← Eesti

2-07-7848/15

2-07-7848/34 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 21. november 2008, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number Tsiviilasi 2-07-78

§ 67lg 1 ja 2, § 86 ja § 87, AÕS § 62 lg 1 p 4, § 63 lg 1 p 1, § 631 lg 2 ja 8.

  1. Hageja selgitab, et vaatamata kehtivale
  3. 2005.a. rendilepingule esitas kostja hagejale uue üürilepingu projekti (tl 29-39), milles nähti üürisummana ette kuus 21 389,40 krooni + käibemaks. Samuti nähti ette tagatisraha teistkordne tasumine, kuigi hageja oli sõlmimisel tagatisraha tasunud vastavalt OÜ H
  4. märtsi 2005.a. arvele nr KV-19/05 (tl 40). Samuti nägi üürilepingu projekt ette üürisumma iga-aastase korrigeerimise määras kuni 15% eelmisel perioodil kehtinud üürisummast, üürileandjal oli õigus leping ennetähtaegselt erakorraliselt ülesse öelda igal ajal sõltumata põhjusest, teatades sellest üürnikule kirjalikult ette 3 kuud (p 4.6) jne. Kuna hagejal oli kehtiv
  5. märtsi 2005.a. äriruumi rendileping, siis ei nõustunud hageja allkirjastama kostja poolt esitatud üürilepingut.
  6. Hageja on seisukohal, et kuna hageja ei nõustunud kostja uuele üürilepingule alla kirjutama, asus kostja pahatahtlikult tegema hagejale takistusi üüritud ruumide kasutamisel.
  7. veebruaril 2007.a. esitas kostja hagejale arve nr 1201-9 üürilepingust nr 01032005 tuleneva tagatisraha summas 11 542 krooni nõudes (tl 41). Hageja vastas esitatud arvele
  8. veebruaril 2007.a. pretensiooniga (tl 42), milles teatas, et on tasunud
  9. märtsi 2005.a. äriruumi rendilepingu nr 01032005 sõlmimisel nimetatud lepingu punktist 2.
  10. tuleneva ettemaksu ning palus esitatud arve tühistada.
  11. veebruaril 2007.a. esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, tuues vastavalt VÕS §-le 323 lg 1 aluseks asjaolu, et kostja vajab väidetavalt üüripinda ise oma majandustegevuseks. Vastavalt nimetatud avaldusele soovib kostja lõpetada
  12. märtsil 2005.a. sõlmitud äriruumide üürilepingu
  13. mail 2007.a.
  14. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemisavaldusega on oluliselt rikutud hageja seadusest ja äriruumide üürilepingust nr 01032005 tulenevaid õigusi. Kostjal puudub seadusest tulenev õiguslik alus
  15. märtsil 2005.a. sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks. Samuti on ülesütlemisavaldus vastuolus heade kommete ning hea usu põhimõttega, sest esitatud asjaoludest tulenevalt on ilmselge, et üürilepingu ülesütlemise põhjuseks oli tegelikult asjaolu, mille kohaselt hageja ei nõustunud uue üürilepingu sõlmimisega ja sellega üüri tõstmisega ligikaudu 2 kordseks. Hageja on seisukohal, et kostja käitub pahauskselt, kasutades enda huvides seadusevastaselt ära VÕS §-s 323 lg 1 toodud alust üürilepingu lõpetamisel. Hageja leiab, et tegelikult kostja ei soovi üüritud ruumi ise kasutada, vaid kostja huviks on õigusvastaselt muuta üürilepingut ja tõsta üürimakse 2 kordseks. Arvestades kostja eelnevat käitumist võib eeldada, et kostja eesmärk üüripinna kasutamisel on võimalikult suure üüritulu teenimine. Juhul kui kostja oleks soovinud kasutada kõnealust üüripinda oma igapäevases majandustegevuses, oleks kostja vastava avalduse hagejale juba varem edastanud.
  16. Hageja leiab, et kostja oli xxx asuva kinnistu omandamisel, teadlik vaidlusalusest kehtivast tähtajalisest üürilepingust. Juhul kui kostja omandas kinnistu kavatsusega asuda üüripinda ise kasutama, ei oleks kostja teinud hageja seisukohalt hagejale eelnevalt ettepanekut sõlmida uus üürileping ligikaudu 2 korda suurema üürimääraga.
