KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 30. oktoober 20

§ 27lg.

2 sätestas korterile omandiõiguse vormistamise eeldusena elamu majandamiseks kas korteriühistu või muu juriidilise isiku või ühise tegutsemise lepingu sõlmimise vastavalt ES §-le 13, ei tähenda, et osaku täielikul tasumisel ei tekkinud korterile omandiõigust. Kehtinud ES § 27 lg. 2 ja lg. 3 regulatsioon ei olnud vajalik omandi tekkeks, vaid tekkinud omandi vormistamiseks (registreerimiseks), mis ei omanud aga omanditekkelist tähendust. Nii oli ES § 3 lg. 1 sätestanud, et eluruumi omanik oli kohustatud esitama andmeid enda eluruumi kohta nende hooneregistrisse kandmiseks, lõige 2 sätestas, et andmete kustutamine hooneregistrist, samuti ajutine kasutamine mitteeluruumina võis toimuda vaid omaniku taotlusel ja kohaliku omavalitsuse otsustusel. Osundatud regulatsioon oli vajalik vaid selleks,

§-s 7 sätestatud Eesti Vabariigi Valitsuse võimkonda kuuluvat oleks võimalik elamusuhte reguleerimisel täita. Omandi tekke aluseks oli siiski vaid § 27 lõikes 1 toodud osaku täieliku tasumise nõue. Maakohus järeldas pärandaja

1. jaanuari
2. a. avaldusest KÜ V. juhatusele pärandaja tahteavaldust saada korteriomand ainuomandisse ja arvata end KÜ V. liikmeks. Viidatud tõendi vormistamine näitab, et tegemist oli KÜ V. juhatuse poolt väljatöötatud blanketse avalduse vormiga. Selles sisaldub ka termin ainuomand, millel ei ole õiguslikku sisu. Igal juhul ei ole see sünonüüm terminile lahusvara. Avalduse eesmärk on tegelikult ebaselge, sest
3. aastaks oli juba toimunud kooperatiivi reorganiseerimine korteriühistuks. Kuna KÜ V. kanti EEK V. õigusjärglasena ettevõtteregistrisse
4. novembril
5. a., siis
6. a. jaanuaris toimuv ei ole kuidagi seostatav EES § 218 regulatsiooniga. EES osundatud säte jõustus
7. novembril
8. a. Pärandaja avaldus korteriühistu juhatusele ei teeninud eesmärki pidada korterit vallasasja ega kinnisasjana enda lahusvaraks. Korterite kui vallasasjade omandi tekkimise jaoks ei oma mingit tähendust KÜ-sisene tegevus. Omandi tekkeks oli vajalik vaid osamaksete 100%-line tasumine. Pärandaja jäädav kuulumine KÜ liikmeskonda lubab järeldada, et tal see liikmelisuse eeldus oli täidetud. Vastupidist peab tõendama hageja, mitte kostja. Kohus ei ole andnud hinnangut hageja
9. veebruaril
10. a. esitatud väidetele, et osamaks olevat tagastatud, kooperatiivi liikmeks saamiseks võetud laenu tagastamine toimus väidetavalt ühisvara arvelt, osamaks võeti pangalaenuna. Hageja on ka eelnevalt kostjale väitnud, et vaidlusalune korter oli tegelikult hoopiski tema venna (kaaspärija E. P.) poolt omandatud sellega, et korteri väärtus oli pärandajale tasutud juba viimase eluajal rahas. Seega ei ole see korter üldse enam pärandvara. 5 Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Maakohus jõudis õigele järeldusele, et vaidlusalune korter kuulus enne
11. a. toimunud reorganiseerimist elamuühistule V. ning et pärast reorganiseerimist oli pärandajal kui endisel kooperatiivi liikmel ja korterivaldajal õigus saada tekitatava korteriomandi ainuomanikuks. Pärandaja sellekohast avaldust hindas kohus õigesti koosmõjus äriregistri ja kinnistusraamatu andmetega ning leidis, et pärandaja omandas vaidlusaluse korteri
12. a. Apellandi väited, et korteriosaku täielik tasumine toimus
13. –
14. a., on tõendamata. Kohtuotsuse vaidlustamine motiivil, et osaku väljamaksed olid tehtud justkui ühisvara arvel, on perspektiivitu. Riigikohus on selgitanud, et abikaasade ühisvara jagamisel jääb osamaksu tagasinõude õigus vaid sellele abikaasale, kes on elamuühistu liige, teine abikaasa võib nõuda vaid kompensatsiooni abikaasalt, kellele jäi osamaksu tagasinõude õigus. Apellant ei ole elamuühistu liige ja pole end selleks ka väitnud. Vastustaja lisas vastusele kaks uut tõendit, mille palus tarbetute vaidluste ärahoidmiseks vastu võtta: elamuühistu korteriühistu V. ja riigi vahelise maa ostueesõigusega erastamise lepingu
15. veebruarist
16. a. ja elamuühistu korteriühistu V.
