on Narva linnal õigus kontrollida renditud vara sihtotstarbelist kasutamist ning anda seaduslikke korraldusi puuduste kõrvaldamiseks. Alates 1999.a kuni käesoleva ajani ei ole Narva linn esitanud hagejale mingeid pretensioone renditud vara seiskorra või mittesihipärase kasutamise kohta. Seega on investeerimissumma 200 000 krooni 53 m2 kohta põhjendamatu ja selle täitmine ei ole kohustuslik. Vastavalt esitatud dokumentidele on renditud vara heas seisukorras ning sellel on olemas kasutusluba. Vaatamata Narva linna 04.08.2006.a kirjale nr. 1.6/2578 rendilepingu ennetähtaegse ülesütlemise kohta, kirjutab teine linnavalitsuse ametnik osaühingule N.A. 04.08.2006.a kirjas nr. 1.10/1227, et linnavalitsus on huvitatud konkreetselt osaühing N.A. kaupluse säilimisest ning firma töökohtadest. Sel alusel ei ole Narva linna plaanid ja nõuded osaühingule N.A. üldse arusaadavad. Osaühing N.A. palub tunnistada 01.01.1999.a linnavara rendilepingu nr xxx erakorraline ülesütlemine alates 01.09.2006.a ebaseaduslikkuks ning nimetatud rendileping kehtivaks. Samuti mõista Narva linnalt välja osaühing N.A. poolt kantud kohtukulud. Narva linna vastus 2 23.10.2006.a esitatud vastuses Narva linn 31.08.2006.a Osaühingu N.A. hagi ei tunnista. Vaidluse asjaoludest tuleneb, et rendilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse esitamise alusena oli investeerimiskohtustuste ebatäitmine osaühing N.A. poolt. Narva linn arvab, et osaühing N.A. väide nagu investeerimiskohustuse täitmine ei ole kohustusulik tema jaoks on väär, kuna investeerimisplaan on fikseeritud graafikuna 01.01.1999.a rendilepingu nr xxx muutmise lepingu punktis 5.1. Investeerimiskohustuste fikseerimine lepingus ei nõua täiendava aktsepteerimist lepingu poolte poolt. Osaühing N.A. ja Narva linna vahel sõlmitud rendileping kvalifitseeritakse
ja § 272 järgi äriruumide üürilepiguna, aga mitte rendilepinguna
mõistes.
lg 2 kohaselt, erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige
§-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Ülalnimetatud norm ei keela erakorraline ülesütlemine muude aluste alusel.
Osaühing N.A. ja Narva linn poolt sõlmitud lepinguga (punkt 5.4) on kehtestatud, et investeerimiskohustuste mittetäitmine on aluseks lepingu ühepoolseks lõpetamiseks rendileandja nõudmisel. Järelikult, investeerimiskohustu mittetäitmine oli alusena rendilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse esitamiseks ja lepingu lõpetamiseks. Ülesütlemisavalduse kohaselt ütles Narva linn rendilepingu üles alates 01.09.2006.a ja sellel kuupäeval rendileping lõppes. Narva linn pöörab kohtu tähelepanu, et hageja viidatud linnavalituse ametniku 04.08.2006.a. kiri ja rendilepingu erakorralise ülesütlemine ei ole seotud omavahel. Rendilepingu lõpetamine ei tähenda hageja ettevõtluse lõpetamist. Narva linn arvab, et ta võib pakkuda osaühingule muid äriruume, kus osaühing N.A. oma ettevõtlustegevuse käigus võib nõuetekohaselt täita oma kohustused Narva linna ees. Narva linn arvab, et osaühing N.A. ei ole esitanud kohtule tõendeid rendilepingu erakorralise ülesütlemise ebaseaduslikkuse kohta või selle kohta, et Narva linna poolt on rikkutud ülesütlemise menetlus. Narva linn palub kohtul jätta hagi rahuldamata. Narva linna hagi 03.10.2006.a esitas Narva linna volitatud esindaja D. M. kohtule hagiavalduse Osaühingu N.A. vastu üüritud asja tagastamise nõudes. Esitatud hagi kohaselt sõlmiti 01.01.1999.a poolte vahel linnavara rendileping nr xxx. Selle rendilepingu kohaselt andis Narva linn osaühingule N.A. tasuliseks kasutamiseks Narva linnale kuuluva vara -esimese korruse ruumid üldpinnaga 53,5 m2 hoones aadressil Peetri plats 3, Narva, mida osaühing pidi kasutama kauplusena. 