Obsah (4)

§ 313§ 335§ 326§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Piret Randmaa Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 15.02.2008.a. ke

§ 313lg 1 alusel alates 25.jaanuarist 2005.a.

seoses asjaoluga, et üürileandja vajab korterit omale elamiseks.

1. M T vastas üürilepingu ülesütlemisavaldusele 31.01.2005.a. ja teatas, et on seisukohal, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus HL mõjuv põhjus, mistõttu ei ole ta nõus üüritud eluruumi vabastama.
2. HL pöördus seejärel Tallinna Üürikomisjoni nõudega tagastada t vaidlusalune eluruum ja M T eluruumist välja tõsta. 06.04.2005.a. otsusega rahuldas Tallinna Üürikomisjon HL avalduse ja kohustas M Tt tagastama üürileandjale üüritud eluruum Tallinnas, xxx ning eluruumi tagastamisest keeldumise korral määras üürikomisjon otsuse täitmise viisiks M T väljatõstmise nimetatud eluruumist.
3. M T vaidlustas 07.04.2005.a. Tallinna Üürikomisjoni otsuse hagi kohtusse esitamisega ja palus tunnistada esitatud hagis üürilepingu kehtivust. 20.12.2005.a. Tallinna Linnakohtu määrusega lõpetati menetlus M T hagis HL vastu üürilepingu kehtivuse tunnustamise nõudes seoses hageja hagist loobumisega.
4. Pooled ei vaidle selle üle, et 2005.a. juulikuus esitas HL M T

§ 335

alusel viivisearve summas 26.959,97 krooni, kusjuures üüri nõuab HL esitatud arves 5 kuu eest 22.500.- krooni, s.o. 4500.- krooni kuus. Üüriarvel oleva märkuse kohaselt on üür arvestatud tulenevalt Kinnisvarabüroo R ja K OÜ hindamisaktist, mille kohaselt on keskmiseks üürihinnaks samaväärse korteri puhul samas asukohas 4500 -10.000.- krooni. M T vastas nimetatud üüriarvele HL e, et üüri suuruse muutmise kokkuleppeta on esitatud arve kehtetu.

1. Pooled ei vaidle ka selle üle, et M T andis eluruumi Tallinnas, xxx HL e üle 30.09.2005.a.
2. 02.10.2006.a. Tallinna Üürikomisjonile esitatud avalduses palus HL välja mõista M T 36.750.- krooni üüritud asja tagastamisega viivitamise aja eest kahju hüvitamise katteks. Avaldaja tugines oma nõudes

§ 335

sätestatule ning leidis, et tulenevalt asjaolust, et üürnik viivitas üüritud asja üleandmisega üürileandjale perioodi

1. jaanuarist 2005.a. kuni 30.septembrini 2005.a. ehk siis 8 kuud ja 5 päeva, on üürileandja õigustatud nõudma üürnikult nimetatud aja eest viivist kahjuhüvitisena arvestusega üüri suuruseks 4500.- krooni kuus.
2. Tallinna Üürikomisjon rahuldas esitatud avalduse osaliselt ja mõistis M T välja eluruumi xxx, Tallinnas tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitise 27.109,25 krooni lahutades maha avalduses nõutavast summast 9640,75 krooni, s.o. summa mille M T tasus perioodil 25.01.2005.a. – 30.09.2005.a. HL e üürina.
3. Tallinna Üürikomisjoni otsusega ei nõustunud omakorda M T, kes esitas kohtule taotluse üürivaidlus kohtus läbivaatamiseks. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue ning põhjendused. 2
4. Hageja on üürikomisjonile esitatud avalduses, mida kohus käesolevas tsiviilasjas hagina uuesti läbi vaatab, seisukohal, et tema ütles kostjale üürilepingu üles 20.01.2005.a. ning kostja üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, kuid ka eluruumi ei vabastanud. Nimetatu tingis avalduse esitamise üürikomisjonile üüritud asja tagastamiseks, mis ka üürikomisjoni otsusega rahuldati. Üürikomisjoni otsusega on tuvastatud, et üürileping on lõppenud 25.01.2005.a.
5. Hageja on seisukohal, et tulenevalt sellest, et hageja ei esitanud kostjale pärast 25.01.2005.a. enam üüriarveid, vaid nõudis kostjalt üüripinna vabastamist, on ta õigustatud nõudma kostjalt üüripinna tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitist

§ 335

alusel ning suuruses, mis on võrdne samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalise üüri suurusega. Kuna R ja K OÜ hindamisakti kohaselt olid samaväärsete korterite keskmised üürihinnad samatüübiliste korterite puhul samas elamurajoonis 2005.aastal vahemikus 4500 – 10.000.- krooni, on hageja õigustatud nõudma kostjalt 36.750.- krooni väljamõistmist.