  17. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemisavaldust tuleb tõlgendada

mõistes.

§-s 67 lg 1 sätestatakse, et tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus.

§ 67

lg 2 teise lause kohaselt on ühepoolne tehing see, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Kostja üürilepingu 3 2-07-7848/34 ülesütlemisavaldust tuleb käsitleda kui ühepoolset tehingut, mis on tühine, kuna antud juhul puudusid üürilepingu ülesütlemiseks seadusest tulenevad alused.

§-s 87 sätestatakse, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Hageja leiab, et kostja esitades

  1. veebruaril 2007.a. seadusega vastuolus oleva avalduse
  2. märtsil 2005.a. sõlmitud üürilepingu nr 01032005 ülesütlemiseks, on kostja oluliselt kahjustanud hageja seadusest ning üürilepingust nr 01032005 tulenevaid õigusi, sealjuures rikkudes eeskätt hea usu põhimõtet. Seega on kostja
  3. veebruari 2007.a. avaldus vastavalt

§-le 87 tühine. Vastavalt seadusele peavad tehingu ülesütlemiseks lisaks formaalsetele tingimustele olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse lepingu ülesütlemiseks. Kui ei ole täidetud lepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused, ei ole sellisel ülesütlemisavaldusel õiguslikku jõudu. Seega leiab hageja, et analoogia alusel tuleb asuda seisukohale, et kui käesoleva vaidluse käigus tuvastatakse asjaolu, mille kohaselt kostjal puudus üürilepingu ülesütlemiseks seaduses sätestatud alus, siis on üürilepingu ülesütlemisavaldus oluliselt vastuolus seadusega ning seetõttu

§ 87alusel tühine.

  1. Hageja palub seada kostjale kuuluvale xxx asuvale kinnisasjale märge hageja kasuks
  2. märtsil 2005.a. sõlmitud äriruumi rendilepingu nr 01032005 kohta tähtajaga kuni
  3. märts
  4. a. Hageja leiab, et kostja tegevus on suunatud hagejaga
  5. märtsil 2005.a. sõlmitud äriruumi rendilepingu lõpetamisele. Samas on hageja arvestanud
  6. märtsil 2005.a. sõlmitud äriruumi rendilepingu kehtivusega vähemalt
  7. aastani, Os sõlminud nimetatud äriruumi rendilepingu eeldusel, et see kehtib kuni lepingust tuleneva tähtaja möödumiseni ning sellest tulenevalt arendanud oma majandustegevust. Antud juhul ei ole välistatud, et kostja võib veelkord kasutada võimalusi üürilepingu ülesütlemiseks läbi kinnisasja võõrandamise isikule, kelle puhul ei ole võimalik koheselt väita, et uus omanik ilmselgelt ei vaja üüritud ruumi tungivalt ise. Ülaltoodud asjaoludest tuleneb, et hagejal on põhjendatud huvi üürisuhte kolmandatele isikutele nähtavakstegemise suhtes. Vastuhagi kostja /põhihagi hageja/ vastuväited vastuhagile.
  8. Vastuhagi kostja vastuhagi ei tunnista ja palub jätta see täielikult rahuldamata.
  9. Vastuhagi kostja leiab, et vastuhagi väide
  10. märtsi 2005.a. üürilepingu nr 01032005 võimaliku kehtetuse osas on alusetu ja pahatahtlik ning nimetatud väide on paljasõnaline ja oletuslik ega ei ole tõendatud. Vastuhagi kostja peab oluliseks rõhutada, et enne üürilepingu nr 01032005 sõlmimist nõudis vastuhagi kostja lepingu sõlmimist kolmepoolselt, st AS O kaasamist tehingusse lepingupoolena. Nimetatud nõudega olid AS O ja H OÜ esindajad nõus. AS O ja selle juhatuse liige OK oli kursis toimuvaga. Lepingu koostamisega tegeles vastuhagi kostja poolel isiklikult juhatuse liige VP ning kõik lepingu muudatused arutati suuliselt telefoni teel läbi osapooltega. Vastuhagi kostja esitas lepingu projekti H OÜ juhatuse liikmele OK, kes omakorda suhtles AS O juhatuse liikmega OK(K ) ning andis siis vastuhagi kostjale tagasiside lepingu punktide kohta. Lepingu allkirjastamiseks lepiti kokku
  11. märtsil 2005.a. kolmepoolne kohtumise aeg, milliseks ajaks ei ilmunud õigeaegselt kohale AS O esindaja. Seega sõitis vastuhagi kostja juhatuse liige MVisiklikult AS O kontorisse Tallinnas xxxja kohtus seal AS O juhatuse liikmega, kes isiklikult allkirjastas kolm lepingu originaali. Enne lepingu allkirjastamist näitasid pooled üksteisele passi, kuna esindajad ei olnud varem kohtunud. Seega on ilmne, et
  12. märtsi 2005.a. üürileping on allkirjastatud AS O juhatuse liikme OK poolt.
