§-des 6 ja 7 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Laste mänguväljak külgneb ehitusplatsiga. Ehitusplatsi olemasolu tõstab tunduvalt mürataset ning ehitustolm on kahjulik laste tervisele. Kui hageja oleks teadnud, et kostja ehitab hotelli ja restorani, ei oleks hageja kostjaga lepingut sõlminud. Vaidlusaluse maja korterite 1, 2 ja 3 omaniku vahetus ei välista kapitalirendilepingu rikkumise fakti. Hageja oli nõus tagastama kapitalirendi eseme ning soovis hüvitust, mis koosneb 15.07.2001 tasutud omafinantseeringust 275 000 krooni, 12.07.2001 tasutud kapitalirendilepingu sõlmimise tasust 33 000 krooni ja 01.08.2001-01.10.2003 tasutud osamaksetest summas 191 357, 64 krooni. Hageja on
lg 3 kohaselt korteri turuväärtuse vähenemise tõttu kandnud otsest varalist kahju 505 000 krooni. 14.-15.08.2003 Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ poolt läbiviidud korteri hindamise käigus ilmnes, et korteri turuväärtus on langenud. Korteri kiirmüügiväärtus on kõigest 870 000 krooni. Eksperthinnangu kohaselt alandavad hinda ka hotelli pesuköök, mis asub korteri all ja suurendab mürataset, ning asjaolu, et esimest korrust ehitatakse ümber hotelliks. Seega on korteri väärtuse vähenemine otseses põhjuslikus seoses rendileandja tegevusega. Kuna pärast lepingu lõpetamist vajab hageja uut samaväärset eluruumi, taotles hageja hinnavahe 528 114,19 krooni hüvitamist, sest korterid on turul kallinenud. Hageja palus OÜ-lt Ilmarise Kvartal välja mõista 1 532 471, 83 krooni ja menetluskulud. OÜ Ilmarise Kvartal vastuväited Kari Tapio Hurmemaa hagile Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole rikkunud oluliselt lepingut, mis annaks aluse
2003.a algul alustati ehitustegevust vaidlusaluse maja I korrusel, kuhu ehitati hotelli I, R. vastuvõtt. Ehitustegevuse hetkel võis olla mõningaid ebameeldivusi elanikele. Hagejale oli lepingu sõlmimise ajal teada, et tema eluruumi vahetus naabruses asub hotell. Seoses hotelli laiendusega ei rikutud pooltevahelist kapitalirendilepingut. Ehitustöid ei teostanud kostja, vaid OÜ Domina Real Estate, kellele kuulusid I korruse korterid 1, 2 ja 3. Kahju hüvitamise nõue summas 1 532 471, 83 krooni on alusetu. K. T. Hurmemaale ei ole kuulunud korter Xxxxx xxx xxx-x, mille väidetava väärtuse eest ta kahju nõuab ja seega ei saanud talle tekkida ka kahju. Tulenevalt
lg-st 1 ja § 196 lg-st 4 võib lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist ainult juhul, kui ta tagastab kõik lepingu alusel saadu. K. T. Hurmemaa ei ole OÜ-le Ilmarise Kvartal tagastanud korterit ning hüvitanud korteri kasutamisest saadud hüve. Tegemist ei ole ka pettusega, sest asjaolud, et elumajja hakati rajama hotelli ilmnesid ligi kaks aastat pärast pooltevahelise kapitalirendilepingu sõlmimist. Hageja ei esitanud tehingu tühistamisavaldust. Hotelli laiendus korteri turuväärtust ei vähendanud. OÜ Ilmarise Kvartal nõue ja põhjendused Kostja ei ole lepingust taganenud ega seda üles öelnud vastavalt
12.09.2003 kirja ei saa pidada lepingu erakorralise ülesütlemise avalduseks, kuna sellest ei selgu üheselt, et kostja soovib lepingu üles öelda. Vastavalt TsÜS § 71 loetakse kindlale isikule tehtud tahteavaldus tehtuks sellise sisuga nagu see kätte saadi. Kostja jätkas lepingu täitmist s.o igakuiste maksete tasumist enne ja pärast hagiavalduse esitamist. Kostja ei tagastanud lepingu alusel saadut vastavalt
