KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Oliver Kask, Viive Ligi Otsuse tegemise aeg ja koht 20. november 2008, Tallinn Haldusasja number 3-06-1281 H
§-ist 64 lg 2. Haldusakti, mis andmise ajal oli õiguspärane, isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks tunnistamise alused on sätestatud
§-is 66 lg 2 p-s 1-
- Korraldus nr 464-k ei ole korralduse nr 3613-k kehtetuks tunnistamise aluse osas kontrollitav. Antud olukorda ja asjaolusid arvestades ei kaalu avalik huvi mingil juhul üles apellantide erahuvi Xxxxxx x maa ostueesõigusega erastamiseks. Korraldusest nr 464-k ei nähtu, milles seisneb Tallinna Linnavalitsuse avalik huvi korralduse nr 3613-k kehtetuks tunnistamiseks. Arusaamatuks jääb, kuidas oleks Tallinna linnas asuva väikeelamumaa riigi maareservi arvamine olnud põhjendatud avaliku huviga. Kaebajad ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et Tallinna Maa-amet ei ole õigusvastaselt viivitanud kaebajatega Xxxxxx x maa müügilepingu sõlmimisega. Tallinna Maa-ameti poolt tuleb õigusvastaseks viivituseks lugeda viivitust arvates päevast, mil Tallinna Maa-amet kutsus kaebajaid maa müügilepingu sõlmimisele, so arvates 27.06.2006, kuid kohale saabudes keelduti põhjendamatult müügilepingu sõlmimisest. Põhjendatud ei ole halduskohtu etteheide, et kaebajad on ise venitanud erastatava maa eest tasumisega ja seetõttu müügilepingu sõlmimise venimisega. Korralduses nr 3613-k ega ka õigusaktides ei olnud sätestatud, millise aja jooksul tuleb maa müügihind ja erastamise korraldamise kulud tasuda. Kaebajad tasusid maa müügihinna vastavalt oma rahalistele võimalustele ja majanduslikule olukorrale ning ei ole pahatahtlikult venitanud ühtegi toimingut.
- Tallinna Linnavalitsuse kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele palutakse jätta I. Mandre, R-L. Palipea ja M. Palipea apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja leiab, et halduskohtu otsus on õiguspärane ja põhjendatud ning kohus ei ole vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme. Tallinna Maa-amet ei ole õigusvastaselt viivitanud kaebajatega Xxxxxx xx x asuva maa ostu-müügilepingu sõlmimisel, kuna maa ostu-müügilepingu sõlmimine oli takistatud üksnes ja ainult kaebajate enda tegevusetuse tõttu. Tallinna Linnavalitsus on seisukohal, et korraldus nr 464-k on kooskõlas seaduste ja teiste õigusaktidega, olemasolevate Tallinna Maa-ametile esitatud andmetega ning sellest tulenevalt 6
(9)3-06-1281 on nimetatud korraldus õiguspärane. Tegemist oli juba pikka aega lagunenud ehitistega, mis juba omandamisel olid oluliselt lagunenud, mitte aga hoonetega, mida oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Arvestades ostu aega ja asjaolusid, asub vastustaja seisukohale, et nimetatud tehingud on tehtud teadlikult ja äritegemise eesmärgil. Xxxxxx xx x asuva hoone näol on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitisega, mida ei käsitleta ehitisena MaaRS mõttes. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Ringkonnakohus hindab esmalt Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korralduse nr 464-k õiguspärasust (I), seejärel analüüsib, kas Tallinna Maa-amet viivitas õigusvastaselt maa erastamise müügilepingu sõlmimisega (II) ning kas on alust kohustada Tallinna Maa-ametit kaebajatega vastavat müügilepingut sõlmima (III). Viimaks jagab ringkonnakohus menetluskulud (IV). I
- Korraldusega nr 464-k tunnistas Tallinna Linnavalitsus kehtetuks kaebajatele maa erastamise õiguse andnud haldusakti: 04.06.1998 korralduse nr 3613-k. Vaidlust ei ole selles, et korraldus nr 3623-k oli andmise ajal õiguspärane. Nimelt sätestas sel ajal kehtinud MaaRS § 6 lg 3, et hoone või rajatis MaaRS tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. MaaRS muudatused, millele tugines vastustaja korralduse nr 464-k andmisel, jõustusid 22.03.1999 ning hiljem.
- Kuigi MaaRS ei viita otsesõnu
-le, tuleb ka maareformimenetluses haldusaktide kehtetuks tunnistamisel hea halduse põhimõttest tulenevalt lähtuda
-s sätestatud eeldustest.
