KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Tiiu Hiiuväin Otsuse tegemise aeg ja koht 30.juuni 2006. a, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasja number 2-04-1017 Tsivi

§ 1041alusel 3 712,17 krooni.

AS-le T maksis kostja eest hageja kostja vee- ja kanalisatsiooni tarbimise eest 31.03.2004 ja 05.04.2004 26 640 krooni, sellest peab kostja tasuma 3330 krooni (26 640:8 3 elanikku); 12.04.2004 31.12.03-04.04.04 perioodi eest makstud 1093,85 kroonist peab kostja tasuma 218,77 krooni (1093,85:5 elanikku); 20.07.2004 01.04.04-08.07.04 perioodi eest makstud 1859,55 kroonist peab kostja tasuma 11.40 krooni (91,20:8 elanikku) ja 09.04.04.07.07.04 perioodi eest 152 krooni (456: 3 elanikku). Hagejal on õigus saada tasu kostja poolt kasutatava kaasomandi osa eest AÕS § 71 lg 2 alusel. Kostja on kasutanud 29,1 m2 pinda kuigi tema mõttelise osa suurus on 9 m2. Vastavalt väljakujunenud kasutuskorrale ja kaasomanike enamuse kokkuleppele langeb kostja poolt enamkasutatavast pinnast 20,1 m2 hageja pinna arvele. Suuremat pinda, kui on tema kaasomandi osa, kasutades saab kostja kaasomandisuhtest alusetut tulu. Tulule on hagejal õigus alates 19.04.1999, mil ta soetas 1/30 mõttelist osa VB. Tasu aluseks on korter nr 3 turuhind ERI OÜ eksperthinnangu alusel. 1999-2001 oli taolise korteri üürihind 1600 krooni kuus, 2002 1500 krooni, 2003 ja 2004 1400 krooni. 20,1 m2 (69% korteri kasulist pinnast) võimalik üüritulu on 66 102 krooni ( 1999 8 kuud – 12 800 kr, 2000 12 kuud – 19 200 kr, 2001 12 kuud – 19 200 kr, 2002 12 kuud – 18 000 kr, 2003 12 kuud - 16 800 kr, 2004 7 kuud - 9 800 kr). Hageja taotleb juhindudes AÕS § 68 lg 1, § 71 lg 2, § 72 lg 2, 3, 4, § 75 lg 1, § 76 lg 1, § 77 lg 1,2,

§ 1041, § 1043, maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 4, 7, AÕSRak

S § 13 lg 4: 1) kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostja kaasomandi osa (1/30) üle kanda hagejale ja hagejalt välja mõista kostjale 57 600 krooni; 2) välja mõista kostjalt hageja kasuks asja säilitamiseks tehtud ja asja kasutamisega seotud kulutustena 325,15 krooni; 3) välja mõista kostjalt hageja kasuks AS-le T vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest tasutud 3 712,20 krooni; 4) Tunnustada hageja õigust saada tasu 20,1 m2 kasutamise eest ja välja mõista kostjalt hageja kasuks 66 102 krooni. Kohtukulud taotleb hageja kostjalt välja mõista. 07.03.2005 avalduses suurendas hageja nõuet. Avalduse kohaselt tasus hageja AS-le T 15.10.2004 2114,80 krooni 07.07.200-02.10.2004 perioodi eest; 12.01.2005 1968,95 krooni 02.10.2004-31.12.2004 perioodi eest; 06.04.2005 1287,70 krooni perioodi eest 31.12.200431.03.2005 perioodi eest. Kostja peab sellest tasuma 414,20 krooni. Ka suurendas hageja kaasomandi kasutamise tasu nõuet. 01.08.2004-31.03.2005 perioodi eest tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 7728 krooni. Kohtule esitatud vastuses ei nõustu hageja kostja poolt vastuhagiavalduses pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga, kuna see ei lõpetaks kaasomandit. 10.04.2006 esitas hageja hagiavalduse täiendamise avalduse. ERI OÜ hindas tänavaäärse elamu turuväärtuseks 1 110 000 krooni. Ruutmeetri hind on 14 683 krooni (1 110 000:75,6). Kostjale kuuluva 1/30 mõttelise osa väärtus on 132 147 krooni. Kostja poolt esitatud UMKOÜ eksperthinnang, mille järgi on kostja osa turuväärtus 185 000 krooni ei ole õiglane, kuna hinnang on antud kogu majavalduse kohta tervikuna, ei ole arvestatud hoovipoolse maja ja tänavapoolse maja erinevat olukorda. Tänavapoolne elamu, kus on kostja kasutuses olev korter, on halvas olukorras, remontivajav. Hageja on korda teinud tema kasutuses oleva hoovipoolse elamu. Kui hüvitise arvestamisel võetaks aluseks UMK OÜ eksperthinnang, peaks kostja hagejale hüvitama ka hageja poolt tehtud parendused ja kulutused hoovipoolsesse elamusse. 4 Hageja taotleb kostjalt täiendavalt välja mõista tasu kaasomandi kasutamise eest perioodil 01.04.2005-01.05.

