2-04-1872/1

Tsiviilasi nr 2-04-1872 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Otsuse teinud kohtu nimi Harju Maakohus Otsuse kuupäev Tallinn, 05.aprillil 2006 Kohtukoosseis kohtunik Imbi Sidok Kohtuasi LV hagi MM vastu kaasomandi lõpetamiseks asja reaalosadeks jagamise teel. MM vastuhagi LV vastu kaasomandi lõpetamiseks asja jätmise teel MM ainuomandisse. Asja läbivaatamise kuupäev 10.märtsil 2006 avalikul sisulisel kohtuistungil Istungil osalenud protsessiosalised hageja/vastukostja LV hageja/vastukostja esindaja Gennadi Kull kostja/vastuhageja MM kostja/vastuhageja esindaja Tiit Eenmaa Kohtuotsuse resolutsioon • Hagi rahuldada. • Lõpetada LV ja MM kaasomand kinnistule asukohaga P t 6 Tallinnas, jagades see reaalosadeks selliselt, et kummagi ainuomandisse jääb ½ kinnistust (LVle kinnistu nn erastatud osa ja MMle kinnistu nn tagastatud osa vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kinnitatud plaanile). • Mõista MMlt välja LV kuuskümmend) krooni. • Jätta vastuhagi rahuldamata. kasuks kohtukulud kokku 5060.00 (viis tuhat Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633). I Asjaolud Kinnistu asukohaga P t 6 Tallinnas suurusega 2 707 m2 kuulub LV’i (hageja/vastukostja) ja MM 2 (kostja/vastuhageja) kaasomandisse võrdsetes osades. II Hageja/vastukostja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt on LV einud MM’le mitmeid kordi ettepaneku lahendada asi kohtuväliselt, kuid MM ei ole kordagi teinud ühtegi toimingut, millest võiks järeldada, et ta oleks asja kohtuvälisest lahendamisest huvitatud. Käesoleval juhul on aga kinnistu väärtus tunduvalt väiksem kui peale reaalosadeks jagamist. LV elab kinnistul paikneva elamu teisel korrusel. Esimest korrust ei kasutata. MM on aga elamut omavoliliselt niipalju lõhkunud, et peatselt võib elamu kokku variseda. LV palub lõpetada kaasomand ja jagada kinnistu reaalosadeks selliselt, et LV’i ainuomandisse jääks 1 354 m2 ja MM ainuomandisse 1 353 m2 nimetatud kinnistust. Elamu, milline on kostja poolt ehitatud, kuid ei ole ehitusregistrisse kantud (nn uus elamu) jääks kostjale jäävale osale ja registris oleva elamu (nn vana elamu) jääks hagejale kuuluvale osale. Samuti palub LV jätta kohtukulud MM kanda. 03.10.2005 toimunud istungil oli LV seisukohal, et kinnistut on võimalik reaalosadeks jagada ja, et antud piirkonnas olev maa on tegelikult tunduvalt kallim, kui väidab MM poolt esitatud eksperthinnang. MM pakutav summa on liiga väike. Sisulisel kohtuistungil lisas LV vastuhagiavaldusele, et on nõus MM’le temale kuuluva kinnistu mõttelise osa eest ka ise vastavalt tema poolt kohtule esitatud eksperthinnangule tasuma 1 450 000.00 krooni, kui kinnistu antakse LV’i ainuomandisse. Ta on nõus nii jagamisega reaalosadeks jagamise teel kui kinnistu jätmisega tema ainuomandisse. Ülejäänud osas jäi LV oma nõude ja põhjenduste juurde. III Kostja/vastuhageja nõue ja seisukoht MM ei vaidle vastu LV’i nõudele kaasomandi lõpetamiseks, kuid vaidleb vastu kaasomandis oleva kinnistu jagamise viisile. Ekslik on LV’i väide, et MM ei soovi kaasomandit lõpetada, vaidlus käib poolte vahel üksnes kaasomandi lõpetamise viisi osas. Kui LV soovib jagada kinnistu reaalosadeks, tuleb lahendada ka sellel asuva elamu jagamise küsimus. Vastuhagiavalduse kohaselt leiab MM, et nimetatud kinnistut ei ole otstarbekas reaalosadeks jagada, kuivõrd on tegemist ajalooliselt senistes piirides eksisteerinud krundiga. Kinnistust ei ole võimalik reaalosadeks jagada ka põhjusel, et kinnistu oluliseks osaks olev ehitis (elamu) on poolte kaasomandis, mida ei ole samuti võimalik reaalosadeks jagada. Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu alusel on kaasomandis oleva kinnistu turuväärtus 2 350 000.00 krooni. Eeltoodu alusel palub MM lõpetada nimetatud kinnistu kaasomand ja anda kinnistu MM ainuomandisse ning kohustada teda tasuma LV’ile talle kuulunud kinnistu mõttelise osa eest 1 175 000.00 krooni. Sellise kaasomandi lõpetamise viisi korral saab LV piisavad rahalised vahendid uue eluruumi omandamiseks. Kohtukulud palub MM jätta vastaspoole kanda. Sisulisel kohtuistungil jäi MM oma nõude ja seisukohtade juurde ning lisas, et on nõus LV’ile ka rohkem tema mõttelise osa eest tasuma, kui algselt vastuhagis märgitud. IV Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja uurinud ning hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele, vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Sama sätte lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Antud asjas puudub poolte vahel vaidlus kaasomandi lõpetamise vajalikkuse ja otstarbekuse üle, 3 kuid vaidluse all on jagamise viis. Kohtul on tulenevalt hagi- (t lk 4-6) ja vastuhagiavaldusest (t lk 84-86) võimalik valida kas kinnistu reaalosades jagamise või kostja ainuomandisse andmise viisi vahel. Hageja oma alternatiivset viisi (kinnistu tema ainuomandisse anda) hagiavalduse täiendusena ei vormistanud, vaid esindaja toonitas ka asja sisulisel arutamisel, et tegemist ei ole hageja alternatiivse nõudega, vaid kompromissvariandiga (t lk 145 kohtuistungi protokoll). Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: hageja ja kostja on vaidlusaluse kinnistu kaasomanikud (kumbki ½ mõttelises osas); kinnistul asub kaks elamut, milledest üks on kapitaalremonti vajav ja selle II korrust kasutab hageja, ning teine on kostja poolt ehitatud heas korras olev garaaž-elamu, mida kasutab kostja; pooled ei ole kokkuleppel kaasomandi lõpetamise võimalusi välistanud (AÕS § 76 lg-d 2 ja 3). Loetletud asjaolud on tõendatud ka järgmiste kohtule esitatud tõenditega: väljavõte kinnisturaamatu Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosast nr 170841 (t lk 7), AS-i Ehitusekspert eksperthinnang 14.05.1998 (t lk 10-16), garaaži-majandushoone-kasvuhoone ehitusluba ja seletuskiri projekti juurde (t lk 60-63), Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnang (t lk 87102), BRCKV OÜ eksperthinnang (t lk 116-128). Kohus analüüsis menetluses esitatud tõendite kogumit ja jõudis järeldusele, et kahest võimalikust jagamise viisist on mõistlikum ja omandi puutumatuse põhimõtet vähem riivav kinnistu reaalosadesse jagamine. Põhiseaduse § 32 kohaselt on igaühe omand puutumatu ning selle kaotamist, ka hüvitise eest, saab lubada vaid juhul, kui tekkinud olukorra muul viisil lahendamine võimalik ei ole. Kohtule esitatud eksperthinnangutega on aga tõendatud, et vaidlusalune kinnistu asub Tallinna linna Nõmme Linnaosavalitsuse territooriumil miljööväärtuslikul alal Rahumäe piirkonnas vaiksel tänaval hea elurajoonis, on kõrghaljastusega ning Nõmme näol on endiselt tegemist Tallinna ühe väärtustatuima elurajooniga. On mõistlik, et mõlemad kaasomanikud soovivad oma omandit nimelt selles asukohas säilitada ja kohtu arvates tuleb nimelt sellest põhimõttest asja lahendamisel eelkõige lähtuda --- et mõlemale omanikule oleks tagatud tema omandi säilimine nimelt selle algsel kohal. Antud asjas on tõendatud, et olukorda, s o poolte suutmatust ja tahtmatust kokkuleppel ühel kinnistul igapäevaselt elada ja majandada, on võimalik lahendada ka selle kinnistu reaalosadesse jagamise teel. Nimelt on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teatega 16.08.2005 (t lk 82) ja Tallinna Nõmme LOV teatega 19.08.2005 (t lk 83) tõendatud, et vaidlusalust kinnistut saab jaotada kaheks omaette krundiks, kui jaotatava kinnistu suurus on vähemalt 2400 m2. Poolte vahel puudub vaidlus, et jagatava kinnistu suuruseks on 2707 m2. Kinnistu plaanilt (t lk 23) nähtub, et seda on võimalik jagada hageja poolt soovitud skeemi kohaselt (pooleks suunal Prii t -- Lootuse pst), kusjuures sellisel juhul ei muutuks võimatuks kummagi kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele (elamumaa). Kostja ei esitanud tõendeid, tegemist oleks jagamatu kinnistuga maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg 4 mõttes. Poolte vahel puudub vaidlus, et samalt joonelt on kinnistu ka senini olnud tinglikult jagatud kaheks võrdseks osaks, kusjuures ühe moodustab hageja poolt erastatud osa ja teise kostjale tagastatud osa. Sellistes piirides taotleb ka hageja jagamist. Kohus on seisukohal, et kinnistu jagamist ei takista ka asjaolu, et sel asuv üks elamu (nn vana elamu) on kantud ehitusregistrisse, teine (nn uus, kostja poolt ehitatud garaaž-elamu) aga mitte. Puudub vaidlus, et mõlemad elamud on reaalselt olemas, et vana elamut kasutab faktiliselt hageja ja uut kostja ning et vana asub nimelt nn erastatud kinnistu poolel ja uus nn tagastatud poolel. Seega jääb ka peale jagamist kummagi kinnisomandi koosseisu elamu, mis võimaldab kinnistut sihtotstarbeliselt elamumaana kasutada. Küll aga ei saa kohus anda lõplikku hinnangut olemasoleva katastriüksuse piiride muutmise kohta, kuna see väljub kohtu pädevusest. Käesolev kohtuotsus asendab vaid kostja kui ühe kaasomaniku nõusolekut jagamiseks hageja poolt taotletud viisil ja piirides 4 kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34.1 lg 7 mõttes. Kohtuotsuse jõustumise järgselt tuleb esitada koos kohtuotsusega kinnistusametile KRS-st tulenevad dokumendid kinnisasja jagamiseks ning kinnistamiseks pädev isik selgitab seejärel, kas on esitatud nõutavad dokumendid ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Kohaliku omavalitsuse asutuste teatistest nähtub, et Nõmme miljööväärtuslikul alal paiknevate kinnistute jaotamiseks tuleb koostada detailplaneering ning et selle algatamiseks tuleb pöörduda Nõmme LOV arhitekti poole. Tsiviilasja toimikusse võetud, kuid otsuses käsitlemata tõendid ja poolte väited kohtu arvates asja õigele lahendamisele mõju ei avalda ning kohus jätab need tähelepanuta. Eeltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele ning lisaks võlgnevusele kuuluvad kostjatelt hageja kasuks välja mõistmisele ka viimase poolt kantud kohtukulud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 alusel kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist (01.01.2006) alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega kuulub kostjatelt võrdeliselt hageja kasuks välja mõistmisele kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS-i § 60 lg 1 alusel riigilõiv 1750.00 krooni. Kohtukulude välja mõistmist solidaarselt TsMS ei sätesta(nud). Imbi Sidok kohtunik