Obsah (6)

§ 71§ 72§ 75§ 50§ 69§ 79

Tsiviilasi nr 2-07-28166 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Otsuse teinud kohtu nimi Harju Maakohus Otsuse kuupäev Tallinn, 19.juunil 2008 Kohtukoosseis kohtunik Imbi Sidok Kohtuasi GG (isikukood xxx, e

) mõttes. Seega kuuluvad nendevahelised vaidlused kaasomandi kasutamise üle lahendamisele nimetatud seaduste regulatsioonist lähtudes, kusjuures KOS-i sätteid tuleb vaadelda

-i sätete suhtes kui erinorme. Kaasomanike vahelistele suhetele, millised tulenevad kaasomandis oleva eseme kasutamisest, ei laiene võlaõigusseaduse (VÕS-i) sätted. Kuivõrd alates 05.12.2002 on korteriomanike poolt moodustatud elamus korteriühistu (edaspidi KÜ), siis tuleb arvestada ka korteriühistuseadust (KÜS). Vastavalt KOS § 1 lg 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama sätte kohaselt KOS-s reguleerimata küs tes kohaldatakse korteriomandile

-i kinnisomandi sätteid. KOS § 8 lg 1 kohaselt kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu KÜS-i nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset KÜ õigusvõime tekkimisest alates KÜS-i järgi ning KOS-i rakendatakse niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus KÜS-ga. KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Sama sätte lg 3 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt; kui kaasomandi kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KOS § 13 reguleerib kaasomandil lasuvate maksete tasumist, avalik-õiguslike reaalkoormatiste ja majandamise kulutuste kandmist ning majandamisest saadud vilja omandamist. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, tasub avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega ning sellest võivad omanikud kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Sama sätte lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama ning lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või 9 korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti; lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel; lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes.

§ 71

lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Sama sätte lg 3 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi.

§ 72

lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama sätte lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust ning lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Sama sätte lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele; kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

§ 75

lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

§ 50

lg 2 kohaselt ei kohaldata kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kaitse sätteid.

1. I astme kohus lahendas pooltevahelise vaidluse hagimenetluses lähtuvalt TsMS § 613 lg-st 4, kuna muude rahaliste nõuete hus oli hagejate poolt esitatud täiendavate majanduskulude nõue KÜS-i alusel. Kui isegi asuda seisukohale, et kogu vaidlus oleks tulnud lähtuvalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-dest 613-618 lahendada hagita menetluses, on kohus seisukohal, et tegemist ei ole olulise menetlusnormi rikkumisega, milline saaks tuua kaasa otsuse tühistamise. Hagita menetluse asemel hagimenetluse reeglite rakendamine ei rikkunud ühegi menetlusosalise (korteriomaniku) menetlusõigusi, ka on hagimenetluse puhul kohtunikul samamoodi õigus (ja kohustus) lähtuda vajadusel kaalutlusõigusest. Ka hagimenetluses on kohtul vastavalt TsMS § 4 lg 4 teha kõik endast sõltuv, et lahendada asi kompromissiga või muul viisil kokkuleppel, kuid antud menetluses see ei õnnestunud.
2. Puudub vaidlus, et kõik menetlusosalised on elamus asukohaga xxxTallinnas asuvate korteriomandite omanikud ning et vaidlusalused ruumid elamus ja samal kinnistul asuvas abihoones kuuluvad kaasomandina nende korteriomandite koosseisu. Ka puudub vaidlus, et kaasomandi kasutamiseks kaasomanikud kokkulepet sõlminud ei ole. Hagejad/vastukostjad ehk 16-st kaasomanikust 14 on seisukohal, et kaasomandis olevate ruumide (ehk ühise asja) kasutus ei ole kaasomanike vahel kindlaks määratud. Kostja/vastuhagejad ehk 16-st kaasomanikust 2 on seisukohal, et kuigi ei ole sõlmitud kaasomanike kokkulepet, kasutati vaidlusaluseid ruume alates korteriomandite kinnistamisest detsembris 2003 tava ja kaasomanike enamuse otsuse alusel. Kohus on sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et kostja/vastuhagejate seisukoht kaasomanike enamuse otsuse olemasolust tõendamist ei leidnud. Puudub vaidlus, et kostja hakkas vaidlusaluseid ruume kasutama detsembrist
3. Vastavalt kinnisturaamatu väljavõtetele to korteriomandite esmakinnistamine oktoobris 2003.