1. Kostja kasutab 20,1 m2 suuremat pinda kui talle kuuluv osa suurus on. Tasu suuruse arvestamise aluseks on ERI OÜ eksperthinnang, mille järgi on korteri nr 3 üüri turuhind 1400 krooni kuus. 13 kuu eest tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 12 558 krooni (13x1400=18200x69%). Kohtuistungil taotles hageja hagi rahuldamist: kaasomandi lõpetamist kostjale kuuluva 1/3 mõttelise osa andmisega hagejale 132 147 krooni maksmise kohustamisega; 325,15 krooni väljamõistmist asja säilitamiseks tehtud kulutuste eest; 4 126,40 krooni väljamõistmist hageja poolt AS-le T tasutud vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest; 20,1 m2, mis ületab kostja kaasomandi osa, kasutamise eest 86 388 krooni väljamõistmist. Kohtukuluna palub hageja kostjalt välja mõista tasutud riigilõivu, eksperthinnangute saamise tasu ja õigusabikulu. Kostja vastuväited ja vastuhagi nõue Kostja kohtule esitatud kirjalikus vastuses hagi ei tunnista. Hagi on esitatud kaasomanikust vabanemiseks ja kostja eluruumi võimalikult odavalt endale saamiseks. Hageja on piiranud kostja õigust kaasomandi eseme kasutamiseks kasutades ära temale kuuluvat suuremat osa ühises asjas. Kostja on tasunud eluruumide majandamise kulud vastavalt esitatud arvetele. 08.02.1996 sõlmis kostja kaasomaniku LT kokkuleppe, et kostjale kuuluva mõttelise osaga seotud kohustused täidab LT. Kostja on tasunud elektri, vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest, maamaksu, prügiveo eest. Hageja ei ole kostjale esitanud arveid eluruumide majandamiskulude kohta. Hageja ei ole kostja poole pöördunud, hageja teadis kostja tegelikku elukohta. Kostja ja LT on teinud toiminguid enda omandi seisukorra parandamiseks: korraldanud ühiskasutuses oleva koridori remondi, ühiskasutuses oleva tualettruumi remondi, teinud soojustustöid, paigaldasid põrandale linoleumi. Nende tööde eest hageja tasunud ei ole. Kostjal ja LT ei ole vahendeid ja huvi remontide enda kasutuses olevat korterit samas ulatuses nagu seda teeb hageja, kuid see ei anna hagejale õigust nõuda teisele isikule kuuluvat omandit. Kostja ei pea hagejale tasuma 66 102 krooni 20,1 m2 kasutamise eest. Hageja kasutab suuremat osa õuemaast, kui on tema osa suurus. Kuna kaasomanikele kuulub mõtteline osa asjas, mitte konkreetne osa, on kaasomanikel täpselt ühesugune õigus kogu kaasomandi eseme ja selle juurde kuuluva õuemaa kasutamiseks. Kostja ema omandas XXX-3 korteri 1974, kostja sai selle emalt kinkelepingu alusel 10.10.1989, millega ema kinkis kostjale ja tema vennale võrdsetes mõttelistes osades 1/15 osa majavaldusest. Hageja omandas 21/30 mõttelist osa läbi viie võõrandamistehingu. Kuni 11.05.2001 oli hageja omandi osa väiksem , kui ta hagiavalduses märgib ja millest lähtuvalt ta kostjalt hüvitist nõuab. XXX-3 korter on kostja lapsepõlvekodu. Hageja ja kolmanda isiku kokkulepe ei näe ette kostja poolt tasu maksmist korteri nr 3 kasutamise eest. Kokkulepe on tühine, puudus kaasomanike arvuline enamus. Tõele ei vasta hageja väide kostja poolt korteri väljaüürimise kohta. Korterit kasutas 19981999 AT. Üürilepingu oleks kehtinud kuni
