Obsah (4)

§ 442§ 162§ 173§ 174

Tsiviilasi nr 2-07-46222 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Otsuse teinud kohtu nimi Harju Maakohus Otsuse kuupäev Tallinn, 11.juunil 2008 Kohtukoosseis kohtunik Imbi Sidok Kohtuasi L S´i (isikukood xxx

§ 442lg 6, § 632 ja § 633).

I Hageja/vastukostja nõue ja põhjendused ning seisukoht vastuhagiavalduse osas 02.11.2007 esitatud hagiavalduse ja kinnistusraamatu väljatrüki kohaselt kuulub korteriomand asukohaga Xxx, mille reaalosaks on kuuetoaline korter, kaasomanikele L S´ile (edaspidi hageja/vastukostja 1), V P´ile (edaspidi kostja1 /vastukostja 2) ja L B´le (edaspidi kostja 2/vastuhageja). Väljakujunenud kasutuskorra järgi on hageja/vastukostja 1 ainukasutuses kolm tuba suurusega 18,1 m2 ja veel kaks tuba kokku suurusega 24,5 m2 (42/100 kaasomandist). Kostja 1/vastukostja 2 ainukasutuses on tuba suurusega 18,2 m2 (30/100 kaasomandist) ning kostja 2/vastuhageja ainukasutuses kaks tuba kokku suurusega 24,9 m2 (28/100 kaasomandist). Korteriomandi turuväärtuseks on 2 010 000.00 krooni. Hageja/vastukostja palus lõpetada kaasomand, jättes korteriomand temale kohustusega maksta kostjale 1 rahaline hüvitis suuruses 603 000.00 krooni ning kostjale 2/vastuhagejale 562 800.00 krooni. Alternatiivnõudena palus hageja jätta korter kostja 1 ja kostja 2/vastuhageja kaasomandisse, pannes neile kohustuse tasuda hagejale/vastukostjale rahaline hüvitis vastavalt tema osa suurusele 844 200.00 krooni. Menetluse kestel muutis hageja/vastukostja 1 rahalise hüvitise suurust (t lk 125) arvestades kohtu poolt määratud eksperthinnangut, mille kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus 1 520 000.00 krooni. Eeltoodu alusel palub hageja/vastukostja 1 tema hagi rahuldada ning jätta korteriomand tema ainuomandisse kohustusega tasuda kostjale 1 hüvitis suuruses 456 000.00 krooni ning kostjale 2/vastuhagejale suuruses 425 600.00 krooni. Alternatiivselt palub hageja/vastukostja 1 jätta korteriomand kostja 1/vastukostja 2 ja kostja 2/vastuhageja kaasomandisse, pannes neile kohustuse tasuda talle hüvitis suuruses 638 400.00 krooni. Korteriomandi jäämisel temale palub ta lugeda kohtuotsus põhihagis kostjate nõusolekuks kinnistusraamatus kande muutmiseks. Eeltoodu alusel palub hageja hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Vastuhagile vaidleb hageja/vastukostja 1 vastu. Hageja/vastukostja 1 ei ole nõus korteriomandi müügiga avalikul enampakkumisel, kuna nimetatud variandi üle on poolte vahel juba käinud läbirääkimised, kuid just kostja 2/vastuhageja tõttu jäi tehing notari juures kinnitamata. Sisulisel kohtuistungil jäi hageja esindaja esitatud nõude ja põhjenduste juurde ning lisas, et hageja soovib, et kohus jätaks korteriomandi hagejale, pannes talle kohustuse tasuda põhihagis kostjatele hüvitis vastavalt kohtu määratud eksperthinnangule. II Kostja V Pi seisukoht hagi ning vastuhagiavalduse osas Kostja 1/vastukostja 2 tunnistab hagi ning on nõus kaasomandi lõpetamisega selliselt, et korteriomand jääb hagejale ning hageja tasub talle hüvitist suuruses 603 000.00 krooni. Vastuhagi osas kostja 1/vastukostja 2 seisukohta ei esitanud. Sisulisel kohtuistungil jäi kostja 1/vastukostja 2 esindaja esitatud seisukohtade juurde ja menetlusosaline ise soovis hüvitist vastavalt hageja poolt esitatud esialgsele eksperthinnangule, kuna tema seda ei vaidlustanud ning oli koheselt kaasomandi lõpetamisega nõus. III Kostja 2/vastuhageja L B seisukoht hagiavalduse osas ning vastunõue ja selle põhjendused Kostja 2/vastuhageja tunnistab hagi osaliselt ning nõustub hageja/vastukostja poolt pakutud 3 viisiga, mille kohaselt korteriomand jääks hagejale/vastukostjale 1 kohustusega tasuda põhihagis kostjatele hüvitis. Küll aga ei ole kostja 2/vastuhageja nõus pakutava hüvitise suurusega, mistõttu kostja 2/vastuhageja esitas vastuhagi, milles palub lõpetada kaasomand korteri müügiga avalikul enampakkumisel ning saadav raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurustele. Menetluskulud palus kostja 2/vastuhageja jätta hageja/vastukostja ning kostja 1/vastukostja 2 kanda. Sisulisel kohtuistungil jäi kostja 2/vastuhageja oma seisukohtade juurde. Kostja 2/vastuhageja nõustaja lisas, et kostja 2/vastuhageja on nõus korteriomandi jätmisega hagejale/vastukostjale, kuid kostjale 2/vastuhagejale tuleb maksta õiglane hüvitis, mida aga kohtu poolt määratud eksperdi arvamus ei tõenda. IV Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte ja nende esindajate selgitused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et nii hagi kui vastuhagi kuuluvad kinnisasja jagamise nõudes rahuldamisele. Jagamise viisi osas kuulub rahuldamisele hageja nõue.