1. Hageja on seisukohal, et asjas ei oma tähtsust see millal jõustus üürikomisjoni otsus pooltevahelises üürivaidluses, vaid oluline on see millal lõppes pooltevaheline üürileping. Kuna kostja ei vaidlustanud seaduses sätestatud 30 päeva jooksul hageja poolt kostjale edastatud üürilepingu ülesütlemise avaldust, mille ta sai kätte 20.01.2005.a., lõppes üürileping poolte vahel 25.01.2005.a. nagu kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduses teatati.
2. Hageja leiab, et kostja väide nagu oleks pooltevahelised üürisuhted kestnud pärast 25.01.2005.a., ei ole õige. Asjaolu, et kostja ei tagastanud üüritud asja hagejale, ei tee üürisuhet kehtivaks. Hagejal puudus pärast 25.01.2005.a. kostjaga üürikokkulepe, kostja on tasunud pärast nimetatud kuupäeva kõrvalkulusid.
3. Hageja on seisukohal, et kostja väide nagu oleks hagejal puudunud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks, on kohatu. Hageja jäi ilma kogu oma varast ja ka elukohast ning paigutati elama Nõmme sotsiaalmaja võimlemissaali eesruumi põrandale kuni anti ajutine eluruum kolmeks kuus Paljassaare Sotsiaalmajas. Vastupidiselt hagejale oli hoopis kostja valduses hagejaga sõlmitud üürilepingu ajal ja pärast üürilepingu ülesütlemist korter xxx, mida ta välja üüris, ning xxx omas kostja koos abikaasaga maja, kuhu kostja ennast ka 02.11.2005.a. sisse registreeris ning mida kostja ka pärast vaidlusaluse elamispinna vabastamist kasutama asus.
4. Hageja on oma hagi tõendamiseks esitanud üürivaidluskomisjonile dokumentaalsete tõenditena kinnistusraamatu väljavõtte vaidlusaluse korteri kuuluvuse tõendamiseks hagejale, üürilepingu, mis kostjal oli sõlmitud K K ME a 16.04.1994.a., üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse 19.jaanuarist 2005.a., asja tagastamisega viivitamise arve perioodi 25.01.2005.a. – 25.06.2005.a. kohta, R ja K OÜ hindamisakti 23.maist 2005.a. turuhinnaga üüri suuruse kohta T K , M T vastuse üürileandjale 19.juulist 2005.a. vaidlusaluse eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akti, mille pooled on allkirjastanud
5. septembril 2005.a., HL meeldetuletuse M T
6. juunist 2006.a. viivisearve tasumise kohta ja väljavõtte
7. augusti 2005.a. Äripäevast. Kostja vastuväited ja põhjendused.
8. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. 3
9. Kostja on seisukohal, et vaidluse lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust hageja seisukoht, et kostja ei vaidlustanud varem üürilepingu lõpetamist. Kostja ei pidanudki seda tegema, sest

§ 326

lg 1 kohaselt võib ülesütlemise vaidlustada vaid siis kui see on vastuolus hea usu põhimõttega, muudel juhtudel võib üürnik esitada vaid sellekohase vastuväite kohtuvaidluses. Üürikomisjoni otsus

1. aprillist 2005.a. tõendab, et pooltel oli vaidlus selles kas üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv või mitte. 07.04.2005.a. üürikomisjoni otsus aga ei jõustunud, sest kostja pöördus sama vaidluse lahendamiseks hagiga kohtusse. Menetlus selles vaidluses lõppes s 20.12.2005.a., millest tulenevalt saab 07.04.2005.a. üürikomisjoni otsusele omistada õiguslikku tähendust s pärast 20.12.2005.a.
2. Kostja on seisukohal, et hageja poolt esitatud kahjuhüvitise nõue perioodi eest mil puudus jõustunud üürikomisjoni otsus või muu kohtulahend, millega oleks tuvastatud üürisuhte lõppemine, on nii õigusliku kui ka faktilise aluseta. Kostja arvates ei ole

§ 335

kohaldatav olukorras, kus pooled s vaidlevad üürilepingu kehtivuse üle, mistõttu ei viivitanud kostja eluruumi vabastamisega mis omakorda välistab hageja nõude rahuldamise tema suhtes.

