← Eesti

3-06-365/76

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Oliver Kask ja Kaire Pikamäe Otsuse tegemise aeg ja koht 12. september 2008, Tallinn Haldusasja number 3-06

) § 25 lg 1 2. lause järgi on kaitsevööndiks 50 m laiune maa-ala mälestise väliskontuurist või piirist arvates, kui mälestiseks tunnistamise õigusaktis ei ole ettenähtud teisiti.

§ 25

lg 2 p 1 kohaselt on Muinsuskaitseameti loata kinnismälestise kaitsevööndis keelatud maaharimine, ehitiste püstitamine, teede, kraavide ja trasside rajamine ning muud mulla- ja ehitustööd. Muinsuskaitseameti kooskõlastus ei ole luba

§ 25lg 2 tähenduses.

Kui planeeringu alusel soovitakse teha

§ 25

lg-s 2 toodud tegevusi, on Muinsuskaitseameti luba kui haldusakt planeeringu vastuvõtmise eelduseks. Luba taotlemata planeeringu vastuvõtmine on oluline menetlusviga, mis välistab lõppakti õiguspärasuse. Planeeringu vastuvõtmine rikub kaebaja õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest. 2) Koondtabeli p 16 järgi andis Muinsuskaitseamet 22.09.2005 kooskõlastuse Maakri 28B ja 28C kinnistute hoonestusõiguse muutmise ettepanekule, mitte detailplaneeringule tervikuna. See nähtub OÜ R-Konsult seisukohast koondtabeli viimases veerus. Sama kehtib Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti kooskõlastuse kohta p-s

  1. 3) Koondtabeli p 20 järgi andis Tallinna Maa-amet 23.12.2005 kirjaga nr 4-13/7673 tingimusliku kooskõlastuse, mille kohaselt on Maakri tn 28, 28B ja 28C kruntide moodustamise eelduseks nende ehitiste kaasomanike notariaalselt sõlmitud kokkulepe kaasomandi lõpetamise ja ehitiste reaalosadeks jagamise kohta. Kokkulepe peab olema sõlmitud enne detailplaneeringu kehtestamist, kuid seda ei ole sõlmitud. Planeeringu vastuvõtmine oli ennatlik ja rajanes eeldustel, mille täitumine ei ole tõenäoline. Seetõttu ei saa detailplaneeringu vastuvõtmine tuua kaasa õiguspärast planeeringu kehtestamise otsust ning põhjustab menetlusosalistele üleliigseid kulutusi ja ebamugavusi haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 2 tähenduses. 4) Lähteülesande kinnitamisest planeeringu vastuvõtmiseni möödus viis ja pool aastat, kooskõlastusi anti maist 2001 jaanuarini
  2. Hoonestamise ettepanekuid oli mitu ja neid muudeti. Kooskõlastusi ei antud ühele ja samale detailplaneeringu lahendusele. Arvestades eeltoodut ja Riigikohtu 09.06.2004 otsuse nr 3-3-1-28-04 p-s 20 väljendatud seisukohti, oleks linnavalitsus pidanud koguma uuesti nõutavad kooskõlastused vahetult enne detailplaneeringu vastuvõtmist. 5) Vastustaja möönis juba 2002 sügisel detailplaneeringu lähteülesande puudulikkust ja seda, et linnaehituslikult aktsepteeritava lahenduse saavutamine eeldab Maakri kvartali käsitlemist tervikuna, millist põhimõtet rõhutati linnavolikogu 04.03.2004 otsusega nr 42 algatatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“. Enamuse kooskõlastuste andmisest on möödunud enam kui 6 aastat ja kaebaja hinnangul tulnuks läbi viia uus planeerimismenetlus. 6) Tallinna Transpordi- ja Keskkonnaameti 29.10.2003 kooskõlatuse andmise järgselt on linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 võetud vastu Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014, otsuse p-s 4 on toodud uus parkimisnormatiiv. Detailplaneeringu juures ei ole tagatud kehtiv parkimisnormatiiv, eelkõige Maakri tn 30 planeeritud 70 korteri osas. 2