Taganemisest tulenevad kohustused tuleb täita üheaegselt (
Kostja kinnitas oma tegudega, et leping kehtib. 29.04.2004 saatis hageja kostjale kirja, milles palus täpsustada, kas kostja soovib 3
Kuna pooltevaheline leping on OÜ Ilmarise Kvartal poolt 18.10.2004 ülesütlemisavaldusega üles öeldud ning lepingu p 47 kohaselt on hagejal õigus nõuda lepinguobjekti tagasi, nõuab hageja juhinduvalt AÕS § 80 lg 2 kostja ebaseaduslikust valdusest välja korteri Xxxxx xxx xxx-x Tallinnas. K. T. Hurmemaa kasutab vaidlusalust korterit jätkuvalt, korterivõtmeid hagejale üle ei ole antud. OÜ Ilmarise Kvartal palus tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004 ning nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja korteri Xxxxx xxx xxx-x hageja valdusesse, sellest keeldumise korral tõsta Kari Tapio Hurmemaa korterist välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kari Tapio Hurmemaa vastuväited OÜ Ilmarise Kvartal hagile Kari Tapio Hurmemaa hagi ei tunnistanud. OÜ Ilmarise Kvartal on vääral seisukohal, et 21.06.2001 leping kehtis edasi pärast 12.09.2003 kirja, milles K. T. Hurmemaa avaldas soovi kohtuvälise kokkuleppe sõlmimiseks, tehes ettepaneku leping erakorraliselt üles öelda. Tahteavaldus oli selge ja suunatud lepingu erakorralisele ülesütlemisele. Sama seisukohta väljendas ka kostja vastuses hageja 29.04.2004 kirjale. Lepingu ülesütlemise kord on sätestatud
Kostja jätkas maksete tasumist, kuna kasutab vaidlusalust korterit. See ei tähenda, et leping kehtib ning võlasuhe pole lõppenud. 10.10.2004 ja 13.10.2004 kirjades kostja ei väitnud, et kapitaalrendileping on kehtiv. 18.10.2004 hageja kiri on sisuliselt nõustumus 12.09.2003 avaldusega kapitaalrendilepingu ülesütlemiseks. Kostja tasus makseid otsekorralduslepinguga ja kuna ta viibis Ameerika Ühendriikides, sai maksete tasumata jätmisest teada alles kostjalt. Kõik maksed käesoleva ajani on tasutud ning võlgnevus puudub. 10.01.2008 vastuses muutis K. T. Hurmemaa oma vastuväiteid ja leidis, et leping kehtib. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas Kari Tapio Hurmemaa hagi OÜ Ilmarise Kvartal vastu osaliselt ja mõistis OÜ-lt Ilmarise Kvartal välja 499 357,64 krooni Kari Tapio Hurmemaa kasuks. Ülejäänud osas jättis kohus rahalise nõude rahuldamata. Kohus rahuldas OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu osaliselt ja nõudis Kari Tapio Hurmemaa valdusest välja korteri asukohaga Xxxxx xxx xxx-x, Tallinnas ja sellest keeldumise korral määras tõsta Kari Tapio Hurmemaa korterist välja. Kohus jättis rahuldamata OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu kapitalirendilepingu kehtivuse kuni 19.10.2004 tunnustamiseks. Kohus määras, et otsuse täitmine toimub rahuldatud nõuete osas samaaegselt ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. Vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 21.06.2001 kapitalirendilepingu, mille objektiks on eluruum Xxxxx xxx xxx-x Tallinnas. Lepingu sõlmimisele eelnes informatsioonivahetus meili ja faksi teel ning muul viisil, mille põhjal sai K. T. Hurmemaa järeldada, et tegemist on korterelamutega. OÜ-lt Ilmarise Kvartal saadud info alusel valis hageja endale sobiva korteri. Vastavalt lepingu p-le 2 tähendab „rendiobjekt” lisas 2 sätestatud korteriomandit, mis tekib Tallinnas XXXXX XXX XX asuva kinnistu jagamisel korteriomanditeks ja mis antakse rentnikule kapitaalrendile. Lepingu p 14 kohaselt läheb omandiõigus üle K. T. Hurmemaale, kui ta täidab kõiki lepingu tingimusi ja tasub 4
lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lepingu rikkumine OÜ Ilmarise Kvartal poolt on oluline, kuna lepinguobjekt elamu kontekstis on muutunud pärast hotelli ehitamist I korrusele. Erandlikel asjaoludel võib kestvuslepingu erakorraliselt üles öelda ka mõjuval põhjusel, mis on tingitud lepingut ülesütlevast poolest endast. Sellisel juhul võib lepingut ülesütleva poole käitumine 5
. Ülesütlemine on kujundusõigus, mis on teostatav ühepoolse tahteavaldusega, kui ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Kuna ülesütlemine on vastuvõtmist vajav tahteavaldus, kohalduvad TsÜS-i üldised nõuded tahteavaldustele (TsÜS § 67 jj)
ÜS § 68 lg 3 järgi kaudse tahteavaldusena. K. T. Hurmemaa saatis 12.09.2003 OÜ-le Ilmarise Kvartal kirjaliku kapitalirendilepingu erakorralise järeldusliku ülesütlemise. Isegi, kui OÜ Ilmarise Kvartal ei saanud aru, et K. T. Hurmemaa avaldas tahet lepingut erakorraliselt üles öelda, pidi ta sellest aru saama 14.10.2003 esitatud hagist, mille üheks nõudeks oli kapitalirendilepingu erakorraline ülesütlemine, sõltumata sellest, et kohus keeldus selle nõude menetlusse võtmisest. Ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. OÜ Ilmarise Kvartal rikkus oluliselt lepingut, kuna rendiobjekt, mille väärtuses pooled kokku leppisid, mille tasumine toimus maksegraafiku alusel ja mille omanikuks pidi saama K. T. Hurmemaa pärast viimast osamakset, on oluliselt muutunud. Kostja lõi oma tegevusega olukorra, kus ei ole võimalik korteriomandit saada korterelamusse, nagu kokku lepiti, vaid elamusse, kus asuvad lisaks korteritele I korrusel hotell ja restoran. Liisinguandja pidi toimima liisinguvõtja huve silmas pidades. Eeltulenevalt ütles 21.06.2001 kapitalirendilepingu erakorraliselt üles K. T. Hurmemaa 12.09.2003 kirjaliku teatisega OÜ-le Ilmarise Kvartal. Kuna 21.06.2001 kapitalirendilepingu ülesütlemise kuupäevaks tuvastas kohus 12.09.2003, on välistatud lepingu jätkumine pärast märgitud kuupäeva. Seega on välistatud OÜ Ilmarise Kvartal poolt lepingu erakorraline ülesütlemine ja hagi rahuldamine nõudes tunnustada kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004. K. T. Hurmemaa maksete jätkuv tasumine ei tee olematuks lepingu erakorralist ülesütlemist ega näita tahet lepingu jätkamiseks. K. T. Hurmemaa väljendas jätkuvalt tahet kapitalirendilepingu ülesütlemiseks ja selgitas, et kuna pooled ei saavutanud kokkulepet rahaliste vastastikuste kohustuste osas, jätkas ta elamist vaidlusaluses korteris ning osamaksete tasumist OÜ-le Ilmarise Kvartal. Maksete viivitus augustist oktoobrini 2004 ei oma tähtsust. Liisinguandja on nii müüja kui krediteerija ning kannab seega liisinguga ostetud eseme ebakvaliteetsuse riski vastavalt
§-des 365-367 sätestatule. Liisinguvõtja huvide tasakaalustamiseks näeb seadus erandina ette võimaluse, et liisinguvõtja saab otse oma nimel esitada müügilepingust (primaarselt liisinguandjale kuuluvaid) nõudeid müüja vastu esmajoones tulenevalt müügieseme puudustest. Liisingueseme müüja vastutus ei peaks olema oluliselt erinev sõltuvalt sellest, kas müüja ostab eseme oma nimel või kui see ostetakse liisingulepingu vahendusel.
lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki pool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kohaldatakse
Taganemisega muutub müügilepingujärgne võlasuhe tagasitäitmiseks, st müügilepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama. K. T. Hurmemaa saab müügilepingust taganemise kehtivuse korral nõuda müüjalt tagastamata osas müügihinna (
lg 1 järgi ka intressi) tagastamist
Tavalisest kasutamisest tingitud väärtuse vähenemist
K. T. Hurmemaa on õigustatud tagasi saama omafinantseeringu 275 000 krooni, kapitalirendilepingu sõlmimise tasu 33 000 krooni ja vastavalt nõudele 01.08.2001-01.10.2003 osamaksed 191 357,64 krooni, kokku 499 357,64 krooni. K. T. Hurmemaa on õigustatud tagasi saama ka ülejäänud tasutud osamaksed, millest OÜ Ilmarise Kvartal on maha arvanud vara kasutamisest saadud kasutuseelised kooskõlas
Kuna pooled ei esitanud eelnimetatud nõudeid, kohus selles osas otsust teha ei saa. Kuna lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist, kuulub rahuldamisele OÜ Ilmarise Kvartal nõue korteri väljanõudmiseks. Taganemisest tulenevad kohustused tuleb täita üheaegselt. K. T. Hurmemaa peab tagastama vaidlusaluse korteri koheselt pärast 499 357,64 krooni saamist. Pärast ülekannet K. T. Hurmemaale tekib OÜ-l Ilmarise Kvartal õigus nõuda korteri vabastamist ja sellest keeldumise korral korterist väljatõstmist. Kuna tavalisest kasutamisest tingitud väärtuse vähenemist
lg 4 järgi tagasitäitmisel ei arvestata, ei oma tähtsust eksperthinnangus 1825/083 näidatud turuväärtus ja kiirmüügiväärtus. Seega ei ole põhjendatud K. T. Hurmemaa nõue turuväärtuse vähenemise nõue 505 000 krooni. Seadus ei võimalda K. T. Hurmemaal nõuda samaväärse eluruumi hinnavahe hüvitamist summas 528 114,19 krooni. Kohus ei tuvastanud kostja käitumise vastuolu hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Tõendid I kd tl 91-95 ei ole asjakohased. Apellatsioonkaebuse põhjendused OÜ Ilmarise Kvartal palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Ilmarise Kvartal hagi Kari Tapio Hurmemaa vastu kapitalirendilepingu kehtivuse kuni 19.10.2004 tuvastamiseks ning mõisteti OÜ-lt Ilmarise Kvartal välja 499 357,64 krooni Kari Tapio Hurmemaa kasuks ja teha selles osas uue otsuse, millega jätta rahuldamata Kari Tapio Hurmemaa nõue summas 499 357,64 krooni, tunnustada 21.06.2001 kapitalirendilepingu kehtivust kuni 19.10.2004; mõista Kari Tapio Hurmamaalt OÜ Ilmarise Kvartal kasuks välja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv ning maakohtus kantud õigusabikulud. Kohus rikkus protsessiõigusnorme, kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ning hindas valesti asjas kogutud tõendeid. Kohtuotsus on osaliselt rajatud oletusel, mitte tõendatud faktilistel asjaoludel. Väär on kohtu seisukoht, et OÜ Ilmarise Kvartal rikkus lepingut ning seega oli K. T. Hurmemaal õiguslik alus leping üles öelda. Otsusest nähtub, et