2-02-93/1

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Piret Rõuk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks

1. juunil 2006 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas. 2-02-93 Kohtuasi KÜ hagi Tallinna Linna vastu 226 914.39 krooni nõudes Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: KÜ , registrikood XXX,XXX Tallinn, seaduslikud esindajad B B , L N , lepinguline esindaja advokaat Gennadi Kull Kostja: Tallinna Linn K Linnaosa Valitsuse kaudu XXX, lepinguline esindaja Ilo-Hanna Hõrrak, Kolmas isik: OÜ KVH, lepinguline esindaja Merike Lätt
2. mai 2006 Kohtuistungi toimumise aeg Resolutsioon Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista Tallinna Linnalt võlgnevus 15 362,15 (viisteist tuhat kolmsada kuuskümmend kaks krooni ja 15 senti ja kohtukulu 1648.00 (üks tuhat kuussada nelikümmend kaheksa) krooni KÜ kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagiavalduse asjaolud 19.09.2001 allkirjastasid pooled elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti koos selle juurde kuuluva lahkhelide protokolliga. Vastavalt akti neljandale punktile kogus kolmanda isiku õiguseelneja AS K alates 01.07.1994 kuni 30.04.2001 remondiks määratud raha 401 577.39 krooni, samal ajavahemikul kulutati remondiks 386 215.24 krooni. Hageja aktsepteeris remondiks tehtud kulutusi osaliselt - 174 663 krooni ulatuses ja palus remondiks kulutatud rahad ülejäänud osas - 226 914.39 krooni, korteriühistule üle kanda. Remondirahade kulutamine oli hageja väitel põhjendamatu seetõttu, et vastavalt Tallinna Linnavalitsuse määrusele nr. 45 16.06.95 võis remondirahasid kulutada vaid omaniku nõusolekul, remonttöödeks tuli koostada eelarve, omanikke tuli informeerida vastavalt määruse punktile 16, kuna remonttööde teostamise ajaks oli enamik korteritest erastatud, tuli koostada igaaastane remondi vajaduste plaan, korteri omanikke ei kutsutud tööde vastuvõtmisele ega antud neile töid üle, remondilepingud tulnuks sõlmida elanikega ning K KVH tegi remondiks kulutusi omanikelt luba küsimata. Hageja leidis, et kostja on kulutanud remondirahasid pahatahtlikult ega ole hagejale üle andnud remonttöödega seotud dokumentatsiooni. Hageja palus hagi rahuldada ja välja mõista kostjalt kohtukulud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud, palus selle rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda jätta. Vastuväidete kohaselt oli Tallinna Linnavalitsuse
3. veebruari 2001 määruse nr. 31 „Elamumajandusega seotud funktsioonide jaotus” punktist 1.3 tulenevalt ilma edasivolitamise õiguseta eluruumide erastamise kohustatud subjektiks kostja. Elamu üleandmine-vastuvõtmine pidi toimuma 10.05.01, kuid hageja esindaja planeeritud ajal kohale ei tulnud ja akt jäi allkirjastamata. Faktiliselt anti elamu tegelik haldamine hagejale üle 01.05.01, kuna kostja lõpetas elamu teenindamiseks sõlmitud lepingud. Kostja väitel allkirjastas K K AS-i juhatuse liige Andrus Hein elamu üleandmise-vastuvõtmise akti 19.09.01 ilma kostja volituseta ja vastuolus määrusega nr.