§ 72

lg 1 mõttele vastavat kaasomanike otsust ehk kaasomanike enamuse, kellele oleks seisuga hiljemalt 10 detsember 2003 kuulunud ka suurem osa ühises asjas, otsust anda vaidlusalused ruumid kostja valdusesse ja kasutusesse, kohtule ei esitatud. Kostja üks sellist otsust vastu võtta ei saanud, kuna ta ei moodustanud kaasomanikest enamust ja talle ei kuulunud ka suurem osa ühises asjas. Puudub vaidlus, et nimetatud ajahetke seisuga vastuhageja 2 veel korteriomandi omanik antud elamus ei olnud. Ka ajast, mil vastuhageja 2 on kaasomanik, ei ole

§ 72lg-ga 1 kooskõlas oleva vastavasisulise otsuse olemasolu tõendatud.

4. Vastavalt nii aastal 2003 kui senini kehtivate KOS-i ja

-i sätetele sai kaasomandi osa kasutamisel kaasomaniku poolt aluseks olla vaid kas kaasomanike kokkulepe või otsus või seadus. Kuivõrd kaks esimest tõendamist ei leidnud oli ja on (kuni käesoleva kohtulahendiga kehtestatud kasutuskorra jõustumiseni) igal kaasomanikul õigus kasutada ühist asja selliselt, et sellega ei takistata teiste kaasomanike kaaskasutust, seega vastavalt seadusele. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et kuni teiste kaasomanike otsuseni 22.04.2007 ei ole tõendatud, et kostja kui üks kaasomanikest, kellele kuulus/kuulub 2254/5234 mõttelist osa kinnistust ja reaalosadena kokku 10 korterit, oleks kasutanud vaidlusaluseid ruume selliselt, et see oleks takistanud teiste kaasomanike kasutust. Ei ole tõendatud, et enne nimetatud kuupäeva, mil kaasomanike enamus võttis KÜ üldkoosolekul vastu otsuse, et soovivad ise hakata vaidlusaluseid ruume kasutama, oleks keegi neist samasisulist tahet avaldanud ja kostja oleks kasutama asumist takistanud (ei oleks andnud võtmeid või oleks keeldunud ruumi vabastamast või muul viisil takistanud). Kohus on seisukohal, et selleks, et kaasomanik saaks teiste kaasomanike kaaskasutusõigust rikkuda (selle teostamist takistada), peavad need teised või keegi neist avaldama tahet oma vastavat õigust kasutada. Kõik kaasomanikud pidid olema teadlikud oma omandi ulatusest (nähtav avalikust kinnistusraamatust ka kolmandatele isikutele, rääkimata omanikest endist) ning see, et enamus neist teadmatusest, soovimatusest või muul põhjusel ei asunud enne aprillikuud 2007 aktiivselt enda omandiõigust realiseerima ning seda tegi vaid üks nende seast (kostja), ei muuda tema poolt oma omandi kasutamist omavoliliseks ega ebaseaduslikuks ega tähenda automaatselt seda, et kasutaja takistas teiste (passiivsete) kaasomanike kaaskasutust. Muuhus leidis tunnistaja J.S ütlustega tõendamist, et ajal, mil elamu I korruse vestibüül oli kostja kasutuses, hoidis seal üks II korruse elanikest (ehk siis samuti kaasomanik) oma p jalgratast. Hagejad seda väidet ümber ei lükanud. Kohus ei nõustu hagejate esindaja selgitusega nagu ei oleks sel asjaolul tähtsust käesoleva vaidluse lahendamisel. Tegemist oli ühe hageja, see on ühe kaasomaniku, poolt vaidlusaluse ruumi kaaskasutamisega koos kostjaga. Tähtis ei ole kasutuse ulatus, vaid see, et nimetatud asjaolu toetab kostja vastuväidet selle kohta, et vastava soovi ilmutamisel oleks ka hagejatel olnud võimalik vaidlusaluseid ruume juba enne 2007.aastat kasutada. Eeltoodu põhjendusel ei nõustu kohus hagejate seisukohaga nagu saaks kostja poolt vaidlusaluste ruumide kasutamist lugeda omavoliliseks ja ebaseaduslikuks. Kostja oli ja on üks kaasomanikest, kel on õigus oma omandit vallata, kasutada ja käsutada võrdsetel alustel teiste kaasomanikega ning ka tema omandiõigust saab vastavalt

§ 69lg 2 piirata vaid seaduse või teiste isikute õigustega.

