KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Maili Lokk, Agu Timmi Otsuse tegemise aeg ja koht 13. juuni 2008 Tartu Haldusasja number 3-07-1899 Haldusasi Lää

§ 6

lg 31 esimeses lauses nimetatud tehnorajatiste, s.o tehnorajatiste, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, all olev maa tagastatakse igal juhul. Peremehetu ehitise hõivamist reguleerivate sätete ja maareformi seaduse üheks tõlgendusvõimaluseks oleks seisukoht, mille järgi MaaRS § 6 lg 31 esimeses lauses nimetatud tehnorajatisi küll saab peremehetu ehitise hõivamise korra alusel hõivata, kuid ka pärast hõivamist tagastatakse need rajatised koos rajatiste aluse maaga. Sellise tõlgenduse korral oleks nimetatud rajatiste hõivamine aga mõttetu. Sellisel tõlgendusel on ka teine puudus. Nimelt ei võetaks sel juhul arvesse olukorda, mis võib kujuneda pärast rajatise hõivamist. Välistatud pole, et tehnorajatise hõivaja muudab pärast omanikuks saamist rajatise kasutusotstarvet, mistõttu rajatis ei vasta enam MaaRS § 6 lg 31 esimese lause tunnustele. Sellega tekiks olukord, kus tehnorajatise alune maa võib jääda tagastamata. Riigikohtu halduskolleegium on asunud seisukohale, et maareformi toimumise tingimustes ei saa seadusi tõlgendada viisil, mis teeks õigustatud subjektile maa tagastamise ülemäära keerukaks või isegi võimatuks. Seega ei saa seadusi tõlgendada nii, et hõivata saab MaaRS § 6 lg 31 esimeses lauses nimetatud objekti, s.o tehnorajatist, mis võimaldab tagastatava maa otstarbekohast kasutamist. Seetõttu asus ka halduskohus seisukohale,

§ 6

lg 31 esimeses lauses nimetatud tehnorajatisi, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole peremehetu ehitise hõivamise korra alusel võimalik hõivata. Sellise rajatise püstitamise õiguslikule alusele ei omista MaaRS § 6 lg 31 õiguslikku tähendust. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-71-03 konstateerinud, et tehnorajatise, mida saab peremehetu ehitise hõivamise korra alusel hõivata, püstitamise õiguslik alus ei piirdu AÕSRS § 14 lg 1 ja 11 nimetatud ehitusloa või -projektidega. Nimetatud paragrahvi lõige 1 omistab õigusliku tähenduse ka maakasutusõigusele ja kasutusloale. Tehnorajatis on püstitatud õiguslikul alusel, kui on olemas tema ekspluatatsiooni võtmise akt. Vaidlusaluse objekti kohta on olemas puurkaevu pass ja üleandmise-vastuvõtmise akt 23.08.1990 tööettevõtja EKE Ehitus-Montaaživalitsuse EMV-lt tellija Vinni NST-le. Kinnistamisotsuse ja ka peremehetuse tuvastamise algatamise, peremehetuks tunnistamise ning vallavara rendile andmise otsustuste tegemise ajal puudus puurkaevu kui rajatise kasutusluba ja vee erikasutusluba. Puudus ka kõige olulisem dokument – tehnorajatiste ekspluatatsiooni võtmise akt ning sellest tulenevalt ka alus lugeda tõendatuks, et rajatis on püstitatud õiguslikul alusel. Protestitava otsuse nr 46 punktiga 1.1.1 tunnistati peremehetuks Kirikutalu kinnistul nr 3217431 asuv puurkaev nr 6253, mis ei olnud vallasasi, vaid oli muutunud Kirikutalu kinnistu oluliseks osaks kinnistamisotsuse tegemisega 31.03.2003 (AÕSRS § 14 lg 1). Kohus märkis, et Vinni vald võis olla õigustatud peremehetu ehitise hõivamise menetlust peremehetu ehitise hõivamise korra alusel läbi viima vaid enne õigusvastaselt võõrandatud maa EELK Viru-Jaakobi koguduse omandisse andmist ja kinnistu moodustamist, mitte pärast seda – ja sedagi vaid eeldusel, et menetluse objektiks on rajatis(ed) vallasasja(de)na ning tõendatud on nende rajamine õiguslikel alustel. Vinni Vallavalitsuse 20.11.2002 korralduses nr 450, millega tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa EELK Viru-Jaakobi kogudusele, ei olnud mainitud tagastatavale maale jäävaid veerajatisi, st vaidlusalust puurkaevu. Kõnealuse objekti andmed ei kajastu ka katastris, kuhu pole kantud kitsendusi. Vald on vaid märkinud, et ehitis oli riiklikus hooneregistris registreerimata ning ei ole teada andmeid puurkaevu omaniku kohta. 