Obsah (4)

§ 6§ 221§ 9§ 222

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 20.veebruar 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-789 Haldusasi R.P. kaebus Hiiu maavanema

§ 6lõike 31 alusel tähtaeg ehitiste korrastamiseks.

Maavanem leidis, et Pühalepa Vallavalitsus on kasutusloa, mille alusel registreeriti loomakasvatushoone ehitisregistris elamuna, väljaandmisel eiranud ehitusseaduse sätteid, et kasutusluba on välja antud tegelikke asjaolusid kontrollimata ja arvestamata. Maa ostueesõigusega erastamise korralduses puudub viide selle andmise õiguslikule alusele. Ükski Sülla maaüksusel asuvatest ehitistest ei vasta elamule sätestatud tunnustele, mistõttu on maa erastamine võimalik vaid ehitise teenindamiseks vajalikus ulatuses. Sama korralduse p-ga 2 tunnistas maavanem kehtetuks oma varasema 09.06.2004 korralduse nr 169, millega kaebajale oli antud õigus 7,96 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks, kuna korralduse andmise aluseks olid Pühalepa Vallavalitsuse poolt maavanemale esitatud tegelikkusele mittevastavad andmed. KAEBAJA SEISUKOHT

1. Kaebaja leiab, et Hiiu maavanema 4.04.2007 korraldus nr 193 rikub tema subjektiivseid õigusi sellega, et korraldusega on õigusvastaselt ja põhjendamatult tunnistatud kehtetuks varasemad kaebajale soodsad haldusaktid. Haldusaktide kehtetuks tunnistamisel ei ole arvestatud kaebaja usaldust ja õiguspärast ootust haldusaktide kehtima jäämise suhtes.
2. Vastustaja on ebapiisavalt täitnud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg-test 1 ja 2 tulenevaid nõudeid, mille kohaselt enne haldusakti andmist peab haldusorgan andma menetlusosalisele võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited.
3. Riigikohus on oma praktikas rõhutanud, et omandireformi käigus antud eelhaldusaktidele võib isik tugineda ning ta võib usaldada, et ilma mõjuva põhjuseta neid küsimusi ümber vaatama ei hakata, ning et nii maavanem kui ka ÕVVTK komisjon peavad oma järelevalve tegevuses või otsuste muutmisel arvestama isiku usalduse kaitsega. Tulenevalt täitevvõimu teostamise seaduslikkuse põhimõttest (põhiseaduse § 3) on õiguslik alus varasema, andmise hetkel õigusvastase haldusakti tühistamiseks, kui sellega ei kahjustata adressaadi õiguspärast ootust, mis on samuti põhiseadusega kaitstav hüve (põhiseaduse § 10). Seetõttu tuleb varasema haldusakti tühistamisel kaaluda haldusakti õigusvastasuse põhjusi ja õiguserikkumisega kahjustatud avalikku huvi ühelt poolt ning isiku mõistlikku õiguspärast ootust, et tema suhtes kord antud soodne haldusakt jääb kehtima, teiselt poolt.
4. Riigikohtu halduskolleegium on oma 29.03.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-81-05 märkinud, et ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi 2 leping. Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Ka maavanema pikaajaline tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldustega kindlaksmääratud maa. Usalduse kaitse ei ole absoluutne, kuid see on oluline õiguslik põhimõte, millega maavanem maa erastamise otsustamisel peab arvestama. Käesoleval juhul on erastamishinna tasumist kaebajalt nõutud maavanema 09.06.2004 korralduse nr 169 alusel ja kaebaja on maa erastamise ostuhinna tasunud 22.02.2007, so enne maavanema 04.04.2007 korralduse nr 193 andmist. Kaebaja on kõnealuste Pühalepa Vallavalitsuse korralduste kehtima jäämist usaldades teinud samuti kulutusi ehitiste ühendamiseks elektrivõrguga.
5. Kaebaja ei nõustu vaidlustatud korralduses sisalduva väitega, et Hiiesaare külas asuva ehitise kasutusotstarbe muutmine elamuks oli õigusvastane. Ehitusseaduse (EhS) § 33 lg 2 kohaselt ei ole kasutusloa saamiseks vajalik esitada kohalikule omavalitsusele ehitusluba. Seega tuleneb seadusest otseselt, et kui ehitise kasutusotstarbe muutmisega ei kaasne ehitamist (st EhS § 2 lg 6 kohaselt ehitise püstitamist, ehitise laiendamist, rekonstrueerimist, ehitise tehnosüsteemide muutmist või ehitise lammutamist), siis väljastatakse ehitise kasutusluba muude seaduses sätestatud dokumentide alusel (st eelkõige kasutusloa taotluse ja mõõdistusprojekti alusel). Kuna antud juhul oli vaidlusaluse ehitise osas tegemist kasarmuga, mis oli mõeldud sõjaväelaste majutamiseks, siis oli vaidlusalune ehitis oma olemuselt algselt elamu. Seetõttu ei olnud nimetatud ehitise kasutamise otstarbe muutmiseks vajalik ehitist ümber ehitada, mistõttu seaduse kohaselt polnud vajalik ka ehitusloa olemasolu. Kasutusotstarbe muutmiseks piisas antud juhul kasutusloa taotluse ja mõõdistusprojekti esitamisest. Pühalepa Vallavalitsuse 26.11.2003 korralduse nr 625 koostamise hetkel vastas vaidlusalune ehitis kõikidele seaduses ehitisele sätestatud nõuetele. EhS § 2 lg 2 kohaselt on hoone katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Vaidlusalusel ehitisel on olemas nii katus, siseruumid kui ka välispiirded.