1. Kostja on seisukohal, et vaidluse lahendamisel ei saa jätta tähelepanuta, et ta on jätkanud pidevalt üüri maksmist vastavalt kokkulepitud suurusele kuni eluruumi faktilise vabastamiseni 30.09.2005.a. Nimetatut ei ole hageja aga nõude esitamisel kostja vastu arvestanud. Nimetatu kinnitab, et üürilepingu lõppemine 25.01.2005.a. ei ole üheselt selge ning kuna hageja kostja üüri maksmisele vastu ei vaielnud ega üürisummasid ei tagastanud, oli üürisuhe kostja arvates endiselt kehtiv. Kostja kohustus eluruum vabastada sai tekkida s pärast kohtumenetluse lõppemist.
2. Kostja on ka seisukohal, et hageja ei ole põhjendanud miks ta soovib just üüri maksmist turuhinnas ja mitte kokkuleppelise üüri suuruses mida kostja pidevalt vaidlusaluse aja eest tasunud on. Kostja leiab, et tulenevalt asjaolust, et kostja tasus kokkulepitud määras üüri edasi ka pärast väidetavat üürilepingu lõppemist 25.01.2005.a. ning juhindudes

§ 335

teisest lausest, oleks hagejal olnud õigus nõuda kahju hüvitamist vaid üürisummat ületavas osas, mida hageja aga teinud ei ole. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei tohi olla hagejal kostja arvel rikastumine või kohustust rikkunud poole karistamine. 23. Kostja on veel seisukohal, et hagejale ei ole kahju tekitatudki, mida kostjal oleks võimalik t

§ 127

kohaselt hüvitada.

§ 127

lg 3 kohaselt kuulub hüvitamisele üksnes selline kahju mida on võimalik ette näha rikkumise võimaliku tagajärjena. Antud asjas ei saanud kostja ette näha, et üürileandjale võib tekkida kahju, sest üürileandja põhjendas üürilepingu ülesütlemist eluruumi endale vajaminemisega ning üürileandja aktsepteeris ka kostja poolt üüri jätkuvat maksmist. Ka ei saa

§ 127lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärgiks olla rikastumine teise poole arvel.

Üürileandja põhjendas eluruumi ülesütlemise vajadust sellega, et tal on seda endale elamiseks vaja. Seega ei oleks ta eluruumi välja üürinud ega üüritulu saanud.

§ 127

lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Antud asjas ei ole tõendatud kohustuste rikkumine ehk õigusvastasus ning seega ka põhjuslik seos.

1. Kostja esitas oma vastuväidete tõendamiseks üürikomisjonile kostja vastuse hagejale viimase poolt tehtud üürilepingu ülesütlemisteatele 31.jaanuarist 2005.a., hagiavalduse ärakirja, mille M T esitas Tallinna Linnakohtule HL vastu 25.04.2005.a. üürilepingu kehtivuse tunnustamiseks, OÜ P P tõendi M T tervisliku olukorra kohta, kohtumääruse, millega lõpetati menetlus M T hagis HL vastu üürilepingu kehtivuse tunnustamise nõudes seoses hagist loobumisega, maksekorralduste koopaid üüri tasumise kohta pärast üürilepingu erakorralist ülesütlemist kuni 4 eluruumi vabastamiseni. Kohtus taotles kostja võtta käesoleva tsiviilasja juurde tõendina veel toimiku tsiviilasjas 2/33-3180/
2. Kohtuotsuse põhjendused.
3. Kohus, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja Tallinna Üürikomisjoni toimikus nr 2/121/06 asuvaid dokumentaalseid tõendeid ning käesoleva tsiviilasja juurde võetud tsiviiltoimikus nr 2-05-1421 asuvaid tõendeid asub seisukohale, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
4. Pooled ei vaidle selle üle, et - korteriomandi Tallinnas, Xxx omanik on hageja; - kostja kasutas nimetatud eluruumi 16.04.1994.a. K K ME-ga sõlmitud üürilepingu alusel; - 20.01.2005.a. teavitas HL M T , et ütleb üürnikule temaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles

§ 313lg 1 alusel alates 25.jaanuarist 2005.a.

seoses asjaoluga, et üürileandja vajab korterit omale elamiseks; - M T andis eluruumi Tallinnas, xxx HL üle 30.09.2005.a. 27. Pooled vaidlevad selle üle - kas üürileping poolte vahel lõppes 25.01.2005.a. või omas üürilepingu ülesütlemine õiguslikku tähendust kostja suhtes s pärast seda kui kohtuvaidlus üürilepingu kehtivuse üle poolte vahel lõppes; - kas hageja on õigustatud kostjalt nõudma kahjuhüvitisena keskmist sama piirkonna üüri aja eest mil kostja hagejale kuuluvat eluruumi kasutas või üüri, mida üürnik oli tasunud üürileandjale enne üürilepingu ülesütlemist; - kas vaidluse lahendamisel tuleb juhinduda ka