maakohus tuvastas, et K. T. Hurmemaa väitel lepingu rikkumiseks olevad vaidlusalused hotelli ehitustööd teostas OÜ Domina Real Estate. Samas leidis kohus, et OÜ Ilmarise Kvartal pidi olema teadlik ehitustöödest ning need heaks kiitma, mistõttu vastutab OÜ Ilmarise Kvartal ehitustööde tagajärgede eest ning ehitustööde tagajärg on käsitletav lepingu rikkumisena. Apellant väitis kogu vaidluse kestel, et ta ei ole seotud hotelli laiendustöödega, need teostas OÜ Domina Real Estate tema omandis olevates korterites nr 1, 2 ja 3. Apellant esitas 07.03.2005 kohtule kirjavahetuse OÜ-ga Domina Real Estate ning kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millest nähtub, et OÜ Domina Real Estate ainukasutusse jäid korterid 1, 2 ja 3 ning et nendes korterites toimunud ehitustööd tellis, finantseeris ja teostas OÜ Domina Real Estate. On arusaamatu, millistel tõenditel põhineb kohtu seisukoht, et OÜ Ilmarise Kvartal, olles Tallinnas Xxxxx xxx xxx kaasomanik, pidi olema teadlik kinnistu sihtotstarbe muutumisest, kuna tema kaasomanikuna pidi selle heaks kiitma. Apellandilt ei küsitud nõusolekut hotelli laienduseks ning apellant ei ole selliseid ehitustöid heaks kiitnud. Apellant ei olnud korterite võõrandmisel OÜ-le Domina Real Estate teadlik, et viimane kavatseb korterites alustada ümberehitustöid hotelli laienduseks. Asjas kogutud tõendid kohtu oletusi ei kinnita. Kohtuotsus ei saa rajaneda oletustel, 7
Kohus märkis, et OÜ Ilmarise Kvartal on õigustatud tagastatavast summas maha arvama K. T. Hurmemaa poolt korteri kasutamisest saadud kasutuseelised kooskõlas
Apellant esitas kohtule seisukoha ja tõendid, et K. T. Hurmemaa poolse lepingu ülesütlemise põhjendatuse korral tuleb tema tasutud ja tagastamisele kuuluvatest summadest maha arvata saadud kasutuseelised (turuüür). Vastavalt eksperthinnangule oli lepingu sõlmimisel 2002.a ja järgneval aastal samaväärse korteri turuüür 4500-5500 krooni kuus. Asjaolu, et üürihinnad on iga aasta tõusnud, on üldteada. Võttes korteri üürina aluseks 5500 krooni kuus, sai K. T. Hurmemaa tema poolt lepingu lõpetamise ettepaneku väljasaatmise hetkeks hüve korteri kasutamise läbi 148 500 krooni (01.08.2001-01.10.2003, so 27 kuud x 5500 krooni). K. T. Hurmemaa valdas korterit ka kogu kohtumenetluse jooksul, seega oli 01.02.2008 seisuga saadud hüve väärtus juba 429 000 krooni (78 kuud x 5500 01.08.2001-01.02.2008), millele lisandub OÜ Ilmarise Kvartal poolt alates oktoobrist 2004 K. T. Hurmemaa eest tasutud kommunaal- ja haldustasud 75 024,78 ehk kokku 504 024,78 krooni. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et pooled vastavat nõuet ei esitanud. Kohus saab hagi rahuldada üksnes õiguslikult põhjendatud ulatuses.
seab tasutud maksete tagasisaamise eelduseks, et nendest on maha arvatud saadud hüve (korteri kasutamine), OÜ Ilmarise Kvartal on seda taotlenud. 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.