(10)3-06-365 7) Detsembris 2005 valminud OÜ E-Konsult töö nr El038 „Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud“ kohaselt peab kõrghoonete planeerimisega konkreetsesse asukohta kaasnema keskkonnamõju hindamine. Antud juhul keskkonnamõju hindamist nõutud ei ole ja seda pole ka läbi viidud. Lisaks teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on menetlemisel kesklinna ehitusmäärus. Detailplaneering tuleks koostada Maakri kvartali kohta tervikuna. Üksikuid krunte planeerides toimub planeeringuala piiresse jäävate kruntide väärtuste suurendamine teiste sama kvartali maaomanike arvelt. Maa-ameti 29.03.2005 kirjas rõhutati, et olemasoleva hoonestusega kvartalis ei saa üksikule krundile naabritest oluliselt kõrgema korruselisusega hoone planeerimisel lähtuda pelgalt ühe-kahe vallas- või kinnisvara omaniku soovist, kui kavandatavaga kaasneb naaberkinnisasjade väärtuse vähenemine.
  1. Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata ja leidis, et Muinsuskaitseameti luba on võimalik küsida peale detailplaneeringu vastuvõtmist. OÜ R-Konsult tellis arhitektuuriajaloolaselt Liivi Künnapult ehitusajaloolise ülevaate Maakri tn 28 ja 30 kinnistute detailplaneeringu koostamiseks. Maakri tn 28/30 ehitusajaloolise ülevaate ja arhitektuurilised eritingimused kooskõlastas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet 17.04.2001 kirjaga nr IV-3/345, olles konsulteerinud Muinsuskaitseinspektsiooniga. Muinsuskaitseamet andis Maakri 28 ja 30 detailplaneeringule 07.08.2002 kooskõlastuse nr 173 ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet 06.08.2002 kooskõlastuse nr 5-9/02/
  2. Detailplaneering on ilma sisuliste nõudmiseta mõlema ameti poolt kooskõlastatud. Lisatud märkus puudutab kehtestatud detailplaneeringu järgset aega (ehitustööde alustamist) ehk ehitusprojekti elluviimist. PlanS § 17 lg 3 p 2 nõuab kohalikult omavalitsuselt detailplaneeringu kooskõlastamist vastava riigiasutusega, kuid ei nõua, et vastav riigiasutus annaks välja mingi loa kui haldusakti. Kui Muinsuskaitseamet ei oleks detailplaneeringus pakutud lahendusega nõus, oleks ta saanud PlanS § 17 lg 4 alusel viidata vastuolule seadusega või seaduse alusel antud õigusaktiga. Maa-amet ei andnud 23.12.2005 kirjaga nr 4-13/7673 tingimuslikku kooskõlastust, vaid tegi ettepaneku, mille kohaselt tuleb sõlmida leping kaasomandi lõpetamise ja ehitise reaalosadeks jagamiseks enne detailplaneeringu kehtestamist. OÜ Lewis Invest (Maakri tn 30 krundi omanik) omandas Maakri tn 28B ja tõenäoliselt omandab Maakri tn 28C krundi, mistõttu on nende kruntide osas kaasomandi kokkuleppe sõlmimise vajadus ära langenud või langemas. PlanS ei sätesta tähtaega, mille jooksul peab detailplaneering selle algatamisest olema vastu võetud. Planeeritaval alal on erineva õigusliku staatusega isikuid, kelle erinevaid huve on keeruline ühendada või nendevahelist kompromissi leida. Planeerimismenetlus ei ole vastustajast otseselt sõltumatutel asjaoludel läbi viidud nii kiiresti kui kaebaja soovinuks.
  3. OÜ Lewis Invest palus jätta kaebuse rahuldamata, leides, et detailplaneeringu vastuvõtmise eeldused on täidetud (PlanS § 17 lg 4). Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti muinsuskaitse osakonna peaspetsialist Oliver Orro 25.05.2007 vastusest advokaat Ü. Talviste 24.05.2007 päringule nähtub, et

§ 25

lg 2 p-s 1 sätestatud Muinsuskaitseameti luba (mida tulenevalt Muinsuskaitseameti ja Tallinna linna vahelisele halduslepingule on õigustatud andma Tallinna Kultuuriväärtuste Amet) ei ole detailplaneeringu vastuvõtmise vältimatuks eelduseks. See luba väljastatakse üldjuhul pärast detailplaneeringu kehtestamist ja kavandatava ehitise eelprojekti kooskõlastamist. Detailplaneeringu vastuvõtmise käigus ei ole tehtud nii olulist menetlusviga, mis annaks õiguse detailplaneeringu vastuvõtmise eelhaldusakti eraldi vaidlustada. OÜ R-Konsult poolt koostatud detailplaneeringu kooskõlastuste koondtabeli p 12 kohaselt on Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastanud kogu detailplaneeringu ning p-des 16 ja 17 nimetatud kooskõlastused puudutavad ainult detailplaneeringu muudatusi. 6. Maa-amet toetas kaebust. Maa-amet ei ole Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule reformitud riigimaa ja reformimata riigimaa planeerimise osas omaniku esindajana heakskiitu andnud. Puudused: 1) Planeeritavatel kruntidel asuvate enamiku ehitiste teenindamiseks vajalik 3