1. Vaidluse lahendamisel kinnisasja jagamise üle tuleb lähtuda otsuse tegemise ajal kehtivast asjaõigusseadusest (AÕS) ja tsiviilseadustiku üldosa seadusest (TsÜS). AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole vastava nõude esitamiseks vajalik põhjuse tõendamine/põhistamine, välja arvatud, kui kaasomanikud on kokkuleppel omandi lõpetamise nõudeõiguse välistanud (sama sätte lg 2). Antud asjas selline kokkulepe puudub. Sama seaduse § 77 lg-de 1 ja 2 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele ning kui nimetatud kokkulepet ei saavutata, siis otsustab jagamise viisi hageja nõudel kohus, kusjuures võimalikud viisid on seaduses loetletud.
2. Poolte vahel puudub vaidlus, et kaasomand tuleb lõpetada, kuid vaidluse all on jagamise viis ja jagamise tulemusena omandi kaotavatele kaasomanikele makstavate rahaliste hüvitiste suurus. Kinnistusraamatu väljavõttega (t lk 12) on tõendatud, et vaidlusalune kinnisasi on poolte kaasomandis mõtteliste osade suurustega vastavalt 42/100, 30/100 ja 28/
3. Kostja 2/vastuhageja esitas menetluse käigus vastuväite seonduvalt temale väidetavalt kuuluva mõttelise osa tegeliku suurusega (30/100; t lk 98-99), kuid täiendava omandiõiguse tunnustamiseks ja/või kinnistusraamatu vastava kande muutmiseks või muu taolise nõude esitamisest kostja 2/vastuhageja kohut ei teavitanud. Kohus selgitas vastavat õigust ja menetluslikku korda korraldaval istungil 08.04.2008 (t lk 126). Seega lähtub kohus asja lahendamisel kinnistusraamatust nähtuvast mõtteliste osade suurustest. Vastavalt AÕS § 56 lg-le 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse.
4. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest ja mõistlikkusest. Kohtul on tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 antud asjas võimalik kaaluda kolme erineva jagamise viisi vahel: 1) korteriomandi andmine hagejale kohustusega maksta teistele välja nende osad rahas (hageja esmane eelistus); 2) jätta korteriomand kostjate kaasomandisse kohustusega maksta välja hageja osa rahas (hageja alternatiivne viis); 3) vastuhagis esitatud müük avalikul enampakkumisel. Muid viise ei hagetud. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et mõistlik ja kõigi osapoolte suhtes õiglaseks jagamise viisiks on käesoleval juhul anda kogu kinnisasi hageja omandisse, pannes 4 talle kohustuse maksta teistele välja nende osad rahas. Kohus jõudis sellisele veendumusele järgmiste asjaolude kogumi alusel: 1) kõik kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist ja on erinevates menetlusdokumentides (hagiavalduses, vastuses sellele, vastuhagis) toonud esile omavahelisi tülisid/probleeme, mida koos ühes korteris elades ei näe nad võimalusi lahendada; 2) nõue kasutada jagamise viisina korteriomandi jätmist hageja ainuomandisse oli hageja poolt esitatud nn esmase nõudena koheselt hagiavalduses ja ta jäi selle juurde kogu menetluse kestel; 3) keegi teine kaasomanikest ei hagenud eluruumi enda ainuomandisse jätmist; 4) hagejale kuulub kaasomandist suurem osa võrreldes teistega. Kostjad ei avaldanud tahet, et asi jääks edasi nende kaasomandisse ega nõusolekut/võimalusi maksta hagejale välja tema osa rahas. Kohus on seisukohal, et hageja alternatiivse viisi rakendamine võib osutuda