  13. Vastuhagi kostja leiab, et on asjakohatud vastuhagi hageja viited AS O ja H OÜ vahel
  14. oktoobril 2004.a. sõlmitud notariaalse võlaõigusliku lepingu punktile 2.
  15. (tl 145-153), kuivõrd üürileping nr 01032005 sõlmiti kolmepoolselt.
  16. Vastuhagi kostja seisukohalt on pahatahtlik väide, mille kohaselt AS O ei olnud enda väitel teadlik, et xxx asuvaid ruume kasutab vastuhagi kostja alates
  17. aastast. Kuna AS O ja vastuhagi hageja sõlmisid
  18. novembril 2006.a. xxx asuva kinnisasja suhtes müügilepingu, siis pidi AS O olema teadlik üüripinna kasutamisest vastuhagi kostja poolt. Nimetatud asjaolu kinnitab ka 4 2-07-7848/34 asjaolu, et pärast xxx asuva kinnisasja omandi üleminekut vastuhagi hagejale asus vastuhagi hageja teostama temale üürilepingust nr 01032005 tulenevaid õigusi, esitades vastuhagi kostjale üüriarveid ning
  19. veebruari 2007.a. üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega vastuhagi hageja sisuliselt tunnistas
  20. märtsi 2005.a. sõlmitud üürilepingu nr 01032005 kehtivust tähtajaga 10 aastat. Samuti võttis AS O esindaja OK peale kinnisasja võõrandamist ühendust vastuhagi kostja esindajaga MVning palus tal võtta ühendust vastuhagi hageja esindajaga.
  21. Vastuhagi kostja vaidleb vastu seisukohale, et üürilepingute sõlmimiseks pidi H OÜ-1 eksisteerima AS O esindaja nõusolek.
  22. oktoobri 2004.a. eellepingu punktis 2.
  23. oli sätestatud, et lepinguga annab müüja ostjale volituse sõlmida ja üles öelda (müüja eelneval kirjalikul nõusolekul) müüja esindajana lepingu eseme suhtes üürilepinguid. Nimetatud sätte sõnastusest tuleneb, et müüja eelneval kirjalikul nõusolekul võis ostja üles öelda lepingu eseme suhtes üürilepinguid, kuid nimetatud nõue ei kehtinud üürilepingute sõlmimise suhtes. Nimetatud tõlgenduse õigsusele viitavad ka eellepingu punktid 4.2, ja 4.4., millest tulenevalt anti lepingu eseme valdus ostjale üle hiljemalt
  24. novembril 2004.a.. Ostja õigusele sõlmida lepingu eseme suhtes üürilepinguid viitab ka eellepingu punkt 5.2., millest tulenevalt oli ostjal õigus lepingust taganemisel saada müüjalt lisasummasid, kui ostja on lepingust tuleneva volituse alusel suutnud lepingu eset koormata üürilepingutega. Kuivõrd
  25. oktoobri 2004.a. eellepingu alusel läks H OÜ-le üle lepingu eseme otsene valdus, siis läks H OÜ-le üle ka õigus lepingu esemest saadavatele viljadele (renditasud jms). Samuti oli eellepinguga otseselt volitatud H OÜ-d sõlmima lepingu eseme suhtes üürilepinguid. Vastuhagi kostja on seisukohal, et
  26. märtsi 2005.a. üürilepingu nr 01032005 kehtivuse eelduseks ei olnud vajalik AS O esindaja nõusolekut.
  28. novembri 2006.a. kinnistu müügilepingu punktis 2.2.
