Obsah (4)

§ 112§ 217§ 218§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-07- 25759 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 10.09.2008, Tallinn Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Ande Tänav, Iko Nõmm Sigrid Ja

§ 112lg 2, ostuhinna alandamise avalduse.

Avaldus toimetati kostjale kätte väljastusteate vastu 25.06.

1. Kostja vastuväited
2. Kostja hagi ei tunnista ja leiab, et ta ei ole kinnistu müügi puhul midagi hagejate ees varjanud. Hagejaid on teavitatud, et elektrivarustus toimub naaberkinnistu kaudu, samuti antud selgitusi joogivee hankimise ja tarbimise ning kanalisatsiooni toimise kohta. Menetluse käik
3. 18.12.2007 määrusega kaasas kohus kostja taotlusel müügitehingut vahendanud maakleri Tatjana (Savtšuk) Lugovaja kolmanda isikuna kostja poolele. 25.02.2008 esitasid hagejad nõude täpsustuse ja palusid kostjalt välja mõista 83 721, 60 krooni. Maakohtu otsus
4. Pärnu Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja hagejate kasuks 83 721, 60 krooni.

§ 217

lg 1 kohaselt peab üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.

§ 218

lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko üleandmise ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Hinnates tõendeid kogumis, on leidnud tõendamist, et müüja s.o kostja teadis asja lepingutingimustele mittevastavusest, kuid ei avaldanud neid asjaolusid ostjatele s.o hagejatele. Kostja müüs hagejatele 12.03.2007 müügilepinguga Xxxxx vallas Xxxxxxxx külas kostjale kuuluva Xxx-xxxxx hoonestatud kinnistu lepingu p-s 4.1 märgitud hinnaga 1 065 000 krooni. Kolmanda isiku väide, mille kohaselt kostja tegi hagejatele hinnaalandust 300 000 krooni võrra, kuna kinnistu oli müügis hinnaga 1,35 või 1,65 miljonit krooni, lükkasid hagejad ümber ajalehe Pärnu Börs 26.02.2007 väljavõtetga, kus on vaidlusaluse kinnistu müügikuulutus hinnaga 1 065 000 krooni. Kostja seletusel ostis ta ise vaidlusaluse elamu