4 Vald ei ole 28.06.2007 otsust nr 44 täitnud, rendiarveid ei ole esitatud ja neid pole ka OÜ Voore Mõis tasunud. Vaidlust pole ka selles, et 07.03.2006 on Rakvere notar I. Rahnu tõestanud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu EELK Viru-Jaakobi koguduse ja OÜ Voore Mõis vahel, mille kohaselt antakse kasutajale tähtajatu isiklik kasutusõigus veetrassi koos puurkaevu, sanitaarkaitse tsooniga 50 m raadiuses, ja seadmetega sh pump, kaevu elektrijuhtimise süsteem, veemõõtja, ning kaabeltrassi majandamiseks. Sellekohane kanne on kinnistusraamatusse tehtud 29.03.

1. Kuni 28.03.2006 puudusid kanded koormatiste ja kitsenduste kohta kinnistusraamatus Kirikutalu kinnistu nr 3217431 kannetes. Ka puuduvad kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu kantud vastuväited. AÕSRS § 13 lg 2 ja peremehetu ehitise hõivamise korra eesmärgiks on korrastada omandisuhted selliselt, et omandireformi käigus tekiks omanikuta asjale omanik. Hõivata saab mitte kellelegi kuuluvat peremehetut vallasasja. Peremehetu ehitise hõivamise kord ei laiene õigusliku aluseta püstitatud ehitisele. Kirjeldatu alusel ei ole võimalik puurkaevu peremehetu ehitise hõivamise korra alusel peremehetuks ehitiseks tunnistada. Seega kuuluvad protestitud haldusaktid tühistamisele kui õigusvastased haldusaktid. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
2. Vinni Vallavolikogu taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta protest rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on rajatiste ja tehnorajatiste õiguslik regulatsioon erinev. Kohus on asunud õigele seisukohale, et puurkaevu puhul (ühendatud veetorustikega ühtsesse veevarustussüsteemi) on tegemist tehnorajatisega. Samas on kohus põhjendamatult lähtunud maareformi seadusest, mis käsitleb rajatisi. Tehnorajatise mõiste tuleneb AÕS § 158 lg 1 (kehtis kuni 23.03.2007), mis sätestab, et teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsioonivõi elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis) ei ole kinnisasja oluline osa. Seega ei saa tehnorajatis mõjutada maareformi läbiviimist, kuna ta ei ole maatüki oluline osa, ja seetõttu ei kohaldu tehnorajatisele maareformi seaduse sätted. Tehnorajatiste õiguslik regulatsioon on asjaõigusseadus ja eriseadustes. Alates 23.03.2007 kehtib AÕS § 158 lg 1 alljärgnevas redaktsioonis – kinnisasja omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Lähtuvalt eeltoodust on puurkaev tehnorajatis, mis ei ole kinnisasja oluline osa. Tehnorajatise kui vallasasja hõivamist võimaldab peremehetu ehitise hõivamise kord, kuna tehnorajatis on rajatis ja seda ehitusseaduse mõistes. Eelnimetatud seisukohta kinnitab Riigikohtu otsus nr 3-2-1-67-02, kus märgitakse muuhulgas, et tehnorajatise all tuleb üldmõistena silmas pidada eelkõige elektri- ja sideliine, gaasi-, soojus- ja veetrasse ja muid sarnaseid liine, trasse ja juhtmeid (tehnovõrgud), samuti nende teenindamiseks, remontimiseks ja käigushoidmiseks vajalikke abirajatisi nagu alajaamad, mahutid jms (tehnorajatised kitsamas tähenduses). Lisaks on kolleegiumi arvates rajatise tehnorajatiseks lugemisel oluline, et rajatis oleks ehitatud õiguslikul alusel ning oleks tehnorajatisena 5 tegelikult kasutatav. Rajatis ei pea tingimata tehnorajatisena kasutuses olema, kuid seda peab olema võimalik olemasoleval kujul sihtotstarbeliselt kasutada eelkõige teise kinnistu huvides. Otsuses nr 3-2-1-43-06 on Riigikohus asunud seisukohale, et alates
