KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi Asja läbivaatamise kuupäev Kohtuistungist osa võtnud menetlusosalised Tallinna Halduskohus Dagmar Maastik 19.oktoobril 2007.a. Tallinnas 3-07-477 AS „Kodu Grupp“ kaebus Saku Vallavolikogu 18.01.2007.a. otsuse tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks 15.10.2007.a. Kaebaja AS „Kodu Grupp“ esindajad Jüri Kulli ja vandeadvokaat Silja Holsmer, vastustaja Saku Vallavolikogu esindajad Maire Laur ja Ülo Lohk RESOLUTSIOON Jätta kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. ASJAOLUD 2.06.2006.a. esitas AS „Kodu Grupp“ Saku Vallavalitsusele avalduse Saku vallas Jälgimäe külas asuvate Vaidla ja Lepa kinnistute detailplaneeringu algatamiseks eesmärgiga kruntida ala ümber üheks krundiks, määrata krundile ehitusõigus ja muuta maa sihtotstarve maatulundusmaast tootmis- ja ärimaaks. 4.07.2006.a. korraldusega nr 620 keeldus Saku Vallavalitsus detailplaneeringu algatamisest, kuna see oleks vastuolus maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga ning Saku valla kehtiva ja koostatava üldplaneeringuga. Aktsiaselts taotles Harju maavanemalt toetust detailplaneeringu algatamisele. 13.11.2006.a. kirjaga edastas Harju maavanem AS „Kodu Grupp“ taotluse vallavalitsusele seisukoha võtmiseks, märkides, et võrreldes esialgse taotlusega on aktsiaselts valmis varasemat planeerimisettepanekut korrigeerima ning seda valmisolekut võib käsitada uue ettepanekuna planeeringu algatamiseks. 18.01.2007.a. Saku Vallavolikogu otsusega nr 4 keelduti detailplaneeringu algatamisest põhjendusega, et see on vastuolus Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga ning Saku valla kehtiva ja koostatava üldplaneeringuga. Detailplaneeringu taotlus on esitatud maa sihtotstarbe muutmiseks tootmis- ja ärimaaks, ehitusõiguste määramiseks ja tehnovõrkude planeerimiseks Lepa ja Vaidla kinnistutele, mis paiknevad Saku valla kehtiva üldplaneeringu järgi hajaasustusalas, kavandatu muudaks kehtivat üldplaneeringut. Planeerimisseaduse(PlanS) § 10 lg 6 kohaselt saab ainult kohalik omavalitsus olla üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise tellija. Kinnistud paiknevad osaliselt Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ rohevõrgustiku koridoris K9 ning neile laienevad teemaplaneeringust tulenevad kitsendused. Saku valla territooriumil olev ja koostatava Saku valla üldplaneeringuga laiendada kavatsetav rohevõrgustikuala peab järgima Saue valla kehtestatud üldplaneeringu rohevõrgustikuala. Koostatava Saku valla üldplaneeringuga kavandatakse rohevõrgustiku koridorala laiendamist ning ei nähta ette vaadeldatavatel kinnistutel tiheasustusala moodustamist. Samas küsimuses on Saku Vallavalitsus 4.07.2006.a. andnud korralduse nr 620 „Detailplaneeringu mittealgatamine“. PlanS-st tulenevalt on detailplaneeringu koostamise algatamise otsustamine kohaliku omavalitsuse ainupädevuses, maavanem ei saa otsustada kohaliku omavalitsuse planeerimisotsuse otstarbekuse üle vallaruumi kujundamisel. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub vaidlustatud otsus tühistada ning teha volikogule ettekirjutus detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanek uuesti läbi vaadata. Kavandatav detailplaneering pole vastuolus Saku valla üldplaneeringuga, mis lubab kõnealuses piirkonnas ehitada elamist mittehäirivaid tööstus- ja laohooneid. Seega ei välista kehtiv üldplaneering Lepa ja Vaidla kinnistute sihtotstarbe muutmist tootmis- ja ärimaaks. Ka pole vastuolu üldplaneeringuga aluseks detailplaneeringu algatamisest keeldumisele, sest PlanS §-de 9 lg 7 ja 24 lg 5 kohaselt võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada üldplaneeringu muutmise ettepanekuid, mis kohalik omavalitsus maavanema nõusoleku korral kannab üldplaneeringusse ja kehtestab detailplaneeringu. Vastuolule koostatava üldplaneeringuga ei saa tugineda, sest see üldplaneering veel ei kehti. Kavandatav detailplaneering pole vastuolus ka Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“. Teemaplaneering on alusmaterjaliks üld- ja detailplaneeringute koostamisel eesmärgiga tagada loodus- ja keskkonnakaitseliselt põhjendatum ruumistruktuur ega sätesta otseseid piiranguid maakasutusele ja automaatset ehituskeeldu. Teemaplaneeringu põhimõtted on aluseks kinnistute planeerimisel eesmärgiga leida konkreetse objekti eripärasid arvestades parim võimalik lahendus. Arvestades seda, et vaidlusalused kinnistud paiknevad Tallinna-Pärnu maantee neljarealise lõigu ja Tallinna ringtee vahelises alas, ei taga kinnistute hoonestamata jätmine nende osas paremat loodus- ja keskkonnakaitseliste eesmärkide rakendamist kui kinnistute hoonestamine. Kaebaja on väljendanud selget tahet ja soovi järgida teemaplaneeringu eesmärke ja pakkunud välja omapoolse kõrghaljastusega rohekoridori rajamise. Rohekoridori toimimist ei takista kaebaja kavandatavad hooned, vaid hoopis Tallinna-Pärnu maantee, mis lõikab rohekoridori läbi ja takistab loomade liikumist. Otsus on motiveerimata, seal pole märgitud, millises osas on kavandatav detailplaneering vastuolus kehtiva üldplaneeringuga; pole vastatud kaebaja 26.10.2006.a. maavanemale esitatud taotluses, mida maavanem kohustas käsitama kaebaja uue taotlusena, esitatud ettepanekule täiendava rohekoridori rajamiseks; ei nähtu, et volikogu oleks kaalunud, kas taotletud tingimustel Lepa ja Vaidla kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamine tagab selles piirkonnas rohelise võrgustiku toimimise ning vastab kohaliku omavalitsuse tahtele; puuduvad igasugused põhjendused detailplaneeringu algatamise taotluses soovitud kruntide liitmise lubamatuse kohta. Otsuse põhjendustes ei nähtu, et volikogu oleks kaalutlusõigust teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalunud neid ratsionaalselt. PlanS kohaselt on planeeringute koostamine avalik(§ 3 lg 1), kohalik omavalitsus tagab planeerimisalase tegevuse korraldamisel huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise(§ 4 lg 2 p 2), detailplaneeringu koostamisse kaasatakse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised huvitatud isikud(§ 16 lg 1). Otsuses pole selgitatud, milliseid olulisi asjaolusid ja huve silmas pidades peab vastustaja detailplaneeringu koostamise algatamist niivõrd välistatuks, et ei peeta isegi võimalikuks avalikkust otsustamisse kaasata. Kaebaja on Lepa ja Vaidla kinnistute omanik, PS § 32 kaitseb kaebaja õigust vabalt oma omandit vallata, kasutada ja käsutada, saades sellest maksimaalset kasu, kitsendused saavad tuleneda ainult seadusest, mitte haldusorgani suvast. PS § 31 kaitseb kaebaja ettevõtlusvabadust. PlanS võimaldab igaühel teha ettepaneku detailplaneeringu algatamiseks. Kaebaja esitas kohtumenetluse käigus kompromissettepaneku, kus kavandatavate hoonete suurus ja paiknemine erines väga oluliselt detailplaneeringu algatamise taotluses märgitust ning hoonestus lõikaks rohekoridori läbi ainult väga väikeses osas, kuid vastustaja ei nõustunud ka selle lahendusega. Kas ja kuidas kavandatavad hooned oma suuruse tõttu võiksid häirida piirkonnas elamist, saab selguda alles detailplaneeringu menetlemisel ja sellisel juhul on võimalik hooned kavandada väiksemamahulistena. Kõnealused kinnistud asuvad riigimaantee kaitsevööndis ning seetõttu pole elamuid sinna võimalik ehitada. Varem on sellesse piirkonda lubatud ehitada, sest kaebaja kinistute vahetus läheduses, teisel pool Tallinna-Pärnu mnt-d asub AS „Wihur“ hoone. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Teemaplaneeringu joonisel on näha, et rohevõrgustik läbib kaebajale kuuluvat mõlemat kinnistut. Saku vallas olev ja koostatava üldplaneeringuga kavandatav rohevõrgustiku koridorala hõlmab mõlemad kinnistud tervenisti. Saku valla kavandatav rohevõrgustiku koridorala peab Saue valla kehtestatud üldplaneeringu rohevõrgustiku koridoralaga moodustama ühtse terviku, muidu kaotab rohevõrgustik oma mõtte. Vaidlusalused kinnistud asuvad maa-alal, mis kehtiva üldplaneeringu kohaselt on valdavalt talumaa, ühismajandite põllud, mets ning kuhu võib ehitada haja-asustusega elamuid, nendega liituvaid väiksemaid elamist mittehäirivaid tootmis- ja laohooneid, taluga liituvaid väikesi töökodasid ja kauplusi, minilasteaedu jms. Kaebaja poolt 2.06.2006.a. esitatud detailplaneeringu algatamise taotluse seletuskirjas ja sellele lisatud eskiisis on kavandatavate kahe lao- ja tööstushoone ehitusalused pinnad vastavalt 18 750 m2 ja 19 350 m
- Hooned on planeeritud kuni 3-korruselised, maksimaalkõrgusega 18 m. Seega jääks hoonete ehitusaluse pinna alla enamus Vaidla ja Lepa kinnistuid läbivast rohevõrgustiku koridoralast. Maavanemale esitatud eskiisil näidatud ehitusaluse pinna vähendamist vastavalt 17 900 m2 -ni ja 18 250 m2 -ni ei saa käsitada kaebajapoolsete kavandatavate meetmetena funktsioneeriva rohevõrgustiku tagamiseks vastavalt teemaplaneeringule, sest ka selliste hoonete ehitamisel ei saa kaebaja tagada rohevõrgustiku koridorala edasist toimimist, kuna selle kinnistuid läbiv osa jääb kavandatavate hoonete alla. Kõrghaljastusena kasvama jäetud puid või puude gruppe ei saa pidada rohevõrgustiku koridorala edasiseks toimimiseks. Kavandatavaid hooneid ei saa kuidagi nimetada väiksemateks elamist mittehäirivateks tootmis- ja laohooneteks või taluga liituvateks väikesteks töökodadeks. Seega oleks taotletav planeering saanud olla vaid üldplaneeringut muutev detailplaneering. Üldplaneering peab aga olema vastavuses maakonnaplaneeringuga, sealhulgas selle teemaplaneeringuga, mille p 2.2.
- sätestab, et rohevõrgustiku alal kavandatavate planeeringute, kavade jne puhul tuleb igal juhul arvestada, et roheline võrk jääks toimima. Rohelisest võrgustikust peab lähtuma ehitusalade valik; kohaliku tasandite planeeringutes on oluline jälgida, et kavandatav asustus ei lõikaks läbi rohekoridore(p 2.2.2.1.). Rohelise võrgustiku koridorala K9 on kavas aastaks 2010 viia piirkondlikult tasandilt riigi tasandile(p 2.1.3.). Taotletava detailplaneeringu järgi kavandatavad hooned kerkiksid valdavalt rohevõrgustiku koridoralale, lõigates koridori läbi, mis omakorda toob kaasa rohelise võrgustiku katkemise. Vastustajale sai juba detailplaneeringu taotluse läbivaatamisel selgeks, et selline üldplaneeringut muutev detailplaneering oleks vastuolus maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga ega oleks seetõttu jõudnud kehtestamiseni. Seepärast polnud ka mõistlik sellist detailplaneeringut algatada ja lasta seda taotleval isikul teha asjatuid kulutusi. PlanS § 9 lg 7 kohaselt võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral küll sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid, kuid sama seaduse § 7 lg 4 järgi peab valla üldplaneering olema kooskõlas maakonnaplaneeringuga. Saku valla koostatavas üldplaneeringus on rohevõrgustiku koridorala kavandatud laiemana kui see on teemaplaneeringus. Seepärast on täiesti õiguspärane, et vaidlustatud otsuse andmisel arvestas vastustaja taotletava detailplaneeringu vastavust kavandatava rohevõrgustiku koridoralaga. Vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse(KOKS) §-le 6 lg 1 on detailplaneeringu algatamise või mittealgatamise otsustamine kohaliku omavalitsusüksuse pädevuses. Kaebaja pole esitanud lahendust, mis võimaldaks ehitada hooneid kõnealuste kinnistute teemaplaneeringu rohevõrgustiku koridoralaga hõlmamata osadele. Samuti pole kaebaja esitanud põhjendusi, miks on vaja hoonestamisega läbi lõigata rohelise võrgustiku koridorala K
- Asjassepuutumatu on kaebaja väide, et otsuses pole põhjendatud kinnistute liitmise lubamatust. Kaebaja 2.06.2006.a. taotluses pole planeeringu eesmärkide loetelus kinnistute liitmist ning ainult kinnistute liitmiseks pole vaja detailplaneeringut koostada. Vaidlustatud otsus ei riku kaebaja õigusi. Kaebaja oli 2006.a. kinnistuid omandades teadlik, et Vaidla kinnistu sihtotstarbeks on maatulundusmaa ja Lepa kinnistul põllumajandusmaa(mis 21.01.2007.a. on muudetud maatulundusmaaks). Kaebajale pole seatud piiranguid maa kasutamiseks vastavalt sihtotstarbele. Kinnistute sihtotstarbe muutmisel aga peab kaebaja arvestama kõikide kehtivate piirangutega. Teemaplaneering kehtib juba aastast 2003, seega pidi kaebaja kinnistuid omandades olema teadlik, et need asuvad osaliselt rohevõrgustiku koridoralas K9 ning tal tuleb arvestada teemaplaneeringust tulenevate piirangutega. Vallavalitsus ja volikogu arendus- ja ettevõtluskomisjon on kohtumenetluse ajal korduvalt arutanud kaebaja ettepanekuid, kuid leidnud siiski, et detailplaneeringu algatamiseks puudub alus. KOHTU PÕHJENDUSED Planeerimistegevuses on kohalikul omavalitsusel väga lai otsustusõigus. Vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse §-le 3 p 1 on kohaliku elu küsimuste iseseisev ja lõplik otsustamine ja korraldamine kohaliku omavalitsuse ülesandeks. PlanS § 10 lg 5 kohaselt algatab ja korraldab detailplaneeringu koostamist kohalik omavalitsus. Seega on detailplaneeringu koostamise algatamise otsustamisel tegemist kohaliku omavalitsuse organite kaalutlusõiguse(diskretsiooni) teostamisega, mille kohtulik kontroll on piiratud. Halduskohtumenetluse seadustiku §-st 19 lg 6 tulenevalt ei hinda kohus ümber kaalutlusotsuse otstarbekust, vaid kontrollib üksnes seda, kas otsustuse tegemisel ei esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele, kas pole väljutud diskretsiooni piiridest ning kas pole tehtud muud sisulist diskretsiooniviga. HMS § 58 kohaselt aga ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kohtu hinnangul selliseid rikkumisi vaidlustatud otsuse andmisel ei esinenud. Vastustaja on otsuses motiveerinud kaebaja taotluse rahuldamata jätmist sellega, et kaebajale kuuluvad kinnistud paiknevad valla kehtiva üldplaneeringu järgi hajaasustusalas, osaliselt Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu rohevõrgustiku koridoris K9 ning neile laienevad teemaplaneeringust tulenevad kitsendused; koostatava Saku valla üldplaneeringuga kavatsetakse rohevõrgustikuala veelgi laiendada ega nähta ette nendel kinnistutel tiheasustusala moodustamist. Kohtumenetluses on vastustaja motivatsiooni täiendanud, märkides, et üldplaneeringu järgi võib nendele kinnistutele ehitada ainult hajaasustusega elamuid, nendega liituvaid väiksemaid elamist mittehäirivaid tootmis- ja laohooneid, taluga liituvaid väikesi töökodasid ja kauplusi, minilasteaedu jms. Kui elamuid kinnistutele ei luba ehitada riigimaantee kaitsevööndis kehtestatud eeskirjad, siis on see kaebaja risk, sest 2006.a. kinnistuid omandades oli ta teadlik, et Vaidla kinnistu sihtotstarbeks on maatulundusmaa ja Lepa kinnistul põllumajandusmaa, kus võib arendada üksnes põllumajanduslikku tootmist(tl 13-15, 19-22). Kaebajale pole seatud piiranguid maa kasutamiseks vastavalt sihtotstarbele, sihtotstarbe muutmisel peab ta aga arvestama kõikide kehtivate piirangutega. Teemaplaneering kehtib juba aastast 2003, seega pidi kaebaja kinnistuid omandades olema teadlik, et need asuvad osaliselt rohevõrgustiku koridoralas K9 ning tal tuleb arvestada teemaplaneeringust tulenevate piirangutega. Taotletava detailplaneeringu järgi kavandatavad hooned kerkiksid valdavalt rohevõrgustiku koridoralale, lõigates koridori läbi, mis omakorda toob kaasa rohelise võrgustiku katkemise. Kuna oli ilmselge, et volikogu sellist detailplaneeringut ei kehtestaks, polnud mõtet seda ka algatada ja lasta kaebajal asjatult raha kulutada. Kohtu arvates on vastustaja kokkuvõttes oma keeldumist detailplaneeringu algatamisest piisavalt motiveerinud ning kaalunud erinevaid huvisid. Kaebaja on kinnisvaraarendusega tegelev äriühing, mis soovib kõnealustele kinnistutele ehitada tootmishooned ja need siis võõrandada. Kaebaja õigus oma maad vallata, kasutada ja käsutada pole absoluutne, vaid kaebaja peab seejuures arvestama maa sihtotstarbest, valla üldplaneeringust ja maakonnaplaneeringust tulenevate kitsendustega, millest kaebaja kinnistuid omandades oli teadlik. Kohalik omavalitsus pole kohustatud maa sihtotstarvet muutma, kui see läheb vastuollu valla üldplaneeringus ja maakonnaplaneeringus kavandatud kohaliku elu arendamise plaanidega. Detailplaneeringu algatamise taotlusest nähtuvalt soovis kaebaja püstitada kinnistutele 2, vajadusel kuni 10 kuni 3kordset hoonet, mis oleksid enda alla võtnud peaaegu kogu maa(tl 16-18, 23-26). Kohtuistungil esitatud skeemi kohaselt soovis kaebaja ehitada 10 kuni 3-kordset väiksemat hoonet, millest neli asuksid osaliselt rohekoridoris. Asjaolu, et kaebaja maatükkide lähedal teisel poole TallinnaPärnu mnt-d seisab juba üks hoone, ei kohusta kohalikku omavalitsust lubama sellesse piirkonda veel 10 uut juurde ehitada. Kohus ei nõustu kaebaja väitega, et rohevõrgustiku koridorala järgimisel pole mõtet, sest see on nagunii juba lõhutud Tallinna-Pärnu mnt-ga, mis takistab loomade liikumist. Rohekoridori ei moodusta mitte üksnes loomastik, vaid ka taimestik, linnud ja putukad; loomade teelemineku takistamiseks saab tee äärde paigaldada piirded ning nende ohutuks teisele poole teed pääsemiseks rajada tunnelid, nagu on tehtud paljudes riikides. Inimliik on oma eksistentsi viimaste aastasadade jooksul üha efektiivsemalt hävitanud elusloodust ja reostanud keskkonda, muutes paljud paigad maakeral viljatuks, veetuks ja eluks kõlbmatuks. Sellises olukorras on rohevõrgustiku koridorala moodustamine ja toimivana hoidmine igati kooskõlas avaliku huviga säilitada Eesti riigis keskkond, kus peale inimese oleks võimalik ellu jääda ka muul faunal ja flooral. See avalik huvi kaalub üles kaebaja huvi püstitada oma maatükkidele 10 tootmishoonet. Nendel põhjustel jääb kaebus rahuldamata. Kohtunik: D.Maastik