(10)3-06-365 maa on õiguslikul alusel määramata, erastamata ja kinnistamata. Küsimusi tekitab, millest lähtudes on määratletud enne erastamist maa sihtotstarve Maakri 28C ja Maakri 28 krundi osas. 2) Riigi omandisse jäetavat maad väärtustatakse eraomaniku maast väiksema ehitusõiguse andmisega oluliselt vähem. Hoonestuse planeerimisel on lähtutud ainult eraomaniku huvist ja jäetud kaalumata teiste planeeringuala maaomanike huvid. 3) Korralduse eelnõu seletuskirjast ei selgu, millistelt maaomanikelt saadud kooskõlastustest lähtuvalt on teatatud, et Maakri 32A maale parkimishoone katusele rajatav haljasala ja Maakri tn 28 haljasala moodustavad „ühtse kvartalisisese puhkenurga, kuhu on võimalik ehitada ka laste muruväljakuid“. Ühist krunti või avaliku ruumina kasutada taotletavat maakasutuse kitsendust ei ole planeeritud ega maaomanikega seadusekohaselt kooskõlastatud. 4) Ühe kalleima kinnisvarapiirkonna arendamine tervikkontseptsioonita on põhjendamatu.
  1. Muinsuskaitseamet märkis 02.08.2007 arvamuses nr 1.1-7/1880, et detailplaneeringu alal asub 2 kultuurimälestist aadressiga Maakri 28 ja 28A, mille kaitse alla võtmise õigusaktis on mälestiste kaitsevööndiks märgitud krunt, aga kaitse alla võtmise ajal olid mõlemad mälestised vallasasjad. Maakri 28A mälestise juurde moodustati krunt katastritunnusega 78401:104:0001 ja see kanti 07.01.2002 registrisse. Maakri 28 on vallasasi ja 13.07.2007 seisuga on krundi ja sellest tuleneva kaitsevööndi piirid määramata. Senist praktikat järgides on kaitsevööndi piiridena käsitletud looduses jälgitavaid ja ajalooliselt kujunenud krundi piire. Muinsuskaitseamet on andnud Maakri 28 ja 30 detailplaneeringute kehtestamiseks vajaliku kooskõlastuse ja peab võimalikuks planeeringuga ette nähtud ehitusmahtude rajamist mälestiste kaitsevööndisse. Mulla-, ehitus- ja haljastustöödeks mälestiste ja muinsuskaitseala kaitsevööndis vajaliku loa saamiseks põhimõttelisi takistusi ei ole, tingimusel, et kõik selle eelduseks olevad kooskõlastused on saadud ja arheoloogilised eeluuringud teostatud.
  2. Tallinna Halduskohtu 23.11.2007 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kaebajalt mõisteti OÜ Lewis Invest kasuks välja menetluskulud summas 30 000 krooni ja Eesti Vabariigi kasuks summas 230 krooni. Kohtuotsuse põhjendused. 1) Käesoleva asja menetlemisega ei ole rikutud kaebaja õigust võrdsele kohtlemisele. Võrdse kohtlemise põhimõttest lähtuvalt saaks kaebaja subjektiivsed õigused olla rikutud juhul ja menetluses, mis on algatatud põhjusel, et sarnastel asjaoludel keeldub linnavalitsus tema vastava planeeringutaotluse menetlemisest. Samuti ei ole ühtegi tema planeeringuga seotud õigust rikutud pöördumatult, sest kaebajal on endiselt õigus ja võimalus esitada planeeringumenetluses vastuväiteid ja ettepanekuid vastuvõetud detailplaneeringule. 2) Kuigi vaidlusalune planeerimismenetlus on kestnud tavapärasest pikemat aega (6 aastat), ei ole see olnud täiesti põhjendamatu. Planeeritava maa-ala omanikel on detailplaneeringu suhtes erinevad seisukohad, mis vajavad igakülgset kaalumist ja omavahel tasakaalustamist. Samuti on mitmeid kordi muutunud maa-alal paiknevate hoonete omanikud. 3) Seoses kaebaja arvamusega peatada kuni Tallinna Linnavolikogu 04.03.2004 otsusega nr 42 algatatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kehtestamiseni planeeringumenetlused ja alles seejärel otsustada nende lõpuleviimine või uute planeeringute algatamine, märkis kohus, et vastustajal tuleb arvestada ka menetluses olevate detailplaneeringutega seotud isikute huve ning mõistlik on menetleda neid detailplaneeringuid paralleelselt nimetatud teemaplaneeringu ja arhitektuurikonkursiga. Teemaplaneeringu rakendamist käsitlevas osas on märgitud, et „Algatatud, kuid vastuvõtmata detailplaneeringu ja teemaplaneeringus sätestatud tingimuste vastuolu korral kaalub ja analüüsib Tallinna Linnaplaneerimise Amet planeeringulahenduse sobivust keskkonda igal üksikjuhul, arvestades seejuures nii õiguskindluse põhimõtet kui ka õiguspärast ootust, samuti avalikku huvi ning esitab vastava õigusakti eelnõu linnavalitsusele või linnavolikogule kehtestamiseks.“ 4) Planeerimisseadus kohustab kohalikku omavalitsust mitmesugusel viisil avalikkust ja planeeringutest huvitatud isikuid informeerima ja kaasama planeerimismenetlusse. Oma huvide 4
(10)3-06-365 väljendamine on eelkõige õigus, mitte liigseid kulutusi põhjustav ebameeldiv kohustus, nagu väidab kaebaja. Vastustaja ei ole antud juhul rikkunud HMS § 5 lg 2 toodud põhimõtteid. 5) Planeeringu maa-alal asuvad kaks riiklikult kaitstavat mälestist:
  1. a)E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolne hoone, Maakri tn 28, kultuurimälestise alaliigiga, reg nr 8493, vana nr 503k, praegune aadress Maakri tn 28a ja
  2. b)E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipealne hoone, reg nr 8494, kultuurimälestis arhitektuurimälestise alaliigiga, vana nr 503k, praegune aadress Maakri tn 28. Mõlemad hooned on mälestiseks tunnistatud kultuuriministri 13.05.1997 aasta määrusega nr 21 „Kultuurimälestiseks tunnistamine”. Detailplaneeringu maa-alal asub ka arheoloogiamälestis nr 2594. Muinsuskaitseamet andis kooskõlastuse detailplaneeringule 02.08.2003 ja kooskõlastas selle muudatuse 22.09.2005. Viimase on kooskõlastanud ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet 23.09.2005 ja puuduvad hilisemad kooskõlastused, mis eelnevad tühistaksid. 6)

§ 25

lg-s 2 ettenähtud luba ei ole detailplaneeringu kehtestamise eelduseks.