3. jaanuarist 2003 on nii AÕS § 158 kui ka AÕSRS § 152 lg 1 sätestatud tehnorajatise mõiste loetelu kaudu. Nende sätete kohaselt on tehnovõrk või rajatis kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis. Kuigi enne
4. jaanuari 2003 ei olnud tehnorajatise mõistet seaduses täpsustatud (mõiste ise tuli kasutusele
5. aprillil 1999), mõisteti tehnorajatiste all just eelkõige eelnevalt loetletud rajatisi. Riigikohus on korduvalt leidnud, et rajatise lugemisel tehnorajatiseks omab tähtsust ka selle reaalne kasutamine. Kohtu järeldus,

§ 6

lg 31 esimeses lauses nimetatud tehnorajatisi pole peremehetu ehitise hõivamise korra alusel võimalik hõivata, on ebaselge sõnastusega ja oletuslik. Arusaamatuks jääb kohtu väide, et pärast rajatise hõivamist ja selle kasutusotstarbe muutmist võib tehnorajatise alune maa jääda tagastamata. Kinnistu on moodustatud enne tehnorajatise hõivamist peremehetu varana. Kuna puukaev on tehnorajatis, siis ei ole takistust tema hõivamiseks peremehetu varana ka pärast kinnistu moodustamist, kuna AÕS § 158 lg 1 (kehtis kuni 23.03.2007) sätestab, et teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis ei ole kinnisasja oluline osa. Järelikult on tegemist vallasasjaga, mille hõivamist võimaldab peremehetu ehitise hõivamise kord. Kohtuotsusest nähtub, et kohus on lugenud tõendatuks, et rajatis on püstitatud õiguslikul alusel, mistõttu ei ole asjasse puutuv, kas otsuse tegemise ajal oli apellandi valduses ekspluatatsiooni võtmise akt. Apellant on esitanud dokumendid, mis kinnitavad, et puurkaev on püstitatud õiguslikul alusel (puurkaevu pass, akt puukaevu üleandmise-vastuvõtmise kohta). Kohus ei ole põhjendanud, miks esitatud tõendid ei kinnita ehitise rajamist õiguslikul alusel. Kohtuotsusest ei nähtu, millisele õiguslikule alusele tuginedes peab kohus just ekspluatatsiooni võtmise akti tõendiks, mis kinnitab, et rajatis on püstitatud õiguslikul alusel, ja milline õigusakt sätestas ekspluatatsiooniakti kohustuslikkuse

1. a. Samuti ei ole kohtuotsusest näha, millist õigusaktiga sätestatud kastusluba ja erikasutusluba on kohus silmas pidanud ja millist tähendust need omasid protesti lahendamisel. Kohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse (TsMS § 436 4; § 442 8; § 436 lg 1) norme. Kohus on otsuse rajanud asjaoludele, mida menetluses ei arutatud. Kohtumenetluses ei olnud vaidlust selle üle, kas puurkaev on püstitatud õiguslikul alusel või mitte. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvestanud apellandi esitatud tõendeid (puurkaevu nr 6253 pass ja puurkaevu üleandmise-vastuvõtmise akt 23.08.1990) rajatise püstitamise kohta õiguslikul alusel. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta apellandi väited, miks vastutaja on protestinud ainult puurkaevu nr 6253 peremehetuks tunnistamist, kuid lugenud Vinni Vallavolikogu 21.02.2006 otsuse 12 ja 25.05.2006 otsuse 46 alusel varade, sh puurkaevude peremehetuks tunnistamise õiguspäraseks. Kohtuotsusega tühistati Vinni Vallavolikogu 28.06.2007 otsus 44 “Vallavara rendile andmine”. Kohtuotsuses ei ole käsitletud eelnimetatud haldusakti ega põhistanud selle tühistamist.