Teiste isikutena teised kaasomanikud hakkasid aktiivselt realiseerima oma omandiõigust alates 22.04.2007 ning sellest ajast alates pidi kostja arvestama nende tahtega ja õigusega ega tohtinud teha neile takistusi. Seega on kohus seisukohal, et perioodi eest kuni 22.04.2007 puudub hagejatel õiguslik alus (milleks saaks olla kas kaasomanike kokkulepe või enamuse otsus või seadus) nõuda kostjalt kui ühelt kaasomanikest tagasiulatuvalt osa ühise asja viljast ehk osa tema poolt kasutatud kasutuseelisest. Ei saa ette heita kostjale asjaolu, et teised kaasomanikud ei asunud aktiivselt oma õigusi realiseerima ega võtnud varasemalt vastu mingeid otsustusi kaasomandi kasutamise kohta. Asjakohatu on hagejate viide nagu oleks kaasomandis olevate ruumide kasutamisega muudetud kostja poolt korteriomandite mõttelisi osi ja tekitatud uus reaalosa (t lk 246). Kaasomandist osa 11 valdamine ja kasutamine ei saa kuidagi mõjutada korteriomandite ei reaalosade ega mõtteliste osade suurusi. Omandi suuruse muutmine saab toimuda ainult vastava asjaõigusliku kokkuleppe ja kinnistamisavaldusega (nagu on ka hagejad ise märkinud), kuid nende sõlmimist ei ole keegi menetlusosalistest isegi mitte maininud ja seega see teema väljub menetletava hagi ja vastuhagi piiridest. Samas on kohus ka seisukohal, et asjakohatu on kostja viide 01.01.2003 korteriühistuga sõlmitud k hoolduslepingule (t lk 91), kuna sellest ei nähtu kokkulepet ühegi valdusaluse ruumi kasutamiseks. 5. Juhul, kui hagejate nõudel perioodi eest kuni 22.04.2007 oleks õiguslik alus, ei saaks siiski nõustuda hagejate seisukohaga nagu saaks kõigi nende nõudeõigus ulatuda tagasi alates 23.12.2003 ja seda sõltumata korteriomandi omandamise ajast. Kohtule ei ole arusaadav, millisest seadusandlikust aktist tuleneb nende seisukoht, et piisab, kui vähemalt ühel hagejatest, kes omandas elamus mõttelise osa 23.12.2003, on rikutud õigust kaasomandi eseme kasutamisel. Vastavalt

-i kinnisomandit reguleerivate sätete mõttele tekib kinnisomand, see tähendab, et omandaja omandab omaniku õigused ja kohustused, alates kinnistusraamatusse vastava kande tegemisest. Seega igal hagejal tekkisid kaasomaniku õigused, sealhus siis ka õigus kaaskasutusele, vaidlusaluse kaasomandi eseme suhtes alates ajast, mil ta kanti vastava korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse sisse. Ei KOS ega

ei reguleeri kaasomanike vahelistes suhetes õiguste üleminekut võõrandajalt omandajale.

§ 79

lg 2 reguleerib seda vaid nende kaasomanike vaheliste kokkulepete puhul, millised on märkusena kantud sisse kinnistusraamatusse. Antud asjas sellist olukorda ei ole. Ka ei laiene kaasomanike vahelistele suhetele KÜS-i § 5.1, mille kohaselt KÜ olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärijale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale omandi ülemineku hetkest. Nimetatud säte laieneb KÜ ja selle liikmete vahelistele suhetele, kuid antud asjas on analüüsitavateks suheteks kaasomanike vahelised suhted kaasomandi kasutamisel ja kaasomaniku õigus saada osa ühise asja viljast. Kuna eelnevalt on kohus asunud seisukohale, et hagejatel puudub keskmise renditasu alusel nõudeõigus perioodi eest kuni 22.04.2007, siis ei saa olla tegemist ka nõude aegumisega, milles seisneb üks kostja vastuväidetest. Nõue, mida ei ole, ei saa aeguda. Kohus on seisukohal, et isegi kui hagejatel oleks nimetatud nõudeõigus, ei oleks see aegunud. Sellisel juhul saaks olla tegemist seadusest tuleneva nõudega, mille aegumistähtajaks on tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 149 kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