  29. ostja esindaja kinnitas, et ostja on teadlik lepingu eset koormavatest üürilepingutest. Seega on vastuhagi hageja poolt ainetu väita, ta ei olnud teadlik
  30. märtsi 2005.a. üürilepingust nr 01032005 ning et väidetavalt alles hiljem avastati nimetatud lepingu võltsitus.
  31. Vastuseks vastuhagi täpsustusele märgib vastuhagi kostja, et tehingu tegemise eelduseks olevat isiku tahet ei muuda asjaolu, mille kohaselt leping erines teistest lepingutest oma sisu ja vormi poolest. Põhjus, miks
  32. märtsil 2005.a. sõlmitud rendileping nr 01032005 erines teistest lepingutest seisnes selles, et vastuhagi kostjaga lepingu sõlmimisel kasutati viimase soovil juba praktikas kasutuses olnud ja välja töötatud lepingu projekti. Vastuhagi kostja oli enda lepingu vormi ja sisuga harjunud, kuna kasutas sama sisulist lepingut teises sarnases rendisuhtes. Samuti juhendas lepingu sõlmimise ajal vastuhagi kostjat nõustaja, kelle soovitusel lisati kindluse huvides viide omaniku kui OÜ O (uue ärinimega AS O ) ja rendileandja kui H OÜ vahel sõlmitud eellepingule, mis andis rendileandjale volituse sõlmida ja üles öelda lepingu eseme suhtes sõlmitud üürilepingud.
  33. Erikokkuleppele jõudmist lepingu vormi kasutamisel näitab ka rendilepingu kehtivus, mis on oluliselt pikemaajalisem, kui teistel lepingutel. Pikemaajalise rendilepingu sõlmimine oli tingitud vastuhagi soovist pühenduda oma peamisele äritegevusele ning vastuhagi kostja ei olnud huvitatud uute äriruumide otsimisest iga kolme aasta tagant. Vastuhagi leiab, et täpsustatud hagiavalduses toodud argumendid vaidlusaluse lepingu mõistete ja maksetähtpäevade erinevuse kohta ei oma tähtsust. Nimetatud erinevused teiste lepingutega ei muuda vaidlusalust lepingut kehtetuks. Pooled võivad sõlmida lepingu vabalt valitud vormis ja kokkulepitud mõistetega, kui seadus seda ei keela. Seadusest aga ei tulene nõuet, et pooled olid sel hetkel kohustatud rendilepingute sõlmimisel kasutama identset sõnastust ja/või vormi. Vastuhagi kostja on seisukohal, et vastuhagi hageja väited
  34. märtsi 2005.a. üürilepingu nr 01032005 võimaliku kehtetuse osas on kunstlikult esiletoodud ning alusetud
  35. Kohtuekspertiisi ja Kriminalistika Keskuse
  36. juuli 2007.a. ekspertiisiakti nr DK- 0159-07/3312 (tl 55-59) kohaselt on tuvastatud, et allkirjad vaidlusalusel lepingul OÜ O (uue ärinimega AS O ) esindaja OK nimelt on tõenäoliselt kirjutanud O K . Ekspertiisi aktis oli järeldatud, et allkirjad ei olnud tõenäoliselt kirjutatud MV ja OK poolt. Vastuhagi kostja leiab, et mainitud asjaolu ei oma tähtsust, kuna MV ja OK ei ole käesolevaga seadnud kahtluse alla oma allkirjade õigsust 5 2-07-7848/34 vaidlusaluses lepingus ja tunnustavad vaidlusalust lepingut terves ulatuses. Ekspertiisi hinnang osas, mis väitis, et rendilepingu lisadel 1-3 olevaid allkirju tõenäoliselt ei ole kirjutanud O K , OK ega MV, ei oma tähtsust, kuna nimetatud lisad koosnevad erinevatest plaanidest, millel puudub asjakohane mõju käesolevale vaidlusele. Seega leiab vastuhagi kostja, et on ilmne, et vaidlusalune
  37. märtsi 2005.a. üürileping on allkirjastatud OÜ O (uue ärinimega AS O ) juhatuse liikme O K . Samuti on vastavalt ekspertiisiaktile ilmsiks tulnud, et OÜ O (uue ärinimega AS O ) andis OK isikus H OÜ-le selge nõusoleku vastuhagi kostjaga üürilepingu sõlmimiseks. Seega ei vasta samuti tõele vastuhagi hageja vastuhagis toodud sellekohased väited. Kostja vastuväited ja vastuhagi nõue
  38. Kostja hagi ei tunnista ja palub rahuldada 30.04.2007.a. esitatud vastuhagi. Kostja palub tunnistada kehtetuks H OÜ ja vastuhagi kostja vahel
  39. märts 2005.a. sõlmitud rendileping nr 01032005 ja kohustada vastuhagi kostjat vabastama ruumid aadressil Xxx.
