KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik Otsuse tegemise aeg ja koht 05.11.2008, Tallinn Tsiviilasja number 2-0

) § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t

1. Maakohus on otsust tehes analüüsinud vaid ühte tõendit – kostja poolt esitatud protokolli ja on menetlusõiguse norme rikkudes jätnud kõik ülejäänud asjas esitatud tõendid analüüsimata ja hageja faktilised väited käsitlemata.
2. Protokollist nähtuvalt on hageja avaldanud arvamust vaid väidetava maksete jagamise otsuse peale, pidades silmas, et ta ei soovi kommunaalmaksete ja hageja poolt kinnistu omanikule tasutavate rendimaksete kandmist allrentniku poolt. Vaidlust ei ole selles, et mingit maksete jagamist tegelikkuses ka ei toimunud, sest kõik hageja poolt hageja ja kinnistu omaniku vahelise rendilepingu kohased maksed on kinnistu omanikule tasunud vaid hageja. Koosoleku päevakorrast nähtuvalt ei puudutanud nimetatud koosolek üldse poolte vahelisest lepingust tulenevate rendimaksete tasumist, mistõttu ei saanud koosolek teha mingeid otsuseid pooltevahelise lepingu muutmise suhtes. Hageja on menetluses korduvalt selgitanud, et ta ei ole andnud nõustumust ega avaldanud tahet rendilepingus vastava muudatuse tegemiseks, mis täiendavalt nähtub ka asjaolust, et hageja on ka väidetava kokkuleppelise viivitusperioodi jooksul korrapäraselt ja igakuiselt jätkanud kostjale arvete esitamist renditasu kohta, millele kostja ei ole menetluses ka vastu vaielnud.
3. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, mille alusel on jõutud järeldusele, et protokollis sisalduva väidetava hageja lause „Ma ei tahagi teilt seni raha saada, olete juba niigi palju maksnud“ näol on tegemist poolte kokkuleppega muuta lepingu p-i 4.1 (rendimaksete tasumine igakuiselt) selliselt, et kostja ei pea tasuma rendimakseid määramata ajaperioodi jooksul. Pooltevahelist kirjalikku lepingut ei ole võimalik muuta ühe poole/kolmandate isikute protokollitud ühepoolse otsusega.
4. Rendimaksete tasumisega viivitamise osas poolte kokkuleppe puudumine nähtub üheselt ka kostja 30.08.2007 kirjast, milles kostja on selgesõnaliselt kinnitanud asjaolu, et ta on rendimaksete tasumisega viivitanud, tunnistades sellega ka ise, et mingeid kokkuleppeid rendilepingu muutmiseks (rendimaksetega tasumisega viivitamise osas) ei ole poolte vahel sõlmitud. Kohus ei ole 30.08.2007 kirja analüüsinud.
5. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud, et ta vaidlusalusel perioodil kostjalt viiviste tasumist nõudis. Vastupidi, hageja on nõudnud kostjalt viiviste tasumist ka vaidlusalusel perioodil, mis nähtub ka kohtule esitatud tõenditest (25.01.2007 saldoteatis, kostja 14.04.2006 kiri, kostja 15.05.2005 kiri, hageja 17.03.2004 kiri, hageja 15.09.2004 kiri).
6. Samuti on ekslik on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole vaidlust selles, et kostja tasus renti pärast 2004.a. detsembrit tähtaegselt. Peale rendimaksete võlgnevuse tasumist peamiselt 2004.a. detsembriks tasus kostja hagejale igakuiselt makseid rendilepingus toodud suuruses, kuid kuna kostjal oli tekkinud viiviste võlgnevus rendimaksete tasumisega viivitamise eest, siis VÕS § 88 lg 8 kohaselt arvestas hageja alates 2004.a. detsembrist kostja poolt tasutud summad esmalt tekkinud ja juba sissenõutavaks muutunud viiviste katteks ja alles seejärel rendimaksete katteks. Nimetatud põhjusel jäi kostja viivitusse ka alates 2004.a. detsembrist tasutud rendimaksete osas. Vastus apellatsioonkaebusele
7. Kostja ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. 4