§ 25

lg 2 p 1 näeb ette, et Muinsuskaitseameti loata on kinnismälestiste kaitsetsoonis keelatud maaharimine, ehitiste püstitamine, teede, kraavide ja trasside rajamine ning muud mulla- ja ehitustööd. Lähtudes normi sõnastusest ja eesmärgist on norm suunatud ehitusloa taotlemise menetlusele, mitte planeerimismenetlusele. Loa väljastamise nõuet pole planeerimismenetluses võimalik rahuldada, sest puudub ehitise projekt, milleta on võimatu hinnata kavandatava ehitise tegelikku mõju kaitsealusele objektile. Detailplaneeringu menetluse käigus on Muinsuskaitseametil võimalik väljastada oma arvamus planeeringulahenduses ettenähtud hoonestuse püstitamise võimalikkuse suhtes kooskõlastuse andmise või andmata jätmisega planeeringule, kuid tal puudub võimalus välja anda ehitusloa väljastamise eelduseks olevat eelhaldusaktiks olevat luba ehitamiseks, sest planeerimismenetlus ei näe ette ehitusprojekti esitamist. Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet on andnud kooskõlastuse ja pidanud võimalikuks, et vastav luba väljastatakse hilisemalt ehitusloa taotlemise menetluse jooksul. Seega on vähemalt PlanS-s toodud kooskõlastuste mõttest tulenevalt täidetud eeldus detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Otsustavat tähendust ei oma kaitsevööndi ulatus, sest seadus ei välista ilma loata planeeringu kehtestamist, vaid ehitamist kaitsevööndis. Kaebaja väited ainult detailplaneeringu täienduste kooskõlastamisest lükkab ümber Muinsuskaitseameti 02.08.2007 kohtule antud arvamus. Isegi kui

§ 25

ettenähtud luba tuleks saada enne detailplaneeringu vastuvõtmist, ei oleks tegemist nii olulise menetlusveaga, mida hiljem ei saaks parandada ja mis muudaks võimatuks detailplaneeringu õiguspärase vastuvõtmise. Luba on võimalik taotleda sel juhul ka enne detailplaneeringu kehtestamist. 7) Kohus ei nõustunud kaebaja väitega, et Tallinna Maa-amet andis 23.12.2005 kirjaga detailplaneeringule tingimusliku kooskõlastuse. Kohus leidis, et kaebaja väited „muude eelduste“ täitmata jätmisest ei osutunud tõendatuks. Detailplaneeringu vastuvõtmisele eelnevaid kooskõlastusi käsitlev PlanS § 17 näeb kohustusliku kooskõlastusena kooskõlastusi riigiasutustega, kui detailplaneeringu maa-alal asub riikliku kaitse alla võetud maa-ala või üksikobjekt. Tallinna Maa-ameti kirja järgi tuleb nimetatud kaasaomandi jagamise lepe saavutada enne detailplaneeringu kehtestamist. Maakri 30 omanik OÜ Lewis Invest omandas juba Maakri tn 28C ja tõenäoliselt omandab ka Maakri tn 28C, mis muudab nende osas kaasomanike kokkuleppe vajaduse. Seega ei ole tegemist tingimusega, mille täitmine oleks Tallinna Maaameti arvates kohustuslikuks eelduseks planeeringu vastuvõtmiseks, või mille täitmine oleks edasise protsessi raames võimatu ja kaebaja sellekohane väide on asjakohatu. 8) Parkimisega seotud küsimused ei pidanud detailplaneeringu vastuvõtmisel olema vastavuses kaebaja viidatud arengukavas toodud normatiividega, sest seda polnud vastu võetud. Parkimisega seotud probleemid saab lahendada planeeringu edasisel menetlemisel. 9) PlanS järgi on kohalikul omavalitsusel planeerimismenetluse korraldamisel suur otsustusvabadus. Erinevalt kaebaja ja Maa-ameti nägemusest on vastustaja pidanud otstarbekaks jätkata 2000 algatatud detailplaneeringu menetlust iseseisvana ning muutunud olukorda arvestades muutma menetletavat detailplaneeringut. Sellist käitumist ja diskretsiooniõiguse kasutamist ei saa õigusvastaseks pidada ja eeldada, et vastustaja valitud detailplaneeringu menetlemisviis 5