  40. Vastuhagi kohaselt peale müügilepingu sõlmimist tuli vastuhagi hageja juurde vastuhagi kostja esindaja ja teatas, et temal on endise omanikuga sõlmitud rendileping, mille alusel vastuhagi kostja kasutab Xxx kinnistul üle 1000 m2 pinda ning palus vastuhagi hagejal väljastada talle lepingule vastavad rendiarved. Kinnistu ostmisel ei arvestanud vastuhagi hageja nimetatud rendilepingu olemasoluga, kuna vajas rendile antud ruume ise. Samuti leidis vastuhagi hageja, et rendilepinguga on ettenähtud väike renditasu, millisest asjaoludest teavitas vastuhagi hageja ka vastuhagi kostjat.
  41. Vastuhagi hageja pöördus AS O poole, et saada selgitusi vastuhagi kostjaga sõlmitud rendilepingu kohta. Selgus, et enne kinnistu võõrandamist vastuhagi hagejale oli kinnistu suhtes sõlmitud võlaõiguslik leping, mille kohaselt H OÜ-l oli õigus sõlmida üürilepinguid (tl 85-87). Lepingu p 2.
  42. kohaselt andis müüja ostjale volituse sõlmida ja üles öelda (müüja eelneval kirjalikul nõusolekul) müüja esindajana lepingu eseme suhtes üürilepinguid. AS O väitel ei ole ta andnud H OÜ-le nõusolekut vastuhagi kostjaga üürilepingu sõlmimiseks (tl 81-82). Seega leiab vastuhagi hageja, et vastuhagi kostja poolt esitatud
  43. märtsi 2005.a. rendilepingul on võltsitud, AS O esindaja O K (K ) allkiri, millisega seoses esitas OK avalduse politseile (tl 83-84). Kuna AS O ei ole andnud nõusolekut nimetatud rendilepingu sõlmimiseks, siis on see kehtetu ja ei too selle pooltele kaasa seaduslikke tagajärgi.
  44. 11.09.2008.a. esitas vastuhagi hageja kohtule vastuhagi täpsustuse, mille kohaselt palub nõuda vastuhagi kostja ebaseaduslikust valduses välja tootmisruum nr 103 koos selle juurde kuuluva laoruumiga nr 104, mis kokku moodustavad üldpinna 70,6m2, bürooruumid nr 304 ja nr 305 üldpinnaga 20,43 m2 ja 20,7 m2 kokku 41,14 m2 ning maa-ala üldpinnaga 1190m2 asukohaga Xxx , ja anda üle vastuhagi hageja valdusse.
  45. Vastuhagi 11.09.2008 esitatud täpsustuse kohaselt sõlmisid OÜ O (praegu AS O ) ja H OÜ
  46. oktoobril 2004.a. notariaalse müügi-eellepingu 2 objekti kohta, mis asuvad Xxx, xxx. Vastavalt lepingu p. 4.
  47. läks H OÜ-le koheselt üle ka mõlema objekti - haldushoone ja tootmishoone- valdus. Eellepingu p. 2.
  48. alusel andis müüja ostjale volitused müüja esindajana sõlmida ja üles öelda üürilepingud lepingu objekti suhtes (müüja eelneval kirjalikul nõusolekul). Samuti anti H OÜ-le õigus alates valduse ülemineku hetkest saada kasu renditasu näol. Asjaõigusleping kinnistu suhtes jäi poolte vahel sõlmimata.
  49. november 2006.a AS O , erastanud eelnevalt vaidlusaluse objekti, müüs kinnistu vastuhagi hagejale, kes kanti omanikuna kinnistusraamatusse
  50. detsember 2006.a.