§ 6

lg 32 sätestab, et elamu nimetatud seaduse tähenduses on hoone, mille üldpinnast vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Elamu kohta sätestatut kohaldatakse ka lõpetamata elamu suhtes, mis vastab EhS tähenduses hoonele kehtestatud tunnustele. Vaidlusalusest ehitisest on algselt elamiseks ette nähtud tunduvalt üle 20 protsendi.

1. Eeltoodu alusel kaebaja leiab, et tal on seadusest tulenevalt õigus ostueesõigusega erastada maad Pühalepa vallas Hiiesaare külas asuvate ehitiste juurde suurusega 7,96 ha ning Hiiu maavanema vaidlustatud korraldus rikub kaebaja nimetatud õigust. Kaebaja palub kohut tühistada Hiiu maavanema 4.04.2007 korraldus nr 193 ja mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja tema poolt kantud menetluskulud summas 10 700 krooni, sh riigilõiv 80 krooni ja õigusabikulud 10 620 krooni vastavalt AB Entsik & Partnerid poolt esitatud õigusabikulude nimekirjale ja kuludokumentidele. VASTUSTAJA SEISUKOHT
2. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja leiab, et see tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjustel: 1) 28.03.2003 sõlmitud ehitiste ostu-müügilepingu alusel omandas kaebaja Pühalepa vallas Hiiesaare külas asuvad ehitised, mille koosseisus olid ühekorruseline laut-kuur, laut ja pumbamaja. Juba ostmise ajal olid ehitised lagunenud ja kasutusest välja langenud, mistõttu 3 oli Pühalepa Vallavalitsus oma 24.05.2002 korraldusega nr 168 keeldunud ehitiste eelmisele omanikule maa ostueesõigusega erastamisest; 2) 16.05.2003 vallavalitsusele esitatud avalduses maa ostueesõigusega erastamiseks omandatud ehitiste juurde on taotletava maa maakasutuse sihtotstarbeks märgitud põllumajanduslike tootmishoonete maa. Vallavalitsuse 26.11.2003 korralduse nr 625 alusel anti kaebajale kasutusluba nr 85 talle kuuluva ehitise „laut“ kasutamisotstarbe muutmiseks elamuks. Kasutusloa andmetel asub Hiiesaare külas ühekorruseline 5-toaline elamu (ehitisregistri kood xxxxxxxx), mille eluruumi pind on 560,5 m2 , elamispind 168,5 m2 , elamus asub saun, küttesüsteem on elektri- ja maaküte, terrasside arv 1 kogupinnaga 266 m2 . Vallavalitsuse poolt maavanemale esitatud toimikus asuva 11.12.2003 väljastatud hooneregistri tõendi nr 651 kohaselt on hooneregistris registreeritud R.P.le kuuluv laut-kuur (ehitisregistri kood xxxxxxxxx), elamu (ehitisregistri kood xxxxxxxxx) ja pumbamaja (ehitisregistri kood xxxxxxxxx). Järelevalve teostamise käigus leidis maavanem, et vallavalitsuse 26.11.2003 korralduse nr 625 andmisel ja selle alusel kasutusloa väljastamisel on vallavalitsus täielikult eiranud EhS sätteid. Ehitisele kasutusloa väljaandmist reguleerivad EhS §-d 32-
3. Kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Kasutusluba antakse tegelikkuses olemasolevale ja kasutusloal märgitud andmetele vastavale ehitisele. Kasutusluba ei saa väljastada tulevikus võib-olla valmivale ehitisele. Järelevalve teostamise käigus ei ole tuvastatud ühtegi hoonet, mis vastaks Pühalepa Vallavalitsuse poolt väljastatud kasutusloale nr 85 kantud andmetele. Kuna kaebaja poolt omandatud endist loomakasvatushoonet ei oleks saanud elamuna kasutusele võtta ilma hoone olulise rekonstrueerimiseta, siis oleks pidanud vallavalitsus EhS § 22 alusel väljastama ka vastava ehitusloa, mida aga tehtud ei ole. Pole tõenäoline, et vallavalitsus ei teadnud, mis hooned Sülla maaüksusel asuvad ja millises seisukorras need on; 3) vastustaja on seisukohal, et õigusvastased haldusaktid on vallavalitsuse poolt vastu võetud selleks, et luua kaebajale võimalus erastada maad ettenähtust suuremas ulatuses. Vallavalitsuse 11.03.2004 korraldusega nr 97 on kaebajale erastatava maa suuruseks määratud 7,96 ha. Erastatava maa suuruse määramise õiguslikku alust korralduses märgitud ei ole, kuid eelnevast võib järeldada, et vallavalitsus käsitles ühte endist loomakasvatushoonet elamuna ning maa suurus määrati