2. Hageja muutis korteris elamise võimatuks tekitades sellega kostjale kahju. Hageja poolt esitatud üürisuurused on ebarealistlikud. Kui 5 hagejal on õigus tasu saada, tuleb lähtuda sellest, et kuni hagiavalduse esitamiseni oli hageja nõus tasuta kasutamisega, sest ei nõudnud kostjalt tasu. Kostja ei pea hüvitama AS-le T makstut. Arvestus ei kajasta hageja üürnikke, arvestatud on kostjat, kes elamus tegelikult ei ela. 14.12.2003 sulges AS T veekraani ja mõlemad elamud jäid veeta. Hageja ei ole kostjale vee eest arveid esitanud. Ei ole mõeldav, et korteris, kus ei elata, kasutatakse vett võrdselt suure elumajaga. Majavalduses elavad ja on elanud hageja üürnikud. Hageja on esitanud põhjendamatult suure nõude kostja vastu. Kostja on nõus hüvitama vastavalt kaasomandi osale 98 krooni (1093,85+1859,55x1/30). Hageja poolt märgitud veeavariid 12.07.2002 kostja teada ei toimunud. 1996 külmus veearvesti. Arvesti paneel purunes selle leegiga soojendamisel. Veemõõtja parandamiseks pöördus LT1998 vee-ettevõtja poole. Talle väljastati seletuskiri ja veemõõtja tüüpjoonis. Seletuskirja kohaselt oli veemõõtja ja selle paigaldamine tasuta. Hageja ei olnud nõus veemõõdusõlme parandamisega kostja ja LT poolt, mistõttu tööd jäid tegemata. 15.12.2003 AS T poolt akti koostamisel jättis hageja enda üürnikud mainimata, märkides, et esimeses majas elab 3 inimest ja teises
3. Hageja tellis kostjaga kooskõlastamata veetoru vahetuse ja veemõõdusõlmede paigalduse ning maksis selle eest 06.04.2004 8195,10 krooni. Suurem, osa sellest peab jääma hageja kanda, sest kostja ja LT oleksid selle töö ise teinud mitu aastat varem. Kostja on nõus tasuma 1/30 põhjendatud kulutustest. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist. 14.02.2006 esitas kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks. Vastuhagiavalduses taotleb kostja kaasomandi lõpetamist avaliku enampakkumise teel. Kostja ei nõustu hageja poolt pakutava hüvitise suurusega – 57 600 krooni ega hageja poolse kaasomandi lõpetamise viisiga. Hageja soovib kostja omandiosa võimalikult odavalt endale saada. Enampakkumisel müümisel saaks kostja oma osa eest oluliselt suurema summa. Sellega oleks kostja, kui omaniku, kellelt nõutakse tema osa kohtu kaudu, huvid kaitstud. Et kostja osa maksab rohkem kui väidab hageja, on tõendatud Uus Maa ekspertiisiaktiga, mille kohaselt 1/30 mõttelise osa turuväärtus on 185 000 krooni. Kostja taotleb kaasomandi lõpetamiseks kostjale kuuluva 1/30 mõttelise osa müümist avalikul enampakkumisel ja saadud raha andmist kostjale. Kohtuistungil tunnistas kostja hageja nõuet asja säilitamiseks tehtud kulutuse väljamõistmiseks 325,15 krooni suuruses ning vee- ja kanalisatsiooniteenust 300 krooni suuruses, mille kohta andis allkirja kohtuistungi protokolli. Kohtukulu palub kostja hagejalt välja mõista. Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik on hagejaga samal seisukohal. Kohtuotsuse põhjendused 19.08.2004 esitas hageja hagi LT ja GB vastu. Hageja avalduse, millekohaselt LT müüs oma mõttelise osa majavaldusest hagejale, alusel lõpetas kohus 14.09.2005 määrusega asja menetluse LT vastu. 6 Kooskõlas Ehitisregistri 13.09.2005 tõendiga kuulub Tallinnas, XXX ehitisest hagejale 23/30, kolmandale isikule 6/30 ja kostjale 1/
4. Kaasomandi lõpetamiseks on esitatud nii hagi kui vastuhagi. Kaasomand tuleb lõpetada hageja poolt hagiavalduses taotletud viisil ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise materiaalõiguslikuks aluseks on AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 1 ja lg
