KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju maakohus, Kentmanni 13 kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Kai Härmand Otsuse tegemise aeg ja koht 21.04.2006, Tallinnas Tsiviilasja number 2-05-14240/242 Tsiviilasi Tallinna linna hagi TÜ G vastu tasumata üüri väljamõistmiseks. Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja Tallinna linn, asukoht XXX, volitatud esindaja Priit Lello Kostja TÜ G, registrikood XXX, asukoht XXX, seaduslik esindaja Willem Ignatjev Kohtuistungi toimumise aeg 29.03.2006 Kohtuistungil osalenud isikud Hageja volitatud esindaja Priit Lello RESOLUTSIOON
- Hagi rahuldada.
- Välja mõista TÜ-lt G 323 502,60 (kolmsada kakskümmend kolm tuhat viissada kaks krooni ja 60 senti) krooni Tallinna linna kasuks. Kohtukulude jaotus Välja mõista TÜ-lt G kohtukulu 16 750 (kuusteist tuhat seitsesada viiskümmend) krooni Tallinna linna kasuks. Välja mõista menetluskulu 165,80 (ükssada kuuskümmend viia krooni ja 80 senti) riigituludesse. Menetluskuluna väljamõistetud asja läbivaatamiskulu kuulub kostjal tasumisele Rahandusministeeriumi arvelduskontole Eesti Ühispangas (konto number 10220034800017, viitenumber 2800049777). Maksekorralduse selgitusse tuleb märkida kohus ja kohtumaja mille otsuse järgi rahaline nõue tasutakse, kohtuotsuse number ja see, et makse teostatakse menetluskulu katteks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib kaebuse lahendada kirjalikus menetluses juhul, kui kaebuses ei esitata taotlust asja lahendamiseks kohtuistungil. ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED RAS EM poolt asutatud väikeettevõte M, praegu tulundusühistu G sõlmisid
- 10.1990.a rendilepingu, mille kohaselt ja selle
- juuli 1991.a muudatuste alusel anti TÜ-le G rendile Tallinnas XXXja XXX asuvad ruumid tähtajaga 15.
- a. Rendilepingu punkt 2.1 kohaselt anti üürniku kasutusse äriruume kokku 2377 m2 ulatuses.
- septembril 1995 sõlmitud riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akti nr 20/694 kohaselt andis Teede- ja Sideministeerium XXXhooned Tallinna linna omandisse. Hageja on hoonete omanik ka käesoleval ajal. Vara üleandmise hetkest alates on Tallinna linn XXXhoonete omanik, millisest ajast arvates tekkis üürnikul kohustus tasuda hoone kasutamise eest üüri hagejale 2-05-14240
- 2002.a teatas Tallinna linn (Tallinna Haridusameti kaudu) hagejana kostjale VÕS § 195 lg 1, § 196 lg 3, § 313 lg 1 ja § 325 alusel, et rendi(üüri)leping lõpetatakse ennetähtaegselt mõjuval põhjusel, kuna seda tingib ülekaalukas avalik huvi (teiste põhjuste kõrval oli mõjuvaks põhjuseks vajadus kasutada linna vara kooliruumidena). Rendi(üüri)leping öeldi üles kolmekuulise etteteatamistähtajaga 29.10.2002.a. Kostja vaidlustas üürilepingu ülesütlemise ja sellekohane vaidlus on hetkel pooleli Tallinna Ringkonnakohtus. 15.10.1990.a rendi(üüri)lepingu punktis 3.3 sätestati, et rentnik tasub renti iga jooksva kuu
- päevaks. Lepingu punkti 3.1 alusel renditud pindade eest moodustub renditasu kokku 150 rubla igas kalendrikuus. Lähtudes rendi(üüri)lepingu punktist 3.4 muutsid pooled 23.12.1993.a rendilepingut ja leppisid kokku määrata igakuiseks makstavaks renditasuks kasutatavate pindade eest 9600 krooni. Igakuise rendi (edaspidi üüri) tasumise kohustust ei ole kostja lepingule vastavalt täitnud. Kostja tasus perioodi
- 1995 –