§ 221lõikest 2 lähtuvalt.

Vallavalitsus on jätnud arvestamata asjaolu, et ükski Sülla maaüksusel asuvatest ehitistest ei vasta elamule ettenähtud tunnustele. Mittesihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone juurde erastatava maa ulatuseks sätestab

vaid teenindamiseks vajaliku maa (

§ 9lg 1 p 3), millest oleks tulnud erastatava maa suuruse määramisel ka lähtuda.

Juhul, kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale; 4) kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust ja usaldust, et maa ostueesõigusega erastamine toimub temale Pühalepa Vallavalitsuse õigusvastaste haldusaktide alusel. Vallavalitsuse poolt vastuvõetud ebaseaduslike korralduste ja maavanemale esitatud maa erastamise toimikusse kogutud tegelikkusele mittevastavate dokumentidega eksitati ka maavanemat, kes tugines oma otsuste tegemisel just toimikus olevatele haldusaktidele ja muudele tõenditele. Kohalik omavalitsus on kohustatud erastamise eeltoimingute käigus välja selgitama kõik erastamise seisukohalt tähtsust omavad asjaolud. Kui vallavalitsus 2002.a. teadis, et kõnealused hooned on lagunenud ja kasutusest välja langenud, siis oli neil kohustus enne haldusaktide vastuvõtmist