1. Otsuse punktis 4 jõudis kohus järeldusele, et tõendamist ei leidnud, et kostja kaasomanikuna oleks rikkunud teiste kaasomanike kaaskasutusõigust perioodil kuni 22.04.
2. Nimetatud kuupäeval KÜ üldkoosolekul hagejate poolt otsustatuga (protokoll t lk 21-23) on aga veenvalt tõendatud, et hagejad kaasomanikena avaldasid kindlat ja üheseltmõistetavat tahet hakata realiseerima oma kaasomaniku kaaskasutusõigust ka vaidlusaluste ruumide suhtes. Asjaolu, et see tahe oli realiseerunud ja vormistatud KÜ üldkoosolekul, tähtsust ei oma, kuna nimetatud koosolekust võtsid osa kõik korteriomanikud (ehk siis kõik vaidlusaluste ruumide kaasomanikud). Seega heas usus toimides ja enda kaasomaniku õigusi mõistlikult realiseerides ei olnud kostjal alust nimetatud koosolekul saadud teabe põhjal kaasomandis olevaid vaidlusaluseid ruume ilma kokkuleppeta teiste kaasomanikega või ilma enamuse otsuseta senises režiimis edasi kasutada. Koosoleku protokolli punktist 2 nähtub, et 16-st kaasomanikust 14 hääletasid poolt otsusele, millega anti kostjale tähtaeg ruumide vabastamiseks (hiljemalt 25.05.2007). Protokollist nähtub ka, et kostja juhatuse liige ja vastuhageja 2 osalesid koosolekul ja hääletasid vastu. Nimetatud 12 asjaolu aga tõendab, et kostja sai otsusest ja seega siis teiste kaasomanike tahtest teada viivitamatult. Asjaolu, et ta tegelikkuses koheselt valdust ei vabastanud, on tõendatud talle nii KÜ nimel kui kaasomanike poolt 28.05.2007 ja 09.07.2007 saadetud vastavate nõudekirjadega (t lk 31-40). Seega ei vasta tegelikkusele kostja esindaja väide nagu oleks ruumid vabastatud esimesel nõudmisel. Menetluse kestel võtsid hagejad õigeks kostja väite, et elamu I korrusel asuvate ruumide ning abihoones asuvate ruumide nr 1, 4 ja 5 valduse vabastas kostja ja andis võtmed üle hageja V.K 02.08.2007 (t lk 385). Menetluse kestel kinnitasid hagejad, et abihoone ruumi nr 2 vabastas kostja 15.01.
3. Kostja teistugust vabastamise kuupäeva tõendavad tõendeid ei esitanud. Ka puudub vaidlus, et senini ei ole vabastatud abihoone ruumi nr
5. Eeltoodu alusel leidis tõendamist, et rikkudes teiste korteriomanikest kaasomanike kaaskasutusõigust, kasutas kostja elamus asuvaid ruume nr 39-42 ja abihoones asuvaid ruume nr 1, 4 ja 5 perioodil 23.04.2007 kuni 01.08.2007, abihoone ruumi nr 2 perioodil 23.04.2007 kuni 15.01.2008 ja abihoone ruumi nr 3 perioodil 23.04.2007 kuni kohtuistungi päevani 28.05.
6. Tõendamist leidnud teiste korteriomanike õigusi rikkuva kasutuseelise saamise eest tuleb kostjal tasuda teistele kaasomanikele võrdeliselt neile kuuluva kaasomandiosaga majandamisest saadud vilja (hüvitist) tulenevalt KOS § 13 lg-st
7. Kohus on seisukohal, et õigust rikkuvat ajavahemikku tuleb arvestada nimelt teiste kaasomanike tahtest kostja poolt teada saamise päevast, kuna sellest alates teadis kostja teiste õiguste rikkumisest ega kasutanud talle teiste poolt heauskselt antud võimalust rikkumine lõpetada mõistliku tähtaja (1 kuu) jooksul. Hagejad on saadava vilja arvestuse aluseks valinud keskmise renditulu 25.00 krooni 1m2 eest (t lk 384-385), nõustudes kostja poolt esitatud S K OÜ arvamusega (t lk 264-271). Kohus on seisukohal, et tegemist on usaldusväärse dokumentaalse tõendiga, millega on tõendatud keskmine renditasu vaidlusaluses piirkonnas vaidlusalusel ajaperioodil (aastal 2007 ja 2008 I poolaastal) ning kõlbliku lähtealusega kasutuseelise rahalise väärtuse arvestamisele. Poolte vahel puudub vaidlus, et hagejate osa kaasomandist moodustab kokku 48,7% ja kostja ning kostja vastu nõuet mitteesitanud vastuhageja 2 osa kokku 51,2%. Ka puudub vaidlus kasutuses olnud/oleva ruumide suuruste üle: kuni 01.08.2007 olid kasutuses ruumid kokku suurusega 218,2 m2, edasi kuni 15.01.2008 ruumid kokku suurusega 75,8 m2 ja sealt edasi ruum suurusega 38 m