hageja enda ja tegelikkuses ka teiste kaasomanike jaoks ebaõiglaseks ja ebamõistlikuks, kuna tagatuks ei pruugi osutuda hageja poolt õiglase hüvituse saamine ja seeläbi kokkuvõttes jääks kaasomand lõpetamata ehk pooli mitterahuldav olukord jääks tegelikkuses edasi kestma sõltumata kohtuotsuse olemasolust (vastastikuste nõuete samaaegset täitmist puudutab kohus otsuse punktis 5). Ka ei olnud kohtu jaoks veenvad vastuhagis toodud põhjendused avaliku enampakkumise rakendamise mõistlikkuse kohta. Üheltpoolt on vastuhageja seisukohal, et kompromiss teiste kaasomanikega ei ole võimalik (t lk 69 alt 2.lõik), kuid järgmises lõigus on ta seisukohal, et korteri müüki panek „aitaks kaasa mõistliku kompromissi saavutamisele teiste kaasomanikega…“ Korteriomandi avalikul enampakkumisel võõrandamine jätaks kodust ilma lisaks kostjatele, kes niikuinii on nõus õiglase hüvitise eest sealt lahkuma, ka hageja, kelle esmaseks eelistuseks on kogu menetluse kestel olnud kodu säilitamine. Kohus on seisukohal, et kaasomandi lõpetamise eesmärgiks ei saa olla kõigi kaasomanike ilmtingimata omandist ilmajätmine, mida avalikul enampakkumisel müük aga tähendabki. Kostja 2/vastuhageja vastuväide eluruumi hageja omandisse jätmisele nagu ei oleks selline kohtuostus täidetav ei ole tõsiseltvõetav. Kohus puudutab otsuse täitmist ja kinnistusraamatus omaniku muutumise kohta kannete tegemiseks tahteavalduste tegemist teiste kaasomanike poolt otsuse punktis
6. Otsuse punktis 3 jõudis kohus veendumusele, et antud asjas on mõistlikuks ja kõigi osapoolte jaoks õiglaseks kaasomandi lõpetamise viisiks asja andmine ühe kaasomaniku omandisse, millega aga vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 ja Põhiseaduse §-le 32 peab kaasnema teistele omanikele kohene ja õiglane rahaline hüvitis omandi kaotamise eest. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-16805 09.02.2006 asunud seisukohale, et õiglase hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ning kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotamisega. Lahendis nr 3-2-1-102-05 17.10.2005 on Riigikohus asunud seisukohale, et hinnata tuleb kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Antud asjas esitas hageja koos hagiavaldusega eriteadmistega isiku AT Kinnisvarabüroo OÜ hinnangu, mille kohaselt oli seisuga juulikuu 2007 vaidlusaluse kaasomandi turuväärtuseks 2 010 000.00 krooni. Hageja oli nõus ka hagiavalduse esitamise ajal (november 2007) ja veel ka korraldaval istungil veebruaris 2008 hüvitama kostjatele nende osad nimetatud hinnangust nähtunud turuväärtusest lähtudes. Kostja 2/vastuhageja aga sellega nõus ei olnud ja taotles kohtu poolt ekspertiisi määramist. Kohtumääruse alusel antud eksperdiarvamuses leidis riiklikult tunnustatud kinnisvara ekspert, et seisuga 27.03.2008 on kaasomandi harilik väärtus 1 520 000.00 krooni (t lk 105-119). Muid tõendeid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 229 mõttes jagatava vara hariliku väärtuse kohta kohtule ei esitatud. Kostja 2/vastuhageja vastuväited eksperdi arvamusele on paljasõnalised. Asjaolu, et võrreldes juulikuuga 2007 Tallinna linnas asuva korteriomandi harilik ehk turuväärtus on langenud, on loogiline ka võttes arvesse üldiselt teadaolevat