1. ja
2. aastal kontrollida tegelikku olukorda nii kasutusloa väljastamisel kui ka maa erastamise otsustamisel; 4 5) kaebusest ei nähtu, et kaebaja oleks haldusaktide kehtima jäämist usaldades muutnud oma elukorraldust või teinud kulutusi. Lepingute sõlmimine AS-ga Eesti Energia ja OÜ-ga Jaotusvõrk ei ole tingitud vaidlusalustest korraldustest ega ole vastustaja hinnangul tekitanud kaebajale kulutusi ega kohustanud muutma oma elukorraldust selliselt, et rõhudes usalduse ja õiguspärase ootuse rikkumisele saavutada kaebuse eesmärgid; 6) alusetu on kaebaja väide maavanema pikaajalise tegevusetuse kohta. Informatsioon, milles juhiti maavanema tähelepanu tegelikele asjaoludele, laekus talvel 2005/
3. Pärast seda käisid maavalitsuse töötajad esimest korda ehitisi üle vaatamas. Asjaolust, et maatükil asuvad hooned on lagunenud ja kasutusest väljas ning et vallavalitsuse korraldus 7,96 ha maa erastamiseks on seadusevastane, teavitati ka Pühalepa Vallavalitsuse maakorraldajat. Maavanem jäi lootma, et selle informatsiooni alusel vald kontrollib ise oma korralduse õiguspärasust, mida aga ei tehtud. Maavanema muude tööülesannete mahukusest tingituna jätkati järelevalvemenetlust 2007.a. veebruaris.
4. Vastustaja kinnitusel oli kaebaja algatatud järelevalvemenetlusest täielikult teadlik. Kaebaja suhtles maavalitsusega telefoni teel ja talle selgitati, millistel asjaoludel on järelevalvemenetlus algatatud. Vastustaja leiab, et Hiiu maavanema 4.04.2007 korraldus nr 193 on põhjendatud ja õiguspärane ning sellest tulenevalt palub jätta R.P. kaebus nimetatud korralduse tühistamise nõudes rahuldamata. KOHTU PÕHJENDUSED
5. Kaebuse lahendamiseks peab kohus selgitama, kas maavanema vaidlustatud korraldus võib rikkuda kaebaja kui erastamise õigustatud subjekti subjektiivseid õigusi, kas korraldus on sisult õiguspärane ja kas selle andmisel on järgitud kehtivat menetluskorda ning kas kaebajal võis erastamise eeltoimingutest tekkida õiguspärane ootus ja õiguskindlus, et tema suhtes soodsad vallavalitsuse haldusaktid jäävad kehtima.
6. Vaidluse esemeks käesolevas asjas on Hiiu maavanema 4.04.2007 korraldus nr 193, mis kaebaja väitel rikub tema subjektiivseid õigusi ja vabadusi sellega, et korraldusega on õigusvastaselt ja põhjendamatult tunnistatud kehtetuks varasemad kaebajale soodsad haldusaktid – Pühalepa Vallavalitsuse 26.11.2003 korraldus nr 625 ja 11.03.2004 korraldus nr
7. Kaebaja nimetatud väide ei vasta tõele. Maavanema vaidlustatud korraldusega ei ole nimetatud haldusakte kehtetuks tunnistatud, vaid on tehtud haldusaktide andjale ettepanek tunnistada nimetatud halduse üksikaktid kehtetuks 15 päeva jooksul arvates korralduse kättesaamisest. Korralduse adressaadiks on seega Pühalepa Vallavalitsus ning ettepaneku tegemine vallavalitsusele haldusaktide kehtetuks tunnistamiseks iseenesest ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Juhul, kui vallavalitsus haldusaktid kehtetuks tunnistab, siis on kaebajal õigus vaidlustada haldusaktide kehtetuks tunnistamine kohtus. Vallavalitsus korraldusi käesoleva ajani kehtetuks tunnistanud ei ole. Samuti ei ole maavanem vastavalt Vabariigi Valitsuse seaduse (VVS) § 85 lg-le 4 pöördunud haldusaktide tühistamiseks protestiga halduskohtusse. Protesti esitamise korral kaasatakse kaebaja menetlusse kolmanda isikuna, kuna asja arutamisel võidakse otsustada tema seadusega kaitstud õiguste ja vabaduste üle.
8. Arvestades aga asjaolu, et riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa erastamisel on ühtne menetlus (Riigikohtu halduskolleegiumi 20.03.2001 otsus kohtuasjas nr 3-3-1-6-01, p 2), tuleb korralduse õiguslikku mõju hinnata koostoimes muude erastamise käigus tehtud toimingutega ja ilmnenud takistustega. Isikul on omandireformi raames subjektiivne õigus asja otsustamisele mõistliku aja jooksul (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.10.2005 otsus 5 kohtuasjas nr 3-3-1-44-05). Kuna ettepaneku tegemine varasemate haldusaktide kehtetuks tunnistamiseks pikendab juba ca viis aastat kestnud erastamismenetlust veelgi, siis võib maavanema korralduse andmine koostoimes erastamise venimisega riivata erastamise õigustatud subjekti õigust asja otsustamisele mõistliku aja jooksul. Seega võib maavanema korraldus rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi ning kaebust ei saa seetõttu HKMS § 7 lg 1 alusel rahuldamata jätta. 19.

§ 222lg 1 järgi korraldab maa erastamist maavanem.

Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 6.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra punktile 23 kontrollib maavanem kui erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust, määrab kindlaks maa ostueesõigusega erastamise tingimused ning võtab maareformi seaduses sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse. Kui maavanemale maa ostueesõigusega erastamise otsustamiseks esitatud materjalidest selgub, et maa asukohajärgne kohalik omavalitsus on maa erastamise eeltoimingute tegemisel ebaõigesti kohaldanud seadust või muid õigusakte või oluliselt rikkunud kehtivat menetluskorda, siis ei saa maavanem kohaliku omavalitsuse ebaõigete eeltoimingute alusel otsustada maa erastamise küsimust. Sellisel juhul on maavanem kohustatud lähtuma VVS §-s 85 sätestatud järelevalvepädevusest kohalike omavalitsuste tegevuse üle. Nimetatud seaduse § 85 lg 1 kohaselt on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle ning sama paragrahvi lg 4 järgi kui maavanem leiab, et kohaliku omavalitsuse volikogu või valitsuse üksikakt kas täielikult või osaliselt ei vasta põhiseadusele, seadusele või seaduse alusel antud muule õigusaktile, võib ta esitada kirjaliku ettepaneku viia üksikakt või selle säte 15 päeva jooksul põhiseaduse, seaduse või muu õigusaktiga vastavusse. 20. Hiiu maavanema 09.06.2004 korraldusega nr 169 otsustati Pühalepa Vallavalitsuse poolt tehtud erastamise eeltoimingute alusel kaebajale ostueesõigusega erastada Pühalepa vallas Hiiesaare külas asuv maaüksus nimetusega Sülla. Maa suuruseks on 7,96 ha, katastritunnus 63901:001:0304, sihtotstarve maatulundusmaa 100 %. Pärast nimetatud korralduse andmist laekus maavanemale teave selle kohta, et vallavalitsuse korralduste aluseks olevad asjaolud ei vasta tegelikkusele. Selle informatsiooni põhjal kontrollisid maavalitsuse maaosakonna töötajad Sülla maaüksusel asuvate hoonete seisukorda ja kasutamise otstarvet. Kontrollimisel selgus, et Sülla maaüksusel asuvad lagunenud ja kasutusest välja langenud endised loomakasvatushooned. Vallavalitsuse poolt 26.11.2003 väljastatud kasutusloa andmetele vastava hoone (elamu) olemasolu ei tuvastatud. 26.02.2007 korraldusega nr 131 algatas maavanem VVS § 85,

§ 222

lg 1 ja maa ostueesõigusega erastamise korra p 23 alusel järelevalvemenetluse Pühalepa Vallavalitsuse 26.11.2003 korralduse nr 625 ja 11.03.2004 korralduse nr 97 seaduslikkuse üle ning palus vallavalitsusel 7 päeva jooksul esitada maavanemale R.P.le väljastatud ehitusluba ehitisele ehitisregistri koodiga xxxxxxxx ja ehitise ülevaatuse akt koos ehitise ülevaatuse tegemisel kaasatud isikute ja institutsioonide esindajate kirjalike arvamustega. 07.03.2007 teatas Pühalepa Vallavalitsus kirjaga nr 1-18/172 maavanemale, et ehitusluba ehitisele ehitisregistri koodiga xxxxxxxx ei ole R.P.le väljastatud ja kasutusloa väljaandmisel ei ole ehitise ülevaatuse akti koostatud, mistõttu ei ole võimalik nimetatud dokumente esitada (tl 103). Kuna kogutud andmete põhjal maavanem leidis, et Pühalepa Vallavalitsuse 26.11.2003 korraldus nr 625 ja 11.03.2004 korraldus nr 97 ei vasta seadustele, tegi ta VVS § 85 lg 4 alusel 04.04.2007 korraldusega nr 193 vallavalitsusele ettepaneku tunnistada nimetatud 6 korraldused kehtetuks. Kohus on seisukohal, et Hiiu maavanema tegevus on korralduse nr 193 andmisel olnud kooskõlas maa ostueesõigusega erastamise korra punktiga 23 ning maavanem on tegutsenud õiguspäraselt temale VVS §-s 85 antud järelevalvepädevuse piirides.