4. Kostja vaidles hagile vastu ka seetõttu, et AS K on elamu haldajana teinud remonditöid aktis märgitud ulatuses ning hageja väited on subjektiivsed ja tõendamata. Kohtuotsuse põhjendused Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 15 lg 1 (kuni
5. märtsini
6. a kehtinud redaktsiooni) ja alates sellest kuupäevast kehtinud EES § 151 lg 1 (kehtis
7. juunini
8. a) kohaselt pidi kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist korraldama eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulude eest sellekohase kirjaliku kokkuleppe järgi. Nimetatud kirjaliku kokkuleppe sõlmimiseni maksab eluruumi omanik halduskulude eest samadel alustel teiste sama elamu eluruumide omanikega või vastavalt sama eluruumi eelmise omanikuga sõlmitud kokkuleppele. Vabariigi Valitsuse
9. juuli 1993.a. määrusega nr. 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ punkt 92 sätestas 19.02.2001-01.10.2002 kehtinud redaktsioonis, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt (üleandja) annab kolme kuu jooksul pärast korteriühistult või ühise tegutsemise lepingu alusel tegutsevatelt korteriomanikelt (vastuvõtja) avalduse laekumist elamu haldamise ja majandamise üle käesoleva korra lisas 8 ettenähtud vormi kohase akti alusel korteriühistu või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud isikule või elamu omanikule. Kohustatud subjekt ja korteriühistu või korteriomanike volitatud esindaja võivad kokku leppida elamu haldamise ja majandamise üleandmise teistsuguses tähtajas. Akti punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates
10. juulist
11. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus. Tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse
12. veebruari 2001 määruse nr. 31 „Elamumajandusega seotud funktsioonide jaotus” punktist 1.3 ja Tallinna Linna ja AS-i K vahel 31.jaanuaril 2001 sõlmitud elamute haldamise kohustuste täitmise lepingu punktist 4.2 oli eluruumide haldamise üleandmine korteriühistule või eluruumide omanikele kostja kohustuseks. Kohtule esitatud elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise eelkokkuleppega
13. veebruarist 2001 selle kohta, et elamu üleandmine-vastuvõtmine toimub
14. mail 2001 ja K K AS-i teatega
15. aprillist 2001 elamut teenindavatele äriühingutele elamu haldamise lõpetamisest 30.04.2001 on tõendatud, et kostja andis elamu haldamise hagejale faktiliselt üle maikuust
16. Elamu üleandmisel jäi poolte vahel Vabariigi Valitsuse
17. juuli 1993.a. määrusega nr. 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ punktis 92 sätestatud elamu haldamise ja majandamise üleandmise - vastuvõtmise vormikohane akt allkirjastamata. Tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse 14.veebruari 2001 määruse punktist 3 ja Tallinna Linna ja AS-i K vahel 31.jaanuaril 2001 sõlmitud elamute haldamise kohustuste täitmise lepingu punktist 4.2 ei olnud K K AS-i juhatuse liikmel Andrus Heinal volitust akti tagasiulatuvalt 19.septembril 2001 allkirjastada. Samas saab järeldada kostja tegevusest ja vastuväidete esitamisel eelnimetatud aktile tuginemisest, et ta on akti sisuliselt heaks kiitnud. Lahkhelide protokolli kostja heaks kiitnud ei ole. Kohus on seisukohal, et puudused elamu majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamisel ei too erastamisseaduse ega määruse nr. 198 kohaselt kaasa elamu üleandmisevastuvõtmise kehtetust. Sõltumata puudustest akti vormistamisel ja allkirjastamisel on menetlusosalised tuginenud akti punktis 4 märgitud elamu remondiks ettenähtud rahaliste vahendite laekumise ja remondiks kasutamise rahalisele arvestusele. Selle kohaselt koguti
18. juulist 1994 kuni elamu haldamise lõpetamiseni 30.aprillil 2001 korterimaksete koosseisus remondiks 401 577,39 krooni ja samal ajavahemikul kulutati tegelikult 386 215,24 krooni. Arvestuse järgi oli kasutamata remondirahade jääk 15 362,15 krooni. Remonditööde korraldamise spetsialisti ES koostatud remondirahade ja teostatud remonditööde loeteluga, AV koostatud kulude ja võla arvutusega perioodil 01.05.00-30.04.01 elamu aadressil kohta ning remonditööde kohta tehtud hinnapakkumiste, sõlmitud lepingute, tööde ülevõtmisevastuvõtmise aktide ja arvetega on tõendatud, et remondiks on kasutatud rahalisi vahendeid sihipäraselt. Eluruumide