Obsah (4)

§ 302§ 303§ 292§ 276

2-07-30422 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Eveli Vavrenjuk Otsuse tegemise aeg ja koht 20. mai 2008 Tartu Kohtumaja Tsiviilasja number 2-07-30422 Tsiviilas

§ 302

lg 1 sätestab üürnikule õiguse vaidlustada eluruumi ülemäärane suurus üürikomisjonis või kohtus, juhul kui üürileandja saab kulude alanemise tõttu ülemäärast kasu.

§ 303

lg 2 kohaselt on üürnikul õigus vaidlustada üürileandja poolt ühepoolselt tehtud üürilepingumuudatused, eelkõige oma seni üürnikule pakutavate teenuste vähendamise või üürnikule uute kõrvalkulude panemise. Lisaks ülaltoodule ei nõustu hageja kostja poolt esitatud kõrvalkulunõuetega veetarbimise osas üldkasutatavas WC-s, millised summad on 2007.a. veebruarikuust alates põhjendamatult kasvanud võrreldes 2006.a. veetarbimisest tulenevate nõuetega. Kui 2006.a. üüriarvete järgi nõudis kostja hagejalt üldkasutatavas WC-s igakuuliselt 200 liitri vee tarbimise eest, siis alates 2007.a. märtsistjuunini esitab kostja hagejale nõudeid üldkasutatavas WC-s 1060-1770 liitri vee tarbimise eest ühe inimese kohta. Oma kirjalikes pöördumistes on hageja teinud kostjale korduvalt ettepanekuid üldkasutatavasse WC-sse veemõõturi, samuti ukseluku paigaldamiseks, millega oleks tagatud vee tarbimise õige ja põhjendatud arvestus, kuid kostja on eelmärgitust keeldunud. Kostja poolt 2006.a. esitatud üüriarvetest lähtuvalt leiab hageja, et poolt vahel kehtib suuline kokkulepe, mille kohaselt arvestatakse üldkasutatavas WC-s ühe inimese poolt tarbitavaks vee koguseks 200 liitrit kuus, seega on kostjal õigus esitada hagejale nõudeid veetarbimise osas üldkasutatavas WC-s vastavalt eelmärgitud kokkuleppele. Hageja on oma 14.03.2007.a. ja 28.06.2007.a. kirjades juhtinud kostja tähelepanu sellele, et vastavalt

§ 292

lg 1 peab üürnik tasuma vaid kõrvalkulude eest, mis on seotud korteri kasutamisega ning üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Pooled ei ole kokku leppinud selles, et hageja peaks tasuma korteri halduskulud, samuti ülemäärased ja ebareaalsed veetarbimisega seonduvad kulunõuded.

§ 292

kohaselt peab üürileandja võimaldama üürnikul tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega, kuid kostja ei ole esitanud hagejale ühtki tõendit üldkasutatavas WC-s hageja poolt tarbitava veekulu kohta. Hageja on esitanud kostjale 28.06.2007.a. eluruumi üüri- ja kõrvalkulude vaidlustamise taotluse, mille kostja on jätnud vastuseta. Hageja palub kohtul tuvastada hageja õigus mitte tasuda kostjale haldamiskulusid ning kostjalt hageja kasuks välja mõista kostja poolt alusetult saadud summad: 2007.a. märtsikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 418,28 krooni; 2007.a. aprillikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 408,23 krooni; 2007.a. maikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 228,62 krooni; 2007.a. juunikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 276,27 krooni; Samuti palub hageja tuvastada tema õigus tasuda kostjale vee tarbimise eest üldkasutatavas WC-s mitte rohkem kui 200 liitri vee eest ühe inimese kohta kuus. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED Kostja oma vastuses (tl 33) tunnistab hageja nõudeid osaliselt. Kostja vaidleb vastu hageja väitele, et saab üürileandjana kulude alanemise tõttu ülemäärast kasu. Üüri ühe ruutmeetri hind on püsinud muutumatuna 20,61 krooni alates 2004.a. aastast, kuigi üüri mõjutavad hinnad on korduvalt tõusnud. Ebaõige on hageja väide, et kostja tegelikult ei osuta üürnikule üürilepinguga ettenähtud teenuseid, tuues näiteks elamu korstnate, küttekollete ja suitsukäikude tahmast puhastamise teenuse osutamata jätmise. Kostja on korraldanud Tartus X 4 asuvas elamus korstnate, küttekollete ja suitsukäikude 2 tahmast puhastamise igal aastal. Nii näiteks toimus see 2006.a.