(10)3-06-365 viib paratamatult õigusvastasele tulemusele. Samuti ei riku see kaebaja subjektiivseid õigusi. 10) OÜ Lewis Invest taotles kaebajalt 196 530,80 krooni menetluskulude väljamõistmist. Kohus leidis, et menetluse läbiviimise sisuline osa langes valdavalt perioodile peale 01.09.2006 ja enamus menetlusdokumente on koostatud pärast nimetatud tähtaega ning pidas põhjendatuks kaebajalt OÜ Lewis Invest kasuks 30 000 krooni välja mõistmist. Kohus tegi menetluse käigus kulutusi 230 krooni ulatuses menetlusdokumentide paljundamiseks (HKMS § 83 lg 3 p 4). Kohus mõistis HKMS § 93 lg 3 alusel kaebajalt Eesti Vabariigi kasuks välja 230 krooni. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
  1. OÜ Mark Invest apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja rahuldada uue otsusega kaebus. Apellatsioonkaebuse põhjendused. 1) Kohus järeldas ekslikult, et kaevatav haldusakt ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumine on võimalik ka planeerimismenetluse raames planeeringualal asuvate kinnistute/ehitiste omanikke ebavõrdselt koheldes. Detailplaneeringu koostamisel ei tehtud koostööd kaebajaga ega arvestatud tema huvidega. Kaebajal on mõistlik alus eeldada, et talle kuuluva ehitise aluse maa planeerimisel arvestatakse tema õiguste ja huvidega võrdselt teiste planeeringualal paiknevate ehitiste/kinnisasjade omanike huvidega. 2) Printsiibis on õige, et detailplaneeringu vastuvõtmisega ei ole kaebaja õigusi pöördumatult rikutud. Samas jäi tähelepanuta, et edasise planeerimismenetluse käigus on kaebaja õiguste kaitse ja huvide arvesse võtmise tagamine seotud lisakuludega. Nõustudes kohtuga, et detailplaneeringu koostamise käigus huvitatud isikute õiguste eiramine pole detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse tühistamise aluseks, muutub PlanS-s sisalduv planeeringu koostamist käsitlev regulatsioon (vt muuhulgas PlanS § 16 ja § 17) sisutühjaks. 3) Kaebaja tugines HMS § 5 lg-s 2 sätestatud põhimõtte rikkumise põhjendamisel sellele, et planeeringu vastuvõtmine olemasoleval kujul ja olukorras, kus selle kehtestamise eelduseks olevad asjaolud ei saa realiseeruda, toob planeerimismenetluse jätkamine kaebajale kaasa üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi. Ei ole mõistlik planeeringu vastuvõtmine arvestusega, et selle koostamisel ilmnenud ja lahenduseta jäänud põhimõttelist laadi probleemid õnnestub lahendada edasise menetluse käigus. Maakri tn 28, Maakri tn 28B ja Maakri tn 28C kruntide moodustamise eelduseks on planeeringualal paiknevate ehitiste kui kaasomanike notariaalselt sõlmitud kokkulepe kaasomandi lõpetamise ja ehitiste reaalosadeks jagamise kohta. Kuna ehitiste kaasomanikud ei ole huvitatud kokkuleppe sõlmimisest võib see viia planeerimismenetluse nurjumiseni. Kui planeeringu kehtestamine mõistliku aja jooksul avalikustamisest ei ole võimalik, tuleb kohtupraktika kohaselt läbi viia uus planeerimismenetlus. 4) Kohus eksis, leides, et teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" ei tuleks arvestada. Detailplaneeringu kehtestamisel arvestamisele kuuluvate normatiivide ja raamdokumentide tähelepanuta jätmine vastuvõtmise staadiumis pole mõistlik. Planeeringu vastuvõtmisega kujunes olukord, kus lahendus ei ole kooskõlas teiste relevantsete planeeringutega, mistõttu on möödapääsmatu planeeringu edasine muutmine märkimisväärses ulatuses. Nii PES § 16 lg 1 kui ka PlanS § 16 lg 1 järgi peaks detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala omanike koostöö aset leidma eelkõige detailplaneeringu koostamise etapis. 5) Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruse" § 14 lg 20 kohaselt, kui kahe aasta jooksul detailplaneeringu algatamise korralduse vastuvõtmisest arvates pole detailplaneeringut ametile menetlemiseks esitatud, tuleb taotlejal soovi korral detailplaneeringu algatamist uuesti taotleda vastavalt sama paragrahvi lõikele
  2. Vaatamata detailplaneeringu algatamise korralduse vastuvõtmisele 27.12.2000, ei esitatud planeeringut Tallinna Linnaplaneerimise Ametile menetlemiseks 2 aasta jooksul, planeeringu vastuvõtmise otsus tehti enam kui 5 aastat pärast planeeringu algatamist olukorras, kus planeeringu lähteülesanne oli kehtivuse kaotanud ja aktuaalsuse minetanud ega arvestanud muutunud olukorraga kesklinna hoonestustingimuste osas. 6
(10)3-06-365 6) Kaebaja ei nõustu kohtuga, justkui ei oleks

§ 25

lg-s 2 ettenähtud loa taotlemine vajalik ega võimalik detailplaneeringu menetlemise käigus, vaid alles ehitusloa taotlemisel. Asjakohased ei ole ka kohtu argumendid, mille kohaselt ei väära detailplaneeringu vastuvõtmise õiguspärasust asjaolu, et tänaseni puudub detailplaneeringu kehtestamise eelduseks olev planeeringuala ehitiste omanike notariaalne kokkulepe kaasomandi lõpetamise kohta. 7) Alustanud menetluse enne 01.09.2006, ei saanud kaebaja eeldada, et menetlusse kaasatud kolmandate isikute menetluskulud võivad jääda tema kanda. Olukorras, kus kaebaja pöördus kohtusse oluliselt enne HKMS § 92 lg 7 regulatsiooni muutumist, viib kaebajalt kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmine ebaõigluse tekkimiseni ja kitsendab enne 01.09.2006 kohtusse pöördunud isikute võimalusi enda õiguste kaitseks, st vastavad isikud võivad kolmandate isikute menetluskulude hüvitamise kohustusest tingituna olla sunnitud enda õiguste kaitsest loobuma. Sellise kohtupraktika juurutamine on lubamatu.