5. Kooskõlas AÕS § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohtul on õigus kaasomand lõpetada vaid AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil ja vaid sellisel viisil mille kohta on kohtule esitatud hagi ja vastuhagi. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus tuvastanud nagu ka muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Hageja poolt esitatud kaasomandi lõpetamise viis - kostja kaasomandi osa (1/30) andmine hagejale ja hagejale kohustuse panemine kostjale tema osa rahas maksmiseks - on kooskõlas nimetatud sättega. Kostja esitas vastuhagiavalduses kaasomandi lõpetamise viisina kostjale kuuluva 1/30 mõttelise osa müümise avalikul enampakkumisel ja saadud raha andmise kostjale. Selline kaasomandi lõpetamise viis ei vasta AÕS § 77 lõikes 2 sätestatule. § 77 lg 2 kohaselt on võimalik kaasomand lõpetada asja avalikul enampakkumisel müümise teel, mitte asja osa müümise teel. Asja osa müümine avalikul enampakkumisel ei lõpetaks kaasomandit, sest asja osa enampakkumisel omandanust saaks uus kaasomanik. Hageja poolt kostjale maksmisele kuuluva rahasumma määratlemiseks on kohtule esitatud kaks tõendit: UMK OÜ eksperthinnang 0175/016 (tl 210-225) ja ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ hinnang (tl 242-245). UMK OÜ eksperthinnangu kohaselt oli hindamisobjektiks 1/30 mõttelist osa majavaldusest XXX, Tallinnas. Turuväärtuse kindlakstegemisel arvestas hindaja majavalduse mõlemaid elamuid, nii tänavaäärset kui ka hoovipoolset. Korteri nr 3 turuväärtus on määratletud on mõlema elamu kõigi korterite turuväärtuste kaudu ning 1/30 mõttelise osa turuväärtuseks on 185 000 krooni. ERI OÜ hindas vaid tänavapoolset elamut, kus asub kostja kasutuses olev korter ja hinnangu kohaselt on elamu turuväärtus 1 100 000 krooni. Sellest tulenevalt leiab hageja, et peaks 1/30 mõttelise osa turuväärtusena kostjale maksma 132 147 krooni. Arvestades, et hoovipoolne elamu on 2003 renoveeritud, tänavapoolne aga vajab investeerimist fassaadi, katuse, trepikoja siseviimistluse ning tehnovõrkude kaasajastamiseks, on ilmne, et kahe elamu turuväärtus on nimetatud asjaolusid arvestades erinev. Pooled on aga mõtteliste osade omanikud, mistõttu ei oleks õiglane kostjale maksmisele kuuluvat summat arvestada elamu, milles asub tema poolt kasutav korter, väärtuse järgi. Kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Sellisele seisukohale on Riigikohus asunud lahendis 3-2-1-102-
6. Ülalmärgitust tulenevalt tuleb hageja poolt kostjale maksmisele kuuluva 1/30 mõttelise osa väärtuseks lugeda 185 000 krooni. Asjaolu, et hageja väidetel on vaid tema teinud omandi säilitamiseks kulutusi, ei saa olla aluseks kostja omandiosa vääruse hindamisel seda arvestada. Kulutuste hüvitamise nõuet ei ole hageja esitanud. 7 Kaasomandis olevale asjale tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus (AÕS). AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. § 75 lg 1 alusel kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Hageja taotleb kostjalt välja mõista asja säilitamiseks tehtud kulutusena 325,15 krooni. Kohtuistungil tunnistas kostja hageja nõuet 325,15 krooni suuruses, mille kohta andis kohtuistungi protokolli allkirja. Kooskõlas TsMS § 440 lg 1 tuleb nimetatud nõue seoses kostja õigeksvõtuga rahuldada. Hageja poolt esitatud tõendite (tl 45-47, 51-52, 169-177) kohaselt on ta tasunud AS-le T XXX elamutes tarbitud vee eest 34 964,85 krooni.