1. septembril. Kostja teavitas kõiki üürnikke eelseisvast korstnate, küttekollete ja suitsukäikude tahmast puhastamise ajast aegsasti ette, kuid hageja sellele vaatamata ei võimaldanud korstnapühkijale juurdepääsu korteris nr 8 asuvale küttekoldele. Eksitav on hageja väide, et on oma kulul teostanud korstna ja kütteseadmete tahmast puhastamise, kuna hagiavaldusele lisatud akt-arvete koopiatelt nähtub ainult pliidi ja soemüüri puhastamise eest tasumine. Kostja on nõus hagejale kompenseerima pliidi ja soemüüri tahmast puhastamise eest tasutu, s.o. 180 krooni, juhul kui hageja esitab tasumist tõendava
2. ja 2006.a.originaaldokumendid. Kostja ei ole nõus hüvitama väljakutsetega seonduvad lisakulutused (400 krooni), kuna korstnapühkija täiendav väljakutsumine oli tingitud hageja enda käitumisest. Kostja möönab, et poolte vahel puudub kirjalik kokkulepe halduskulude tasumiseks. Seetõttu on kostja nõus hagiavalduses esitatud haldamiskulude nõude tasaarveldama hageja poolt järgnevate perioodide eest tasumisele kuuluva üürisummaga. Hageja pöördus 14.03.2007.a. kostja poole kirjaliku ettepanekuga paigaldada üldkasutatavasse tualetti veemõõtur ja ukselukk. Kostja on ettepanekule 05.04.07.a. kirjalikult vastanud. Kostja peab jätkuvalt tualetti veemõõturi ja ukseluku paigaldamist ebaotstarbekaks, kuna tualetis tarbitava vee hulk ja maksumus on tühine võrreldes luku ja veemõõtja soetamise ja paigaldamise eeldatavate maksumustega. Pealegi ei fikseeri veemõõtja igaühe individuaalset veekasutust. Lisaks tualettruumile on majaelanike ühiskasutuses veel pesuköök-saun. Hageja väited tema poolt tualetis tarbitava vee eest tasutu kohta on eksitavad. Hageja ei ole esitatud arvete järgi tasunud mitte ainult tualetis kasutatava vee eest, vaid elamu vee üldmõõtja näidu järgi, arvestatuna üürnike ja nende perekonnaliikmete arvule. Hageja on viidanud sellele, et alates veebruarist 2007.a. on kasvanud veetarbimisest tulenevad nõuded võrreldes 2006.aastaga. kostja märgib, et alates 2007.a. veebruarikuust on hageja enda juurde majutanud oma ema, kelle veetarbimise eest ta on samuti kohustatud üürileandjale tasuma. Vastavalt

§-le 292 lg 2 peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Hageja etteheited, et kostja pole tal võimaldanud tutvuda vastavate dokumentidega, on põhjendamatud, kuna hageja ei ole kostjale vastavasisulist nõuet esitanud. Küll aga esitas hageja eluruumi üüri- ja kõrvalkulude vaidlustamise taotluse