  1. Tallinna Linnavalitsuse vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Lähteülesandes fikseeritud tähtaega tuleb mõista selliselt, et planeeringu koostaja peab 2 aasta jooksul alustama detailplaneeringu koostamisega. Planeeringu kooskõlastuste koondtabelist nähtub, et planeering kooskõlastati Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt 02.07.2001, Tallinna Kommunaalameti poolt 04.07.2001 ja Lennuameti poolt 03.07.
  2. Kuna kooskõlastusi saab planeeringule võtta üksnes siis, kui Tallinna Linnaplaneerimise Amet on planeeringulahenduse heaks kiitnud, pidi see olema samale ametile ka menetlemiseks esitatud. Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lg 20 nõue on täidetud. Lähteülesanne ei ole kehtivust kaotanud. Maakri 28 ja 30 kinnistutele koostatud arhitektuuriliste eritingimuste kohaselt tuleb Maakri tn 28 paiknevad endised E. Lenderi Gümnaasiumi õppehooned säilitada ja restaureerida. Kuna Maakri tn 28 on planeeringualas ainus krunt, millel asub säilitamisele kuuluv arhitektuurimälestis, siis ei saa väita, et tingimused on kõikide kruntide suhtes võrdsed ja kõiki kinnistute või ehitiste omanikke tuleks kohelda võrdselt. Arvestades Maakri tn 28 krundi suurust, säilitamisele kuuluva hoone suurust ja asukohta krundil, ei saa krundile täiendavat ehitusõigust planeerida. Samuti tuleb säilitada krundi idaosas olev haljasala. Kaebajale oli (ja on) tagatud võimalus detailplaneeringu menetluses osaleda, sest menetlus on olnud avalik. Tallinna Maa-ameti kooskõlastuse andmise ajal oli Maakri tn 28 hoones asuva mitteeluruumi omanik Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsus). Kaitsmaks linna huve seadis Tallinna Maaamet tingimuseks kokkuleppe. Kuna käesolevaks ajaks on olukord muutunud ja on otsustatud, et detailplaneeringu peab uuesti kooskõlastama teiste hulgas ka Tallinna Maa-amet, siis ei saa välistada tingimusest loobumist. Tallinna linnale ei kuulu enam hoones mitteeluruume. Et kokkulepe peab olema sõlmitud enne detailplaneeringu kehtestamist, ei saa see tingimus mõjutada planeeringu vastuvõtmise korralduse õiguspärasust. Kui sama tingimus seatakse ja kokkulepet mõistliku aja jooksul ei saada, võib põhjendatud asjaoludel jätta tingimus täitmata või kehtestada detailplaneering osaliselt, jättes vaidlusaluse krundi planeeringualast välja. Detailplaneeringus on arvestatud Tallinna Linnavalitsuse 24.08.2004 korraldusega nr 1640-k teemaplaneeringu "Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" koostamiseks kinnitatud lähteülesandes kirjeldatud põhimõtetega. Selle teemaplaneeringu praeguse lahenduse kohaselt ei asu planeeringuala kohas, kuhu kõrghooneid rajada ei saaks. Välja on kuulutatud Maakri kvartali arhitektuurivõistluse I etapp ja kavandatud II etapp, saamaks kvartali terviklahendust. Arhitektuurivõistluse üheks tingimuseks on nõue, et see peab arvestama juba menetletava detailplaneeringuga. Muinsuskaitseamet kooskõlastas detailplaneeringu 02.08.2002 ja 22.09.
  3. Planeeringu vastuvõtmine ei anna õigust ühekski

§ 25lg-s 2 nimetatud tegevuseks.

Esmalt tuleb detailplaneering kehtestada, taotleda ja hankida ehitusluba, seejärel taotleda Muinsuskaitseametilt vastav lubaja ja alles siis on võimalik teostada ehitustöid. Detailplaneeringu vastuvõtmise staadiumis ei ole teada, mis mahus ja kas üldse kunagi ehitustöid tegema hakatakse. Seetõttu puudub ka vajadus Muinsuskaitseametilt vastav luba hankida. Antud juhul ei pole tegemist olukorraga, kus oleks 7