17. märtsil
18. a. tõestatud kinnistamisavalduse XXXXXX XXXXXX XX asuvas elamus paiknevate korteriomandite kinnistamiseks. Edasine menetlus Ringkonnakohus teatas pooltele, et kavatseb lahendada asja kirjalikus menetluses ja andis neile TsMS § 647 lõikes 1 sätestatud tähtaja, mille jooksul neil on võimalus esitada kohtule avaldusi ja seisukohti. Apellant leidis, et uute tõendite esitamiseks apellatsioonimenetluses ei ole vastustajal alust. Apellant jäi selle juurde, et omand korterile tekkis abielu ajal ja oli abikaasade ühisvara. Vastustaja jäi selle juurde, et kinnistatud korter oli pärandaja lahusvara. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja apellatsioonkaebus ei anna alust seda tühistada. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Esimese astme kohtu menetluses ei vaielnud pooled selle üle, et pärandaja sai EEK V. liikmeks pärast
19. novembrit
20. a., kuid enne
21. jaanuari
22. a., mil ta kostjaga abiellus. Hagiavaldusele esitatud vastuses on kostja väitnud, et elamukooperatiivi osamaksu omanikuks ja kooperatiivkorteri kasutajaks sai pärandaja
23. a. (tl. 34). Eluruumide kasutamist elamukooperatiivide majades reguleeriti sel ajal EK-ga, mille § 114 lõikes 1 sätestatu kohaselt anti elamukooperatiivi liikmeks võetud isikule omaette korter muuhulgas vastavalt tema osaku suurusele ja mille § 115 lõikes 1 sätestati, et elamukooperatiivi liikme, samuti tema perekonnaliikmete õigused ja kohustused ning eluruumi kasutamise tingimused ja kasutamise lõppemise alused määratakse kindlaks kooperatiivi põhikirjaga, kusjuures elamukooperatiivide moodustamise ja tegevuse kord kehtestati EK § 111 lg. 2 kohaselt muuhulgas elamukooperatiivi näidispõhikirjaga. Vaidlusalusel ajal kehtis Eesti NSV Ministrite Nõukogu
24. novembri
25. a. määrusega nr. 585 kinnitatud „Elamukooperatiivi näidispõhikiri“, mille punktis 10 korrati põhimõtet, mille kohaselt kooperatiivi igale liikmele antava korteri suurus sõltus muuhulgas tema osamaksu suurusest, ja punktis 14 nähti ette põhimõte, mille kohaselt osamaks peab vastama kooperatiivi liikmele antava korteri ehitusmaksumusele ning kooperatiivi liige tasub kindlaksmääratud suuruses osa osamaksust enne kooperatiivelamu ehitamise algust, kui seadusandluses ei ole ette nähtud teisiti, osamaksu ülejäänud osa tasub kooperatiivi liige aga tähtajaks, mis on ette nähtud kooperatiivi kohustises elamu ehitamiseks antud pangalaenu tasumise kohta. Kuigi kehtinud regulatsiooni kohaselt kuulus osamaks kooperatiivi liikmele ja andis nimetatule õiguse osamaksu suurusele vastavat korterit vallata, tunnustati siiski võimalust osamaksu kuulumiseks abikaasade ühisomandisse, kuid selle eelduseks oli 6 osamaksusummade tasumine abielu ajal (näidispõhikirja punkti 17 alapunkti 4 lause 2 ja punkt 25). Ka pärandaja ja kostja abielu sõlmimise ajal kehtinud perekonnakoodeksi (PerK) § 20 lg. 1 lauses 1 sätestati, et abikaasade poolt abielu kestel soetatud vara on nende ühisomand. PerK § 22 lg. 1 kohaselt oli abikaasadele enne abiellumist kuulunud vara, samuti abielu kestel kingiks või pärimise teel saadud vara kummagi abikaasa omand. Samad põhimõtted ühis- ja lahusvara mõiste kohta sätestati
26. jaanuaril
27. a. jõustunud PkS § 14 lõikes 1 ja § 15 lõikes