1. Maavanema 4.04.2007 korraldus nr 193 vastab haldusaktile kehtestatud nõuetele ning selles on ära toodud nii faktiline kui ka õiguslik põhjendus, miks selline haldusakt vastu võeti. Korralduses on järelevalvemenetluse käigus kogutud andmetele tuginedes põhjendatud, miks ehitise kasutusloa väljastamine vallavalitsuse 26.11.2003 korralduse nr 625 alusel on olnud vastuolus kasutusloa väljaandmist reguleerivate EhS sätetega ning milliseid nõudeid on vallavalitsus kasutusloa väljaandmisel eiranud. Kohalik omavalitsus ei ole enne kasutusloa väljaandmist viinud läbi ehitise ülevaatust vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002 määrusega nr 11 kehtestatud „Ehitise ülevaatuse korrale“ ega koostanud ehitise ülevaatuse akti. Seega ei ole kohalik omavalitsus enne kasutusloa väljaandmist tuvastanud, kas ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja kas seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele, st elamuna. Hiiu Maavalitsuse ametnike (maaosakonna juhataja K.Riisna ja maaosakonna juhataja asetäitja E.Kriiska) poolt 14.03.2007 koostatud ülevaatuse aktist nähtuvalt paiknevad Sülla katastriüksusel lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitised, mis on pikemat aega seisnud kasutuseta (tl 104). Ükski hoonetest ei vasta elamule kehtestatud nõuetele. Hoone, mis on ehitisregistris nimetusega „elamu“, ühes osas on täheldatavad loomapidamise jäljed. Et tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisega, mis ei vasta ehitise (ehitisregistri kood xxxxxxxx) kasutusloas nr 85 märgitud andmetele, tõendavad ka 14.03.2007 ülevaatuse aktile lisatud fotod (tl 36,37 ja 105-111). Kaebaja ülevaatusel ei osalenud, kuid see ei mõjutanud mingil viisil tema õigusi, kuna ta oli hoonete seisukorrast teadlik. Eeltoodust on maavanem põhjendatult järeldanud, et kaebaja poolt omandatud endine loomakasvatushoone, millele vallavalitsus oli andnud kasutusloa kui elamule, ei vastanud tegelikult elamule kehtestatud nõuetele ja seda ei oleks saanud elamuna kasutusele võtta ilma hoone olulise rekonstrueerimiseta. Seetõttu oleks vallavalitsus pidanud ehitise omanikule EhS § 22 alusel väljastama ka vastava ehitusloa, mida aga tehtud ei ole. Kaebaja väited, et kuna vaidlusaluse ehitise puhul oli algselt tegemist sõjaväelaste majutamiseks mõeldud kasarmuga, st elamiseks ettenähtud ehitisega, mistõttu kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud ehitamist ning seega polnud seaduse kohaselt vajalik ka ehitusloa olemasolu, on vastuolus asjas tuvastatud faktiliste asjaolude ja kogutud tõenditega, millest nähtub selgelt, et ilma ehitise rekonstrueerimiseta, mis on ehitamine EhS § 2 lg 6 tähenduses, ei ole ehitist võimalik elamuna kasutada.
2. Seoses vallavalitsuse 11.03.2004 korraldusega nr 97, millega määrati kaebajale ostueesõigusega erastatava maa suuruseks 7,96 ha, on maavanema korralduses märgitud, et korralduses puudub viide erastatava maa suuruse määramise õiguslikule alusele. Seega ei selgu korraldusest, millest lähtuvalt on otsustatud maad erastada nii suures ulatuses. Lähtuvalt sellest, et vallavalitsus oli eelnevalt väljastanud kaebajale kasutusloa ühele tema omandis olevale ehitisele (endisele loomakasvatushoonele) selle kasutamiseks elamuna, on maavanem põhjendatult järeldanud, et maa suurus määrati ilmselt kindlaks

§ 221

lõike 2 järgi, mille kohaselt väljaspool linna või tiheasustusega ala piire asuva elamu omanikul, kes on Eesti kodanik, on õigus ostueesõigusega erastada tagastamise käigus vabaks jäävat maad kuni 50 ha ulatuses või endise kinnistu piires, kui see oli suurem 50 ha-st, tingimusel, et kinnistu moodustatakse elamu juurde. 7 Elamu maareformi seaduse tähenduses on hoone, mille üldpinnast vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Elamu kohta sätestatut kohaldatakse ka lõpetamata elamu suhtes, mis vastab ehitusseaduse tähenduses hoonele sätestatud tunnustele. Lõpetamata ehitise vastavus elamu tunnustele määratakse ehitise ehitusprojekti alusel. Lõpetamata elamut, mis ei vasta EhS tähenduses hoonele sätestatud tunnustele ja enne 2003.a. 1.jaanuari elamu püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba käsitletakse

-s muu ehitisena (

§ 6lg 32 ).

Erastatava maa suuruse määramisel on jäetud arvestamata, et ükski Sülla maaüksusel paiknevatest ehitistest ei vasta elamu tunnustele

tähenduses. Tuginedes tegelikele asjaoludele oleks vallavalitsus pidanud erastatava maa suuruse määramisel lähtuma

§ 9

lg 1 punktist 3, mille kohaselt muu ehitise (st ehitise, mis ei ole elamu, suvila, aiamaja ega sihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone) juurde on võimalik maad erastada ehitise teenindamiseks vajalikus ulatuses. Sellisel juhul määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korras sätestatu kohaselt. 23.

§ 6

lõikest 31 tulenevalt ei käsitleta ehitistena

tähenduses ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, siis määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Kuna käesoleval juhul on tuvastatud, et Sülla maaüksusel paiknevad lagunenud ehitised, mis ei ole kasutuses, on maavanem põhjendatult teinud vallavalitsusele ettepaneku määrata kaebajale tulenevalt

§ 6lg 31 tähtaeg ehitiste kordategemiseks.