18.02.2005.a esitas osaühing N.A. Narva linnale taotluse, milles palus pikendada rendilepingut 10 aastaks ja teatas, et planeerib investeerida Narva linnalt rendile võetud varasse 200 000 krooni. Narva Linnavalitsuse 04.04.2001.a korraldusega nr 680-k otsustati pikendada osaühinguga N.A. 01.01.1999.a rendilepingut nr xxx kuni 31.04.2011.a. Ülalnimetatud korralduse alusel sõlmiti 17.05.2001.a osaühinguga N.A. 01.01.1999.a linnavara rendilepingu nr xxx muutmise leping, millega pikendati rendilepingut kuni 30.04.2011.a ja fikseeriti osaühing N.A. kohustus investeerida rendile võetud vara rekonstrueerimiseks või remondiks 200 000 krooni kuni 2005.a lõpuni. Lepinguga sätestad samuti, et Narva linnal on õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui osaühing N.A. ei täida investeerimiskohustusi vastavalt lepingu punktile 5.1. Narva linn ja osaühingu N.A. vaheline rendileping ja selle muutmise leping sõlmiti enne võlaõigusseaduse jõustumist. Kuna suhted kostjaga jätkusid pärast võlaõigusseaduse jõustumist, siis hageja võib realiseerida oma õigust lepingu ühepoolseks lõpetamiseks lepingu ülesütlemisega võlaõigusseadusega sätestatud korras. Osaühing N.A. ei täitnud lepinguga sätestatud investeerimiskohust nõuetekohaselt (täies ulatuses) ja 04.08.2006.a esitas Narva linn osaühingule N.A. linnavara rendilepingu nr l/179 erakorralise ülesütlemisavalduse. Ülesütlemisavalduse kohaselt ütles Narva linn rendilepingu üles alates 01.09.2006.a ja sellel kuupäeval rendileping kostjaga lõppes. 3 01.09.2006 osaühing N.A. keeldus üüritud (renditud) asja (ruumi) Narva linnale tagastamast ja linnavara vastuvõtmise-üleandmise aktile alla kirjutamast. Kuna rendileping (üürileping) on lõppenud, osaühing N.A. aga keeldub üüritud asja tagastamast, Narva linn palub maakohtul kohustada osaühingut N.A. tagastama Narva linnale 01.01.1999.a linnavara rendilepingu nr xxx alusel üüritud ruumid hoones aadressil xxx, 5 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumist ning menetluskulud jätta osaühing N.A. kanda. Menetluse käik ja kohtuistung Viru Maakohus 03.06.2008.a määras liita tsiviilasjad nr 2-06-23496 (Osaühingu N.A. hagi Narva linna vastu rendilepingust erakorralise ülesütlemise ebaseaduslikuks tunnistamise nõudes) ja nr 206-27533 (Narva linna hagi Osaühingu N.A. vastu üüritud asja tagastamise nõudes) ühte menetlusse. 28.08.2008.a toimunud kohtuistungil teatas Narva linna esindaja, et tsiviilasja kohta on toimunud Narva linnavara komisjoni istung. Komisjon esitas OÜ-le N.A. kompromissi, et Narva linn hüvitab OÜ-le N.A. tema poolt viimaste kuude eest investeerimisele kulutatud raha ning OÜ N.A. vabastab vaidlustav ruumi alates 01.06.2008.a. Vastaspool ei nõustunud pakutud kompromissiga ega ei ole oma poolt midagi pakutud. Narva linna jääb oma vastuväidete juurde, OÜ N.A. on rikkunud lepingu, jätnnud investeerimata summad, ülesütlemise vorm oli korras, palub jätta OÜ-u N.A. hagi rahuldamata. Kuna OÜ N.A. on oluliselt rikkunud rendilepingust tulenevat kohustust, siis 04.08.2006.a Narva linn esitas OÜ-ule N.A. ülesütlemisavalduse, kus palus ruumi vabastada alates 01.09.2006.a, viidates
