2-07-22193 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik Otsuse tegemise aeg ja koht 15.09.2008, Tallinn Tsiviilasja

§-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemise korda. Ülesütlemisteatises puudub ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Tuginedes

§ 325

lg-le 5 on ülesütlemisteade tühine ja tuleb lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Maakohtu otsuse põhjendused

1. Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et poolte vahel sõlmiti 23.04.1996 mitteeluruumide tähtajatu rendileping nr 01-
3. Samuti ei ole vaidlust selles, et hageja poolt kostjale 30.01.2007 esitatud üürilepingu korralise ülesütlemise avalduses puudub viide ülesütlemise vaidlustamise korrale ja tähtajale.
4. Maakohtu hinnangul on poolte vahel sõlmitud leping olemuselt üürileping, kuna lepingust ei nähtu, et kostjal oleks õigus saada Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvate ruumide nr xx-xx (xxxxxx xx x) korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. 10.

§ 272

lg 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks, äriruum on aga majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p 2.1 kohaselt on üüritud ruumide otstarve panipaik. Hageja ei tõendanud, et kostja kasutab nimetatud ruume majandus- või kutsetegevuses, seega on üüritud ruumid eluruumid. Kohus ei nõustunud hageja väitega, mille kohaselt ei ole eluruumiga tegemist, kuna kostjale anti ruumid kasutamiseks panipaigana, ladustamisruumina. Nimetatud väide ei ole asjakohane, kuna kostjale kuulub samas elumajas ka korter. Seetõttu ei nõustunud kohus ka hageja väitega, et kuna 1996.a ei 2

üürilepingut reguleerivate normide mõtte kohaselt ei saa üüritav ruum olla samaaegselt eluruum ja äriruum, mitteeluruumi mõistet

ei tunne. Eeltooduga on tõendatud, et vaidlusaluse ruumi näol on tegemist eluruumiga, millele laienevad eluruumide üürisuhteid reguleerivad erinormid. 12.

§ 325

lg 2 p 4 kohaselt peab üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Hageja poolt kostjale 30.01.2007 esitatud üürilepingu korralise ülesütlemise avaldus ei vasta

§ 325

lg 2 p 4 nõuetele.

§ 325

lg 5 kohaselt on

§ 325lg 2 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.

Seega ei ole 23.04.1996 hageja ja kostja vahel tähtajatult sõlmitud üürilepingu ülesütlemist toimunud ja üürileping on kehtiv. Kostja valdab Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvaid ruume nr xx-xx (xxxxxx xx x) seaduslikult, millest tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused

1. Tallinna linn palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
2. Kaebuse kohaselt on ebaõige kohtu seisukoht, et kui kostja ei kasuta nimetatud ruume majandus- ja kutsetegevuses, on tegemist eluruumiga. Äriruumi määratleb

sisuliste kriteeriumite järgi – äriruumiks on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Tegemist on väga laia määratlusega, ka eluruumi saab kasutada majandus- või kutsetegevuses kasutatava ruumina. See, kas tegemist on elu-, äri- või mõne muu ruumiga, määratakse üürilepingu sõlmimisel.

§ 276

lg 2 kohaselt on üürniku üheks kohustuseks kasutada asja hoolikalt vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Selline sihtotstarve võib olla määratletud ka abstraktselt. Mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288 p 2.1 sätestab, et ruume kasutatakse panipaigana. Seega oleks maakohus pidanud lahendama küsimuse, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepinguga, tuvastades, millises kasutusotstarbes pooled lepingu sõlmimisel kokku leppisid. Kui üürnik lubas kasutada ruumi panipaigana, pärast lepingu sõlmimist mõtles ümber ja asus sinna elama, ei teki üürileandjal eluruumi üürileandja kohustusi, sest üürileandja tahe ei olnud lepingu sõlmimisel suunatud eluruumi üürilepingust tulenevate kohustuste võtmisele. Elu- või äriruumi määratlemisel ei ole primaarne ruumi olemus, vaid poolte tahe lepingu sõlmimisel – kas pooled leppisid kokku, et üürnik hakkab ruumis elama või kasutama seda muul otstarbel. 15. Kohus kohaldas ebaõigesti

§ 272

. Väär on kohtu seisukoht, et hageja ei tõendanud, et vaidlusalused ruumid ei ole eluruumidena kasutatavad. Mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288 p 2.1 kohaselt kasutab üürnik ruume panipaigana.

§ 276

lg 2 kohaselt peab üürnik kasutama asja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Hageja esitas kohtule dokumentaalse tõendi – mitteeluruumide rendilepingu, milles väljendati poolte tahe sõlmida üürileping ruumide panipaigana kasutamiseks, mitte eluruumina kasutamiseks. Kostja nimetatud väidet ümber ei lükanud. Kohus hindas tõendeid 3

§ 272

mõistes eluruumi üürilepinguga ning hageja ei järginud ülesütlemisel vorminõudeid. Vastus apellatsioonkaebusele

1. Leo Aadel ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
2. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. Asjas saab teha uue, hagi rahuldava otsuse.
3. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja oleks pidanud vaidlusaluse lepingu üles ütlema

-s eluruumi üürilepingu lõpetamise kohta käivate sätete alusel. Maakohus on lepingu tõlgendamisel jätnud kõrvale lepingu sõlmimisel väljendatud poolte tahte ning teinud seetõttu eksliku otsuse.

1. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 23.04.1996 mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288, millega hageja andis kostjale tähtajatult panipaigana rendile Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvad ruumid nr xx-xx (xxxxxx x). Samuti ei ole vaidlust selle üle, et hageja esitas 30.01.2007 kostjale lepingu korralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt kuuluvad kostja kasutusse antud ruumid väljaandmisele linnaosavalitsuses arvel olevatele eluruumi üürimist taotlevatele isikutele. Hageja palus kostjat vabastada ruumid hiljemalt 30.04.2007, mis on ka lepingu kehtivuse viimane päev. Vaidlus puudub ka selles, et kostja ei ole lepingu esemeks olevaid ruume seni vabastanud.
2. Kõnealuse lepingu p-st 2.1 nähtuvalt on pooled sõlminud panipaiga üürilepingu. Kuigi panipaik võib oma olemuselt kuuluda eluruumi juurde, võiks selle üürimiseks sõlmitud lepingu ülesütlemisel eluruumi üürilepingu ülesütlemise sätete kohaldamist eeldada vaid juhul, kui panipaika saaks pidada osaks üürniku eluruumist s.t kodust. Õige on hageja seisukoht, et üürilepingu eseme määratlemisel ei ole seejuures primaarne ruumi olemus, vaid poolte tahe lepingu sõlmimisel, s.t see, kas pooled leppisid kokku, et üürnik hakkab ruumis elama või kasutama seda muul otstarbel. Kui üürnik pidi lepingu kohaselt kasutama ruumi panipaigana, kuid peab seda endamisi ka eluruumina kasutatavaks pinnaks, ei teki üürileandjal eluruumi üürileandja kohustusi, sest üürileandja tahe ei olnud lepingu sõlmimisel suunatud eluruumi üürilepingust tulenevate kohustuste võtmisele. Täpne on ka hageja viide

§ 276

lg-le 2, mille kohaselt peab üürnik kasutama asja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Et kostja ei ole ka ise üüritud panipaika seni enda eluruumiks pidanud, viitab kostja poolt hagejale 26.04.2007 saadetud vastus, milles kostja on andnud hagejale teada soovist seni panipaigana kasutatud ruumidesse elamispinda laiendada. Kostja selline kavatsus ei muuda pooltevahelist kokkulepet panipaiga üürimiseks eluruumiüürilepinguks, samuti ei muuda lepingu sõlmimisel väljendatud poolte tahet asjaolu, et hageja on tunnistanud üüripinna hiljem eluruumiks ja kavatseb selle anda üürile elukohta vajavatele isikutele. 21. Maakohus on

RakS § 12 lg-st 1 juhindudes õigesti leidnud, et pooltevahelisele vaidlusele tuleb kohaldada

-i sätteid. Õige on ka maakohtu järeldus, et pooltevaheline leping vastab üürilepingu tunnustele ja kuulub seetõttu lõpetamisele

-s üürilepingute kohta käivate sätete alusel. Täpne ei ole aga maakohtu arusaam, et kõiki enne

-i jõustumist sõlmitud üürilepinguid saab täna lõpetada vaid äri- või eluruumi üürilepingute kohta käivate sätete kohaselt. Tuleb silmas pidada, et seaduses elu- ja äriruumide kohta käiv regulatsioon on eriregulatsioon, mille eesmärk on nendele üürnikele täiendava õiguskaitse andmine, kes kasutavad üüritud ruume koduna või oma majandus- ja kutsetegevuse läbiviimiseks ning vajavad seetõttu elu- või tegevuskoha paiknemise 4

-s üürilepingute kohta sätestatud regulatsioon katab aga elu- ja äriruumide kõrval ka muude asjade s.h selliste ruumide kasutamist, mille ese ei pruugi vastata elu- ega äriruumi mõistele – nt garaažid, parkimiskohad, keldrid, kuurid, panipaigad, vms. Selliste ruumide üürilepingutele kohalduvad need

normid, mis elu- või äriruumide kohta käivat eriregulatsiooni ei sisalda. Elu- või äriruumiks mitteolevate ruumide tähtajatu üürilepingu korralise lõpetamise reeglid sätestab

§ 311

lg 1, mille kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu

§-s 312 ettenähtud tähtaegadest kinni pidades üles öelda.

§ 311

lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks ei ole seejuures vaja lisaks mingit täiendavat alust. Samuti ei sätesta üürilepingute regulatsioon sellel alusel tehtud ülesütlemise avaldusele kohustuslikke vorminõudeid ning tahteavalduse tegemisel tuleb seega silmas pidada üksnes

§ 195ja Ts

ÜS

1. osa
2. ptk regulatsiooni.
3. Hageja poolt kostjale 30.01.2007 esitatud lepingu korralise ülesütlemise kirjalik avaldus vastab lepingu lõpetamisele suunatud tahteavalduse nõuetele – tahteavaldus on otsene, suunatud kostjale kui teisele lepingu poolele, on ühese ja selge sisuga ning järgib

§ 312sätestatud etteteatamise tähtaegu.

Kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostja on lepingu ülesütlemisavalduse kätte saanud, tuleb pooltevaheline üürileping lugeda

§ 186p 6 ja 309 lg 1 kohaselt alates 30.04.2007 lõppenuks.

Üürilepingu lõppemise tõttu tuleb kostjal üüritud ruumid

§ 334lg 1 alusel vabastada.

1. Eeltoodu põhjal tuleb hagi rahuldada ja kohustada kostjat vabastama poolte vahel 23.04.1996 sõlmitud üürilepingu esemeks olevad ruumid kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval.
2. Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 põhjal kostja kanda. Iko Nõmm Malle Seppik Ande Tänav 5