§ 1041

sätestab, et isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Nimetatud sätte alusel kuulub hageja nõue rahuldamisele. Hageja arvestas tasu vee eest elamute elanike arvu järgi: tänavapoolses elamus 3 elanikku, hoovipoolses elamus 5 elanikku, mida tõendab 15.12.2003 akt (tl 39). Kostja ei ole oma vastuväidet selle kohta, et hageja ei ole arvestanud oma üürnikke, tõendanud. Kohus leiab, et hageja nõue tuleb rahuldada esitatud suuruses – 41 26,40 krooni. Kostja võttis õigeks, et tema kasutuses olev korter oli välja üüritud, kohtuistungil seletas kostja, et ajal, mil korter ei olnud välja üüritud, käis korteris tema tütar. Tunnistajana ülekuulatud ER ütlustega on samuti tõendatud, et kostja kasutuses olevas korteris nr 3 elanikud vahetusid, millest järeldub, et korterit kasutati. Puudub alus kostjalt arvestatud veetarbimise tasu vähendamiseks, kuna kostja ei ole hagejale kui vee eest AS-le T maksjale mingi perioodi kohta teatanud korteri mittekasutamisest, mille alusel olnuks võimalik talle veetarbimise tasu mitte arvestada. Asjas on tuvastatud, et kostjale kuulub kaasomandist 1/30 mõttelist osa, mis on 9 m2. Kostja kasutab korterit nr 3, mille suurus on 29,1 m2. Seega kasutab kostja talle kuuluvast kaasomandi osast 20,1 m2 suuremat pinda. Kaasomanike enamuse kokkuleppe (tl 24) kohaselt on korter nr 3 kasutajateks hageja ja kostja. Sellise kokkuleppe sõlmimise aluseks on AÕS § 72 lg 1. Nimetatud asjaoludel tuleb kaasomandi osast suurema pinna kasutamise eest tasu välja mõista. Arvestades kostja vastuväidet, et enne hagi esitamist ei ole hageja kostjalt tasu suurema pinna kasutamise eest nõudnud, peab kohus õiglaseks ja põhjendatuks tasu välja nõuda alates hagi esitamisest, s.o. alates 19.08.2004 hageja poolt 07.03.2005 ja 10.04.2006 esitatud avalduste (tl 167-168, 239-241) alusel.

§ 389alusel on võimalik ka vara tasuta kasutamine. Vara tasuta kasutamine oli võimalik ka enne 01.07.2002 kehtinud Ts

K alusel. Kohus leiab, et hageja poolt tagantjärgi, alates 1999, tasu nõudmine on vastuolus

§-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjalt tasu nõudnud enne hagi esitamist. Kostja arvates kasutas ta hageja pinna osa tasuta. Kuivõrd seaduse kohaselt on võimalik ka asja tasuta kasutamine, ei ole kostja selline arvamus seadusega vastuolus. Hageja esitas nõude suuruse tõendamiseks ERI Kinnisvara ekspertarvamuse (tl 84-87), mis on dokumentaalne tõend TsMS § 272 lg 2 järgi. Nimetatud tõendi kohaselt on Tallinnas, XXX-3 üürihind 2004 1400 krooni kuus. Kostja ei ole selle ümberlükkamiseks tõendeid esitanud. Sellest tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista perioodi eest 19.08.200401.05.2006 (20 kuud ja 12 päeva) 28 541,92 krooni {20 kuudx1400 krooni=28 000+/1400:31(augusti päevade arv)= 45,16 krooni (päeva üür)x12=541,92/}. 8 Ülalmärgitud põhjendustel tuleb kaasomand lõpetada hageja poolt taotletud viisil ning kostjalt hageja kasuks välja mõista asja säilitamiseks tehtud kulu 325,15 krooni, vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest 4126,40 krooni ja 20,1 m2 kasutamise eest tasu 28 541,92 krooni, kokku 32 993,47 krooni. Kooskõlas TsMS ja TMS RakS § 3 kuuluvad kohtukulud väljamõistmisele kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS järgi. TsMS § 60 lg 1 alusel jätab kohus seoses hagi osalise rahuldamisega ja vastuhagi rahuldamata jätmisega kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. T. Hiiuväin kohtunik 9