) § 315 ja 316 ettenähtud juhtudel ja korras. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles ütelda
Hageja on seisukohal, et pooled on eksinud lepingu punkti 7.
Lepingu punkti 7.2. kohaselt ei saanud kostja öelda lepingut üles, sest nimetatud säte ei näinud ette ülesütlemisavalduse tegemist hagejale, so teisele lepingupoolele
Lisaks olid pooled reguleerinud lepingu ülesütlemist lepingu punktis 7.4, mitte lepingu punktis 7.2. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et
-ist tulenevalt ei ole tähtajalise kestvuslepingu korraline ennetähtaegne ülesütlemine reeglina lubatav, st tähtajalise lepingu puhul eeldatakse, et lepingupooltel puudub õigus selle ülesütlemiseks juhul, kui teine pool lepingut rikkunud ei ole. Hageja märgib, et lepingu sõlmimisel oli poole ühiseks tegelikuks tahteks leppida kokku selles, et kostjal on õigus leping lõpetada vaid
Ei saa mõistlikult eeldada, et hageja oleks teinud lepingu objektile kulutusi, uskudes, et leping kehtib kuni 2010. aastani, kui kostjal oleks olnud poolte kokkuleppe järgi õigus leping ilma põhjuseta kolmekuulise etteteatamise tähtaja jooksul üles öelda. 29.03.2007.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub hageja tuvastada kostja esindaja poolt 03.01.2007.a edastatud ülesütlemisavalduse tühisus ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja ei tunnista hagi. Vastuväidete kohaselt sätestab poolte vahelise 19.06.2006.a. üürilepingu p 7.1 üürniku õigust ja lepingu p 7.2 üürileandja õigust lõpetada leping ennetähtaegselt. Lepingu p-s 7.2 on tekkinud ilmselged kirjavead, kuna see sisaldab 2 korda järjest sõna „õigus” ning asjaolu, et üürileandja teavitab üürileandjat lepingu ennetähtaegset lõpetamist.
lg 8 järgi tuleb lepingutingimuse tõlgendamisel eelistada tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu p-d 7.1 ja 7.2 on mõtte järgi identsed ning seepärast tuleb lepingu p-i 7.2 lugeda järgmiselt „Üürileandjal on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest Üürnikule kirjalikult 3 (kolm) kuud ette”. Kostja on seisukohal, et kuna tegemist on äriruumiga, mille poolteks on füüsilisest isikust ettevõtja ning juriidiline isik, siis kohaldub võlaõigusseaduses sätestatule dispositiivsuse põhimõte ning puuduvad alused
-s üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni tõlgendamiseks imperatiivsete normidena. Tulenevalt
§-st 5 võivad lepingupooled sätestatud reeglist teistmoodi kokku leppida. Antud juhul mõlemad lepingupooled olid lepingu p-des 7.1 ja 7.2 kokku leppinud, et nendel on õigus leping ennetähtaegselt üles öelda teavitades sellest teist poolt 3 kuud ette. Poolte vaheline leping nägi ette sellist võimalust mõlema poole jaoks. Lepingust nähtub, et pooled olid reguleerinud lepingu ülesütlemist p-des 7.1, 7.2 ja 7.
kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning leping on pooletele täitmiseks kohustuslik. Pooltel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 19.06.2006.a tähtajalise üürilepingu alates 01.07.2006 kuni 31.08.2010; et 01.09.2006.a tõstis kostja üüri suurust kuus 140.00 krooni/m2 ja hageja ei vaidlustanud seda; et 15.12.2006.a edastas kostja hagejale kirja, milles avaldas soovi tõsta uuesti üüri suurust kuus vastavalt lepingu p-le 3.