kinnisvaraturu olukorda Eestis. Ekspert hindas konkreetset korteriomandit lähtudes hindamise ajahetke majanduse ja korterite turu olukorrast. Seega on kohtu jaoks veenvalt ja usaldusväärselt ära tõendatud jagatava kinnisasja harilik väärtus ja kuna ajaliselt on selline hindamine lähemal omandi kaotamise ajahetkele (milline saabub 5 kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks tehtud kandemäärus(t)e jõustumisega), kui seda oli juulikuus 2007 toimunud hindamine, siis puudub kohtul alus võtta hüvitiste arvestamisel aluseks ajaliselt varasemat hinnangut. Õiglane hüvitis ei tähenda rahaliselt võimalikult suuremat hüvitist, vaid võimalikult omandi kaotamise ajahetkele lähemat asja tegelikku turuväärtust kompenseerivat hüvitist. Sama harilikku väärtust tuleb võtta aluseks hüvitise arvestamisel kõigile kaasomanikele ja seda ka sõltumata asjaolust, et kostja 1 ei vaielnud vastu hageja poolt algselt esitatud hinnangule ega taotlenud ekspertiisi määramist. Ekspertiisiga leidis tõendamist jagatava kinnisasja harilik väärtus ja ka kostjal 1 ei ole õigust nõuda sellest suuremat hüvitist. Küll aga on kaasomanikel vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-168-05 09.02.2006 õigus esitada apellatsioonikohtusse seal asja lahendamise ajahetke seisuga uus dokumentaalne tõend kaasomandi väärtuse kohta, et hüvitise suurused vastavalt ümber arvestataks. Eeltoodust tulenevalt on kostjate osade harilikuks väärtuseks, millised hageja on kohustatud neile rahas hüvitama vastavalt 30% 1 520 000.00-st = 456 000.00 krooni (kostja 1) ja 28% 152 000.00-st = 425 600.00 krooni (kostja 2/vastuhageja). 5. Käesoleva kohtuotsuse, kus ühele poolele jääb ainuomand koos kohustusega hüvitada teistele nende osade väärtused, alusel tekib vastastikuna kohustus, millede sundtäitmisel tuleb lähtuda täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 21, mille lg 1 kohaselt ei või kohtutäitur juhul, kui täitedokumendi täitmine sõltub sissenõudja kohustuse samaaegsest täitmisest võlgnikule, täitemenetlust alustada enne, kui sissenõudja kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule pakkunud sissenõudja kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul põhjusel täitmise vastuvõtmisega viivitanud. Seega rahuldatakse hageja nõue omandi üleandmiseks samaaegselt kostjate rahaliste nõuete täitmisega. Käesolev kohtuotsus asendab tulenevalt TsÜS § 68 lg-st 5 kostjate tahteavaldusi (nõusolekuid) kinnisomandi üleminekuks kostjatelt hagejale vajalike kinnistusraamatukannete muutmiseks. 6.

§ 162

lg-de 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti.

§ 173

lg-de 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

§ 174

lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tulenevalt eelpool kajastatud kohtu otsustustele kuulub hagi rahuldamisele täies ulatuses (sealhulgas siis ka jagamise viisi osas), vastuhagi aga osaliselt (kaasomandi lõpetamise osas, kuid mitte viisi osas). Samas ei ole võimalik hagiavaldusega ja vastuhagiavaldusega seotud menetluskulusid mõistlikult eristada. Seetõttu asub kohus seisukohale, et antud asja on mõistlik jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Imbi Sidok (allkiri) kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE: I.Sidok