  51. 2006.a. detsembri keskpaiku esitas H OÜ vastuhagi hagejale kahepoolse pikaajalise üürilepingu, mis väidetavalt sõlmiti
  52. mai 2005.a. H OÜ ja OÜ R vahel tähtajaga
  53. aastat fikseeritud renditasuga ning mille eest väidetavalt tehti 2 412 000 krooni suurune ettemakse 72 kuu eest. Samuti esitati vastuhagi hagejale ka vaidlusalune
  54. märtsi 2005.a. üürileping nr 01032005, mis oli sõlmitud 10 aastaks. 6 2-07-7848/34
  55. Vastuhagi hageja on seisukohal, et
  56. märts 2005.a. üürileping nr 01032005 on võltsitud ega kajasta rendileandja tahet, kuna vaidlusalune leping erineb samal ajal sama üürileandja poolt sõlmitud lepingutest nii vormilt, kui ka sisult. Vaidlusaluse lepingu p-is 1.
  57. sisaldub üürileandja kinnitus selle kohta, et omaniku ja rendileandja vahel on sõlmitud eelleping, mis annab rendileandjale volituse sõlmida ja üles öelda lepingu eseme suhtes sõlmitud üürilepingud, teised lepingud niisugust kinnitust ei sisalda. Lepingu p-is 2.
  58. on küll sätestatud üüri suurus, kuid ei ole sätestatud üüri suurust iga ruutmeetri kohta. Teistes esitatud lepingutes on üüri suurus välja toodud iga ruutmeetri kohta. Vaidlusaluses lepingus on sätestatud üürniku kohustus tasuda kõrvalkulusid (p 2.2.), teistes lepingutes aga selline mõiste nagu kõrvalkulud puudub. Lepingu p 2.4 sisaldab üürniku kohustuse tasuda renti ja kõrvalkulusid hiljemalt iga kuu 14-ks kuupäevaks, teiste lepingute järgi on üüri ja kõrvalkulude tasumise tähtaeg 10-s kuupäev.
  59. Kohtuekspertiisi ja Kriminalistika Keskuse 05,07.2007.a. ekspertiisiaktiga nr DK-0159-07/3312 on tuvastatud, et allkirjad vaidlusalusel lepingul OÜ O (praegune AS O ) esindaja OK nimelt on tõenäoliselt kirjutanud O K . Ekspertiisiga on tuvastatud, et allkirjad tõenäoliselt ei ole kirjutatud MV ja OK poolt. Samas on tuvastatud, et allkirju rendilepingu lisadel nr 1-3 ei ole tõenäoliselt kirjutanud O K , OK ega MV. Seega leiab vastuhagi hageja, et vastuhagi kostja rajas enda nõude üürilepingule, mida eeltoodud ekspertiisiakti järeldusi silmas pidades ei saa pidada õigustatud isikute poolt sõlmituks ning millest omakorda järeldub, et lepingut pole olemas. Kohtu põhjendused
  60. Kohus, ära kuulanud poolte esindajad, tunnistajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ning vastuhagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
  61. Kohus selgitab, et kohtu põhjendustes on hageja all mõeldud ka vastuhagis kostjat ja kostja all vastuhagi hagejat. 36.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
  62. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 271 sätestab üürilepingu mõiste, mille kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu(üüri).
