KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht 29. aprill 2008, Tallinn Haldusasja number 3-08-279 Haldusasi E.P.e kaebus Tallinna Lin

§ 28; § 31 lg 4).

I KAEBUSE ESITAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

2. veebruaril 2008 Tallinna Halduskohtule esitatud kaebusega taotleb E.P.e Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
3. juuni 2007 ehitisloa nr 26206 osalist tühistamist. Kõnealune ehitusluba on antud Polar Holding OÜ-le Tallinnas Masti tn 3 kinnistule ehitise püstitamiseks. Kaebuse kohaselt kuulub kaebuse esitajale Masti tn 3 kinnistuga külgnev kinnistu aadressil xxxxx
4. Kaebuse esitaja leiab, et vaidlustatud ehitusluba on vastuolus ala detailplaneeringuga. Esiteks toob kaebuse esitaja välja, et ehitusloas ette nähtud parkimiskohtade arv on ligi kaks korda 1 suurem, kui detailplaneeringus ette nähtud ning sellega on ehitusloa väljastamisel rikutud ehitusseaduse § 19 lõiget
5. Kaebuse esitaja toob seejuures välja, et ehitusprojektis viidatakse küll Tallinna Linnavolikogu
6. novembri 2006 otsuse „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“, milles esitatud tabeli kohaselt võiks Masti 3 kinnistu parkimiskohtade arvuks olla 23, ent leiab, et esiteks on kaheldav linnavolikogu pädevus sarnase arengukava koostamiseks, kuna linnavolikogu ei saa piirata omandiõigust ilma asjakohase seadusest tuleneva volitusnormita ning seega on arengukava vastuolus põhiseaduse § 3 lõike 1 esimese lause ning § 32 lõike 3 teise lausega. Teiseks leiab kaebuse esitaja, et sarnase arengukavaga ei saa muuta detailplaneeringut, kuivõrd arengukava kui sisuliselt üldplaneeringuga saab planeerimisseadusest tulenevalt muuta sama liiki või suurema üldistusastmega planeeringut, mitte aga väiksema üldistusastmega planeeringut.
7. Samuti on kaebuse esitaja seisukohal, et ehitusloas ette nähtud elamu korruste arv ületab detailplaneeringus ettenähtud korruste arvu, kuna detailplaneeringu kohaselt võis Masti 3 kinnistule püstitada ühe elamu ja ühe abihoone maksimaalse kõrgusega 11 meetrit ning kolme täiskorrusega, samas kui ehitusloas näidatud hoone korruste arv on 4, sh. 3 maapealset korrust ning lisaks veel soklikorrus. Seejuures viitab kaebuse esitaja ehitusloa väljastamise ajal kehtinud majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määruse nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“ § 22 lõikele 1, mille kohaselt võetakse ehitise korruste arvu määramisel arvesse ehitise kõikide korruste arv.
8. Kaebuse esitaja on seisukohal, et ehitusluba rikub talle Põhiseaduse §-ga 26 tagatud eraelu puutumatust ja §-ga 32 tagatud omandi puutumatust, kuna detailplaneeringus lubatust suurem parkimiskohtade arv ja korruste arv riivavad otseselt kaebuse esitaja kui Masti 3 kinnistu piirinaabri privaatsust ning tema kinnistu väärtust. Seejuures leiab kaebuse esitaja, et hoone korruste arv on otseselt ning parkimiskohtade arv teatud määral seotud Masti 3 kinnistule püstitatavas hoones asuvate korterite arvuga, kusjuures mida rohkem on kortereid, seda enam on ka elutegevuse tõttu naaberkinnistule kanduvat müra.
9. Kohtuistungil viitas kaebuse esitaja Tallinna Ringkonnakohtu määrusele haldusasjas 3-07-102, milles leiti, et korruselisuse näol on tegemist detailplaneeringu siduva tingimusega, millest tuleb ehitusloa andmisel lähtuda kuni seda tingimust ei ole muudetud ning ehitusluba detailplaneeringust suurema korruste arvuga hoone ehitamiseks rikub isiku õigust olla kaasatud planeerimismenetlusse. VASTUSTAJA SEISUKOHT
