2-03-793 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maimu Laumets Kohtuistungisekretär Kristi Rekand Otsuse tegemise aeg ja koht 20.september 2006. a Tallinn Tartu mnt 85 Tsiviilas

). Poolte vahel ei ole vaidlust 31.03.1999.a allkirjastatud elamu haldamise ja majandamise üleandmise- vastuvõtmise akti kehtivuse üle (I kd lk 9). Nimetatud akti p 4 sätestas , et 01.07.1994.a kuni 31.03.1999.a korteriüüri koosseisus elamu remondiks laekunud vahendite ülekandmise kohta sõlmitakse kirjalik kokkulepe hiljemalt 01.06.1999.a. Akti p 5 kohaselt tasuvad korteriomanikud hooldustasu alates 01.04.1999.a korteriühistule. Hooldustasu, mis on arvestatud kuni 31.03.1999 laekub AS-le E v.a 1999 märtsi kommunaalmaksed, need kohustub korteriühistu tasuma korteriomanike eest AS-le E vastavalt esitatud arvele. Akti p 6 kohaselt kohustusid akti pooled valestilaekunud summad kandma õigetele arveldusarvete, üks kord kuus. Samuti oli akti p 2 sätestatud AS E kohustus anda üle ja kostjal kohustus võtta vastu elamu kohta käivad dokumendid või nende koopiad. Hageja õiguseellane AS E esitas nimetatud aktile tuginedes kostjale 13.04.1999.a arve nr 109 summas 48118.01 krooni, maksetähtajaga 10.05.1999.a (I kd lk 10). Kostja ise on teatanud 3 hageja õiguseellasele tema arvele ekslikult korteriomanike poolt tasutud summadest, mis vastavalt akti p 5 tulnuks tasuda AS-le E (I kd lk 11). Kostja on omaks võtnud, et ta nimetatud arvet ei tasunud ning valesti laekunud summasid üle ei kandnud, kuid soovis nimetatud summad tasaarveldada kostjale üleantava remondifondi jäägiga. Sellist seisukohta on kostja korduvalt kirjalikult hageja õiguseellasele väljendanud (I kd tl 11, 27). Hageja poolt 13.04.1999.a esitatud arves märgitud kulutuste tegemist on hageja tõendanud temale teenuste tarbimise eest esitatud arvetega (II kd lk 32- 36).

§ 173

lg 1 sätestab, et kohustused tuleb täita nõuetekohasel viisil ja kindlaks määratud tähtajal vastavalt seaduse või lepingu sätetele, selliste sätete puudumise korral aga vastavalt tavaliselt esitatavatele nõuetele.

§ 174

kohaselt ei ole lubatud ühepoolne keeldumine kohustise täitmisest ja ühepoolne lepingu tingimuste muutmine, välja arvatud seadusega ettenähtud juhul. Eeltoodust tulenevalt ja lähtudes

§ 173

lg 1 ja akti p 4 ja 5 tuli kostjal tasuda 1999.a märtsis korteriomanikele vahendatud kommunaalteenuste eest vastavalt hageja esitatud arvele ning tagastada valesti laekunud hooldustasud. Kostja aga esitas lähtudes

§ 174

vastuväite ning soovis kohustiste tasaarveldamist nagu on lubatud

§ 234. Hageja vaidles tasaarveldusele vastu.

Seega on üheks käesoleva vaidluse põhiküsimuseks tasaarvelduse võimalikkus ja lubatavus.