01.09.2006.a OÜ N.A. keeldus üüritud asja Narva linnale edastada. Ülesütlemise akt on toimikus. Narva linn palub rahuldada oma hagi ja kohustada OÜ-t N.A. tagastada üüritud ruumi alates kohtuotsuse jõustumist. OÜ-u N.A. esindaja teatas, et hageja jääb hagiavalduses kirjalikult toodud asjaolude juurde. Nõue on tunnistada leping xxx leping kehtivaks. Ülesütlemine ei ole seaduslik, sest vastavalt
Seega ka ülesütlemine on tühine. Ülesütlemisavalduses ei olnud midagi ülesütlemise vaidlustamise korrast ega tähtajast. Narva linna poolt esitatud ülesütlemiseavalduses on suvaline kuupäev ja see on subjektiivne moment. Avaldus ei vasta
Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et osaühing N.A. hagi Narva linna vastu rendilepingu erakorralise ülesütlemise ebaseaduslikuks tunnistamise ja rendilepingu kehtivaks tunnistamise nõudes tuleb jätta rahuldamata ja Narva linna hagi osaühing N.A. vastu üüritud asja tagastamise nõudes tuleb rahuldada. Kohus tuvastas, et 01.01.199.a. sõlmisid osaühing N.A. ja Narva linn linnavara rendilepingu nr xxx. Selle rendilepingu kohaselt andis Narva linn osaühingule N.A. tasuliseks kasutamiseks Narvas Peetri plats 3 asuva hoone esimese korruse ruumid üldpinnaga 53,5 ruutmeetrit. Narva Linnavalitsuse korraldusega 04. aprillist 2001.a. nr 680-k otsustati pikendada osaühinguga N.A. 01.01.1999.a. sõlmitud rendilepingut nr xxx kuni 31.04.2011.a. Nimetatud korralduse alusel sõlmiti 17.05.2001.a. osaühinguga N.A. 01.01.1999.a. linnavara rendilepingu nr xxx muutmise leping, millega pikendati rendilepingut kuni 30.04.2011.a.
RakS § 12 lg 1 kohaselt enne
kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
sätib sätete kohaldamise elu ja äriruumide üürimisel ning § 272 lg 1 järgi on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Poolte vahel sõlmitud rendileping on kestvusleping ja kuna poolte vahel on vaidlus rendilepingu kui võlaõigusseaduse järgi äriruumi üürilepingu lõppemise s.o. ülesütlemise üle, siis kuuluvad kohaldamisele võlaõigusseaduse (
) sätted. Kohus tuvastas, et Narva linn esitas 04.08.2006.a. osaühingule N.A. linnavara rendilepingu nr xxx erakorralise ülesütlemise avalduse, sest osaühing N.A. ei täitnud nõuetekohaselt 01.01.1999.a. linnavara rendilepingu nr xxx muutmise lepingus 17.05.2001.a. punktis 5.1. kokkulepitud investeerimiskohustust.
lg 1 järgi tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelet kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
lg 1 järgi võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). 05.03.2001.a. taotluses Narva linnale on osaühing N.A. teatanud, et tema kasutuses olevad kaupluse ruumid vajavad remonti ning tal on plaanis investeerida remondiks 200 000 krooni, millega seoses on osaühing palunud pikendada rendilepingut xxx 10 aastaks. 02.05.2001.a. on osaühing N.A. esitanud Narva linnale investeerimisgraafiku, mille kohaselt osaühing plaanis investeerida 2001.a. 20 000 krooni, 2002.a. 30 000 krooni, 2003.a. 50 000 krooni, 2004.a. 50 000 krooni ja 2005.a. 50 000 krooni. Ka 17.05.2001.a. linnavara rendilepingu nr xxx muutmise lepingu punktis 5.