§ 66
lg 2 kehtestab alused, millal saab haldusakti, mis oli andmise ajal õiguspärane, tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks. Kaebajate puhul võib asjakohane olla
§ 66
lg 2 p 2: haldusorganil oleks olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude tõttu või hiljem muudetud õigusnormi alusel välja andmata ja avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaalub üles isiku usalduse, et haldusakt jääb kehtima. Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja ja halduskohtuga, et arvestades Xxxxxx xx x maa ostueesõigusega erastamise korralduse vastuvõtmisest möödunud aega ning muudatusi seadusandluses, oli Tallinna Maa-ametil õigus ja kohustus enne maa ostu-müügilepingu sõlmimist kontrollida lepingu sõlmimise aluseks olevaid asjaolusid. Selleks, et vastustajal lasuks nimetatud kohustus, peaks see tulenema seadusest. Vastavale normile ei ole vastustaja viidanud. Vastustajal on küll õigus kontrollida enda poolt antud haldusaktide õiguspärasust, kuid andmise ajal õiguspäraseid ning adressaate soodustavaid haldusakte saab vastava kontrolli tulemusena kehtetuks tunnistada eelviidatud
§ 66
lg 2 alustel.
§ 66
lg 2 p 2 nõuab, et haldusakti kehtetuks tunnistamiseks peab esinema avalik huvi, mis kaalub üles isiku usalduse haldusakti kehtima jäämiseks. Korraldusest nr 464-k ei nähtu, milline on see avalik huvi, millega on vastustaja korralduse andmisel arvestanud. Korraldusest ei tulene, et vastustaja oleks üldse vastavas osas kaalutlusõigust teostanud. Ringkonnakohus leiab, et riigi huvi arvata vaidlusalune krunt riigi maareservi ei ole selliseks avalikuks huviks, mis õigustaks soodustava haldusakti kehtetuks tunnistamist kaebajate kahjuks. Seega on korraldus nr 464-k vastavas osas õigusvastane. 7
(9)3-06-1281 16.
§ 66
lg 2 p 3 lubab haldusakti kehtetuks tunnistada ka juhul, kui haldusaktiga on seotud lisakohustus ja isik ei ole seda täitnud. Korralduses on 464-k on vastustaja esile toonud, et kaebaja ei ole teinud õigeaegselt maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikke toiminguid. Korralduse kohaselt tasusid kaebajad korralduses märgitud ostuhinna alles
- ja
- aastal. Takistusena oli veel esile toodud, et Xxxxxx x ehitised ei ole registreeritud riiklikus ehitusregistris. Korralduses nr 3613-k ei olnud märgitud aega, mille jooksul peavad kaebajad tasuma maa ostuhinna, seda tuli teha „enne maa ostu-müügilepingu sõlmimist“. Tasumise aega ei sätesta ka maa ostueesõigusega erastamise kord. Samuti ei määranud vastustaja pärast korralduse nr 3613-k andmist kaebajale tähtaega maa ostuhinna tasumiseks. 27.11.2005 jõustus MaaRS muutmise seaduse § 22, mille kohaselt tuli maa ostu-müügileping sõlmida seitsme kuu jooksul, so hiljemalt 27.06.
- Isik, kes mõjuva põhjuseta ei sõlmi nimetatud ajaks lepingut, kaotab maa erastamise õiguse. Kaebajad tasusid viimase osa maa ostuhinnast
- aasta juunikuus, olles seega enne 27.06.2006 kõrvaldanud vastava omapoolse takistuse. Järelikult on ringkonnakohtu hinnangul alusetu korralduses nr 464-k tehtud viide ostuhinna tasumisele alles
- ja
- aastal. Korraldusest nr 464-k ei tulene, milline õiguslik tagajärg on asjaolul, et Xxxxxx x ehitised ei ole registreeritud riiklikus ehitusregistris. Ringkonnakohus leiab, et isegi juhul, kui Xxxxxx x asuvate varede puhul on tegemist ehitistega, mida kehtiva regulatsiooni kohaselt ehitusregistrisse ei kantagi, ei saa see välistada maa ostu-müügilepingu sõlmimist. Haldusakt, millega siduvalt tunnustati kaebaja õigust maa erastada, on korraldus nr 3613-k. Tegemist oli andmise ajal õiguspärase haldusaktiga ning sel ajal olid Xxxxxx x ehitised kantud hooneregistrisse. Maa ostu-müügilepingu sõlmimine kujutab endast sisuliselt korralduse nr 3613-k täitmist. Täitmise ajal ei ole üldjuhul määrav, kas säilinud on korralduse nr 3613-k andmise ajal kehtinud olukord (välja arvates
§ 66lg 2 p 2 aluse olemasolul).