8. Eeltoodu alusel on seega kostja kohustatud hüvitama hagejatele nende osa kaasomandist nende õigusi rikkudes kasutamise eest järgmiselt: 1) periood 23.04.2007 kuni 31.07.2007 = 100 päeva x 25.00 kr kuus x 218,2 m2 = 18 110.60 krooni, millest 48,7% on 8819.86 krooni; 2) periood 01.08.2007 kuni 15.01.2008 = 168 päeva x 25.00 kr kuus x 75,8m2 = 10 569.55 krooni, millest 48,7% on 5147.37 krooni; 3) periood 16.01.2008 kuni 28.05.2008 = 133 päeva x 25.00 kr kuus x 38 m2 = 4194.82 krooni, millest 48,7% on 2042.88 krooni. Seega kokku on kostja kohustatud hagejatele tasuma 16 110.11 krooni. Hagejad on esitanud nõude ühise summana ja paluvad see välja mõista ühe hageja G.G kasuks. Kohus on seisukohal, et kuna tegemist ei ole solidaarsete võlausaldajatega (tegemist on osadeks jagatava kohustusega, kuna igale hagejale kuulub kaasomanikuna konkreetses suuruses mõtteline osa, millelt arvestatuna on tal õigus vilja saada), tuleb kohtul siiski arvestada välja ja kostjalt välja mõista igale hagejale tasumisele kuuluv summa eraldi. Arvestades iga hageja osa vaidlusaluses omandis (tõendatud väljatrükkidega kinnistusraamatust t lk 224-239) on kostjalt välja mõistetavad summad järgmised: J.N ja V.K kummalegi 1345.06 krooni, O.G 1036.02 krooni, I.K ja G.G 1022.88 krooni kummalegi, D.J ja R.T kummalegi 1016.31 krooni, T.T ja I.J kummalegi 996.58 krooni, S.K 1719.83 krooni, I.P 1499.57 krooni, L.J 644.82 krooni, T.G 13 1305.61 krooni, ja Z.P 1042.60 krooni. Küll aga saab hagejate taotlust tõlgendada kui TsMS § 445 mõttes taotlusena otsuse täitmise viisi kindlaks määramiseks. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel määrata kindlaks otsuse täitmise viisi, milleks antud asjas on kõigile hagejatele välja mõistetud rahasumma ülekandmine ühe hageja arveldusarvele. Selliselt otsust täites (kogu väljamõistetud rahasumma G.G arveldusarvele ülekandmisega) on kostja käitunud kooskõlas kohtuotsuses määratud täitmise viisiga.
9. Kohus on asjas sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et kostja vastuväited, millised käsitlevad esiletoodud summade (19 494.00 krooni rendilepingute alusel ja 24 535.00 krooni tehtud kulutuste eest) tasaarvestamist temalt väljamõistetava summaga, ei ole tõendatud ega põhjendatud. Kostja esitas menetlusliku tasaarvestuse avalduse ja seetõttu peab kohus kontrollima tasaarvestuseks kasutatud nõuete olemasolu ja tasaarvestuse lubatavust. Kohus on sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et kummagi tasaarvestuse alusena esile toodud nõude olemasolu kostjal hagejate vastu tõendamist ei leidnud. Esimene osa nõudest põhineb hagejate poolt väidetavalt perioodil 01.06.2007 kuni 31.10.2007 saadud renditulul abihoone ruumi ja elamus ruumi nr 39 rendile andmise eest. Kostja on arvestanud renditulu hagejate poolt esitatud järgmiste lepingute alusel: 01.06.2007 sõlmitud kaks üürilepingut (t lk 342-347) ja 17.09.2007 ning 03.10.2007 sõlmitud kaks rendilepingut (t lk 332338). Nimetatud lepingutest nähtub, et kõigi nende puhul oli rendile (üürile) andjaks KÜ. Septembris ja oktoobris sõlmitud lepingute alusel renditulu laekumist KÜ hagejad ei eita. Küll aga on põhjendatud nende vastuväide, et nemad kui kaasomanikud nende lepingute alusel tulu saanud ei ole. Ka ei ole selle kohta kostja tõendeid esitanud. Seega vastavalt