§ 127

sätestatud kahju hüvitamise üldalustest või

§ 335

sätestatust mis reguleerib üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevaid nõudeid. 27. Kohus asub seisukohale, et kohtu käsutuses olev kirjalik dokument - hageja poolt kostjale tehtud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus 19.jaanuarist 2005.a. tõendab, et hageja on kostjale üürilepingu üles öelnud alates 25.jaanuarist 2005.a. Kohus nõustub kostjaga, et kostja ei pidanudki hageja poolt tehtud üürilepingu ülesütlemist vaidlustama tulenevalt

§ 326lg 1 sätestatust ning kostjal oli õigus esitada ülesütlemisele vastuväide.

Samas ei nõustu kohus aga kostjaga selles nagu omaks üürilepingu ülesütlemine kostja jaoks õiguslikku tähendust s pärast 20.12.2005.a., s.o. pärast seda kui lõppes poolte vahel kohtuvaidlus üürilepingu kehtivuse üle. Kohus on seisukohal, et üürivaidlus, mille käigus kontrollitakse üürilepingu kehtivust, ei loo ega lõpeta pooltevahelist lepingut. Lepingu kehtivust mõjutavad üksnes pooled nende poolt tehtud tahteavalduste kaudu. Kohus on seisukohal, et ka see asjaolu, et kostja maksis hagejale üüri edasi kuni pinna tegeliku vabastamiseni 30.09.2005.a., ei tähenda, et pooltevaheline üürileping kehtis ka pärast üürilepingu ülesütlemist. . 28. Kohus on seisukohal, et käesoleva vaidluse lahendamisel kuulub materiaalõigusliku alusena kohaldamisele

§ 335

sätestatu, mis on erinorm ning millest tulenevalt

§ 127käesoleva vaidluse lahendamisel kohaldamisele ei kuulu.

Osundatud seadusesätte kohaselt võib üürileandja nõuda üürnikult viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline juhul kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist üürileandjale tagasi.

§ 335

kommentaari 3.2 kohaselt lihtsustab nimetatud säte oluliselt kahju hüvitamist, sest sellise nõude puhul ei pea üürileandja tõendama muud kui seda kui palju on samas piirkonnas „tavaline” üür. Hageja on nimetatu tõendamiseks esitanud kohtule R ja K OÜ hindamisakti 23.maist 2005.a., mille kohaselt on samas piirkonnas samasuguse elamispinna 5 puhul turuhinnaga üüri suurus 4500-10.000 krooni. Kohus leiab, et hagejal on õigus tulenevalt

§ 335

sätestatust valida kas ta soovib üürilepingus kokkulepitud üüri või samas asukohas samasuguse asja puhul tavalise üüri tasumist. Seadus ei sätesta et üürileandja peaks selles osas nõuet täiendavalt põhistama. Oluline on kohtu arvates ka see, et hageja nõuab kostjalt niigi nn „tavalist” üüri selle minimaalses suuruses.

1. Kohus peab põhjendatuks aga hagetavast nõudest lahutada üürisummad, mida kostja on tasunud hagejale pärast üürilepingu ülesütlemist. Üüri tasumist hagejale tõendavad üürikomisjoni toimikus olevad maksekorraldused. Kuna kostja kasutas üüritud ruumi pärast lepingu ülesütlemist 8 kuud ja 5 päeva, s.o. 25.01.2005 – 30.09.2005.a., tuleb hagetavast summast maha arvestada üür suurusega 1180,50 krooni kuus (15 kr x 78,7 m2) nimetatud perioodi eest, mis teeb kokku summa 9640,75 krooni. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 27109,25 (36 750 – 9640,75) krooni.
2. Kohus on seisukohal, et poolte poolt esiletoodud väited üürilepingu ülesütlemise põhjendatusest või selle põhjendamatusest ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, mistõttu kohus neid käesolevas kohtuotsuses ei analüüsi ega nende osas ka kohtuotsuses seisukohta ei võta. Tõendid mida kohus kohtuotsuse põhjendamisel ei analüüsinud, ei ole kohtu arvates käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohased. Menetluskulud.
3. Menetluskulude jaotamisel poolte vahel juhindub kohus TsMS § 163 lg 1 sätestatust ning asub seisukohale, et kuivõrd kohus rahuldab hagi 73,77 % ulatuses, tuleb kostja menetluskulud jätta täielikult tema enda kanda ning hageja menetluskuludest, s.o. nii kohtukuludest kui ka kohtuvälistest kuludest tuleb 73,77 % jätta samuti kostja kanda. Kohtunik: 6