§ 436

lg-t 1 ja § 442 lg-t 8 rikkudes jätnud hageja faktilised väited käsitlemata ja nende kinnituseks esitatud tõenditele põhjendamatult hinnangu andmata. Kohus on rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise ja tsiviilasi tuleb

§ 657lg 1 p 3 alusel saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

22. Maakohus on jätnud hagi rahuldamata VÕS § 101 lg 3 põhjal, mille kohaselt ei või võlausaldaja tugineda võlgniku poolt kohustuse rikkumisele ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Nimetatud säte kehtestab hea usu põhimõttest tuleneva olulise piirangu seadusest või lepingust tulenevate õiguste kuritarvitamise vastu, võttes võlausaldajalt õiguse võlgnikupoolsele lepingurikkumisele vaatamata kasutada õiguskaitsevahendeid. Maakohtu järeldus, et hageja poolt 24.03.2004 toimunud koosolekul väljendatu tõendab hageja tahteavaldust vähemalt teatud perioodil renditasu mitte nõuda, on ebaselge. Otsuses ei ole märgitud, millist ajavahemikku maakohtu seisukoht puudutab ehk millise perioodi rendimaksete eest ei ole hagejal õigus viiviseid nõuda. Hagejal kostja suhtes õiguskaitsevahendi kasutamise keelamine eeldab piirangu ulatuse suhtes selguse loomist. Kohus on aga jätnud VÕS § 101 lg 3 kohaldamisel faktilised asjaolud tuvastamata ja rikkunud sellega

§ 438lg-t 1.

1. Lisaks sellele on hageja menetluses korduvalt esitanud väite, et ta ei ole kõnealusel koosolekul andnud nõusolekut ega avaldanud tahet rendilepingus rendimaksete tasumise osas muudatuse tegemiseks. Hageja on väitnud, et kõnealusel koosolekul ei puudutatud üldse pooltevahelisest lepingust tulenevate rendimaksete tasumise küsimust, mistõttu ei saanud kohalviibijad teha ka mingeid otsuseid pooltevahelise rendilepingu muutmise suhtes. Hageja on selgitanud, et arutelu all oli küsimus allrentnike poolt kinnistu omanikule otse kommunaalmaksete maksmisest, millele hageja vastu vaidles. Et rendilepingus ei ole muudatusi tehtud, kinnitab hageja väitel asjaolu, et ta on jätkanud pärast koosoleku toimumist korrapäraselt kostjale igakuiste renditasu arvete esitamist. Toimikumaterjalist nähtuvalt on kohus rajanud otsuse vaid kostja poolt tõendina esitatud 24.03.2004 Kullassepa 3 asuva kinnistu kaasomaniku Evi Normeti, rendileandja ja allrentnike osavõtul peetud koosoleku protokolli ühele lausele. Protokolli tähendust tervikuna (tl 34-35) kohus hinnanud ei ole. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta hageja väited, et ta on alates viivisevõlgnevuse tekkimisest järjepidevalt, s.t nii enne kui pärast 24.03.2004 toimunud koosolekut nõudnud kostjalt viiviste tasumist, esitades selle kohta kostjale igakuiselt lisaks rendiarvetele ka viivisearveid ja saldoteatisi (tlk 14-17). Kohtu hinnang puudub ka kostja poolt advokaadibüroole HETA 30.08.2007 saadetud kirja ning hageja väite kohta, et kostja on nimetatud kirjas viiviste võlgnevuse olemasolu tunnistanud (tl 70). Kohus ei ole VÕS § 101 lg 3 kohaldades põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja eeltoodud väidetega ning miks tuli eelpool loetletud tõendid jätta otsust langetades arvestamata.
2. Vastavalt

§ 436

lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.

§ 442

lg 8 paneb kohtule kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidetele ning kui kohus mõne väitega ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama.

§ 436

lg 2 kohaselt tuleb kohtuotsus rajada asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

§ 232

lg 1 paneb kohtule kohustuse hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kui kohus jätab mõne tõendi arvestamata, peab kohus seda vastavalt

§ 442lg-le 8 otsuses taas põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte esitatud väiteid ja 5