- 2002 jooksul üüri kokku 79 200 krooni, mis moodustab vaid osa kogu lepingu kestvuse ajal tasumisele kuuluvast summast. 13.02.2005.a esitas hageja hagiavalduse täpsustuse, milles täpsustab üürivõla ja haginõude suurust. Rendilepingu punktides 3.1 ja 3.3 ja tollal kehtinud Rendiseaduse §-s 6 sätestatud üüri tasumise kohustust kostja nõuetekohaselt täitnud ei ole. Tallinna linn ei vaidle vastu kostja väitele, et XXX hooned ei ole terves ulatuses TÜ G kasutuses, kuid see ei vabastanud üürnikku kohustusest tasuda üüri nende XXX ruumide eest, mida üürnik on ligi 15 aasta jooksul reaalselt kasutanud. Seejuures soovib hageja märkida, et kostja ei ole üüri maksmise kohustuse olemasolule vastu vaielnud. Tallinna linn taotlebki hagiavalduses tasumata üüri väljamõistmist vastavalt TÜ G poolt üürilepingu kehtivuse ajal (so ajavahemikul
- 1995 –
- 2002) reaalselt kasutatud osale, ning seda vaatamata asjaolule, et rendiperioodi jooksul ei taotlenud kostja ReS § 6 lg 4 alusel kordagi üüri vähendamist. TÜ-l G tekkis VÕS § 334 lg 1 alusel asja tagastamise kohustus, ei ole kostja tänaseni ruume vabastanud ning jätkab õigusliku aluseta asja kasutamist ja allrendile andmist. Kostja õigusvastane tegevus rikub Tallinna linna õigusi XXX hoonete omandiõiguse teostamisel ja takistab kohalikul omavalitsusel avalik-õiguslike kohustuste täitmist. Hageja täiendab Tallinna linn esialgselt esitatud haginõuet ja palub kostjalt kahjuhüvitisena välja mõista
- aasta üürilepingus sätestatud üür XXX hoonete kasutamise eest üürilepingu lõppemisest
- 2002, kuni
- veebruarini 2006.a.: Vastavalt äripindade reaalsele kasutamisele oli TÜ G kohustatud üüri tasuma järgmiselt: Periood Kogus Kasutatud m2 Hind Summa kokku: (EEK) 5.09.1995-31.12.1995 3 k 26 p 2377 9600 (EEK-i ühes kuus) 37 016 1.01-31.12.1996 12 k 2227 2227m2:2377m2 x9600= 8994 (ühes kuus) 107 928 1.01.1997-1.02.2006 110 k 580,2 580,2m2:2377m2x9600= 257 758,6 2343,26 (ühes kuus) KOKKU: 402 702,6 TÜ G oli kohustatud XXX hoonete kasutamise eest ajavahemikul
- 1995 – 1.02.2006 tasuma üüri vähemalt 402 702,6 krooni. Tallinna Vanalinna Hariduskolleegiumi kui linnale kuuluva vara valitseja teatise nr 1-3/25 kohaselt on kostja aga tasunud ainult 79 200 krooni. Seega moodustab TÜ G üürivõlgnevus
- veebruari 2006 seisuga Tallinna linna kui XXX üürileandja ees 323 502,6 krooni, mille palub Tallinna linn kostjalt välja mõista. Hageja märgib, et kostja viited 15.10.1990 sõlmitud rendilepingu alapunktile 3.2 ei ole üüri tasumise kohustuse hindamise seisukohalt asjakohased, kuna antud sättega reguleeritakse kostja kohustusi kommunaalteenuste eest tasumisel, mitte üürimaksete teostamisel. Rendilepingu eelviidatud punktidest tuleneb, et pooled olid üüritasu kokkuleppinud kindla suurusena (9600 krooni) ning üürnik oli kohustatud tasuma üüri iga jooksva kuu
- päevaks. Rendilepingu viidatud punktidest ei tulene, et üüri tasumise eelduseks oleks olnud üüriarve väljastamine. Igakuise üüriarve väljastamine ei olnud rentnikupoolsete kohustuste täitmiseks oluline tingimus, sest üürnikule olid teada kõik üüri maksmiseks vajalikud olulised asjaolud. Hageja arvates oli kostja vastusele lisatud arvetest nähtuvalt teadlik, kellele tuleb üüri maksta, milline on üüri suurus ja maksmise viis. Kostja oli seega teadlik kõigist olulistest tingimustest ja asjaoludest, mis olid vajalikud lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks ning väited üüriarve väljastamata jätmisest on ainetud. Hageja rõhutab sedagi, et vaidlus üüriarve üle ei saa kuidagi mõjutada rendilepingust tuleneva üüri tasumise kohustise kehtivust. TÜ G on XXX hoonet kasutanud ja kohustatud rendilepingu p 3.3 ja tollal 2