1. aastal. Majja läks elama kostja elukaaslane koos lastega, kostja ise oli Iirimaal. Kostja seletusel oli majal ühine elektri- ja veevärk naabriga ja selles ei olnud mingeid probleeme. Kohus hindas tunnistaja A. S. ütlusi, mille kohaselt käis 2 tunnistaja koos hagejatega maja vaatamas enne ostu-müügilepingu sõlmimist ning garaažis oli voolumõõtja, mille juhtmed olid lahti ühendatud, tualetis oli vesi ja kaevu ta ei näinud, sest lumi oli maas. Kohtu hinnangul ei olnud tunnistaja A. S.i ütlustel, et ka tema soovis vaidlusalust elamut osta, olulist kaalu. Kohus tuvastas, et kinnistul asuvas elamus ei olnud elatud juba pool aastat, veevärk oli katki külmunud ja kuivõrd lumi oli maas, siis ei olnud võimalik kindlaks teha kaevu asukohta. Tunnistaja H. J.i ütlustel ehitas tema vaidlusaluse elamu ja elas enne elamu müüki
2. aastal kostjale ise selles majas 10 aastat. Seega oli tegemist pikemat aega kasutuses oleva majaga ja kuivõrd majas oli nii voolumõõtja kui veega tualett ning maakler kinnitas, et vesi ja elekter on olemas, ei saanudki ostjatel tekkida kahtlusi vee ja elektri olemasolus. Samuti kinnitas müüja lepingus p 1.15.7, et ehitises on olemas elekter, vesi- ja kanalisatsioon. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja on 01.10.2007 kirjalikus vastuses väitnud, et kinnistu müügil ei ole midagi hagejate ees varjanud. Tõendite uurimise käigus ei ole leidnud kinnitust kostja väide, et enne notariaalse ostumüügilepingu sõlmimist näidati hagejatele, kus toimus joogivee tarbimine. Kostja vastuväited on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus leidis, et hageja nõue on tõendatud kirjalike tõenditega summas 83 721, 60 krooni. Kostja ei ole vaidlustanud hageja poolt toodud varjatud puuduste olemasolu ega hageja poolt esitatud täiendavate kulutuste maksumuse arvestust. Kostja esindaja poolt 03.03.2008 esitatud müügiesindusleping 05.09.2006, millest nähtub, et kostja Jaan Palmiste sõlmis maakleriga lepingu kinnistu müügiks summas 1,3 miljonit krooni, ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Sama ei anna ka kostja poolt tellitud Pindi Kinnisvara eksperthinnang 31.01.2007, millega määrati vaidlusaluse kinnistu turuväärtuseks 1,31 miljonit krooni. Eksperthinnang ei ole kooskõlas tegeliku olukorraga, s.o osa, mis puudutab objekti krundi kirjaldust. Nimelt on kirjelduses märgitud, et krundi veevarustus on oma puurkaevu baasil, mis ei vasta tegelikkusele. Apellatsioonkaebus
3. Kostja palub tühistada Pärnu Maakohtu 20.03.2008 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant on seisukohal, et apellatsioonimenetluses tuleks teha esimese astme kohtuotsusest erinev otsus. Arusaamatu on, millisel seaduslikul alusel asus esimese astme kohus seisukohale, et tõenduslikult omavad tähtsust ainult nende tunnistajate ütlused, kes kinnitavad esitatud haginõuet. Apellandile on teadmata, millisest seadusest lähtuvalt on kohus leidnud, et tunnistaja Srubiseki ütlustel ei ole kaalu kohtu jaoks. Apellant on seisukohal, et on ostu-müügi summaks oli 1,35 miljonit krooni ning ainult vastu tulles vastustajate soovile tehti neile peale objektiga igakülgset tutvumist allahindlust 300 000 krooni. Arusaamatu ja ebaõige on hinnang 05.09.2006 müügiesinduslepingule ja Pindi Kinnisvara poolt koostatud eksperthinnangule. Kohus ei ole tõendeid õiglaselt hinnanud ning otsus on motiveerimata ning põhjendamata. Kohus ei ole juhindunud TsMS § 438 lg-st l ja TsMS § 442 lg-st
4. Kohtuotsuses puudub tegelikult tõendite analüüs ning ka otsuse põhjendus. Vastus apellatsioonkaebusele
5. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
6. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 656 lg 2 ja 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Asja lahendamisel esimese astme kohtus on rikutud menetlusõiguse normi, mis toob kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses. Vaidlust ei ole selles, et hagejad ostsid 12.03.2007 kostjalt xxxxxxxxx, Xxxxx vallas, Xxxxxxxx külas asuva hoonestatud kinnistu ja tasusid ostuhinna. 19.06.2007 saatsid hagejad kostjale hinna 3 alandamise avalduse. 10.09.2007 esitasid hagejad kohtule hagiavalduse ostuhinna alandamiseks ja palusid kostjalt välja mõista 83 721,60 krooni. Menetledes ostuhinna alandamise nõuet, pidi kohus kontrollima, kas hagejad on täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused ja formaalsed nõuded. Hinna alandamine on ühepoolne kujundusõigus, mis teostatakse tahteavaldusega teisele poolele. Tahteavalduse kehtivuseks peavad olema täidetud materiaalsed eeldused- tegemist peab olema lepingurikkumisega, mis annab aluse hinda alandada. Hagejad on väitnud, et nad võtsid kostjalt vastu mittekohase täitmise, s.t kostja on andnud nendele üle puudustega asja. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel

§ 101lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda.

Vaidlust ei ole selles, et hagejad on hinna alandamise avalduse kostjale teinud. Seega jäi kohtule kohustus kontrollida, kas esinevad hinna alandamise materiaalsed eeldused. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab hageja hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Maakohus on asjas läbi viinud puuduliku eelmenetluse, mis tõi kaasa ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Kohus oleks pidanud hagejatele selgitama, milliseid asjaolusid nad tõendama peavad. Hagejad on kogu menetluse kestel väitnud, et nad alandavad ostuhinda puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste võrra. Hagejad on valesti mõistnud

§ 112lg-t 1 ja tõendanud nn kahju suurust.

Hagejad ei pidanud oma nõude rahuldamiseks tõendama müügiobjektile tehtud kulutusi, vaid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahet. Hinna alandamise eesmärgiks on

§ 112

järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda.

§ 112

lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida suhtes kohase täitmise väärtusega. Mittekohase täitmise väärtust tuleb võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Hinna alandamisega seonduvat on Riigikohus käsitlenud lahendites 3-2-1-111-07, 3-2-1-131-05 ja 3-2-1-59-06. Kuna maakohus jättis eelmenetluses välja selgitamata asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud, tuleb otsus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kohus peab andma hagejatele aega tõendada mittekohase täitmise väärtust. Kuna maakohus on olulises osas ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja menetlusnormi, ning seda puudust ei ole ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada, tuleb asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. U.Loonurm A.Tänav I.Nõmm 4