§ 234

lg 1 sätestas, et kohustis lõpeb samaliigilise vastunõude tasaarveldamisega, mille tähtaeg on saabunud või mille tähtaeg on määrata või on määratud nõude esitamise momendiga ning lõike 2 kohaselt on tasaarvelduseks on küllaldane ühe poole avaldus. Kohus leiab, et hageja aseisukoht, et nõudeid ei ole võimalik tasaarvestada seetõttu, et need ei ole samaliigilised, on väär. Hageja on esitanud rahalise nõude, kostja on esitanud samuti rahalise nõude. Seega on nõuded samaliigilised. Asjaolu, et nõuete alusel on erinevad, ei tee nõudeid eriliigilisteks. Hageja nõue muutus sissenõutavaks 10.05.1999.a, kostja nõue hiljemalt 31.03.1999.a akti p 4 sätestatud vastava erikokkuleppe sõlmimise tähtpäeval s.o 01.06.1999.a. Seega on nõuete tasaarvestamine põhimõtteliselt lubatud. Kostja on korduvalt teinud avaldusi nõuete tasaarveldamiseks. Kostja oli seisukohal, et hageja on kogunud perioodil 01.10.1994-31.03.1999.a haldus- ja remondifondi kokku 436 064 krooni (I kd tl 33). Kostja on lähtunud arvestuse tegemisel korteriomanikele nimetatud perioodil esitatud arvetest, arvestades vastavalt ühe- ja kahetoalisele korterile määratavaid hooldus- ja remondikulusid ning alates 01.05.1997 lisaks renoveerimiskulusid. Kostja selgituste kohaselt lähtus ta sellest, et majas on 32 kahetoalist ja 27 ühetoalist korterit. Kostja selgituse kohaselt on arvestuse aluseks mõned nimetatud perioodist säilinud arved, kõiki arveid säilinud ei ole. Hageja esitas kohtule raamatupidaja poolt koostatud koondtabeli Elamu remondifondi kohta kuude lõikes (I kd lk 120, II kd lk 25). Nimetatud tabeli kohaselt on arvestatud perioodi eest remondifondi kokku 72 538.37 krooni ja renoveerimiseks 97 667.30 krooni. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kostja on esitanud omapoolse arvestuse meelevaldselt. Kostja väitis kohtuistungil, et korterid Elamus on kahe suurusega- kahe- ja ühetoalised, kusjuures kõik kahetoalised korterid on ühesuurused ja kõik ühetoalised samuti ühesuurused. Vastavalt hageja poolt esitatud kõigi 1997.a septembrikuu arvete väljatrükkidele (II kd lk 58119) selgus, et Elamus ei olnud korterid vaid kahes suuruses: korterid olid suurusega 22,15m2, 33,3m2, 32,8m2, 44,3m2 ja 44,4m

1. Kostja aga esitas kohtule oma arvestuse alusena vaid 6 arvet eri perioodidest, millega soovis tõendada eri ajal kehtinud tariife. Nimetatud tariifide üle pooltel vaidlus ka puudus, kuigi hageja esitas ka omapoolselt vastavad tariifimäärad (I kd lk 98, II kd lk 51-52) Kostja poolt esitatud arved olid esitatud korterite suhtes, mille pinnaks oli 44,3m2, 32,8m2 ja 32,2m
2. Kuna kostjal ei olnud kasutada arvestuse 4 tegemisel kõiki esitatud arveid (eelkõige eri pinnaga) ning ka ülevaadet, mitu korterit millise pinnaga oli, on kostja arvestus meelevaldne ja tõendamata. Hageja on kirjalikes vastustes kostja tasaarvelduse avaldustele korduvalt viidanud, et ühes kuus Elamu kohta kogutavad summad on väiksemad kui kostja arvestustest nähtub (näiteks I kd lk 35). Kostja omapoolseid arvestusi ei korrigeerinud. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule ka ühtegi muud tõendit, mille alusel saaks kindlaks teha kostja poolt nimetatud remondifondi suuruse. Vastavalt TsMS §230 lg 1 peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Samuti olid pooltel erinevad arusaamad, mis moodustab elamu remondifondi. Hageja oli seisukohal, et remondifond moodustub sihtotstarbelistest maksetest remondiks ja renoveerimiseks. Kostja leidis, et ka hooldustasud moodustavad remondifondi. Oma seisukohta põhjendas kostja viitega Vabariigi Valituse 01.07.1993.a määruse nr 198 p 92 ja nimetatud määruses oleva viitega Vabariigi Valitsuse 12.08.1993.a määrusele nr
3. Määrus nr 198 sätestas, et elamu haldamise üleandmise akti kantakse elamu remondiks vahendite laekumine ja määruse nr 254 p 6 alapunkt 2 loetleb üles tööd, mis on maja ja selle juurde kuuluvate tehnosüsteemide tehnohooldus ja remont. Viimases määruses ei ole aga eraldi välja toodud, millised loetelus nimetatutest on tehnohooldus ja mis remonditööd. Ehitise remondi- ja hoolduskulude sisu oli sätestatud kuni 01.07.2002.a (kehtis ka 1999.a) elamuseaduse § 42 lg 1 ja 2: lõike 1 kohaselt loeti eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu elamiseks kasutamiskõlblikus seisukorras ja tagatakse elanike ohutus eluruumi kasutamisel; lõike 2 kohaselt loeti eluruumi remondiks (sh renoveerimiseks) ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Sarnaselt olid mõisted sisustatud ka Eluruumide erastamise seaduse § 151 lõikes
4. Kohus leiab, et kostja seisukoht, et üle tuleks anda ka Elamu hoolduseks kogutud summad, ei ole õige ja seaduslik. Seadustes on selgelt eristatud remonti ja hooldust. Elamu haldamise üleandmist täpsemalt reguleeriv VV määrus nr 198 sätestab vaid elamu remondiks kogutud ja kasutamata summade üleandmise kohustuse. Hageja esitas kohtule tõendid elamu remondiks ja renoveerimiseks tehtud kulutuste kohta (I kd lk 99- 109, II kd lk 24, 26-30, tasumine I kd lk 110-119). Tehtud oli kulutusi kokku 220 645.20 krooni eest. Nimetatud summa ületab kogutud summa 50 439.53 krooniga. Kostja pole hageja poolt tehtud töödele tegemisele ja selle eest arvestatud summadele vastu vaielnud. Vastavalt kostja nõudmisele esitas hageja ka hooldustööde kulude kohta arvestuse (II kd lk 37-50), mille analüüsi jätab kohus tegemata, sest kostjal ei olnud akti alusel õigus nõuda hoolduseks kogutud vahendite ja tehtud kulutuste jäägi üleandmist. Seega ei oma nimetatud summade arvestus ja konkreetsed kulutused käesolevas asjas sisulist tähtsust. Kõike eeltoodut arvestades ei ole kostjal hageja vastu nõuet, mida tasaarveldada, mistõttu jääb kostja vastuhagi rahalises nõudes rahuldamata ja rahuldamisele kuulub hageja põhihagis esitatud nõue. Kostja esitas vastuhagis ka nõude hageja akti p 4 sätestatud kohtuse täitmisele sundimiseks. Kuna käesolevas kohtuotsuses antakse õiguslik hinnang ka elamu remondiks laekunud vahendite ja tehtud kulutuste suhtes, kaotab kokkuleppe sõlmimine oma eesmärgi. Kohus asus otsuses seisukohale, et hageja on teinud elamu remondiks perioodil 01.10.1993-31.03.1999 kulutusi rohkem, kui oli kogunenud vahendeid. Sisuliselt oleks hagejal nõue kostja vastu, kuid hageja sellist nõuet esitanud ei ole. Seega leiab kohus, et sellise kokkuleppe sõlmimisele kohustamine ei ole vajalik ja jätab kostja nõude rahuldamata. 5 Kohus märgib, et vastavalt poolte vahelise kirjavahetusele käisid Elamu haldamise üleandmiseks poolte vahel läbirääkimised ning remondifondi arvestamise osas on pooled alates 1999.a algusest jäänud kindlat oma seisukohale (I kd lk 11-12, 24, 26- 28, 31- 33, 3537). Nimetatud kirjavahetuses omavad käesoleva asja lahendamisel tähtsust vaid poolte seisukohad remondifondi arvestamisel. Muus osas jätab kohus esitatud tõendid hindamata, kuna muud neis sisalduvad vaidlusalused küsimused (nt võimalik maja halb korrashoid, nõuded üle anda elamu haldamine jm 31.03.1999.a akti koostamisele eelnenud läbirääkimiste küsimused) ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Kohtukulude jaotus Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 3750 krooni (I kd lk 6). Kostja tasus vastuhagi esitamisel riigilõivu 7060 krooni (I kd lk 63, 80). Kostja esitas 15.09.2005.a kohtule avalduse rahaliselt nõudelt tasutud riigilõivu 7000 krooni tagastamiseks (I kd lk 84). Hiljem jäi kostja siiski rahalise nõude juurde ning kohus riigilõivu ei tagastanud. Kohus teagi asja menetlemisel kulutusi posti edastamiseks kokku 277.20 krooni. Tulenevalt varem kehtinud TsMS § 46 on riigilõiv ja asja läbivaatamiskulud kohtukulud. Sama seaduse § 52 p 5 järgi on postikulu asja läbivaatamiskulu. TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus rahuldas põhihagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, mistõttu jäävad kostja kohtukulud tema enda kanda ja hageja kasuks tuleb kostjalt välja mõista hageja kohtukulud. Kostjalt kuulub välja mõistmisele hageja tasutud riigilõiv 3750 krooni ja riigi poolte tehtud asja läbivaatamiskulud 277.
5. Maimu Laumets Kohtunik 6