Obsah (6)

§ 664§ 112§ 9§ 658§ 629§ 6

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom, Mare Merimaa, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 07. november 2008, Tallinn Tsiviilasja number 2-07-49582

) § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele. On ilmne, et hageja osutaski kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, tehes seda esimesena, kui võimaldas potentsiaalsel ostjal müüdava korteriga tutvuda. Seega oli maakler omapoolse maaklerilepingust tuleneva põhikohustuse täitnud juba enne seda, kui ostja väidetavalt kostja kuulutuse peale kostjaga vahetult ühendust võttis.

§ 664

lg 3 kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Eeltoodu alusel on ebaõige kostja väide, mille kohaselt jäi müügitehing sõlmimata maakleri kohustuste täitmata jätmise tõttu, sest just maakleri kohustuste täitmise tulemusel sõlmiti müügitehing.

1. Maakleritasu vähendamiseks alust ei ole. Nõutav maakleritasu 2,5% ei ole ebamõistlikult suur, jäädes alla tavalise maakleritasu ülemmäärale, milleks on 5 %. Nimetatud asjaolu kinnitavad erinevate kinnisvarabüroode kodulehekülgedelt saadav info. 3 Kostja vastuväited
2. Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejal puudub õigus maakleritasule, kuna maakleri kohustuste täitmata jätmise tõttu korteri müügitehingut kliendiga ei sõlmitud. 25.05.2007 seisuga oli kostja korter olnud hageja kaudu müügis ligi kaks kuud ja kostja hakkas ta ise kinnisvaralise tegevusega tegelema KV.EE kinnisvaraweb kaudu. Korterit käisid vaatamas mitmed kliendid. 2007.a juulikuu teisel nädalal viibis kostja Kuressaares. Kostjale helistas maakler E. Ermo, kes teatas, et soovib ühele kliendile korterit näidata. Kuna kostja viibis Kuressaares, näitas nimetatud korterit ostjale kostja meestuttav, kelle sõnul korter vist meeldis kliendile. Järgmisel päeval helistas kostjale keegi naisterahvas ja ütles, et luges kostja korteri müügikuulutust. 24.07.2007 teatas kostja hagejale, et soovib lõpetada lepingu XXXXX XXX korteri osas. Alates sellest hetkest lõppes hagejal ja maakler E. Ermol igasugune huvi seoses korteri müügiga. Seega ei olnud ostja enam hageja poolt leitud klient. A. V. oli ostja, kes oli ise leidnud kostja poolt kinnisvaraportaali üles pandud kuulutuse, milles oli korteri hinnaks märgitud 1 300 000 krooni.
3. Kostja ei ole hagejaga kliendilepingut sõlminud. Samuti ei ole poolte vahel suulist ega kirjalikku kokkulepet, mis oleks kitsendanud kostja õigusi otsustada, kellel korter müüa. Samuti ei olnud kostja kohustatud maakler E. Ermole andma infot ostja kohta. Korteri müügitehing toimus kostja ja A. V. vahel otse, ilma, et selleks oleks AS Pindi Kinnisvara osutatud vahendusteenuseid kasutatud. Otsesed korteri müügiga seotud kulud, nagu kulutused reklaamile, on kostja hagejale ära maksnud.
4. Tulenevalt

§ 112

lg 1 tuleks hagi rahuldamisel vähendada hageja kasuks väljamõistetavat maakleritasu mõistliku suuruseni, arvestades ebaproportsionaalsust nõutava maakleritasu ja osutatud maakleriteenuse mahu ja kvaliteedi vahel. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused 10. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 30 834,45 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus selles, et kostja müüs korteri A. V.le, st isikule, kellele maakler korterit tutvustas.

§ 9

lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pooled on sõlminud maaklerlepingu XXXXXXX, XXXXX X-XX asuva korteriomandi müümiseks. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt leppisid pooled kokku 2,5% suuruses maakleritasus. Maakler asus tegelema müügiga, pannes üles müügikuulutused ja korrigeerides vastavalt turusituatsiooni muutumisele kostjaga kooskõlastatult hinda. 11. Poolte vahel on vaidlus, kas hagejal on õigus maakleritasule olukorras, kus kostja on müünud korteri otse maakleri poolt leitud ostjale.