1. augustil 2007.a., millele kostja vastas kirjalikult 05.09.2007.a. Kostja on kõikidele hageja kirjadele viisakalt ja koostöövalmilt vastanud. Ka käesolevas vaidluses on kostja esindajate vahendusel püüdnud kompromissläbirääkimistesse astuda, kuid hageja suhtumine on olnud tõrjuv ja negatiivne. Neil põhjustel leiab kostja, et hagi on esitatud pahatahtlikult eesmärgiga põhjustada tarbetut kohtuskäimist, kuivõrd asja oleks edukalt saanud lahendada ka kohtuväliselt, ning palub jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Hageja on vastuses kostja vastusele (29.10.2007.a. tl 45) jääb oma seisukoha juurde, et kostja ei ole osutanud talle X 4 asuva elamu korstnate, küttekollete ja suitsukäikude tahmast puhastamise teenust
2. ja 2006.a. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kostja oleks hagejaga kooskõlastanud eelseisva tahmast puhastamisel. Lisaks 180 kroonile, mida kostja on nõus hüvitama, leiab hageja, et ka ülejäänud 400 krooni kuulub hüvitamisele, kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et korstnapühkija täiendav väljakutsumine oli tingitud hageja enda käitumisest. Ka hageja on olnud kompromissidele avatud ja ta on teinud kostjale enne hagi esitamist, samuti ka peale hagi esitamist (kohtuvälises korras) ettepaneku, et paigaldab enda kulul WC-sse veemõõturi ja ukseluku. Tegelikult peab vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutaja s.o. kostja tagama, et mõõtmine oleks täpne ja hagejale esitatavad arved oleksid põhjendatud ning vastaksid hageja poolt tegelikult tarbitud vee kogustele. Kostja kahjuks keeldus vastavast ettepanekust ning saatis ära hageja poolt 2007.a. kevadel tellitud ukseluku paigaldaja ning ütles hagejale, et paigaldab WC-sse veemõõturi ja ukseluku, juhul kui hageja pöördub kohtusse. Kuna veemõõturit ja ukselukku ei ole WC-sse paigaldatud, tegi hageja kostjale ettepaneku oma korduvates kirjades, et ühe inimese poolt WC-s tarbitud veekogust arvestatakse samas mahus, kui 2006.a. s.o. mitte rohkem kui 200 liitriit inimese kohta. Seega hageja ja tema ema poolt tarbitav 3 veekogus üldkasutatavas WC-s oleks kokku 400 liitrit kuus. Kostja ei ole sellele ettepanekule sisulist vastust andnud. 29.10.2007.a. suurendas hageja oma nõuet (tl 47). Lisaks hagiavalduses märgitule on kostja hagejalt alusetult saanud ka 2007.a. juulikuu üüriarve nr 13 07.07.2007.a. järgi haldamiskuluna 276,60 krooni, augustikuu üüriarve nr 15 07.08.2007.a. järgi 224,76 krooni ning septembrikuu üüriarve nr 17 06.09.2007.a. järgi haldamiskulu 188,37 krooni, seega kokku 689,73 krooni. Samuti soovib hageja nõuda kostjalt pliidi ja suitsukäikude tahmast puhastamise kulusid 180 krooni 2005.a. eest ja 400 krooni 2006.a. eest, mille kohta on arved hagiavalduses juba esitatud, seega kokku 580 krooni. Võttes aluseks asjaolu, et kostja poolt osutatava teenusena kuulub üüri hulka põhiüüri prognoositava arvutuse alusel ka pliitide, ahjude, suitsukäikude ja korstnate hooldus, mida 2005-2006.a. kostja poolt osutatud ei ole. Kostja oma vastuses (04.02.2008, tl 55) on nõus hagiavalduses esitatud haldamiskulude nõude ja haginõude suurendamises esitatud haldamiskulude nõude tasaarvestama hageja poolt järgnevate perioodide eest tasumisele kuuluva üürisummaga. Siiski vaidleb kostja hageja vastuses toodud selgitustele vastu. Kostja on üürileandjana omapoolseid lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Üürileandja teatas nii suuliselt kui ka kirjalikult kõiki üürnikke õigeaegselt eelseisvast korstnate, küttekollete ja suitsukäikude puhastamise ajast. Kooskõlastatud ajal ei olnud korstnapühkijal võimalik majasiseseid hooldustöid teha vaid korteris nr