1. Kaebaja on ühe peamise argumendina maavanema korralduse vaidlustamisel tuginenud õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttele ning leidnud, et ettepanek vallavalitsuse varasemate, temale soodsate korralduste kehtetuks tunnistamiseks on nimetatud põhimõtetega vastuolus. Riigikohus on tõepoolest oma paljudes lahendites rõhutanud põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõtete kaitsmise vajadust juhtudel, kui on tegemist haldusaktide tühistamisega isiku kahjuks. 7.12.2001 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-51-01 leidis Riigikohus, et omandireformi käigus antud eelhaldusaktidele võib isik tugineda ning ta võib usaldada, et ilma mõjuva põhjuseta neid küsimusi ümber vaatama ei hakata. Riigikohtu 16.10.2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-41-02 ja 22.05.2000 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-13-00 leidis Riigikohus, et nii maavanem kui ka ÕVVTK komisjon peavad oma järelevalve tegevuses või otsuste muutmisel arvestama isiku usalduse kaitsega. Seetõttu tuleb varasema haldusakti tühistamisel kaaluda haldusakti õigusvastasuse põhjusi ja õiguserikkumisega kahjustatud avalikku huvi ühelt poolt ning isiku mõistlikku õiguspärast ootust, et kord tema suhtes antud soodne haldusakt jääb kehtima. Oma 29.03.2006 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-81-05 (p 14) on Riigikohus märkinud, et ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügileping. Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Riigikohus on samas ka leidnud, et kuigi usalduse kaitse on oluline õiguslik põhimõte, millega maavanem peab järelevalve tegevuses arvestama, ei ole usalduse kaitse absoluutne. Käesoleval juhul on kaebaja Hiiu maavanema 09.06.2004 korralduse nr 169 alusel määratud Sülla maaüksuse maa erastamishinna 51 818 krooni küll tasunud, kuid alles 22.02.2007, st 8 4 päeva enne seda, kui maavanem algatas järelevalvemenetluse. Kui kaebaja usaldas haldusaktide kehtimajäämist ning tal oli õiguspärane ootus, et temaga sõlmitakse maa ostumüügileping, siis jääb arusaamatuks, miks kaebaja tasus erastamishinna alles peaaegu kolm aastat peale erastamisotsuse tegemist ning vahetult enne järelevalvemenetluse algatamist. Ka maavanema pikaajaline tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldustega kindlaksmääratud maa. Maavanema esialgne korraldus maa ostueesõigusega erastamise kohta võeti vastu 9.06.2004, so ca 3 kuud peale Pühalepa Vallavalitsuse 11.03.2004 korralduse nr 97 „Maa ostueesõigusega erastamine“ andmist. Perioodi, mis jäi informatsiooni saamise selle kohta, et maa ostueesõigusega erastamine võib olla ebaõige, ja järelevalvemenetluse algatamise vahele, ei saa lugeda maavanema pikaajaliseks tegevusetuseks ja see ei saanud anda kaebajale alust õiguspäraseks ootuseks, et vallavalitsuse korraldused jäävad kehtima, kuna kaebaja pidi olema algusest peale teadlik nende õigusvastasusest.
2. Õiguspärase ootuse põhimõttele saab isik tugineda sisuliselt õigusvastase või olulise menetlusveaga antud haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustamisel siis, kui haldusaktist tulenenud põhjendatud ootuse mõjul on isik käitunud teisiti, kui ta oleks tõenäoliselt käitunud ilma haldusakti andmiseta. Haldusaktist juhindumine peab koostoimes haldusakti hilisema kehtetuks tunnistamisega olema osutunud isikule kahjulikuks. Näiteks võib isik haldusakti kehtivust usaldades olla muutnud oma elukorraldust või olla teinud kulutusi, lootes tulevase soodustuse saamisele. Ühelgi juhul ei saa isik tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele, kui ta pidi olema teadlik kehtetuks tunnistatava haldusakti õigusvastasusest või kui isik tegelikult haldusakti kehtima jäämisega ei arvestanud (Riigikohtu halduskolleegiumi 07.12.2001 otsus kohtuasjas nr 3-3-1-51-01). Kaebaja poolt 16.05.2003 Pühalepa Vallavalitsusele esitatud avaldusest nähtub, et kaebaja oli algusest peale teadlik vallavalitsuse 24.05.2002 korraldusest nr 168, millega vallavalitsus