(4)2-05-14240 kehtinud Rendiseaduse § 2 lg 1 ja § 6 alusel asja kasutamise eest (renti)üüri tasuma. Hageja märgib, et kostja vastusest nähtuvalt oli ta teadlik, et rendilepingu tingimuste kohaselt oli ta kohustatud tasuma üüri 9600 krooni kuus, mis ühe ruutmeetri peale ümberarvutatuna moodustab 3 kr/m
- KOSTJA VASTUVÄITED 19.09.2005.a kohtule esitatud vastuses hagiavaldusele kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hagiavaldusest ei nähtu kui suure rendipinna osas nõutakse kostjalt väidetavat renditasu võlgnevust ja millise ajavahemiku eest, esitatud nõue on paljasõnaline ja põhjendamatu. Hageja ei ole kostjale esitanud arveid renditasu maksmiseks rendilepingu p 3.2 kohaselt. Hageja on kostjale esitanud rendilepingu täitmise kestel ainult ühe arve nr 2 1995.a summas 80 680 krooni, mille kostja tasus 05.01.1996.a summas 9600 krooni, 08.08.1997.a summas 69 600 krooni, 21.01.1998.a summas 12 000 krooni. Kostja leiab, et rendipindade vähenemisel hageja omavolilise tegevuse tõttu on vastuolus rentniku huvidega. Kostja on arvamusel, et kostjal on õigus nõuda hüvitist kui asja väärtus on parenduste tõttu suurenenud. Kostja on teostanud rendipindadel investeeringuid summas 926 324,65 krooni väärtuses, millega on suurenenud asja väärtus. Vastuses hagiavaldusele palub kostja jätta hageja poolt esitatud hagiavaldus rahuldamata ja kohtukulud jätta kostja kanda. MENETLUSE KÄIK Kostja teatas oma 19.09.2005 esitatud vastuväidetes, et soovib esitada vastuhagi, kuid seaduse nõuetele vastavat vastuhagi avaldust ei esitanud. Kostja esitas 27.12.2005 kohtule taotluse lõpetada asjas menetlus, kuna rendilepingus on vahekohtu klausel. Kohus tegi 13.02.2006 kohtuistungil protokollilise määruse, millega jättis taotluse rahuldamata. 29.03.2006.a kohtuistungile kostja seaduslik esindaja ei ilmunud. Kohtuistung lõppes kell 11.
- Pärast kohtuistungi toimumist, kell 12.46, edastas kostja kohtu kantseleisse avalduse, milles palus kohtuistung edasi lükata. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, tutvunud esitatud hagiavalduse ja lisadega, hageja ja kostja poolt esitatud vastustega ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled ei vaidle asjaolu suhtes, et ruumide kasutamiseks on sõlmitud rendileping ning kostja on ruume reaalselt kasutanud. Poolte vahel on vaidlus selle üle kas hagejal oli kohustus esitada kostjale üüriarveid, ning millises ulatuses kostja ruume kasutas. Samuti palus kostja hageja nõude tasaarvestada. Kohtule esitatud rendilepingust ja rendilepingu tingimuste muutmisest (edaspidi leping) nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 15.10.1991 rendilepingu 2377 m2 suuruse pinna kasutamiseks asukohaga Vene 13/Pühavaimu 8 Tallinnas. Alates võlaõigusseaduse jõusutmisest tuleb vaidlusalust rendisuhet käsitelda üürisuhtena. Lepingus p 3.3 järgi oli kostjal kohustus tasuda 9600 krooni suurune üüri igakuiselt 20 kuupäevaks. Lepingus ei ole sätestatud hageja kohustust esitada kostjale üüriarve. Kohus asub seisukohale, et lepingus on piisava selgusega määratletud rahalise kohustuse suurus ja vääring, kohustuse täitmise tähtaeg ja kohustuse täitmist vastu võtma õigustatud isik. Kohustuse täitmise koht rahalise kohustuse täitmisel ei ole määrava tähtsusega, sest rahalist kohustust saab täita panga vahendusel igal pool. Kostjal oli lepingu järgi kohustus üür tasuda ilma eraldi üüriarve esitamiseta ning seega ei ole kostja keeldumine oma kohustuse