28. PkS § 14 lõikes 2 sätestati, et kohus võib abikaasade ühisvaraks osaliselt või täielikult tunnistada abikaasa lahusvara, mille väärtus on abielu kestel abikaasade töö või rahaliste kulutuste tulemusel oluliselt suurenenud ja PkS § 132 mõtte kohaselt kohaldatakse selle seaduse sätteid lahus- ja ühisvara kindlaksmääramisele ka siis, kui vara oli omandanud enne PkS jõustumist. Seega sai kostjal tekkida ühisomand pärandajaga EEK V. osamaksule üksnes juhul, kui kooperatiivi osamaksu või selle olulise osa tasusid pärandaja ja kostja nende abielu kestel. Maakohus leidis õigesti, et seda asjaolu ei ole kostja tõendanud. Nii ei ole vaidluse all, et pärandaja kasutas vaidlusalust korterit kooperatiivi liikmena enne kostjaga abielu sõlmimist ja kostja ei olegi vaidlustanud, et selle eelduseks oleva osamaksuosa oli pärandaja tasunud enne temaga abiellumist. Kostja on küll väitnud, et pärast abiellumist jätkasid nad osamaksete tasumist pärandajaga ühiselt, see väide on jäänud aga paljasõnaliseks: kostja ei ole esile toonud, millal ja kui suured osamaksuosad tema väidetel ühiselt tasuti, rääkimata selle kohta mingitegi tõendite esitamisest. Et pärandaja oli kooperatiivi liikmeks saanud ja selle eelduseks oleva osamaksu tasunud enne kostjaga abiellumist, siis lähtus maakohus õigesti eeldusest, et osamaks kooperatiivis oli pärandaja lahusvara. Kolleegium leiab, et selle asjaolu tõendamiskoormis, et teise abikaasa lahusvara on muutunud ühisvaraks abielu kestel panustatu tulemusel, on abikaasal, kes sellele asjaolule tugineb. Seega on ebaõige apellatsioonkaebuses sisalduv väide, nagu oleks vastaspoole kohustus tõendada, et pärandaja ja kostja ei tasunud osamaksu ühiselt. Sellel, kas pärandaja ja kostja enne abielu sõlmimist koos elasid, ei ole abikaasade ühisvara loomise seisukohalt õiguslikku tähendust, sest seadus seostas (ja seostab ka praegu) abikaasade ühisvara tekkimist üksnes registreeritud abieluga. Isegi kui pärandaja ja kostja oleksid tasunud mingi osa osamaksust enne abielu sõlmimist ühiselt, ei oleks see saanud kaasa tuua ka nende kaasomandit osamaksule, sest osamaksu kuulumine kaasomandisse ei olnud õigusnormide kohaselt võimalik. Kostja ei ole siiski esile toonud ka taolisi fakte, mille põhjal saaks järeldada abielueelset osamaksuosa ühist tasumist, samuti esitanud neid tõendavaid tõendeid. Sellest tulenevalt ei ole vajalik käsitleda seda, millised õigused oleksid võinud kostjal enne abielu sõlmimist osamaksuosa ühisest tasumisest tekkida. EK kaotas kehtivuse
29. juulil
30. a. ES vastuvõtmisega. ES § 27 lõikes 1 nähti ette, et osaku täielikul tasumisel tekib elamukooperatiivi liikmel omandiõigus tema kasutuses olevale korterile, kui elamukooperatiivi põhikirjas ei sätestata teisiti. Siiski eeldati sama paragrahvi lõigetest 2 ja 3 tulenevalt omandiõiguse üleminekuks selle vastavat vormistamist. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuses sisalduva väitega, nagu oleks kooperatiivkorterile omandi üleminekuks ES § 27 lg. 1 alusel piisanud asjaolust, et osak on täielikult tasutud. Kolleegium leiab, et vaatamata ES § 27 lg. 1 ebaõnnestunud sõnastusele on selles silmas peetud omandi ülemineku materiaalõiguslikku alust, sätte eesmärgiks ei ole aga sätestada omandi üleminekut vastavate tahteavaldusteta vastuolus
31. detsembril
32. a. jõustunud asjaõigusseaduses (AÕS) sätestatuga, sealhulgas arvestades osundatud paragrahvi lõigetes 2 ja 3 sätestatut. Asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 13 lg. 1 kohaselt loeti õiguslikul alusel püstitatud ehitist kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse vallasasjaks ning AÕS § 92 lg. 1 kohaselt oli vallasomandi ülemineku üheks eelduseks võõrandaja ja omandaja kokkulepe ehk käsutustehing. Et niisugune käsutustehing – elamukooperatiivi ja pärandaja vaheline kokkulepe korterile omandi üleandmise kohta – oleks tehtud, ei ole apellant väitnud. Maakohus tuvastas, et osundatud sätte alusel vaidlusalusele korterile omandiõiguse üleminekut ei vormistatud ja seda järeldust ei ole apellatsioonkaebuses ka vaidlustatud. Seega ei läinud omand vaidlusalusele korterile EEK-lt V. ega uue nimega KÜ-lt V. automaatselt üle 7 ES kuni
33. aprillini
34. a. kehtinud § 27 kohaselt. Siiski peab kolleegium vajalikuks märkida,

§ 27lg.