keeldus maa ostueesõigusega erastamisest A. S.le, kes oli kaebaja poolt 28.03.2003 omandatud ehitiste eelmine omanik, põhjusel, et tegemist on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitistega (tl 19). Kaebaja ei selgitanud, miks ta pidas õiguspäraseks vallavalitsuse korraldust temale maa ostueesõigusega erastamise kohta samade ehitiste juurde, mis olid samasuguses seisus kui eelmisele omanikule erastamisest keeldumise otsuse tegemise ajal. Samuti puuduvad tõendid selle kohta, et kaebaja oleks haldusaktide kehtivust usaldades muutnud oma elukorraldust või teinud sellega seoses kulutusi. Lepingute sõlmimine AS-ga Eesti Energia ja OÜ-ga Jaotusvõrk ei ole kaasa toonud muudatusi kaebaja elukorralduses ega tekitanud kaebajale kulutusi, mida võiks käsitleda õiguspärase ootuse rikkumisena.
3. Maa ostueesõigusega erastamise otsustamisel ei oma mingit õiguslikku tähendust kaebaja viited sellele, et endise Sülla talu maade puhul on väidetavalt tegemist tema õiguseellastelt õigusvastaselt võõrandatud varaga, mille tagastamiseks jäi avaldus õigeaegselt esitamata ja mida kaebaja soovib nüüd omandada erastamise kaudu. Õigusvastaselt võõrandatud vara (maa) tagastamine ja maa ostueesõigusega erastamine on õiguslikus mõttes kaks täiesti erinevalt reguleeritud maareformi osa, millest ühe realiseerimist teise kaudu omandireformi aluste seadus ega ka maareformi seadus ette ei näe. Avaldus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks tuli ettenähtud korras esitada hiljemalt 17.jaanuariks 1992, mida kaebaja teinud ei ole.
4. Põhjendatuks ei saa lugeda kaebaja väiteid selle kohta, et maavanem on vaidlustatud korralduse andmisel oluliselt rikkunud menetluskorda, kuna kaebajale ei võimaldatud enne korralduse andmist esitada piisavalt oma arvamusi ja vastuväiteid, millega on rikutud HMS §-s 40 sätestatud ärakuulamisõigust. Vastustaja selgituste kohaselt oli kaebaja algatatud 9 järelevalvemenetlusest teadlik, kuna ta suhtles maavalitsuse töötajatega telefoni teel. Kaebaja seda asjaolu ei eitanud. Seega ei olnud kaebajal mingeid takistusi oma arvamuste ja vastuväidete esitamiseks. Samuti puuduvad andmed selle kohta, et ta oleks soovinud neid esitada. Isegi juhul, kui korralduse andmisel oleks rikutud menetlusnõudeid, ei saaks nimetatud rikkumine olla vaidlustatud korralduse tühistamise aluseks. HMS § 58 näeb ette, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Ka Riigikohus on oma 26.11.2001 lahendis haldusasjas nr 3-3-1-53-01 märkinud, et sisuliselt õiguspärast haldusakti ei saa kehtetuks tunnistada üksnes põhjusel, et selle andmisel rikuti vormi- või menetlusnõudeid.
5. HMS §64 lg 2 kohaselt haldusorgan otsustab haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta haldusakti kehtetuks tunnistama. Kuna järelevalvemenetluse käigus jõudis Hiiu maavanem järeldusele, et Pühalepa Vallavalitsuse 26.11.2003 korraldus nr 625 ja 11.03.2004 korraldus nr 97 on õigusvastased ja arvestades asjaolu, et maavanema 09.06.2004 korraldus nr 169 tugines vallavalitsuse 11.03.2004 korraldusele nr 97, siis oli maavanemal tulenevalt HMS §64 õigus tunnistada oma 09.06.2004 korraldus nr 169 kehtetuks.
6. Eeltoodu alusel kohus leiab, et R.P. kaebus Hiiu maavanema 4.04.2007 korralduse nr 193 tühistamise nõudes ei ole põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata. Tulenevalt HKMS §92 lg 1 tuleb menetluskulud jätta kaebuse esitaja enda kanda. Marion Vakker Kohtunik TALLINNA RINGKONNAKOHTU 27.10.2008 OTSUSE RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Halduskohtu
7. veebruari 2008 kohtuotsus osaliselt, osas, millega jäeti rahuldamata kaebus Hiiu maavanema 04.04.2007 korralduse nr 193 punktide 2 ja 3 tühistamiseks. Teha selles osas uus otsus ja tühistada Hiiu maavanema 04.04.2007 korralduse nr 193 punktid 2 ja
8. Ülejäänud osas jätta Tallinna Halduskohtu
9. veebruari
10. a otsus haldusasjas nr 307-789 jõusse. Välja mõista Hiiu Maavalitsuselt 3 620 (kolm tuhat kuussada kakskümmend) krooni menetluskulude katteks R.P. kasuks. 10