3. Hageja võtab sisuliselt omaks, et tema kasutatavasse korterisse juurdepääsu ei võimaldatud, kuna hageja ei olnud antud kuupäeval kodus. Kostja jääb oma seisukoha juurde ja ei ole nõus hüvitama väljakutsetega seonduvad lisakulutused 400 krooni ulatuses ning peab õigeks kompenseerida hagejale seoses pliidi ja soemüüri tahmast puhastamisega tehtud kulutused summas 180 krooni 2005.a. ja 2006.a. originaalarvete saamisel, millised on raamatupidamise seisukohaselt kostjale vajalikud ja tõendatud dokumendid. Kostja ei kahtlegi hageja soemüüri puhastamise eest tasumises või koopiate esitamises kostjale. Hageja pöördus 14.03.2007.a. teates kostja poole ettepanekuga paigaldada üldkasutatavasse tualetti veemõõtur ja ukselukk, millele hageja sai eitava vastuse asjakohase selgitusega. Pärast seda ka üürileandja kirjalikku vastust ära ootamata asus hageja tõepoolest juba ise tegutsema, kutsudes
4. märtsil 2007.a. kohale töömehe lukuabist. Ka nimetatud päeval sai selgitatud osapooltele asjale ebamõistlikult väljaminekute tegemisest. Kostja eitav vastus edastati kirjalikult ka 05.04.2007.a. Vastavalt võlaõigusseaduse sätetele võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi vaid üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul ning üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Arvestades üürniku ettepaneku huvi ei saa eeldada, et üürileandja on kohustatud tegema oma varale ebamõistlikult koormavaid materiaalseid kulutusi, võrrelduna kasumi jääkväärtusega tualetis tühise hulga tarbitava vee maksumusest. Kostja on endiselt seisukohal, et hageja ettepanek paigaldada tualetti veemõõtur ja ukselukk on ebamõistlikus proportsioonis lisakulutuste tegemisega väga vähese veehulga mõõtmiseks. Samuti seab kostja kahtluse alla kavandatavate muudatuste objektiivse ülevaate andmises elanike individuaalsest veekasutusest. Kuna normaalne keskmine vee tarbimine ühe elaniku kohta on 2.2-2.7 m3 kuus, siis kostja kahtleb korterisse omavoliliselt paigaldanud veemõõtja vastavuses selle nõuetekohase toimimise eest (kostja pole hagejalt saanud ühtegi asjakohast tõendit) ning vastaks hageja ja ema poolt tegelikult tarbitud vee kogustele. Hageja poolt lehekestel esitatud veemõõtja näitude järgi on tegemist ebanormaalselt väikese vee tarbimisega. Seda enam, et tarbimised ei ole suurenenud võrreldes varasema ajaga, millal hageja elas korteris üksinda. Arvete esitamisel lähtub kostja elamu üldveemõõtja näinud järgi tarbitud veehulgast, arvestatuna elanike arvule ja teisi vee arvestamise kokkuleppeid poolte vahel ei ole. Kostja ei vaidlusta, et poolte vahel puudub lepinguline alus haldamiskulude tasumiseks ja saadud summad tuleb hüvitada ning kuna kostja on ka nõus kogu hageja poolt tasutud halduskulude summad hagejale hüvitama, siis leiab kostja, et selles osas p9oolte vahel vaidlust ei ole. Samuti on kostja seisukohal, et hageja ei ole millegagi põhjendanud ega tõendanud alust eeldada, et kostja oma kohustust ei täida. 4 KOHTU PÕHJENDUSED Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel on 29.10.1993.a. sõlmitud üürileping (tl 6-8). Võlaõigusseaduse (

) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja, antud juhul kostja) andma teisele isikul (üürnikule, antud juhul hageja) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu.

§ 276

lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Samas peab üürnik vastavalt sama paragrahvi lg-le 2 kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Lg 3 järgi peab üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huviga. Üürilepingu p-s 3 on üürniku kohustused kirjas täpsemalt. Seal hulgas p 3.3.B järgi vastutab üürnik vesivarustuse ja kanalisatsiooni ning elektrisüsteemi korrasoleku eest ja peab tasuma selle remondi arved, samuti on p 3.4. järgi üürnik kohustatud tegema ruumides jooksva ja sanitaarremondi iga 5 aasta tagant. Hageja leiab, et kostja ei ole oma üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Hageja nõuded on järgmised: 1) hageja palub kohtul tuvastada tema õigus mitte tasuda kostjale haldamiskulusid ja kostjalt hageja kasuks välja mõista kostja poolt alusetult saadud summad (hagiavaldus tl 5, haginõude suurendamine tl 47): 2007.a. märtsikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 418,28 krooni; 2007.a. aprillikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 408,23 krooni; 2007.a. maikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 228,62 krooni; 2007.a. juunikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 276,27 krooni; 2007.a. juulikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 276,60 krooni; 2007.a. augustikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 224,76 krooni; 2007.a. septembrikuu üüriarvel – haldamiskulud summas 188,37 krooni. 2) Hageja palub kohtul tuvastada hageja õigus mitte tasuda üldkasutatava tualeti eest rohkem kui 200 liitri vee eest kuus inimese kohta. Hageja asendas nõude istungil (tl 89), nõudes kostjalt üldkasutatavasse tualetti veemõõturi ja ukseluku paigaldamist. 3) Hageja nõuab kostjalt pliidi ja suitsukäikude tahmast puhastamise kulusid 180 krooni 2005.a. eest ja 400 krooni 2006.a. eest Esimese nõude osas on pooled jõudnud kokkuleppele ja kostja on tasaarveldanud summa hageja järgmiste kuude üüriarvetega (tl 85). Teise nõude asendas hageja istungil (tl 89), nõudes kostjalt üldkasutatavasse tualetti veemõõturi ja ukseluku paigaldamist. Teise nõude asendamisega kostja nõus ei ole, kuna tualetti kasutavad vaid 3 inimest ning vee tarbimise hulk on tühine võrreldes luku ja veearvesti paigaldamise hinnaga. Kolmanda nõude osas on kostja nõus osaliselt tasuma – pliidi ja soojamüüri puhastamise eest. Korstna suitsulõõri puhastamise eest ei ole kostja nõus maksma (tl 85). Hageja on seejuures viidanud enda üürilepingust tulenevale kohustusele täita kõiki tuleohutusnõudeid. Kostja leiab, et on üürnikele korstnate ja lõõride puhastamisest teatanud ning et hageja on põhimõtteliselt omaks võtnud, et teda ei olnud kodus ja sellega seoses ei olnud korstnapühkijal korterisse võimalik saada. Hageja leiab (tl 87), et kuna korstnapühkija on kostja sugulane ja varas, siis teda hageja sisse ei lase. Hageja ei esita selle kohta aga mingeid tõendeid. Hageja leiab, et kostja oleks pidanud leidma võimaluse, et korteris oleks lõõrid puhastatud ja kostja oleks pidanud tagama võimaluse korstna pühkimiseks. Kohtuistungil nõustub kostja 280 krooni ulatuses suitsukäikude kuluga (tl 88). Seega on hageja ja kostja jõudnud kokkuleppele haldamiskulude maksmise osas (need on juba tasaarvestatud, seega nõuet enam ei eksisteeri), samuti on jõutud kokkuleppele suitsukäikude osas, 5 kus hageja jätab 300 krooni enda kanda ja kostja on nõus maksma 280 krooni (tl 88). Seega tuleb kohtul lahendada veemõõturi ja ukseluku paigaldamise nõue. Vee ülekulu jaotatakse elamus asuvate eluruumide ja mitteeluruumide vahel proportsionaalselt hoone eluruumide (mitteeluruumide) üldpinna ruutmeetritele (Vastavalt Tartu Linnavalitsuse 13.09.2005.a. korraldusega nr 1391 kehtestatud “Veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise ja tarbitud soojusenergia eest tasu arvestamise juhendi” põhimõtetele), juhul kui korteriomanikud ei lepi kokku teisiti. Kuna pooltevaheline üürileping ei sätesta vee tarbimise mõõtmist, tuleb lähtuda eluruumi üldpinna ruutmeetritest. Seega puudub vajadus veemõõturi paigaldamiseks. Hageja on omavoliliselt paigaldanud korterisse veemõõturi, millel puuduvad taatlemise tunnused. Kuna olemas on üldarvesti, siis ei ole veemõõturi paigaldamine vajalik ja kui hageja peab seda oluliseks tuleb tal veemõõturi paigaldamine kooskõlastada omanikuga, paigaldada vastavad mõõturid, plommida ja esitada dokumentatsioon omanikule. Kohus nõustub kostjaga, et tualetti kasutavad vaid 3 inimest ning vee tarbimise hulk on tühine võrreldes luku ja veearvesti paigaldamise hinnaga. Otstarbekas ei ole ka ukseluku paigutamine, kuna tõendamist ei ole leidnud võõraste isikute poolt tualeti kasutamine. Seega rahuldab kohus hagi korstna ja kütteseadmete tahmast puhastamise hüvitamise osas. Kostjalt tuleb välja mõista 280 krooni. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna antud asjas oli esitatud hageja poolt kokku kolm nõuet, millest ühe rahuldas kostja peale hagi esitamist, kuid enne kohtuistungit, teise nõude osas jõudsid pooled sisuliselt kokkuleppele ja kolmas nõue jäi rahuldamata, siis leiab kohus, et kummagi poole menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. Kohtunik 6