2. Lääne-Viru maavanem vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on Viru-Jaagupi alevikus kaks puurkaevu, üks rajatud varem ja teine
3. a. Vinni Vallavalitsus ei tundnud huvi, kas puurkaev oli AS Vinni Kommunaal pankrotivara koosseisus või ei ja tagastas 20.11.2002 korraldusega nr 450 õigusjärgsele omanikule maa koos kaevuga. Kinnistusraamatusse tehti esmakanne 31.03.2003 ning mingeid kitsendusi sisse ei kantud. 6 Peremehetu ehitise hõivamise korra punkt 7 sätestab omavalitsuse ülesanded omaniku väljaselgitamisel: ehitise omaniku kindlakstegemisel on määravaks riikliku ehitisregistri ja kohaliku omavalitsuse õiendid, teised dokumendid ja tunnistajate ütlused. EELK Viru-Jaakobi koguduse ja OÜ Voore Mõis vahel sõlmitud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel on isiklik kasutusõigus kinnistusraamatusse sisse kantud 29.03.
4. Vallavolikogu on teinud otsuse peremehetuks tunnistamise kohta 25.05.2006, seega ligi kaks kuud hiljem ilma, et oleks tutvunud kinnisturaamatu andmetega. Peremehetu ehitise hõivamise korra alusel ei saa õigusjärgsele omanikule tagastatud maatükilt hõivata vallasasjana puurkaevu, kuna rajatis on maatükiga püsivalt ühendatud ning on kinnisasja oluline osa. Analoogses küsimuses on Riigikohus leidnud kohtuasjas nr 3-3-1-42-05, et tee on maaga sedavõrd lahutamatult seotud, et tee pole kuidagi käsitatav vallasasjana AÕSRS § 13 lg 2 mõttes. Apellant seob puurkaevu ja tehnorajatised viitega AÕS §
5. Asjas materjalides räägitakse puurkaevust. Puurkaevu passis ja puurkaevu üleandmise-vastuvõtmise aktis on toodud puurkaevu iseloomustavad tehnilised andmed. Samuti on vallavolikogu 25.05.2006 otsuse nr 46 punktis 1.1.1 kirjas puurkaev. Otsuse punktist 1.1.2 nähtub, et alevikus on veel üks puurkaev ning sellega seotud ühisveevarustuse torustik, mis on ehitatud tunduvalt varem. Halduskohus on viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-71-03, kus on märgitud, et kolleegium on seisukohal, et tehnorajatise, mida saab peremehetu ehitise hõivamise korra alusel hõivata, püstitamise õiguslik alus ei piirdu AÕSRS § 14 lg 1 ja l1 nimetatud ehitusloa või -projektidega. Nimetatud paragrahvi lõige 1 omistab õigusliku tähenduse ka maakasutusõigusele ja kasutusloale. Tehnorajatis on püstitatud õiguslikul alusel, kui on olemas tema ekspluatatsiooni võtmise akt. Passist ega üleandmise-vastuvõtmise aktist ei nähtu maakasutuse õiguslikku alust. Puudub igasugune informatsioon maakasutusõigusest, ka puudub puurkaevu ekspluatatsiooni võtmise akt. Kohus on leidnud sõnaselgelt, et puudus rajatise ekspluatatsiooni võtmise akt ning sellest tulenevalt ka alus lugeda tõendatuks, et rajatis on püstitatud õiguslikul alusel. Kohus ei ole rikkunud menetlusõigust. Kohus on asja läbi vaadanud HKMS § 19 lg 7 kohaselt, protestis esitatud taotluse ulatuses. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Halduskohtu