  63. märts 2005.a. sõlmitud rendilepingule nr 01032005 on alla kirjutanud OÜ O (praegu AS O ) kui omaniku esindajana O K , H OÜ kui rendileandja esindajana OK ja hageja kui rentniku esindaja MV(tl 14-18). Kohtul puudub alus kahelda, et lepingule on alla kirjutanud eelmärgitud isikud. Kostja vastuväited, et lepingule ei ole alla kirjutanud OK ei ole kooskõlas Kohtuekspertiisi ja Kriminalistika Keskuse 05,07.2007.a. ekspertiisiaktiga nr DK-0159-07/3312, milles on tuvastatud, et allkirjad vaidlusalusel lepingul OÜ O (praegune AS O ) esindaja OK nimelt on tõenäoliselt kirjutanud OK (tl 182-184). Kohus visuaalselt võrrelnud tunnistaja allkirja lepingul olevate allkirjadega on veendunud, et lepingule on alla kirjutanud OÜ O (praegune AS O ) esindaja O K . Eeltoodu on leidnud tõendamist ka tunnistaja OK ütlustega, kes kinnitas osapoolte aktiivset osalust lepingu tingimuste sisustamises. Samas aktis on ekspert jõudnud järeldusele, et lepingu lisadele ei ole OK nimelt 7 2-07-7848/34 tõenäoliselt kirjutanud OK (tl 19-21). Kohus on veendunud, et lisadele ei ole alla kirjutanud O K . Eelmärgitud ekspertiisiaktis on seatud kahtluse alla hageja seadusliku esindaja MV allkirja õigsus. MV ei ole neid allkirju vaidlustanud. Kohus visuaalselt võrrelnud MV allkirju ei nõustu ekspertiisiaktis antud arvamusega ja on veendunud, et allkirjad kirjutas hageja seaduslik esindaja ise. Eeltoodud hinnangu andmiseks omab kohtunik erialaseid teadmisi. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et
  64. märtsil 2005.a. sõlmitud rendileping nr 01032005, mis on alla kirjutatud kolmepoolselt st omanik, rendileandja ja rentnik, andis hagejale seadusliku aluse Xxx ruumide kasutamiseks. Lisadel O K allkirja puudumine ei tee kehtetuks eelnimetatud lepingut. Juhinduvalt eeltoodule asub kohus seisukohale, et vastuhagi nõue lepingu kehtetuks tunnistamiseks põhjusel, et OÜ O ei andnud nõusolekut rendilepingu sõlmimiseks ei ole tõendatud mistõttu vastuhagi selle nõude osas ei kuulu rahuldamisele.
  65. Lepingu punkti 1.1 kohaselt rendileandja annab rentnikule tasu eest kasutamiseks tootmishoonest remonditöökoja nr 103, koos selle juurde kuuluva laoruumiga nr 104, kokku üldpinnaga 80,6 m2 ja haldushoonest kolmandal korrusel asuvad bürooruumid nr 304 ja 305 üldpinnaga 20,43 ja 20,71 m2, kokku 41,14 m2, hoone juurde kuuluvast ööpäevase valvega maa-alast 17 m x 70 m üldpinnaga 1190 m2 aadressil Xxx, xxx. Lepingu punkti 1.5 leping jõustub selle sõlmimisest ja kehtib tähtajaliselt kuni
  66. märts 2015.a. (tl 14-18). Vaidlust ei ole, et rendileandja andis lepingus nimetatud ruumid üle hagejale, mida kinnitavad üleandmise -vastuvõtmise aktid ja arve (tl 24,25, 40). Vaidlust ei ole ka selles, et hageja ei asunud
  67. oktoobril 2006.a. lisakokkuleppes tulenevat üüripinda faktiliselt kasutama ning
  68. veebruaril 2007.a. edastas vastavasisulise kirjaliku teate üürileandjale, kes on avaldusele teinud
  69. veebruaril 2007.a. märke „võtmed kätte saadud“ (tl 27). Rendileandja H OÜ pädevus tuleneb tema ja OÜ O vahel
  70. oktoobril 2004.a. sõlmitud notariaalse võlaõigusliku lepingu punktist 2.4, mida kinnitab ja täiendab punkt 5.2 õigusest sõlmida kestvusega üle 3 aasta üürilepinguid (tl 145- 153). Kostja esitatud lepingud teiste rentnikega lepingu tähtaja kohta ei ole käesolevas vaidluse asjakohased tõendid (tl 219-250). Pigem esitatud rendilepingud kinnitavad asjaolu, et H OÜ-l oli pädevus lepingute sõlmimiseks. Kohus on veendunud, et
  71. aasta alguses H OÜ tegutses lepingute sõlmimisel usus, et ta saab vaidlusaluse kinnistu omanikuks lähikuudel vastavalt sõlmitud eellepingule, millest OÜ O hilisemalt taganes (tl 154-155). Mõistlik omanik sõlmib enda arusaamisel parimal viisil lepingud.