1 oleks andnud materiaalõigusliku aluse vaidlusalusele korterile omandi üleminekuks üksnes pärandajale, mitte pärandaja ja kostja ühisomandisse, sest õigused eluruumile elamuühistu (-kooperatiivi) majas olid seotud osamaksu kuuluvuse ja liikmelisusega, eespooltoodust tulenevalt sai aga kogu osamaksu ainuomanikuks pidada pärandajat, kes oli ka ühistu (kooperatiivi) liige. ES § 27 tunnistati kehtetuks

1. aprillil
2. a. jõustunud korteriomandiseadusega (KOS), mille rakendussätetes nähti ette regulatsioon korteriomandite tekkimiseks elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus, alates
3. jaanuarist
4. a. sisaldub vastav regulatsioon EES-i rakendussätetes (regulatsiooni muudeti
5. novembri
6. a. „Elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seadusega“, mille §-de 23 ja 34 kohaselt jõustusid muudatused
7. jaanuaril
8. a.). Nii KOS-i osundatud redaktsiooni § 18 lõikes 2 kui EES § 218 lõikes 2 nähti ette, et kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja elamuühistu (-kooperatiivi) reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse, riigiga sõlmitud võõrandamistehingu ja muude seaduses sätestatud dokumentide alusel elamuühistu (-kooperatiivi) poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele. Vaidlust ei ole selle üle, et pärandaja kanti vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse
9. mail
10. a. esmakandega ja et avalduse kande tegemiseks esitas ühistu V.. Kolleegium leiab, et vaidlusaluse korteriomandi tekkimisele sai aluse anda KOS § 18 lõikes 2 sätestatu ja tähtsust ei oma, et EEK V. üldkoosolek oli juba
11. septembril
12. a. otsustanud kooperatiivi reorganiseerida ning moodustada korteriühistu: sätteid, mis oleksid võimaldanud elamuühistu korteriühistuks reorganiseerida, tol ajal ei olnud ja moodustatud korteriühistu ei vastanud seega seaduses korteriühistule sätestatud nõuetele vaatamata nimemuutusele. Sisult jäi see ühistu elamuühistuks kuni seadusekohase ümberkujundamiseni korteriühistuks. Ka mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse tehtud kannete kohaselt käsitleti vaidlusalust ühistut kuni
13. jaanuarini
14. a. elamuühistuna (tl. 117). Faktilistele asjaoludele, millest võiks järeldada, nagu oleks omand vaidlusalusele korterile kui vallasasjale antud enne korteriomandi moodustamist üle pärandajale või pärandaja ja kostja ühisomandisse, ei ole kostja tuginenud. Ainuüksi asjaolust, et EEK V. üldkoosolek oli
15. septembril
16. a. otsustanud kooperatiivi reorganiseerida ja moodustada korteriühistu, taoliseks järelduseks ei piisa: eespooltoodud põhjendusel ei olnud tegemist elamuühistu reorganiseerimisega ja lisaks sellele eeldas omandi üleandmine õigustatud isiku käsutustehingut, mille olemasolu ei ole kostja väitnudki. Peale selle ei oleks aga saanud pärandajat kanda kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ühistu avalduse alusel, kui omand korterile kui vallasasjale oleks enne seda olnud pärandajale üle antud. Kinnistusraamatu kande tegemise ajal kehtinud KOS § 18 lõikes 2 sätestatu kohaselt tuli korteriomandid kanda korterivaldajate nimele. Korterivaldajaks elamuühistu (-kooperatiivi) majas oli vaidlusalusel ajal kehtinud ES § 14 lg. 1 mõtte kohaselt elamuühistu liige, kusjuures liikmelisuse eelduseks oli omand osamaksule (ES § 14 lg. 2, §-d 21 ja 22, § 23 lg. 1 p. 1). Eespool on kolleegium põhjendanud, et omand osamaksule elamuühistus kuulus ainuomandina pärandajale, kes oli ka elamuühistu