täitmisest lubatud vastavalt VÕS § 76 lg 1 ja VÕS § 294 sätestatule. Kostja ei ole esitanud vastuväited hageja poolt esitatud üüritud ruumide suuruse kohta. Vastuväite esitamata jätmisel eeldatakse faktiväitega nõustumist TsMS § 231 lg 4 alusel. Kostja kasutas üüritud ruume reaalselt, seega leiab kohus, et kostjale oli teada tema kasutuses olevate ruumide pindala ning seetõttu oli kostjal võimalik arvestada tasumisele kuuluva üüri suurust ka juhul, kui tema kasutuses olevate ruumide pindala oli väiksem kui lepingus ette nähtud. Kostja vastuväited selle kohta, et hageja tegevus ruumide omavolilisel hõivamisel oli vastuolus kostja huvidega, ei vabasta teda üüri tasumise kohustusest tema kasutuses olnud ruumide kasutamise eest. Võlaõigusseaduse § 296 lg 1 ja 2 järgi on üürnikul õigus nõuda üüri alandamist või keelduda üüri maksmisest juhul, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada. Sama põhimõtte sätestas ka kuni 30.06.2002 3
(4)2-05-14240 poolte vahelisi suhteid reguleerinud rendiseaduse § 6 lg 4, mis sätestas, et rentnikul on õigus nõuda rendi vähendamist, kui vara kasutamine on takistatud. Nimetatud seadused ei sätesta üürniku õigust keelduda täielikult üüri tasumisest. Võlaõigusseaduse § 297 näeb ette üüri alandamiseks ja tasaarvestuse tegemiseks avalduse esitamise üürileandjale. Rendiseaduse § 6 lg 4 sõnastuse järgi on rentnikul õigus nõuda rendi vähendamist st rentnik peab rendileandjale esitama vastava nõude. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks esitanud üürileandjale VÕS § 297 sätestatud korras üüri tasaarvestamise avalduse või rendi vähendamise nõude. Kostja vastuväited selle kohta, et kostja on üüritud ruumidesse investeerinud ning investeeritud summa tuleb tasaarvestada, ei saa olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Lepingu järgi oli kostjal kohustus ruume remontida ning hagejal kohustus tehtud kulutused hüvitada, kuid kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid parenduste ja remondi tegemise kohta. Kostja ei ole kohtule selgitanud mida kujutavad tema poolt tehtud investeeringud, kas need on käsitletavad parenduste ja remondi tegemisena ning millal ja millises ulatuses neid tehtud on. Kostja väited investeeringute tegemise kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus peab vajalikuks märkida, et tasaarvestuse tegemiseks on vajalik valduse tegemine teisele poolele. Lepingu p 6.4 ja lisa p 2 järgi olid pooled sõlminud vahekohtu kokkuleppe. Samas on poolte vahel olnud mitmeid kohtuvaidlusi, mis tulenevad lepingust. Poolte vahel käimasolevates kohtuvaidlustes TÜ G hagides Tallinna linna vastu (tsiviilasi 2-2-21/2005 ja 2-05-20870) on kostja asunud seisukohale, et lepingust tulenev vaidlus tuleb lahendada kohtus mitte vahekohtus. Kohus leiab, et pooled on vahekohtu kokkulepet muutnud. Võlaõigusseadus ei sätesta äriruumi üürilepingule kohustuslikku vormi, TsMS § 719 lg 1 sätestab vahekohtu kokkuleppele kirjaliku taasesitamist võimaldava vormi. Kohus asub seisukohale, et kohtumenetluse käigus esitatud hagiavaldust või muud avaldust saab käsitleda kirjalikult taasesitatavas vormis esitatuna. Kostja on käimasolevates kohtumenetlustes vahekohtu kokkuleppe lõpetanud, hageja on sellega nõustunud ning seega tuleb asi lahendada kohtumenetluses. Vahekohtu kokkuleppe olemasolu tunnistamist ja sellele vastuvaidlemist samaaegselt kohtu menetluses olevates vaidlustes tuleb käsitleda menetlusõiguse pahatahtliku kasutamisena. Kohtunik 4
(4)