  73. november 2006.a. sõlmisid AS O ja kostja xxx asuva kinnisasja müügilepingu (tl 88-89). Kostja on kantud kinnistusraamatusse omanikuna (tl 28). AS-il O kinnisasja müümisel lasus kohustus anda uuele omanikule üle kõik kinnisasja puudutavad dokumendid sh ka üürilepingud sh ka hagejaga sõlmitud üürileping. Millisel põhjusel see jäeti üle andmata ei oma tähtsust käesolevas vaidluses. Kohus leiab, et kohtuistungil on leidnud tunnistaja O K ütlustega tõendamist, et kostjale oli kinnisasja omandamisel teada, et vaidlusaluseid ruume kasutab hageja. Eeltoodut kinnitab ka AS O ja kostja vahel sõlmitud kinnisasja müügilepingu punkt 2.
  74. , mille kohaselt on kostja kinnisasja üle vaadanud ja teadlik koormavatest üürilepingutest. Mõistliku isikuna ei saanud kostja eeldada, et hageja kasutas õigusliku aluseta teisele isikule kuuluvaid ruume.
  75. VÕS § 323 lg 1 järgi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.
  76. veebruaril 2007.a. esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, tuues vastavalt VÕS §le 323 lg 1 aluseks asjaolu, et kostja vajab väidetavalt üüripinda ise oma majandustegevuseks. Vastavalt nimetatud avaldusele soovib kostja lõpetada
  77. märtsil 2005.a. sõlmitud äriruumide üürilepingu
  78. mail 2007.a. (tl 43). 8 2-07-7848/34 Enne üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamist hagejale soovis kostja 04.12.2006.a. sõlmida uut üürilepingut nr 0406-5 (tl 29-39) ning esitas 12.01.2007.a. arve lepingu tagatisraha maksmiseks (tl 41) Hageja keeldus 12.02.2007.a. kirjalikult uue üürilepingu sõlmimisest ja sellelt tagatisraha maksmisest (tl 42). Kohtule ei ole kostja esitanud tõendeid millest nähtuks, et kostja vajab üüripinda ise oma majandustegevuseks. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et kostja huvi on kinnisasja rentimine ja võimalikult suure üüritulu teenimine. Juhul kui kostja oleks soovinud kasutada kõnealust üüripinda oma igapäevases majandustegevuses, oleks kostja vastava avalduse hagejale edastanud enne uue üürilepingu sõlmimise nõudmist, mitte pärast keeldumist. Kohus leiab, et hagejaga sõlmitud rendileping teenib juba kostja majandushuve. Eeltoodule tuginedes leiab kohus, et üürilepingu ülesütlemisavaldusega on oluliselt rikutud hageja seadusest ja äriruumide üürilepingust tulenevaid õigusi. Kostjal puudub seadusest tulenev õiguslik alus
  79. märtsil 2005.a. sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks. Samuti on ülesütlemisavaldus vastuolus heade kommete ning hea usu põhimõttega. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et üürilepingu ülesütlemise põhjuseks oli tegelikult asjaolu, mille kohaselt hageja ei nõustunud uue üürilepingu sõlmimisega ja sellega üüri tõstmisega ligikaudu 2 kordseks. Kohus on samuti nõus hageja väitega, et kostja käitub pahauskselt, kasutades enda huvides seadusevastaselt ära VÕS §-s 323 lg 1 toodud alust üürilepingu lõpetamisel. Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et hagi kuulub rahuldamisele üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise nõudes.
  80. AÕS § 80 lg 1 järgi omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama § lg 2 kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Tuginedes eeltoodud otsuse põhjendustele leiab kohus, et hageja kasutab kostjale kuuluvat asja õiguslikul alusel, mistõttu puudub alus asja väljanõudmiseks hageja ebaseaduslikust valdusest.
  81. VÕS § 324 lg 1 ja 2 kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Kohus leiab, et hagejal on põhjendatud huvi üürisuhte kolmandatele isikutele nähtavakstegemise suhtes. Kostja enda tegevus on tinginud sellekohase märke tegemise vajaduse. Selle kinnituseks on hageja renditavale pinnale , mille suhtes pidi kohus 20.04.2007.a. tegema hagi tagamise korras vastava sisuga määruse, mis jäi jõusse Tallinna Ringkonnakohtu 15.06.2007.a. määrusega (73-73, 131-133). Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et hageja nõue tuvastada kostja kohustus märke tegemiseks kinnistusraamatus rendilepingu kohta on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud
  82. Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus hageja menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik 9

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.