Asjaolu, et vastustajal on võimalik lepingut sõlmida ka ilma vastavate kannete olemasoluta, tõendab kaudselt ka see, et vastustaja kutsus kaebajad 27.06.2006 lepingut sõlmima.
- Lähtuvalt eeltoodust leiab ringkonnakohus, et korralduses nr 464-k ei ole välja toodud aluseid, mis õigustaksid korralduse nr 3613-k kehtetuks tunnistamist. Vastustaja ei ole kohaldanud nõutavat kaalutlusõigust. Tegemist on seega õigusvastase haldusaktiga, mis tuleb tühistada. II
- Halduskohus ja vastustaja on ebaõigesti viivituse hindamisel analüüsinud nii vastustaja kui kaebajate käitumist kogu erastamismenetluses. Kaebajad on viivitusena, mille õigusvastaseks tunnistamist nad taotlevad, käsitlenud aga üksnes vastustaja tegevusetust, mis seisnes 27.06.2006 maa ostu-müügilepingu sõlmimisele mitteilmumises. Seega tuleb kohtul kontrollida, kas põhjused, miks kaebajatega 27.06.2006 lepingu sõlmimine edasi lükati, on asjakohased. Ringkonnakohus leiab, et kaebajatel on põhjendatud huvi eraldiseisva tuvastamisnõude läbivaatamiseks. Nimelt ei ole välistatud vaidlusaluse viivitusega kaebajatele kahju tekitamine.
- Kaebajatele selgitati 27.06.2006, et lepingu sõlmimine lükati edasi Riigi Maa-ameti 27.06.2006 pöördumise tõttu, kus paluti teavet Xxxxxx x maa ostueesõigusega erastamise senise menetluse kohta. Vastustaja ei pidanud lepingu sõlmimist otstarbekaks. 8
(9)3-06-1281 Ringkonnakohus leiab, et Riigi Maa-ameti elektronkiri, kus paluti saati korraldus nr 3613 ning küsiti, kaugel on krundi erastamine, ei saanud kaasa tuua lepingu sõlmimise edasilükkamist. Tallinna Maa-ameti 27.06.2006 kirjast kaebajatele ei selgu, miks on lepingu sõlmimist peetud ebaotstarbekaks. Riigi Maa-ameti sama päeva elektronkirjas pole tehtud ühtegi viidet sellele, et maa erastamine kaebajatele võiks olla õigusvastane. Riigi Maa-ameti pöördumine oli eeldatavasti tehtud seoses MaaRS muutmise seaduse §-s 22 sätestatud tähtaja saabumisega (hiljemalt 27.06.2006 pidid olema sõlmitud kõik maa ostu-müügilepingud) ning Riigi Maaameti huviga taotleda erastamata jäänud maa arvamist riigi maareservi. 27.06.2006 edastatigi vastustajale maa riigi omandisse jätmise taotlus. Olukorras, kui isik soovib maa erastamist ning riik maa arvamist maareservi, on lähtuvalt MaaRS § 20 lg-st 1 esimus maa erastamise taotlusel. Lähtuvalt eeltoodust oli 27.06.2006 toimunud viivitus maa ostu-müügilepingu sõlmimisel õigusvastane ning kaebus tuleb vastavas osas rahuldada. III
- Arvestades käesoleva otsuse osades I ja II väljendatud ringkonnakohtu seisukohti, on põhjendatud ka kohustamiskaebuse rahuldamine. Kuigi erastamiskorralduse alusel maa ostumüügilepingu sõlmimine ei toimu kaalutlusõiguse alusel, leiab ringkonnakohus, et rahuldada tuleb kaebajate taotlus vastustaja kohustamiseks vaadata kaebajate erastamisküsimus uuesti läbi, so otsustada maa ostu-müügilepingu sõlmimine. Nimelt ei saa kohtumenetluse kestvust silmas pidades välistada, et ilmnenud võivad olla mingid uued takistused erastamiskorralduse täitmiseks, nt mingi oluline avalik huvi, mis erastamismenetluse lõpuleviimise välistab. Kohtuotsus, millega vastustajat kohustatakse konkreetselt maa ostu-müügilepingut sõlmima, piirab põhjendamatult vastustaja sellekohast otsustusõigust. Selleks, et kohtuotsus oleks efektiivselt täidetav, tuleb kohustuse täitmiseks määrata tähtaeg. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul on piisavaks ajaks 30 päeva. IV
- Kaebajad on menetluskuluna tasunud riigilõivu. Halduskohtus kaebajad menetluskulude hüvitamist ei taotlenud. Seega saab ringkonnakohus kaebajate kasuks välja mõista üksnes apellatsioonimenetluses tasutud riigilõivu 240 krooni. Kaire Pikamäe Oliver Kask Viive Ligi 9
(9)