§ 658

lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu), lg 2 kohaselt maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

§ 664

lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, lg 3 kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. 12. Vastavalt

§ 629

lg 1, kui käsundisaajale tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist või käsundi täitmiseks antud tähtaja möödumist ja käsundusleping lõpeb enne 4 käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist, on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust. Sel juhul on käsundisaajal õigus saada kogu tasu üksnes juhul, kui leping lõppes käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu ja tasu maksmine on asjaolusid arvestades õiglane, lg 2 kohaselt tasu suuruse määramisel käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul tuleb arvestada muu hulgas käsundisaaja poolt juba tehtut, käsundiandjale sellest tekkivat kasu ja lepingu lõppemise põhjust. Tulenevalt nimetatud sätetest on hagejal õigus saada maakleritasu. 13. Tunnistaja A. V. ütlustest nähtuvalt tutvustas talle korterit maakler E. Ermo. Tunnistaja avaldas maaklerile soovi korter osta. Hageja on asunud maaklerlepingut täitma ja leidnud korterile ostja. Kostja on maaklerlepingu lõpetanud, sõlmides ostumüügilepingu hageja poolt osundatud kliendiga. Lepingu lõpetamisel ei ole kostja hagejale ostumüügilepingu sõlmimise tegelikke asjaolusid teatanud. Eeltoodud asjaoludel ja

§ 629

lg 1 ja lg 2 alusel on põhjendatud maakleritasu väljamõistmine täies ulatuses, so 2,5% 1 320 000 kroonist, millest on maha võetud kostja poolt juba tasutud 2165,55 krooni. Nimetatud maakleritasu on kohalik tavaline maakleritasu ja seda on kinnitanud ka kostja ise. 14. Tõendamist ei ole leidnud mittekohane täitmine. Leides kliendi ja tutvustades viimasele korterit, osundas maakler lepingu sõlmimise võimalusele. Maakleri vahendustegevus lepingu sõlmimisel jäi pooleli, kuna kostja sõlmis lepingu hageja poolt osundatud kliendiga pärast lepingu lõpetamist hagejaga. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige kostja väide, et maakleri kohustuste täitmata jätmise tõttu korteri müügilepingut ei sõlmitud, kuivõrd müügitehing ju sõlmitigi maakleri kohustuse täitmise tulemusel. Tulenevalt

§ 664

lg 3 ja

629 lg 1 säilis maakleri õigus tasule ka pärast lepingu lõpetamist. Apellatsioonkaebus

1. Mae Säinas palus maakohtu otsuse tühistada ning jätta uue otsusega hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt jättis kohus otsuse tegemisel tähelepanuta asjaolu, mida tunnistaja A. V. ütlusi andes rõhutas, so et lepingu sõlmimiseni Xxxxx xxx x-XX korteriomandi omandamiseks maakler E. Ermo vahendusel ta ei jõudnud. Maakler küll tutvustas talle müüdavat korterit ja andis SEB Ühispanga laenukonsultandi telefoninumbri, kuid laenu korteri ostmiseks ta maakleri soovitatud kliendihalduri vahendusel ei saanud. Maakleri vahendusel ei toimunud ka ostu-müügilepingu sõlmimist notaribüroos, sest maakleri huvi tehingu vormistamiseks lõppes korteri tutvustamisega. Tunnistaja kinnitusel leidis ta müügikuulutuse teisest kinnisvaraportaalist ja otsustas alles siis lõplikult korteri ära osta, maakler müügitehingu juures ei viibinud. Tunnistaja kinnitas, et võttis kostjaga ühendust sõltumatult hageja vahendamisest ja korteri tutvustamisest maakleri poolt.
2. Kostja ja maakleri vahel ei sõlmitud maaklerilepingut

§ 658mõttes.