lg 1 järgi võivad üürileandja ja üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda ülesültemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised 6 andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
lg 5 alusel on käesoleva paragrahvi lõigetes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Osaühing N.A. ei ole kohtule esitanud tõendeid, et Narva linna rendilepingu kui äriruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vastaks
§-s 325 sätestatud nõuetele ja on tühine. 04.08.2006.a. rendilepingu nr xxx ülesültemisavaldus on kirjalikus vormis, seal on nimetatud üüritud asi – esimese korruse ruumid asukohaga Peetri plats 3 Narva üldpinnaga 53,5 ruutmeetrit, lepingu lõppemise päev – 01.09.2006.a. ning lepingu ülesütlemise alus – 17.05.2001.a. lepingu p 5.1. pandud investeerimiskohustuse rikkumine vastavalt punktile 5.4. Osaühingu N.A. esindaja viide lõige
lõige 2 punktile 4 ei ole asjakohane, sest poolte vahel on vaidlus äriruumi üürilepingust. Lähtudes eeltoodust, leiab kohus, et osaühing N.A. hagi Narva linna vastu tunnistada 01.01.1999.a. linnavara rendilepingu nr xxx erakorralise ülesütlemine alates 01.09.2006.a. ebaseaduslikuks ning nimetatud rendileping kehtivaks tuleb jätta rahuldamata. Narva linn palub kohustada osaühing N.A. tagastama Narva linnale 01.01.1999.a. linnavara rendilepingu nr xxx alusel üüritud ruumid hoones aadressil Peetri plats 3 Narva, 5 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna kohus tuvastas, et linnavara rendileping nr xxx on lõppenud Narva linna ülesültemisavalduse tegemisega osaühingule N.A. ning ülesütlemisavalduse kohaselt ütles Narva linn rendilepingu üles alates 01.09.2006.a., siis alates sellest kuupäevast on Narva linnal õigus nõuda üüritud ruumide tagastamist. Vaidlust ei ole, et osaühing N.A. ei ole vabastanud tema kasutuses olevaid kaupluseruume, mida ta kasutas rendilepingu järgi, seega on tõendatud Narva linna hagi osaühing N.A. üüritud asja tagastamise nõudes, sest rendileping poolte vahel on lõppenud, aga osaühing N.A. üüritud ruume tagastanud ei ole. Kohus leiab, et Narva linna hagi osaühing N.A. vastu tagstada Narva linnale 01.01.1999.a. linnavara rendilepingu nr xxx alusel üüritud ruumid hoones aadressil xxx päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest tuleb rahuldada. Kohus leiab, et abilinnapea kiri 04. augustist 2008.a., et Narva linn oleks huvitatud konkreetselt osaühing N.A. kaupluse säilimisest ning firma töökohtadest ei oma antud asja lahendamisel tähtsust, sest pooled on kohtule selgelt väljendanud, et neil on vaidlus pooltevahelise rendilepingu ülesütlemise kohta. Poolte selgitustest on näha, et rendilepingu lõpetamine ei tähenda osaühingu tegevuse lõpetamist ning Narva linn võib pakkuda osaühingule muid äriruume. Kohus ei hinda otsuse tegemisel Virumaa Tervisekaitsetalituse Ida-Virumaa osakonna toidukäitlemisettevõtte osaühing N.A. kohta tunnustamise otsust, sest käesolevas vaidluses ei oma tähtsust missuguseid kaupu ja kas osaühing N.A. võis kaupluses müüa ja pooled sellise asjaolu üle ei vaidle. Kohus ei arvesta tõendina õiendit renditasu ja teiste arvestamata maksete kohta, sest sel ei ole asja lahendamisel tähtsust, sest pooled ei vaidle võimalike tasumata renditasu ja muude maksete üle. 7 Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 ja lg 3 kohaselt, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas Narva linna hagi osaühing N.A. vastu ja jättis rahuldamta osaühing N.A. hagi Narva linna vastu ning seega tuleb kõik menetluskulud jätta osaühing N.A. kanda. Kohtunik Iris Kangur-Gontšarov 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.