7. märtsi 2008 otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu vaidlustatud otsuses toodud põhjendustega ja HKMS § 47 lg 1 ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea vajalikuks neid korrata. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht ei ole aluseks vaidlustatud halduskohtu otsuse tühistamisele. Halduskohus on õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid ja kohaldanud seadust ning apellatsioonkaebus on selles osas alusetu. Vastuseks apellatsioonkaebusele peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist: Ehitusseaduse § 2 lg 1 alusel on ehitiseks aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Sama seaduse § 2 lg 3 sätestab, et rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Rajatiseks loetakse muu hulgas mere või siseveekogu põhja süvendamise teel rajatud laevakanalit. Vabariigi Valitsuse
8. augusti 1996 määrusega nr 211 kinnitatud Peremehetu ehitise hõivamise korra p 2 alusel saab hõivata vaid vallasasjaks olevat ehitist. Ringkonnakohus leiab, et puurkaev on maaga sedavõrd lahutamatult seotud, et teda ei ole võimalik käsitada vallasasjana AÕS RakS § 13 lg 2 mõttes. Sellisele seisukohale on jõudnud Riigikohus lahendis nr 3-3-1-42-
9. Selles lahendis on küll juttu teest, kuid ringkonnakohus leiab, et analoogia kohaldamine on võimalik antud juhtumil käsitletava puurkaevu puhul. 7 Vinni Vallavalitsuse
10. novembri 2002 korralduses, millega tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa EELK Viru-Jaakobi kogudusele, ei ole mainitud tagastatavale maale jäävaid veerajatisi.
11. märtsil 2006 on Rakvere notar I. Rahnu tõestanud kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu EELK Viru-Jaakobi koguduse ja OÜ Voore Mõis vahel, millega antakse kasutajale tähtajatu isiklik kasutusõigus veetrassi koos puurkaevu, sanitaarkaitsetsooniga 50 m raadiuses, ja seadmetega sh pump, kaevu elektrijuhtimise süsteem, veemõõtja ning kaabeltrassi majandamiseks.
12. märtsil 2006 tehti sellekohane kanne ka kinnistusraamatusse. Vallavolikogu on teinud otsuse peremehetuks tunnistamise kohta
13. mail 2006 tutvumata kinnistusraamatu andmetega. Seega on vald jätnud täitmata Peremehetu ehitise hõivamise korra punkti 7 nõuded, kuna pole küsitud kinnistuomaniku seisukohta. Kuna puurkaevu ei saa hõivata lui peremehetut vara, siis ei olnud võimalik vastu võtta ka vallavolikogu otsust nr 44
14. juunist 2007, millega anti puurkaev kui vallavara rendile. Halduskohus on viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-71-03, mille kohaselt tehnorajatise, mida saab peremehetu ehitise hõivamise koora alusel hõivata, püstitamise õiguslik alus ei piirdu AÕS RakS §-s 14 lg 1 ja 11 nimetatud ehitusloa ja –projektidega. Paragrahvi lõige 1 räägib maakasutusõigusest ja ehitusloast. Tehnorajatis on püstitatud õiguslikul alusel, kui on olemas tema ekspluatatsiooni võtmise akt. Antud puurkaevu puhul puudub tehnorajatise ekpluatatsiooni võtmise akt ja sellest tulenevalt ei saa rääkida rajatise püstitamisest õiguslikul alusel. AÕS RakS § 14 lg 1 kohaselt on maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa, mis on maaga püsivas ühenduses, asjaõigusseaduse § 16 kohaselt maatüki oluline osas. Seega oli puurkaev, mis asus Kirikutalu kinnistul, kinnistu oluline osa alates kinnistamisotsuse tegemisest
15. märtsil
16. Asjakohatud on apellandi viited AÕS §-e
17. Asja materjalide kohaselt on tegemist ainult puurkaevuga ja puudub viide sellele, et sellega on seotud ka veevarustustorustik. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad apellandi poolt apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust ei ole esitanud. Viivi Tomson Maili Lokk 8 Agu Timmi