§ 71

lg 2 kuulub küll kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kuid hagejad kui teised kaasomanikud ei ole kohustatud seda talle hüvitama, kuna nemad ise ei ka väidetavast viljast osa saanud. Kaasomandi majandamine/valitsemine läbi KÜ on kooskõlas KOS § 8 lg-ga

1. Analüüs kas ja kui, siis millisel alusel on kostjal võimalik pöörata oma nõue KÜ vastu, väljub antud tsiviilasja raamest. Lisaks ei ole tõendatud, et 01.06.2007 lepingute alusel oleks üldse ruume reaalselt üürnikele kasutada antud. Ka oleks selline asjaolu vastuolus menetluses juba tõendamist leidnud asjaoluga, et nende lepingute objektiks olnud ruumid vabastati kostja poolt alles 01.08.
2. Hagejad on selgitanud nimetatud lepingute sõlmimist ja kohtumaterjalidesse esitamist (t lk 389; et lükata ümber kostja vastuväited nagu oleks üürnike leidmine vaidlusalustele ruumidele vähetõenäoline). Ka ei nõustu kohus sisulise arutamise tulemusena kostjaga nagu peaksid hagejad hüvitama talle tema poolt väidetavalt tehtud kulutused ruumi nr 39 kanalisatsioonitoru paigaldamiseks ja ruumi nr 40 veetoru paigaldamiseks. Ka antud juhul reguleerib poolte kui kaasomanike vahelisi suhteid kaasomandi kasutamisel

ning erinormina KOS ega kuulu rakendamisele muud sätted, ka mitte deliktiõiguse sätted. Tulenevalt KOS § 15 lg-st 2 võib korteriomanik teistelt korteriomanikelt nõuda nende eelneva nõusolekuta tehtud kulutustest vaid kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi. Puudub vaidlus, et kulutusi, mida kostja soovib tasaarvestada, ta enne tegemist teiste kaasomanikega ei kooskõlastanud. Seega on tal neid õigus nõuda vaid juhul, kui leiab tõendamist, et tegemist oli kaasomandi säilitamiseks vajalike kulutustega. Vastavalt TsÜS § 63 p 1 on vajalikeks kulutused, millistega säilitati eset või kaitsti seda täieliku või osalise hävimise eest. Ükski nimetatud asjaoludest antud juhul tõendamist ei leidnud ega olnud ka kostja poolt esile toodud. Ka KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Seega ka see osa kostja väidetavast nõudest hagejate vastu tõendamist ei leidnud ja puudub alus tasaarvestuse teostamiseks kogu taotletu ulatuses. 14 Ka on kohus seisukohal, et kaasomandi majandamisest saadud viljast osa teistele välja maksmise kohustusele ei avalda mõju asjaolu, kas kasutuseelise kasutamise perioodil oleksid kaasomanikud leidnud tegelikkuses samadele üürnikke või mitte või kui tõenäoline/ebatõenäoline üürimine oleks olnud. Poolte vahel ei ole üürisuhe, vaid keskmine üür on võetud kasutuseelise rahalise väärtuse välja arvestamisel aluseks. Muud loogilist ja võimalikku hüvitise arvestuse alust ei ole pakkunud ka kostja välja.

1. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et hagejate nõuded, millised puudutavad kostja poolt perioodil 01.01.2003 kuni 31.05.2007 KÜ vähemtasutud majandamiskulude (hooldus-, haldus- ja remondirahasid) ja mõõdistamisprojekti jaoks tehtud kulutusi välja mõistmist, rahuldamisele ei kuulu. Kohus on sellisel järeldusel põhjusel, et mõlemad nõuded ei tulene mitte poolte kui kaasomanike vahelistest õigussuhetest, vaid KÜ ja tema liikmete vahelistest õigussuhetest ja on esitatud KÜ huvides. Hagejatel kui kaasomanikel puudub õigus esitada nõudeid KÜ huvides ja neil ei ole ka KÜ liikmetena õigust esitada enda nimel nõudeid KÜ huvides. KÜ näol on tegemist iseseisva juriidilise isikuga, milline omab täielikku tsiviilkohtumenetlusteo- ja –õigusvõimet tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 201 ja § 202 mõttes. KÜ nimel saavad esitada kohtusse nõuded KÜ seadusjärgsed esindajad, see on juhatuse liikmed. Tähtsust ei oma, et antud juhul on KÜ juhatuse liikmeteks isikud, kellele kuulub kaasomanikena KÜ poolt valitsetav kaasomand. Tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava või seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Sama sätte lg 2 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja ka siis, kui isik pöördub kohtusse teise isiku õiguse või huvi kaitseks. Ükski seadus ei sätesta kaasomanikele õigust pöörduda kohtusse nende poolt korteriomandi majandamiseks loodus KÜ huvi või õiguse kaitseks. Tähtsust ei oma, et raha projekti eest tasumiseks laenas KÜ üks kaasomanikest/hagejatest.
2. Järgmisena võtab kohus seisukoha vastuhagi ehk siis poolte kaasomandi eseme kasutuskorra osas. Poolte vahel puudub vaidlus, et kaasomandi kasutuskord on vajalik määrata kohtu poolt põhjusel, et pooled ei ole suutelised seda omavahelise kokkuleppega kehtestama. Tulenevalt

§ 72

lg-st 5 on igal kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kohus võtab ruumide märkimisel aluseks t lk-del 361-362 asuvad asendiplaanid. Poolte vahel puudub sisuline vaidlus abihoone kasutuse osas. Kohus võtab aluseks asjaolud, et 1) ruum nr 3 on senini kostja/vastuhageja 1 valduses ja kasutuses; 2) et kaasomanikele on tehtud ettekirjutus ruumide nr 1, 4 ja 5 lammutamiseks (t lk 305) ja 3) et poolte vaheline suhtlemine on raskendatud. Seega on mõistlik kasutuskorraga vältida ruumide poolte ühiskasutusse jätmist niivõrd, kui see võimalik on ja jätta kuni lammutamiseni ruumid nr 1 ja 2 hagejate/vastukostjate kasutusse ning ruumid nr 3, 4 ja 5 kostja/vastuhagejate kasutusse. Elamu osas puudub vaidlus järgmiste kaasomandis olevate ruumide osas: I korrusel ruumid nr 28-33 ja nr 37 ja nr 38 kostja/vastuhagejate kasutusse ning ruumid nr 34-36 kõigi kaasomanike ühiskasutusse; II korruse ruumid 1a – 1f hagejate/vastukostjate kasutusse ja ruumid 1g ja 1h kõigi kaasomanike ühiskasutusse.