liige, seega sai korterivaldajaks KOS § 18 lg. 2 kohaselt pidada üksnes pärandajat. Nimetatu kantigi kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Et seaduse kohaselt oli õigus vaidlusaluse korteriomandi omanikuks saada elamuühistu liikmeks ja osamaksu omanikuks oleval pärandajal, siis ei saa korteriomandit lugeda pärandaja ja kostja ühisvaraks vaatamata sellele, et kinnistusraamatu kanne tehti pärandaja ja kostja abielu kestel. Niisuguse käsitlusega on kooskõlas ka eluruumi omandiõiguse pärandajale üleandmise vormistamiseks koostatud dokumendid, millele maakohus on samuti andnud õige hinnangu. Asjaolu, et ühistu V. juhatus oli omandi üleandmise vormistamiseks välja töötanud avalduse vormi (tl. 97), ei välistanud avalduse tegija võimalust teha vormil muudatusi, kui ta neid vajalikuks oleks pidanud. 8 Apellandi käsitlus on vastuoluline, sest eitanud korteriomandi moodustamist eespoolosundatud KOS § 18 lg. 2 (või selle sättega identse EES § 218 lg. 2) alusel, ei ole apellant selgitanud, millisel õiguslikul alusel toimus tema arvates korteriomandi esmakinnistamine pärandaja nimele. Millise tähendusega ka oleks olnud elamuühistu nime muutmine
17. septembril
18. a., ei saanud sellest iseenesest muutuda omandisuhe seoses elamuühistu omandis olnud elamu või selle reaalosadega. Apellatsioonkaebuse põhjal ei ole päriselt mõistetav, millistele hageja poolt kohtule esitatud
19. veebruari
20. a. kuupäeva kandvas dokumendis (tl. 116) esitatud seisukohtadele ei ole maakohus apellandi arvates hinnangut andnud ja milline järeldus tuleks nendest seisukohtadest teha. Arvestades dokumendi punktis 7 märgitut, on osamaksu tagastamise all peetud silmas maksete tegemist elamu ehitamiseks kasutatud pangalaenu katteks, seega osamaksuosade tasumist – hageja väitel tasus pärandaja osamaksu täies ulatuses enne abielu sõlmimist kostjaga. Selle asjaolu tõendamiseks sooviski hageja vajadusel üle kuulata tunnistaja H. P.. Küll ei saa nõustuda apellandi väitega, nagu oleks vastustaja osundatud dokumendis asjaoluna esile toonud, et kooperatiivi liikmeks saamiseks võetud laenu tagastamine toimus ühisvara arvel, sest niisugust kinnitust dokument ei sisalda. Hageja esitatud dokumendi punktis 7 sisaldub üksnes hageja õiguslik hinnang kostja väitele, et laenukohustuse täitmine toimus ühisvara arvel. Ka hageja tõdemusest, et osamaksu finantseerimiseks võetud pangalaenu tagastamine abielu kestel võib olla kvalifitseeritav lahusvara väärtuse tõstmisena ühisvara arvel, ei saa järeldada, nagu oleks hageja selle asjaoluga nõustunud, vastupidi, hageja avaldas arvamust, et see küsimus ei ole vaidluse esemeks. Mis hageja poolt maakohtu
21. oktoobri
22. a. eelistungil räägitut puudutab, siis väitis hageja, et tegelikult maksis tema vend E. P. pärandajale ja kostjale korteri eest raha välja ja korter peaks olema tema oma, kuid paberid ei ole korras (tl. 40). Seega möönis hageja, kellel ei ole õigusharidust, et omand ei ole tegelikult vennale üle läinud. Et tegemist on pärandvaraga, on hageja kinnitanud nii hagiavalduses kui menetluse kestel esitatud menetlusdokumentides. Apellatsiooniastmes uute tõendite vastuvõtmiseks ei ole seaduses sätestatud alusele tuginetud, seega tagastab kolleegium vastusele lisatud uued tõendid vastustajale. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellandil kooskõlas TsMS § 162 lg. 1 ja § 171 lg. 1 eesmärgiga kanda apellatsioonimenetluse menetluskulud. Margo Klaar Urmas Reinola Malle Seppik