-st § 5 tulenevalt võivad lepingu pooled vabalt lepingu tingimustes kokku leppida on õige, kuid käesolevas vaidluses ei saa kohus vande all üle kuulatud hageja juhatuse liikme JNja kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja KUütlustega lugeda tõendatuks, et pooled leppisid kokku selles, et üürileandja saab lisaks erakorralisele lepingu lõpetamisele p 7.4. järgi lõpetada lepingu veel ennetähtaegselt p 7.2 järgi mõjuva põhjuseta üksnes 3kuulise etteteatamise tähtajaga. Asjas esitatud tõenditest, vande all üle kuulatud JN ja tunnistaja KU ütlustest nähtuvalt said pooled lepingu punktidest 7.1, 7.2 ja 7.4, mis reguleerivad tähtaegselt kuni 31.08.2010 sõlmitud lepingu lõpetamist erinevalt aru, ka mäletavad nad lepingu sõlmimise asjaolusid erinevalt. Hageja juhatuse liikme JN ütlustega on tõendatud, et ta sai lepingu sõlmimisel aru punktist 7.2 selliselt, et seda punkti kohaldatakse juhul, kui ta rikub lepingut, kusjuures samamoodi oli selgitanud talle lepingu sätteid ka tema jurist; et ta ei oleks sõlminud lepingut, mida saab igal hetkel lõpetada ning et ta arvestas lepingu sõlmimisel ruumide kasutamisega kuni 31.08.2010, millest lähtuvalt ostis eelmiselt rentnikult välja umbes 400 000,00 krooni maksma läinud salongisisustuse; et lepingus ettenähtud sanktsioonide vältimiseks hoidus ta üürilepingu rikkumisest ja nõustus hinna tõstmisega üks kord aastas; et üürilepingu osas pidas ta läbirääkimisi tunnistaja KU, seejuures arutati tema ettepanekul üüri suurust ja õigeaegselt tasumata arvete eest sätestatud 0,5%-st viivise määra käsitlevaid punkte, kuid üürilepingu lõpetamist sätestavate punktide üle arutelu ei olnud, mistõttu ta ei teadnud, kuidas üürileandja neid tõlgendas. 3 Kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja KU ütlustega on tõendatud, et lepingu sõlmimisel toimus arutelu kõigi lepingu punktide üle, pärast ütluste täpsustamist aga et lepingu punktide üle, mis olid hageja esindaja jaoks ebaselged; et hageja võttis üle eelmise üürnikuga sõlmitud lepingu enamjaolt samadel tingimustel, mistõttu selgitas JN üürilepingu lõpetamist käsitlevaid punkte sh. punkti 7.2, eelmise üürniku esindaja AO; et kostja tahe oli sõlmida leping, mille saab lõpetada ennetähtaegselt 3-kuulise etteteatamistähtajaga ja erakorraliselt mõjuval põhjusel ette teatamata. Kirjaliku lepingu p-s 7.2 ei ole selgesõnaliselt sätestatud üürileandja õigust lõpetada üürnikuga üürileping 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel.
lg 1 järgi on lepingu tõlgendamisel määravaks poolte ühine tegelik tahe ning
lg 3 määratleb, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Asjas on tuvastatud, et hageja mõistis lepingut selliselt, et see on sõlmitud tähtajaliselt pikema ajaperioodi peale, kuna lepingu punkti 2.
lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik.
lg-s 4 sätestatu tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Kohus on seisukohal, et üürilepingu lõpetamist käsitlevate sätete tõlgendamisel tuleb tõlgendada neid kooskõlas teiste lepingu punktidega. 19.06.2006.a poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-st 2.
§-st 341 tuleneb, et rendilepingule kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut, §-st 309, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud, 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg-st 1 tuleneb veel, et kui pärast üürilepingu 4 tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Eelnimetatud võlaõigusseaduse sätetest tuleneb, et tähtajaline üürileping lõpeb kas tähtaja möödumisel või lõpetatakse erakorraliselt, eelkõige
§-s 314-319 nimetatud asjaoludel.
-ist tulenevalt ei ole tähtajalise kestvuslepingu korraline ennetähtaegne ülesütlemine reeglina lubatav, st tähtajalise lepingu puhul eeldatakse, et lepingupooltel puudub õigus selle ülesütlemiseks juhul, kui teine pool lepingut rikkunud ei ole.
lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult; 3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
lg 1 kohaselt võib üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Võlaõigusseadus ei näe tähtajatu ega tähtajalise üürilepingu täiendava lõpetamise alusena ette ennetähtaegset lepingu lõpetamist, mistõttu selliselt sõnastatuna on lepingu punkti 7.2 kerge samastada seaduses sätestatud erakorralise ülesütlemisega. Et lepingu punktidest 7.1 ja 7.2 tuleneb üksnes lepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg esimeses üürnikule ja teises üürileandjale ning punktist 7.4 lõpetamise alused nii üürileandjale kui ka üürnikule, siis lepingupooltega sarnane mõistlik isik pidigi lepingut tõlgendades lepingu lõpetamisest aru saama selliselt, et punkte 7.1 ja 7.2 kasutatakse koosmõjus punktiga 7.4, kusjuures lõpetamise tähtaeg tuleb punktidest 7.1 ja 7.2 ning alused punktist 7.4, kui ei ole eraldi lepitud kokku selles, et lepinguga luuakse seaduses sätestatule lisaks iseseisev lepingu lõpetamise alus. Käesoleval juhul ei ole tõendatud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kostja võib lepingu üles öelda ilma, et esineksid
ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et esineks mõjuvat põhjust, üksnes 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel. Ka hageja käitumine – umbes 400 000,00 krooni investeerimine ruumidesse sobivasse salongisisustusse näitab, et hageja arvestas ruumide pikaajalise kasutamisega, mitte lepingu ülesütlemise võimalusega igal ajal.
lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele ning
lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.
lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).
lg 1 ja 2 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus; eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Tuginedes eelnenule asub kohus seisukohale, et lepingu punkti 7.2. kohaselt ei saanud kostja öelda lepingut üles, sest nimetatud säte ei näinud ette ülesütlemisavalduse tegemist hagejale, 5 so teisele lepingupoolele
sätestatud kolmekuulise etteteatamistähtajaga leping ennetähtaegselt lõpetada punktis 7.4. sätestatud korras
§-s 315 /üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul/ ja §-s 316 /üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu/ sätestatud korras; et pooled ei leppinud kokku täiendavas ülesütlemise aluses ehk lepingu ennetähtaegses lõpetamises üksnes 3 kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel ilma teise lepingupoole rikkumiseta; et ei saa mõistlikult eeldada, et hageja oleks teinud lepingu objektile kulutusi uskudes, et leping kehtib kuni 2010. aastani, kui kostjal oleks olnud poolte kokkuleppe järgi õigus leping ilma põhjuseta kolmekuulise etteteatamise tähtaja jooksul üles öelda. Asja menetlemise käigus ei ole tuvastatud, et üürnik oleks asja lepinguvastaselt kasutanud või üüri tasumisega viivitanud. Samuti puudus kostjal mõjuv põhjus
lg 1 mõttes, mis andnuks kostjale õiguse lepingu lõpetamiseks, kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine on
Seega ei põhinenud lepingu lõpetamisest etteteatamine seadusel ega pooltevahelisel lepingul. Ainuüksi asjaolust, et tegemist on äriruumi üürilepinguga, ei tulene, et pooled oleksid lepinguga kõrvale kaldunud
-i regulatsioonist lepingu ülesütlemisel. Pooled on lepingu punktis 7.5. näinud ette, et lepinguga reguleerimata küsimustes seega ka üürileandja õiguses leping üles öelda juhinduvad pooled Eesti Vabariigi õigusaktidest ehk võlaõigusseaduse regulatsioonist. Tuginedes eelnenule, asub kohus seisukohale, et asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks
lg 2 p 3 sätestatud ülesütlemise alus, mistõttu on ülesütlemine
Kohus peab veel vajalikuks märkida, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 kohaselt toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ei ole lubatud õiguste teostamine seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka
lgst 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Seega peab ka üürileandja toimima üürnikule üürilepingut üles öeldes heas usus. Pooltel ei ole vaidlust, et üürilepingu lõpetamise teatele eelnes üürileandja teade järjekordsest üürihinna tõstmisest alates 01.01.2007, millele üürnik kirjalikus teates vastu vaidles ning teatas oma õiguste rikkumise kaitseks võimalikust kohtusse pöördumisest, seejuures oli 01.07.2006 kehtima hakanud üürilepingu üürihinda tõstetud juba 01.09.2006. Kostja väitel ajendas teda üürilepingut lõpetama asjaolu, et üürnikuga ei saanud enam suhelda teisiti kui kirja teel, millest saab kohus järeldada, et üürileandja soovis tähtaegse üürilepingu lõpetada viivitamatult pärast seda kui üürnik ei nõustunud üürihinna korduva muutmisega tema kahjuks, mis ei ole kohtu arvates kooskõlas hea usu põhimõttega. Lähtudes eeltoodust kohus leiab, et hagi on tõendatud ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud kannab kostja. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohtunik: 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.