Hageja, kes tegutseb kinnisvaraturul professionaalse maaklerina, pidanuks vormistama kirjaliku maaklerilepingu ja fikseerima selles nii kostja poolt antava käsundi, osutatava teenuse sisu kui tingimused, millal on maakleri õigus vahendustasule. Asjaolu, et maakler läheb ja tutvustab potentsiaalsele ostuhuvilisele müügis olevat korterit, ei anna veel õigust maaklerile vahendustasu saamiseks. Kuna maakleri vahendustegevuse tulemusena lepingu sõlmimiseni jõutud, ei ole seega täitetud tingimused maakleritasu saamiseks ning puudub alus

§ 664lg 1 kohaldamiseks.

1. Kuna kirjalikku lepingut ei koostatud, said pooled erinevalt aru ka sellest, millisel juhul tekib maakleril õigus vahendustasule. Kostja mõistis tasu maksmise kohustust selliselt, et tal tuleb 2,5% müügihinnast loovutada üksnes juhul, kui maakler leiab 5 tema korterile ostja ja tehing sõlmitakse maakleri vahendusel. Et maakleri vahendusel ei toimunud tehingu sõlmimist, vaid ostja võttis ise kostjaga ühendust sõltumatult maakleri tegevusest, ei olnud maakleriteenust, mille eest kostja peaks maksma vahendustasu, tegelikult osutatud.
2. Hageja on käitunud maakleritasu saamise eesmärgil viisil, mida ei saa käsitleda hea usu põhimõtetest lähtuvaks käitumiseks.

§ 6

lg-st 1 tuleneb, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõtetest lähtuvalt. Selle põhimõttega kooskõlas olevaks ei saa pidada olukorda, et maakler jätab teadlikult vormistamata kirjaliku maaklerilepingu, milles pidanuks olema täpsustatud, millisel juhul on maakleril õigus maakleritasule. Selliselt lõi hageja, kasutades ära kostja teadmatust,

§-st 664 tulenevale maakleri õigusele saada vahendustasu, teadlikult eeldused nõuda kliendilt maakleritasu ka siis, kui maakleri vahendamise või osundamise tulemusena lepingut ei sõlmitagi.

1. Kohtuotsuse järelduste kohaselt on hagejal õigus maakleritasule 33 000 krooni ulatuses, ehk 2,5% hageja enda poolt korteri müügikuulutusse pandud pakkumishinnast, 1 320 000 kroonist. Tegelik müügihind oli aga pakkumishinnast 20 000 krooni võrra odavam. Seega tuleks maakleritasu arvestada tegelikust müügihinnast, so 1 300 000 kroonist. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta on maakleritasu arvestamisel lähtunud viimasest pakkumishinnast, mitte tegelikust müügihinnast või esialgsest hinnast. Ka ei ole kohus otsuses põhjendanud, miks ta leidis, et maakleritasu tuleb maksta viimasest maakleri pakutud pakkumishinnast, mitte aga tegelikust müügihinnast. Vastus apellatsioonkaebusele
2. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
3. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
4. Maakleril on

§ 664

lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.

§ 664

lg 2 sätestab, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Ka nimetatud sätte järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist (

§ 664lg 3).

23. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hageja maakler E. Ermo tegeles kostjale kuuluva korteriomandi müügiga ja ta tutvustas 12.07.2007 A. V.le korteriomandit asukohaga 6 XXXXXXX XXXXX X-XX, mille müügihind oli hageja avaldatud müügikuulutuse järgi 1 320 000 krooni. Tunnistajana üle kuulatud A. V. ütlustega on tõendatud, et ta avaldas korteriomandiga tutvumisel E. Ermole soovi korteriomand osta. Asjaolu, et A. V. nõustus korteriomandi ostma kuulutuses märgitud hinnaga, tõendab lisaks eeltoodule ka 13.07.2007 E. Ermo e-kiri Ühispanga laenuhaldurile T. Tarsalainenile (t lk 15). Nimetatud kiri on kooskõlas tunnistaja A. V. ütlustega selle kohta, et maakler E. Ermo pakkus talle abi Ühispangast laenu saamiseks. Kostja ei ole vaidlustanud hageja poolt esile toodud asjaolu, et järgmisel päeval pärast korteriomandi tutvustamist, so 13.07.2007, teavitas hageja eemalviibinud kostjat, et on leidnud korteriomandile ostja. Seega on hageja käesolevas asjas tõendanud, et kostjale kuulunud korteriomand müüdi A. V.le hageja osutamise tulemusena. See, et pärast eelkirjeldatud sündmusi nägi A. V. kostja avaldatud müügikuulutust, kus oli sama korteriomandi müügihinnaks märgitud 1 300 000 krooni, millise järgi ta sõlmis kostjaga väidetavalt ka ostu-müügitehingu, ei muuda asjaolu, et tehing tehti eelnevalt hageja osutatud ostjaga, A. V.ga. Sellest, et maakleritasu suurus oli seatud sõltuvusse müügihinnast, järeldub, et pooled olid kokku leppinud tasu saamises alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Kuna lepingust tulenev kohustus jäi käsundiandja suhtes lõpuni täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu (maaklerilepingu lõpetamine kostja algatusel ja müügilepingu sõlmimine hageja osavõtuta tema osutatud ostjaga), on maakleril tulenevalt

§ 664lg-tes 2 ja 3 sätestatust õigus saada maakleritasu.

Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakleritasu nõudmine sellisel juhul hea usu põhimõtte rikkumine, ei ole seadusega kooskõlas. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks hageja loonud teadlikult ja pahatahtlikult eeldused

§ 664alusel maakleritasu saamiseks.

Maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmist selliselt tõlgendada ei saa. Kostja algatusel maaklerilepingu lõpetamine enne hageja osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimist ei olenenud hagejast.

1. Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks tunnistaja A. V. andnud ütlusi selle kohta, et ta otsustas korteri ostmise lõplikult alles pärast kostja avaldatud kuulutuse leidmist teisest kinnisvaraportaalist, ei ole õige. Tunnistaja ütlused sellist järeldust teha ei võimalda.
2. Asja lahendamisel ei oma tähtsust, et pooled ei sõlminud kirjalikku maaklerilepingut. Seadus ei näe ette sellisele lepingule kohustuslikku kirjalikku vormi. Samas olid pooled kirjade vahetamise teel kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes, sh maakleritasu suuruses. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks hageja tegevus maaklerilepingu täitmisel seisnenud ainult müügis oleva korteri tutvustamises. Hagiavalduses tõi hageja esile asjaolud temapoolse maaklerilepingu täitmise käigu kohta ning esitas nende kohta ka kirjalikud tõendid (t lk 9-18). Kostja ei ole neid millegagi ümber lükanud.
3. Maakohtus ei esitanud kostja vastuväiteid hageja poolt esitatud maakleritasu arvestusele, so et 2,5% suurust tasu tuleb arvestada 1 320 000 kroonist, so hinnast, millega A. V. avaldas hagejale soovi korteriomandit osta. Tulenevalt TsMS § 652 lg-s 4 sätestatust jätab ringkonnakohus tähelepanuta esmakordselt apellatsioonimenetluses esitatud väite, et maakohus oleks pidanud tasu arvestamisel lähtuma tegelikust müügihinnast – 1 300 000 kroonist. Kostja ei ole eelnimetatud uue asjaolu esitamise lubatavust põhjendanud ega põhistanud ning tegeliku müügihinna kohta ei ole asjas ka tõendeid esitatud. 7
4. Maakohtu otsusega on mõistetud kostjalt hageja kasuks välja 30 834, 45 senti, nimetamata hagejat ja kostjat nimeliselt. TsMS § 442 lg 5 kohaselt peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Eeltoodu tõttu täpsustab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni, märkides, et eelnimetatud summa tuleb välja mõista Mae Säinaselt AS Pindi Kinnisvara kasuks.
5. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul kostja. T. Kollom M. Merimaa A. Tänav