Obsah (4)

§ 82§ 78§ 86§ 84

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom, Mare Merimaa, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 28. november 2008, Tallinn Tsiviilasja number Vaidlustatu

) § 83 lg 1 järgi tühine. Esitatud seisukoht on leidnud korduvalt kinnitust Riigikohtu praktikas. Kohus nõustus hagejate seisukohaga, et vaidlusaluste lepingute näol oli tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Sellist järeldust toetab esmalt eellepingute p 1.2 sisu. Lisaks on pooled eellepingute p-s 2.1 kokku leppinud lepingu objekti müügihinnas. Ka 100 000 krooni on hagejad sama lepingupunkti teksti kohaselt kohustunud tasuma müügihinna ettemaksuna. Samuti on eellepingule omased 2 vaidlusaluste lepingute p-s 2.3 sisalduvad kokkulepped müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimise kuupäeva kohta ning p-st 5.2 tulenev leppetrahvi sanktsioon juhuks, kui ostja keeldub müügilepingu sõlmimisest müüjaga. Lisaks seab lepingute p 3.1 lepingu objekti otsese valduse üleandmise sõltuvusse müügihinna (sh ettemaksu) tasumisest ostjate poolt. Seega pidanuks 26.07.2006 ja 14.08.2006 broneerimislepingutena pealkirjastatud lepingud kui kinnisasja omandamise eellepingud olema notariaalselt tõestatud (

§ 82

) ning kirjalikus vormis sõlmitud (

§ 78) lepingud tuleb lugeda õigustühiseks.

7. AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 sätete eesmärgiks on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ning notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Senises Eesti kohtupraktikas on leidnud kinnitust ka seisukoht, et kinnisasja omandamise eellepingu tühisus ei pruugi kaasa tuua kogu lepingu tühisust. Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepete tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse. Juhul kui samas dokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud tühise eellepingu osata. Ka käesoleval juhul on kostja eellepingute p-s 4.2 võtnud kohustuse mitte tegema tehinguid lepingu objekti koormamiseks mistahes õigustega. Samuti sisaldab lepingu p 1.5 kostja kohustusi seoses korteriomandi reaalosa väljaehitamisega. Kostja kõnealused kohustused ei ole vaidlusaluseid lepinguid tervikuna vaadeldes siiski lepingute põhiesemeks ning kohtu hinnangul ei saa eeldada, et lepingud oleks sõlmitud ka ilma tühise osata. Kostja esindaja vastavasisuline väide on tõendamata ning kinnisasjade müümisel juurdunud tavasid arvestades ka ebausutav. Eellepingute p-st 4.2 tulenevad kostja kohustused on vähemalt samavõrd omased kinnisasja võlaõiguslikule müügilepingule kui broneerimislepingule. Kostja väide, et eellepingute p-d 2 ja 3 on informatiivse tähendusega ning pooltele otseseid õigusi ega kohustusi ei tekita, on vastuolus sellega, kuidas pooled lepingu sisu tegelikult mõistsid ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (VÕS § 29 lg-d 1 ja 4). Juhul kui eeldada, et kostja ei pidanud ennast eellepingu p-dega 2 ja 3 õiguslikult seotuks, kuuluks vaidlusaluste lepingute p 2.1 täitmisena vastuvõetu kostja poolt vastavalt alusetu rikasutmise sätete ikkagi tagastamisele. Väidetavalt nn broneerimistasuna makstud ettemaksude proportsionaalne suurus võrrelduna kinnisasja kavandatud müügihinnaga ei oma käesoleval juhul määravat tähtsust, kuna eellepingute ülalosundatud p 5.2 annab hagejale õiguse nõuda leppetrahvi juhul, kui ostja keeldub sõlmimast notariaalset müügilepingut. Viimatinimetatud tingimus ei ole kohtu hinnangul igal juhul omane nn broneerimislepingule. Kuna kohus ei näinud eellepingute p-s 1.3 sätestatul muud eesmärki kui seadusest tulenevast imperatiivsest vorminõudest möödahiilimine, tuleb see punkt lugeda tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega (

§ 86

). Lisaks ei oleks võimalik seadusest tulenevast vorminõudest ka poolte kokkuleppel kõrvale kalduda (VÕS § 11 lg 1). 8. Poolte poolt esitatud asjaolude ja tõendite põhjal on mõlema tühise eellepingu alusel kostja saanud J. Bitkovalt kokku 200 000 krooni. Seetõttu saab alusetust rikastumisest tulenev nõue kostja vastu olla J. Bitkoval. A. Bitkovil taolist nõuet seevastu tekkinud ei ole. Hagejate viited eellepingutest tulenevate kohustuste täitmisele ei ole õiguslikult asjakohased. Kuivõrd tehing on vastavalt

§ 84

lg-le 1 tühine algusest peale, ei saanud toimuda 14.08.2006 sõlmitud eellepingu kehtivat täitmist ei A. Bitkovi poolt ega J. Bitkova poolt A. Bitkovi eest. Poolte vahel saavad asja materjalidest nähtuvalt olla tekkinud üksnes lepinguvälisest võlasuhtest (alusetust rikastumisest), mitte 3 lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kohtu hinnangul ei võimalda hagejate poolt välja toodud asjaolud teha ka õiguslikku järeldust, et nende vahel eksisteeris seltsinguleping, mis hüpoteetiliselt võiks anda hagejatele ühise nõudeõiguse kostja vastu. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

1. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse J. Bitkova osas täielikult ning teha uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata, ning A. Bitkovi osas tühistada otsus, millega tunnistati broneerimislepingu tühisust, ning teha uus otsus, millega jäetakse hagi ka selles osas rahuldamata.
2. Kohus on ekslikult leidnud, et sõlmitud lepingute näol on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega. Broneerimislepingutes ei ole sätestatud hagejate kohustust sõlmida tulevikus leping broneerimislepingus kindlaksmääratud tingimustel. Lepingu p 1.2 sätestab selgesõnaliselt, et leping on sõlmitud eesmärgiga määrata kindlaks poolte edaspidine käitumine, et võimaldada hilisemalt hagejatel osta kinnisasjad. Selle võimaldamiseks kohustuski kostja mitte müüma kinnisasju teatud ajani kolmandatele isikutele ning püstitama maatükile hoone. Nende kohustuste hüvitamiseks kohustus kumbki hageja tasuma 100 000 krooni.
3. Lisaks välistab lepingu p 1.3 selgesõnaliselt selle, et tegemist oleks eellepinguga. Seega olid pooled välistanud võimaluse, et broneerimislepingu sätteid saab käsitleda kinnisasjade müügi eellepinguna. Lepingu p-d 2, 3, 4 jne kujutavad endast lepingueelsete läbirääkimiste tulemit, millistel tingimustel võiks kinnisasjade võõrandamine toimuda. Seega on kohus jõudnud ekslikule järeldusele, et tegemist on tühiste lepingutega. Vastus apellatsioonkaebusele
4. Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
5. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollis ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes apellatsioonkaebusega vaidlustatud osas, so osas, millega kohus rahuldas J. Bitkova hagi täies ulatuses ning A. Bitkovi hagi osaliselt.
6. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks vaidlustatud osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebuses kordab kostja esimese astme kohtule esitatud väiteid. Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Maakohus leidis õigesti, et vaidlusaluste lepingute näol oli tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühised.
7. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse täies ulatuses rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi apellatsioonimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul kostja. T. Kollom M. Merimaa A. Tänav 4