati AS Favorte kohustus anda nõusolek kasutusvalduse kustutamiseks, mis ei tähenda, et OÜ-l Reinhard Varahaldus ei saanud olla õigussuhet OÜ-ga BRT Invest ja üürnik M. Kirsipuuga. Seega tulnuks välja selgitada, mille õigussuhe oli OÜ-l Reinhard Varahaldus OÜ-ga BRT Invest ja vaidlusaluse eluruumi üürnikuga. Toimiku materjalide kohaselt OÜ Reinhard Varahaldus esitas kostjale üüriarveid ning teate võlgnevuse olemasolust, millele kostja vastas ning teostas tasaarvestuse. Seega kostja aktsepteeris OÜ-l Reinhard Varahaldus volituste olemasolu üüriarvete esitamiseks. Kolleegium nõustub apellandiga, et kehtestatud piirmääras üüri nõudmine ei ole iseenesest üürilepingu tõstmine, kuid igal konkreetsel juhul omab tähendust see asjaolu, milline oli üürileandja ja üürniku kokkulepe üüritasu osas. Toimiku materjalide kohaselt poolte vahel on kehtiv kirjalik leping 1976.a-st., millele on ka maakohus viidanud. Üürilepingu punkti 2.2 kohaselt kohustus üürnik M. Kirsipuu tasuma õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses üüri ja kommunaalteenuste eest. Elamuseaduse § 31 lg 1 kohaselt tuli üürileping sõlmida kirjalikult. Kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 91 lg 3 kohaselt tehingut sai muuta samas vormis, milles oli tehing tehtud. Üürilepingu muutmise kohta kostja tõendit esitanud ei ole. Maakohus asus seisukohale, et üürniku ja endise omaniku Lilja Silvia Kruuti vahel oli saavutatud kokkulepe üüritasu suuruses 432,80 krooni kuus. Kolleegium nõustub apellandiga, et kostja ei ole esitanud antud asjaolu kohta tõendit ning maakohus ei ole sellele tähelepanu osutanud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt oli kostja kohustus antud asjaolu tõendada. Kolleegium leiab, et maakohtul tulnuks eelmenetluses välja selgitada tsiviilasjas oluline faktiline asjaolu, kas ja millal saavutas kostja eelmise omanikuga kokkuleppe üürimäära muutmise osas ja millisest arvestusest lähtudes kujunes üürisummaks väidetav 432,80 krooni. Toimiku materjalide kohaselt on eluruumis 25 m ² asemel 80 m ² ning hagejad on esitanud üüriarved lähtuvalt üüripinnast 80 m ². Vastustaja vastuväitega, et hagejad nõustusid asjaoluga, et üüri muutmise osas esines eelmise omanikuga kokkulepe, ei saa nõustuda. Hagejad ei vaidlustanud asjaolu, et kostja võis maksta üüri 432,80 krooni, kuid üürilepingu tingimuse muutmiseks nad seda ei lugenud ( t.lk. 50-51). 24.09.2007 kohtuistungil hageja esindaja väitis, et nad ei ole omaks võtnud, et kostja kokkulepe Lilja Silvia Kruutiga on hagejale üle läinud (t.lk.220). Seega oli antud küsimus vaidlusalune ning selle osas tuli tõendeid hinnates võtta seisukoht. 10 Kolleegium leiab, et tegemist on olulise menetlusõigusnormi rikkumisega, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses ning tsiviilasi tuleb TsMS § 656 lg 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtusse. Uuel tsiviilasja läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht ka kohtukulu jaotamise osas. Mare Merimaa Iko Nõmm Ene Randmäe 11
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.