1. Küll on aga poolte vahel vaidlus elamu I korruse ruumide nr 39, 40, 41 ja 42 osas. Vastuhagejate lõplikuks seisukohaks on, et need tuleb jätta nende kasutusse ja seda põhjusel, et teised kaasomanikud soovivad neid ruume saada vaid tulu teenimiseks ja soovivad edaspidi realiseerida oma õigusi selliselt, et vastuhagejatele kahju tekitada ning et need ruumid on kogu aeg olnud nende kasutuses (seisukoht t lk 399). Hagejad/vastukostjad on seisukohal, et need ruumid tuleb jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse ja seda põhjustel, et: 1) ruumi nr 39 15 kasutavad üürnikud KÜ-ga vastavalt 17.09.2007 ja 03.10.2007 sõlmitud lepingute alusel ja sellest on kasu kõigile kaasomanikele, kuna üüritasu kasutatakse KÜ kaudu elamu renoveerimiseks; 2) ruumide nr 40-42 osas otsustasid kaasomanikud 29.12.2007 koosolekul, et need võõrandatakse ja vastuhagejad ei ole seda otsust vaidlustanud; ka kuulub vastav osa müügist saadavast tulust vastuhagejatele. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et veenev ja mõistlik on hagejate/vastukostjate seisukoht ja selle põhjendused. Nende poolt viidatud rendilepingutega (t lk 332-338) on tõendatud, et ruum nr 39 (lepingute kohaselt vastavalt nr 39a ja nr 39b) on tõepoolest KÜ poolt kaasomandi majandamise käigus koormatud ning puudub alus kahelda hagejate/vastukostjate avaldustes selle kohta, et sealt saadav tulu kasutatakse lõppkokkuvõttes KÜ tegevuse kaudu kõigi korteriomanike huvides elamu renoveerimiseks. Kohtule jääb arusaamatuks vastuhagejate seisukoht nagu saaks selline tegevus olla suunatud neile kahju tekitamisele. Vastavalt KÜS § 2 lg 1 ongi KÜ korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja KÜ liikmete ühiste huvide . Ruumide nr 40-42 (vastavalt poolte avaldustele on faktiliselt nüüdseks tegemist ühe ruumiga nr 40) osas on kaasomanike 29.12.2007 koosoleku protokolliga (t lk 319-320) tõendatud hagejate/vastukostjate seisukoht, et tõepoolest on nende poolt võetud vastu otsus see ruum suurusega 18,8m2 müüa hinnaga 13 000.00 krooni 1 m2 eest ühele kaasomanikest V.K (protokollist nähtub ka, et ostusooviga esines lisaks kostja/vastuhageja 1 juhatuse liige) ning kasutada ka sealt saadav raha elamu remonttöödele. Kohus on seisukohal, et nimetatud tõendamist leidnud asjaolude alusel on mõistlik jätta vaidlusalused ruumid kõigi kaasomanike ühiskasutusse, et anda neile võimalus vallata/kasutada/käsutada neid kõigi korteriomanike ühistes huvides, milleks elamu, kus korteriomandid asuvad, säilimise tagamine kindlasti on. Ka on selline kasutuskord kogu kinnistu osas üldjoontes proportsioonis omanikele kuuluvate mõtteliste osade suurustega. Samuti on kohus poolte seisukohtadega tutvumise järel seisukohal, et kinnistul asuv ja sõidukite parkimiseks kasutatav maa-ala jääb samuti kõigi kaasomanike ühiskasutusess. Kohtu pädevusse ei kuulu seal parkimise korraldamine, ka mitte parkimistasu kehtestamine. Nimetatu tuleb vastava tahte olemasolul korraldada kaasomanikel endil kokkuleppel. Analüüs, kas seda asendab või on sellena käsitletav 05.08.2007 KÜ üldkoosolekul vastuvõetud otsus (protokoll t lk 339) väljub käesoleva tsiviilasja piiridest. Poolte vahel puudub vaidlus vastuhagejate nõude osas, milles paluti määrata kohtulahendis kindlaks, et kõik kaasomanikud kasutavad, valdavad ja käsutavad kinnistul olevaid ruume oma äranägemise järgi ja vastavalt nende otstarbele ning kannavad nende kasutuses olevate ruumidega seotud kulutusi vastavalt ruumide reaalsele suurusele. Tegemist on ühe kokkuleppega kasutuskorras. Ka vastab selle sisu kaasomandi kasutamist reguleerivate seaduste (vt otsuse p 1) regulatsioonile.
2. TsMS § 162 lg-de 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, s h kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg-de 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tulenevalt eelpool kajastatud kohtu otsustustele kuulub nii kui vastuhagi rahuldamisele 16 osaliselt. Samas ei ole võimalik hagiavalduse ja vastuhagiavaldusega seotud menetluskulusid mõistlikult eristada. Seetõttu ja võttes aluseks ka asjaolu, et menetlusosaliste näol on tegemist kaasomanikega, asub kohus seisukohale, et kõigi osaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda. Imbi Sidok (allkiri) kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE: I.Sidok