(10)3-06-365 tegemist niivõrd olulise menetlusveaga, mis juba menetluse käigus võimaldab jõuda järeldusele, et sellise menetluse tulemusel antav lõplik haldusakt ei saa olla sisuliselt õiguspärane.
  1. OÜ Lewis Invest vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Seadusest tulenevad vajalikud kooskõlastused detailplaneeringu vastuvõtmiseks on olemas. Samuti on tehtud koostööd planeeringust huvitatud isikutega ja neil oli planeeringumenetluse käigus võimalus esitada vastuväiteid. Erinev ehitusmaht ja hoonestuse tihedus ei tulene planeeringu tellija erahuvist, vaid sõltub planeeringuga hõlmatud krundil muinsuskaitselistestja muudest piirangutest/nõusolekutest. Võrdse kohtlemise printsiipi ei ole rikutud. Kaebaja viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-28-04 ei ole asjakohane, kuna see käsitleb planeeringu kehtestamist, mille menetlus oli üle poole aasta tagasi lõppenud (planeering jäi poolthäälte puudumise tõttu kehtestamata). Antud menetlus on pooleli, ees on uus avalik väljapanek koos ettepanekute ja vastuväidete esitamisega, võimalik maavanema järelevalvemenetlus jne. Ehitiste reaalosadeks jaotamise kokkuleppe puudumine ei saanud olla takistuseks õiguspärase detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse tegemiseks. Kokkuleppe vajalikkusele enne detailplaneeringu kehtestamist viidati küll Tallinna Maa-ameti 23.12.2005 kooskõlastuskirjas, kuid kokkuleppe olemasolu ei olnud detailplaneeringu vastuvõtmise vältimatuks eelduseks. Detailplaneeringu lähteülesanne on üldine juhis planeeringu koostamiseks. Selle kehtivusele ei ole sätestatud tähtaega, samuti ei ole sätestatud tähtaega detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Menetluse kulg oleneb konkreetse planeeringuala iseärasustest ja sellega seotud huvidest. Kaebaja viide Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lg-le 20 ja planeeringu vastuvõtmisele rohkem kui 5 aastat pärast selle algatamist ei oma tähtsust, sest planeering esitati juba
  2. aastal Tallinna Linnaplaneerimise Ametile menetlemiseks. Riigikohtu praktika kohaselt planeeringu algatamisega ei tekitata, muudeta ega lõpetata õigussuhteid, planeeringu algatamise korraldus ei ole haldusakt (3-3-1-8-02).
  3. aastal kinnitatud linna ehitusmäärus ei kohaldu
  4. aaastal algatatud planeeringule. Lähtuvat Riigikohtu seisukohtadest ja asjaolust, et suurem osa menetlusdokumente koostati ja õigusabi osutatud peale 01.09.2006, on kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmine kaebajalt põhjendatud. Arvestades ka väljamõistetud menetluskulude suurust ei saa asuda seisukohale, et see oleks kaebaja suhtes äärmiselt ebaõiglane.
  5. Maa-amet palus rahuldada apellatsioonkaebuse, leidis, et detailplaneeringus on jäetud riigi huvid tähelepanuta. Maa-amet ei ole Maakri 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule reformitud ja reformimata riigimaa planeerimise osas kooskõlastust ega heakskiitu andnud. Detailplaneering ei vasta püstitatud eesmärkidele ega kujunenud olukorrale ning on minetanud aktuaalsuse. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna kaevatava halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega kaebuse rahuldamiseks alust.
  7. Kaevatava detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse näol on tegemist lõplikule haldusaktile (detailplaneeringu kehtestamise otsusele) eelneva aktiga, mida saab halduskohtus vaidlustada juhul, kui tegemist on sedavõrd olulise menetlusveaga, mis juba menetluse käigus võimaldab jõuda järeldusele, et sellise menetluse tulemusena antav lõplik haldusakt ei saa olla sisuliselt õiguspärane, või kui see rikub kaebaja õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest.
  8. Kaebaja väitel toimus planeerimismenetlus oluliste minetustega ja tema subjektiivseid õigusi rikkuvalt - planeeringu vastuvõtmise eeldused olid täitmata (puudus Maa-Ameti kooskõlastus), kaebajaga ei tehtud koostööd, lähtuti OÜ Lewis Invest huvidest ega arvestatud teiste huvitatud isikute huvidega, lähteülesanne on puudustega, kaotanud kehtivuse ja minetanud 8
(10)3-06-365 aktuaalsuse, puudub Maa-ameti nõutud kokkulepe, ei arvestatud kehivate normatiivide ja raamdokumentidega, sh teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“. Seega viitab kaebaja mitte üksnes menetlusnormide rikkumisele planeerimismenetluse käigus, vaid esitab vastuväiteid ka detailplaneeringu sisulisele lahendusele. Sisuliste ettepanekute esitamine ja läbiarutamine toimub planeeringu vastuvõtmisele järgneva detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu käigus, samuti on kaebajal õigus nõuda enda ärakuulamist Harju maavanemalt, kes PlanS § 23 kohaselt teostab järelevalvet planeeringute üle.
  1. Halduskohus selgitas kohtuotsuse punktis 17 põhjalikult detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse tähendust ja pärast vastuvõtmist asjaolude muutumisel planeeringusse vajalike muudatuste tegemist, samuti planeeringu kehtestamise otsuse tähendust ja mõju kaebaja õigustele. Halduskohus märkis õigesti, et planeeringu vastuvõtmine ei tähenda, et planeering vastuvõetud kujul igal juhul kehtestatakse. Haldusmenetluse ja planeerimisseaduse mõttega on kooskõlas, et pärast planeeringu kehtestamist ilmnenud või eelneva menetluse käigus tähelepanuta jäänud asjaolusid, samuti seadusandluse muutumist, arvestatakse ja vajalikud muudatused viiakse planeeringusse sisse ka pärast selle vastuvõtmist või isegi loobutakse planeeringu kehtestamisest, kui muutunud asjaolud seda enam ei võimalda. Alles planeeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise haldusaktis annab kohalik omavalitsus põhjaliku ja lõpliku ülevaate kaalutlusõiguse teostamisest, põhjustest, miks üks või teine planeerimislahendus aksepteeriti või tagasi lükati, miks meneteluse käigus esitatud ettepanekuid ja vastuväiteid arvestati või arvestamata jäeti jne. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole planeerimisalal asuvate ehitiste ja kinnistute omanikel alust nõuda, et kohalik omavalitsus jõuaks enne detailplaneeringu vastuvõtmist kõiki ehitiste ja kinnistute omanikke rahuldava lahenduseni ja lahendaks ära kõik menetluse käigus ilmnenud probleemid. Seda, et Tallinna Linnavalitsus ei lahendanud Tallinna Maa-ameti 23.12.2005 kirjaga nr 4-13/7673 tehtud ettepaneku alusel tõusetunud kaasomandi lõpetamise ja ehitise reaalosadeks jagamiseks kokkuleppe küsimust enne detailplaneeringu kehtestamist, ei saa käsitleda HMS § 5 lg-s 2 sätestatud põhimõtte olulise rikkumisena. Planeeringumenetluse jätkudes kaasnevad selles osalejatele paratamatult kulutused, mille tegemise suuruse ja vajalikkuse üle tuleb otsustada menetlusosalistel endal. Veel leiab ringkonnakohus, et halduskohus ei pea hindama planeerimismenetluse õiguspärasust osas, mis ei mõjuta detailplaneeringu kehtestamise otsuse õiguspärasust, kui senises menetluses ei olnud nii olulisi menetlusvigu, mis muudaks igasuguse sellele planeerimismenetlusele tugineva haldusakti sisuliselt õigusvastaseks.
  2. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega, et kõnealuse detailplaneeringu menetluse käigus ei ole tehtud niivõrd olulist menetlusviga, mis välistaks õiguspärase detailplaneeringu kehtestamise otsuse vastuvõtmise.
  3. Seoses lähteülesandega märgib ringkonnakohus, et kõnealune detailplaneering algatati planeerimis- ja ehitusseaduse kehtimise ajal ning kaevatav korraldus anti välja planeerimisseaduse alusel. PES ei näinud ette lähteülesande koostamist. Kohaliku omavalitsuse tegevus lähteülesande koostamisel ja kinnitamisel on haldusesisene tegevus, so kohaliku omavalitsuse enda püstitatud eesmärgid ja tingimused, millega tuleb planeeringuprojekti koostajal arvestada ning mida võib kohalik omavalitsus planeeringu koostamisel muuta või täpsustada. Hinnang planeerimisemenetluse käigule ja planeeringu lahendusele antakse mitte planeeringu vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise korraldusega, vaid kohaliku omavalitsuse volikogu otsusega planeeringu kehtestamise kohta. 9
(10)3-06-365 Käesoleval juhul on lähteülesandes määratud Tallinna linna ametid ja asutused, kellega tuli planeeringu projekt kooskõlastada ning seda on ka tehtud. Planeeringu projekti on teiste hulgas kooskõlastanud Tallinna Maa-amet 23.12.2005 kirjaga nr 4-13/7673. Kuna planeeringualal asub riikliku kaitse all olev arheoloogiamälestis, on planeeringu projekti kooskõlastanud Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet. Halduskohus leidis õigesti, et Tallinna Maa-ameti 23.12.2005 kirjas tehtud ettepaneku alusel tuleb sõlmida leping kaasomandi lõpetamise ja ehitise reaalosadeks jagamiseks enne detailplaneeringu kehtestamist, mitte enne detailplaneeringu vastuvõtmist. Kuna ka