erastamise seaduse § 151 lõiked 2 ja 3 sätestasid, et halduskulud käesoleva seaduse tähenduses on elamu haldaja vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu haldaja poolt elamu haldamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui pooltevahelises kirjalikus kokkuleppes ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutamiskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Ka korteriühistu seaduse (KÜS) 29.11.2000 jõustunud § 151 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Seega tulenevalt EES § 151 lõigetest 2 ja 3 ja KÜS § 151 lg 2 saab kõiki elamu haldaja teostatud töid pidada remonditöödeks, sest need on seisnenud ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamises, eemaldamises, asendamises või ennistamises. Hageja väide, et remonditöid ei ole tehtud või on tehtud väiksemas ulatuses, on tõendamata. Asjaolu, et elamu tehnilise ülevaatuse aktis, mille koostas 18.07.03 Ehitusekspertiisibüroo OÜ, on tuvastatud elamu samade konstruktsioonide remondivajadus, ei lükka ümber kostja väidet ja esitatud tõendeid remonditööde teostamise kohta aastatel 1994-
19. Veenvad ei ole hageja väited selle kohta, et elamu katuse kattematerjali ülekulu aastatel 1994-2001 teostatud remonditöödel oli põhjendamatu, kuna ka hageja esitatud tõendites Ehitusekspertiisibüroo OÜ aktis ja FIE AA õiendis erinevad katuse mõõtmed teineteisest. Seega on hagi remondirahade nõudes põhjendatud osaliselt summas 15 362,15 krooni, mis on senini hagejale üle andmata. Kohus on seisukohal, et hageja viidatud Tallinna Linnavalitsuse 16.juuni 1995 määrus nr. 45, mis kehtis kuni 22.juuni 1999 ja sätestas kohustuste jaotuse ning hoolduse ja remonttööde korraldamise elamu omanike ja üürnike vahel, ei ole antud vaidluses kohaldatav, kuna poolte vahel ei ole üürisuhet. Samas määratles eeskirja II osa hoolduse ja remonditööd sarnaselt EES § 151 lõigetes 2 ja 3 ja KÜS § 151 lg 2 sätestatule. Eeskirjast nähtuvalt mõisteti hooldustööde all töid, mille käigus teostatakse ehituskonstruktsioonide, elamu osade, elamusiseste ja elamu juurde kuuluvate tehnosüsteemide regulaarset järelevalvet, teenindamist, korrastamist ja detailide vahetust ning elamu tehnosüsteemide rikete ja avariide ennetamist eesmärgiga säilitada elamu pidev kasutamiskõlblik seisukord. Remonttöödena mõisteti töid, mille käigus teostatakse elamu kõigi või üksikute ehituskonstruktsioonide, elamu osade või elamu siseste ja elamu juurde kuuluvate kõigi tehnosüsteemide või üksikute tehnosüsteemide terviklikku väljavahetamist või ennistamist. Eeskirja kohaselt võis remondi käigus tõsta elamu heakorrataset, paigaldada täiendavaid seadmeid või teha juurde- ja pealeehitusi vastavalt kehtivale korrale. Eluruumide erastamise seaduse § 152 lg 1 sätestas, et eluruumide erastamise kohustatud subjektil on eluruumide omanike enamuse nõusolekul õigus anda elamu haldamine koos sellest tulenevate lepinguliste õiguste ja kohustustega üle linna- või vallavalitsuse poolt korraldatud avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule. Elamu haldamise üleandmisel vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Kostja ja kolmanda isiku vahel 31.jaanuaril 2001 elamute haldamise kohustuste täitmise lepingu punktis 3.5 on AS-i K K kohustuseks anda Linna poolt elamu haldamise üleandmisel korteriühistule samaaegselt üle elamu haldamise üleandmise seisuga eluruumide omanikelt elamu remonditöödeks laekunud summa, millise ulatuses ei ole remonttöid tehtud. Kostja ei ole tõendanud, et 31.jaanuari 2001 elamute haldamise kohustuste täitmise leping sõlmiti AS-iga K vastavalt EES § 152 lõikele 1 ega väitnud, et ta vabaneb elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Seega ei saa pidada teda EES § 152 lg 1 teise lause kohaselt hageja ees vastutusest vabanenuks, mistõttu tuleb senini hagejale üleandmata remondirahad summas 15 362,15 krooni välja mõista kostjalt. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleneb, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Võttes arvesse, et kohus rahuldas hagi 6,77% ulatuses tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista riigilõiv 880.00 krooni ning vajalik ja põhjendatud tasu esindaja poolt osutatud õigusabi eest 768.00 krooni, kokku 1648.00 krooni. Kohtunik: