Ülesütlemise seisuga olid kostjad võlgu elamuhalduse- kommunaalteenuste eest AS-ile Tallinna Küte 18.04.2007 seisuga 2031,74 krooni, AS-ile Eesti Gaas 16.04.2007 seisuga 994,20 krooni, AS-ile Eesti Energia ning OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus 16.04.2007 seisuga 5936,73 krooni. Kostjad lepingu ülesütlemise ajaks korterit ei vabastanud. Hageja on kostjaid hoiatanud, et võlgnevuse mittetasumisel esitab hageja kostjate vastu ka võlgnevuse väljamõistmise nõude. Kostjad on õiguse üürilepingu ülesütlemise avalduse vaidlustamiseks mööda lasknud. Irina ja Olga Vdovtšenko kasutasid korterit ühise üürilepingu alusel, seega ei saa väita, et ühega neist on ja teisega ei ole üürileping üles öeldud. Hagejal füüsilise isikuna ei ole kohustust esitada kostjatele üüriarveid, puudub selline kokkulepe ja seadusesäte. Hageja palus hagejale kuuluva korteriomandi kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda. Otsuse mittetäitmisel palus hageja selle sundtäitmise pööramise viisiks määrata kostjate ja nende vara väljatõstmine hageja korteriomandist. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostja Olga Vdovtšenko sai korteri Xxxxxxx xx-xx, xxxxxxxxx oma kasutusse 1986.a ja kasutab korterit suulise tähtajatu üürilepingu alusel seaduslikult. Omandireformi käigus tagastati korter hagejale kui omanikule ja Olga Vdovtšenkost sai sundüürnik. Tagastatud 2
lg-ga 2 on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige
§-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Hageja 23.04.2007 üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate kohaselt tingis lepingu ülesütlemise
lg 1 p-s 2 sätestatud alus – võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Teates märkis hageja ka seda, et ei ole nõus üürilepingut pikendama, eluruumi vabastamise tähtaja ning ülesütlemise vaidlustamise tähtaja ja korra. Kostjad üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud. Hageja järgis
§-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse kirjaliku vormi nõuet.
Arvestades üürilepingu erisusi, et käesoleval juhul kirjalikku üürilepingut ei olnud sõlmitud tulenevalt kostjatest ja et üürilepingu puhul on kõigil üüritud eluruumi kasutajatel sarnased õigused (
ÜS-is sätestatust. TsÜS § 69 lg 2 alusel loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kui tahteavalduse saaja tegevuskohta ei ole võimalik kindlaks teha või kui tal puudub tegevuskoht, loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Arvestades tuvastatud asjaolusid, muuhulgas seda, et üürnik ja temaga kooselav perekonnaliige lahkusid eluruumist, mida nad hagejalt üürisid, teise kohta ning majutasid enda üüritud eluruumi hageja loata teised isikud (seda tõendab hageja pöördumine politseisse – lk 14, Põhja-Tallinna linnaosa vanemale – lk 15), kõik kostjad on omavahel tihedalt seotud (tõendab nt A. Miholi poolt I. Vdovtšenko eest üüri tasumine – lk 20), lepingu ülesütlemise teate sai kätte üürniku perekonnaliikme eestkostja, asus kohus seiskohale, et üürilepingu ülesütlemise teade on kättetoimetatud ka üürnikule – üürilepingu poolele. Kostjad on käitunud hageja suhtes hea usu põhimõtte vastaselt. Ka kohtule esitatud vastustes ja Andrei Miholi suulises seletuses kohtuistungil esitati valeandmeid. Kostjate tegevus on suunatud sellele, et võimalikult kaua kasutada hageja korterit hagejat kahjustaval viisil. Vastuses hagiavaldusele märkisid kostjad, et O. Vdovtšenko ja I. Vdovtšenko kasutavad korterit, O. Terletskaja elab korteris enamasti, sest on I. Vdovtšenko eestkostja. Samas üürib ta koos abikaasa ja pojaga korterit Xxxx tänaval. O. Vdovtšenko ja I. Vdovtšenko peamiseks ja ainukeseks elukohaks märgiti vastuses Xxxxxxx xx-xx. Kohtuistungil ilmnes, et nimetatud asjaolud ei vasta tegelikkusele. Xxxx tänava korteris elavad hoopis O. Vdovtšenko ja I. Vdovtšenko ning hageja korteris ülejäänud kostjad. Kohus ei nõustunud kostja kohtuistungil esitatud seisukohaga, et O. Terletskaja ja A. Mihol viibivad Xxxxxxx tänava korteris seoses eestkoste teostamisega, sest eestkostetav selles korteris ei ela. Kostjad esitanud valeandmeid ka Rahvastikuregistri osakonnale (lk 17). Hansapanga tõendiga (lk 20) on tõendatud, et kostja Andrei Mihol tasus I. Vdovtšenko eest jaanuaris 2007 üüri septembrist detsembrini 2006 ja 2007 jaanuari eest. Tõend anti 20.04.2007 ning selle kohaselt rohkem maksekorraldusi A. Miholi poolt tehtud ei ole. Õige on hageja väide, et kostjad ei ole eluruumi kasutamisega seonduvalt hagejale pretensioone esitanud. Esitatud tõenditest nähtuvalt ei ole kostjad tasunud ka gaasi tarbimise eest AS-ile Eesti Gaas, kommunaalteenuste eest OÜ-le Brem Kinnisvarahooldus, Tallinna Küte AS-ile. Kostjate võlgnevust tõendab ka hageja esitatud telefonikõne salvestus (lk 28-33, 35). 4
lõike 1 p 2 järgi üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Kostjad maksid viimati üüri jaanuaris 2007, sh jaanuari eest. Hageja esitas hagi 21.05.2007, seega on kostjatel maksmata üür suuruses, mis andis hagejale õiguse
Tegemist on
sätestatud lepingust tuleneva kohustuse olulise rikkumisega (lg 1 p 4), kuna rikkumine annab hagejale mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kostjad ei tõendanud eluruumi kasutamise takistust vee väljalülitamise tõttu. Vee lülitasid nad ise tagasi. Hageja tõendas, et kostjatel on hageja eest võlg, mis võimaldab hagi rahuldamist, võla mitte eksisteerimist kostjad ei tõendanud. Kuna Vdovtšenkod, kes ORAS-est tulenevalt on sundüürnikud, vaidlusaluses korteris tegelikult ei ela, ei pea kohus asja lahendamisega ootama kuni Tallinna linn nende eluaseme küsimuse lahendab. Juhindudes
lg-st 1 on hagejal õigus tagasi nõuda üüritud asi seoses üürilepingu lõppemisega. Kostjad kasutavad võõrast asja õigusliku aluseta, millega rikuvad hageja valdust, takistades tal asja üle tegeliku võimu teostamist (AÕS § 40 lg 3). Korteri valduse taastamise õiguskaitse viisiks on seadusevastase valdaja korterist väljatõstmine. Arvestades hageja taotletut, tuleb kooskõlas TsMS § 445 lg-ga 1 kindlaks määrata otsuse täitmise viis ja kord ning täitmise tähtaeg. Kui kostjad korteri valdust hagejale üle ei anna, kuulub kohtuotsust täitmisele ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest kostjate väljatõstmisega eluruumist Xxxxxxx xx-xx, xxxxxxxxx. Apellatsioonkaebuse põhjendused Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada neid puudutavas osas ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata või saata maakohtule uueks läbivaatamiseks või tühistada otsus osas, millega apellandid määrati vaidlusalusest eluruumist välja tõsta ja teha uue otsuse, millega kohustada kolmandat isikut andma apellantidele teise eluruumi. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ja hindas vääralt tõendeid. Väär on maakohtu seisukoht, et kirjalik üürileping on sõlmimata kostjatest tulenevalt. Hageja on esitanud kostjatele kirjaliku üürilepingu projekte, mis ei vasta kehtiva suulise üürilepingu tingimustele. Hageja üritas lepinguprojektidega fikseerida võimalikult lühikese üüritähtaja ja suurendada alusetult kehtivat üüri. Üürnik ei olnud nõus talle kahjuliku lepingu sõlmimisega. Üürnik oli nõus sõlmima kirjaliku üürilepingu, fikseerides selles kehtiva suulise lepingu tingimused, üürileandja sellega ei nõustunud. Kirjalik üürileping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Kohtule esitatud ülesütlemisavalduse esitas hageja Olga Terletskajale, kes ei ole üürilepingu pool ega üürniku perekonnaliige. Üürilepingu pool on Olga Vdovtšenko, Olga Terletskaja vanaema. Olga Vdovtšenko perekonnaliikmeks on tema tütar Irina Vdovtšenko. Olga Terletskaja on Irina Vdovtšenko õetütar ja eestkostja. Kohus luges vääralt TsÜS § 69 alusel ülesütlemisavalduse üürnikule kättetoimetatuks. 2006 augustist elavad Olga ja Irina Vdovtšenko Xxxx xx-xx, mida üürib Olga Terletskaja. Hageja oli sellest teadlik. Seadus ei kohusta Olga Terletskajat edastama Olga Vdovtšenkole dokumente. Kuna Olga Treletskaja ei ole üürnik, ei pööranud ta hagejalt saadud avaldusele tähelepanu ja viskas selle minema. Seega ei ole üürnik Olga Vdovtšenko üürilepingu ülesütlemisavaldust saanud ning tal puudus TsMS § 69 lg 3 kohaselt mõistlik võimalus selles sisalduva tahteavaldusega tutvuda. Alates 2006 augustist oli Olga Terletskaja sunnitud paigutama Olga ja Irina Vdovtšenko elama 5
Üürnikule ülesütlemisavalduse esitamine ei ole tõendatud. Sellest tulenevalt ei ole võimalik kindlaks teha, millal üürnik avalduse sai ja see, kas sellel ajal oli üürnikul
§-s 316 sätestatud võlg. Üüri tasumata jätmise aluseks oli ka asjaolu, et hageja ei esitanud üüriarveid. Kõrvalkulud tasus üürnik kolmandatele isikutele, mitte hagejale. Seega ei saa väita, et üürnik oli hagejale võlgu kõrvalkulude osas. On ebaselge, millele toetub kohtu seisukoht, et kui sundüürnikud vaidlusaluses korteris ei ela, ei pea kohus asja lahendamisega ootama, kuni Tallinna linn nende eluaseme küsimuse lahendab. Apellandid põhjendasid, et seoses hageja poolt vee väljalülitamise ja muude objektiivsete põhjustega olid nad sunnitud ajutiselt elama Xxxx xx-xx korteris. Selline võimalus tekkis üksnes tänu sellele, et Olga Terletskaja perekond läks ajutiselt elama Xxxx tänava korterist Xxxxxxx tänava korterisse. Kui kohus tõstab apellandid Xxxxxxx tänava korterist välja, läheb Olga Terletskaja perekond elama tagasi Xxxx tänava korterisse. Sellisel juhul ei oleks apellantidel kusagil elada. Kohus ületas hagi piire. Hageja taotles apellantide väljatõstmist Tallinna linna poolt näidatud elamispinnale. Kohus otsustas apellantide väljatõstmise ilma teist eluruumi andmata. Sellist nõuet hageja ei esitanud. Vastused apellatsioonkaebusele Hageja Kirsti Tõnnismann ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Kolmas isik kostja poolel Tallinna linn nõustus maakohtuga, et kohus ei pea ootama kuni Tallinna linn lahendab apellantide munitsipaaleluruumi andmise küsimuse. Apellantide tagasi kolimiseks vaidlusalusesse eluruumi või neile asenduspinnana sotsiaaleluruumi eraldamiseks puudub vajadus. 6
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige
§-des 314 kuni 319 nimetatud asjaoludel, kuid ülesütlemise aluseks võib olla ka mõni muu
lg 1 tähenduses mõjuvaks põhjuseks olev asjaolu.
lg 1 kohaselt peab ülesütlemiseavaldus olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja lg 2 kohaselt peavad sisalduma ülesütlemisavalduses järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ja vaidlustamise kord ja tähtaeg. 7
Eeltoodu tõttu ei kontrolli kolleegium üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldusi
lg 1 p 3 järgi.
lg 1 p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Hageja ja Olga Vdovtšenko ei ole küll sõlminud kirjalikku üürilepingut, kuid pooled ei vaidle selles, et igakuiselt tuli üüri maksta 400 krooni. Millisel kuupäeval üür maksta tuli, pooled kokku ei ole leppinud. Vaidlust ei ole selles, et 20.01.2007 on makstud üüri 2 000 krooni, mis vastavalt makse selgitusele (t lk 20) oli üür 2006 septembri, oktoobri, novembri ja detsembri ning 2007 jaanuari eest. Seega oli kostjatel üür tasumata alates 2007 veebruarist.
sätestab, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisti. Seega tuli 2007 veebruarikuu eest maksta üüri märtsis, märtsikuu eest aprillis ja aprillikuu eest mais. Järelikult ei olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajal 23.04.2007 muutunud sissenõutavaks üürniku kohustus tasuda üüri 2007 aprillikuu eest ja üürnik oli hagejale võlga üüri kahe kuu eest. Seega
lg 1 p 2 sätestatud eeldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei olnud täidetud ning üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, üürileping kehtib edasi ja pooltel tuleb seda täita. Kuna eluruumi üürileping on üles öeldud ainult
lg 1 p-s 2 toodud alusel, siis asjaolusid, kes ja millistel tingimustel pidi maksma eluruumi kasutamise eest kõrvalkulud ja millises eluruumis ja millisel põhjusel Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko elavad, ei ole nõude üle otsustamisel vajalik tuvastada. Kuna üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ja üürileping kehtib edasi, siis tuleb jätta rahuldamata hagi Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko kohustamiseks hagejale korteriomandi üleandmiseks ja korteri tagastamisest keeldumisel väljatõstmiseks. Seoses hagi rahuldamata jätmisega ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb tühistada maakohtu otsus osas, millega jäeti menetluskulud solidaarselt apellantide kanda. TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud seoses kaebuse rahuldamata jätmisega jätta vastustaja kanda. Reet Allikvere Ülle Jänes Margo Klaar 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.