§ 25

lg-s 2 ettenähtud Muinsuskaitseameti loa olemasolu ei ole detailplaneeringu vastuvõtmise eelduseks, siis ei peatu ringkonnakohus loa küsimusel pikemalt ja leiab, et detailplaneeringu vastuvõtmisel ei esinenud kaebaja väidetud puudusi ega olulist menetlusviga.

  1. Põhjendatud on vastustaja seisukoht Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lg 20 nõude täitmise ja lähteülesande kehtivuse kohta. Arvestades planeeringu kooskõlastamist Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt 02.07.2001, Tallinna Kommunaalameti poolt 04.07.2001 ja Lennuameti poolt 03.07.2001, pidi Tallinna Linnaplaneerimise Amet olema planeeringulahenduse heaks kiitnud ja see pidi olema samale ametile ka enne kahe aasta möödumist planeeringu algatamisest menetlemiseks esitatud.
  2. Ringkonnakohus nõustub ka halduskohtu järeldusega, et kaevatav korraldus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi juba detailplaneeringu vastuvõtmisel selliselt, et nende õiguste tagamine ja kaitse hilisemates planeerimismenetluse etappides oleks välistatud. Haldusasja materjalidest ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.06.2005 vastusest nr 21/2003 kaebaja 04.05.2005 avaldusele nähtub, et kaebaja oli planeerimismenetlusse kaasatud ja osales selles. Kuna planeerimismenetluses on lõplikuks haldusaktiks detailplaneeringu kehtestamise otsus, siis on kaebaja väited tema huvidega ebapiisava arvestamise kohta asjakohased planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamisel.
  3. Ringkonnakohus ei peatu planeeringulahenduse sisulist õigusvastasust puudutavatel apellatsioonkaebuse väidetel, sest nende vaidlustamiseks puudub kaebajal detailplaneeringu käesolevas menetlusstaadiumis kaebeõigus.
  4. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks ka kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmist puuduvas osas. Kuigi kaebaja pöördus halduskohtusse 20.02.2006 ega pidanud kaebuse esitamisel ette nägema võimalust kolmanda isiku menetluskulude tasumise kohustuse tekkimiseks, on halduskohus kaebajalt kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmisel arvestanud põhjendatult asjaoludega, et asja sisuline arutamine, enamuse menetlusdokumentide koostamine ja menetluskulude kandmine kolmanda isiku poolt toimus pärast HKMS § 92 lg 7 muudatuse jõustumist
  5. septembrit
  6. HKMS võimaldas siis juba kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmist poolelt ja kaebaja pidi kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmise võimalusega arvestama. Arvestades ka väljamõistetud menetluskulude suurust ei saa pidada nende kaebajalt väljamõistmist ebaõiglaseks ja tema kaebeõigust piiravaks.
  7. Neil põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Kaire Pikamäe Oliver Kask Lilianne Aasma 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.