10. Tallinna Linnaplaneerimise Amet peab kaebust põhjendamatuks ning palub see rahuldamata jätta. Parkimiskohtade arvu osas leiab vastustaja, et detailplaneeringus ette nähtud parkimiskohtade arvu tuleb vaadelda minimaalse kohustusliku rajatavate parkimiskohtade arvuna ning ettenähtust suurem parkimiskohtade arv ei saa naaberkinnistu omaniku õigusi rikkuda. Samas rõhutab vastustaja, et ehitusprojekti kohaselt korraldatakse parkimine Masti 3 kinnistul nii, et säilib senine haljastus ning krundil olevad puud säilitatakse. Vastustaja leiab, et kaebuse esitaja seisukoht on ekslik ka korruste arvu osas, kuivõrd detailplaneeringu kehtestamise ajal kaebuse esitaja poolt viidatud majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus ei kehtinud ning seega ei kehtinud detailplaneeringu kehtestamise ajal nõue, et ära tuleks märkida ka maa-alused korrused ning seetõttu on detailplaneeringus peetud silmas vaid maapealseid korruseid, kusjuures ehitusprojektis nähakse ette just 3 maapealset korrust, sest soklikorruse kõrgus ei ole selline, et seda eraldi maapealse korrusena nimetada saaks. Puutuvalt kaebuse esitaja väitesse, et lubatust suurem parkimiskohtade arv rikub kaebuse esitaja privaatsust, leiab vastustaja, et kuna detailplaneering ei piira kinnistule rajatavasse hoonesse moodustatavate korterite või elanike kasutatavate mootorsõidukite arvu, siis ei saa detailplaneeringus ette nähtust suurem 2 parkimiskohtade arv kaebuse esitaja õigusi rikkuda. Vastustaja lisab, et ehitusprojekti kohaselt varjatakse autod ümberkaudsete elanike pilgu eest ning istutatakse hekk ning seega ei saa kaebuse esitaja privaatsus väheneda. Samuti leiab kaebuse esitaja ehitusprojektile viidates, et kuna soklikorrusele tulevad üksnes panipaigad ja garaažid, siis ei saa soklikorrus mõjutada rajatavate korterite arvu. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
11. Vaidlustatud ehitusloa adressaadiks olev OÜ Polar Holding peab samuti kaebust põhjendamatuks ja palub see rahuldamata jätta. Esiteks leiab kolmas isik, et kaebus on esitatud tähtaja rikkumisega, sest kaebuse esitaja ei ole millegagi tõendanud, et sai ehitusloast teada alles
12. jaanuaril 2008 ning tõenäolisemaks tuleb pidada, et kaebuse esitaja sai ehitusloast teada vahetult pärast ehitusloa väljastamist. Samuti märgib kolmas isik, et kaebuse esitaja ei ole esitanud taotlust tähtaja ennistamiseks, kusjuures tähtaja ennistamine oleks õiguskindluse põhimõttest tulenevalt võimatu. Kaebuse sisu osas leiab kolmas isik, et vaidlustatud ehitusluba ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ning seega puudub kaebuse esitajal halduskohtu poole pöördumise õigus. Kolmas isik märgib veel, et kuivõrd tegemist on linnakeskkonnaga, siis ei saa kaebuse esitaja eeldada, et naaberkinnistuid ei hoonestata.
13. Kolmas isik ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, nagu oleks ehitusluba vastuolus detailplaneeringuga, kuna ehitusloa alusel püstitatav ehitis jääb detailplaneeringuga lubatud ehitusõigus piiresse. Kolmas isik nõustub vastustajaga, et detailplaneeringus nähakse ette minimaalne vajalik parkimiskohtade arv ning detailplaneering ei piira parkimiskohtade arvu suurendamist kinnistul, täiendavate parkimiskohtade puudumine tingiks aga vajaduse kasutada parkimiseks ümbruskonna tänavaid, mis mõjutaks kaebuse esitaja huve negatiivsemalt kui parkimise korraldamine kolmandale isikule kuuluval kinnistul. Ka hoone korruselisuse küsimuses nõustub kolmas isik vastustajaga, leides, et soklikorruse näol ei ole tegemist maapealse korrusega ning selgitab seejuures, et soklikorruse rajamise läbi ei suurene korterite ega võimalike elanike arv kinnistul. Viimaks leiab kolmas isik, et ehitusloa tühistamine oleks vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, sest kolmas isik on arvestanud ehitusloa kehtima jäämisega ning teinud sellega seoses kulutusi ligi 2 miljoni krooni ulatuses. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
14. Hinnanud menetlusosaliste seisukohti ja nende kinnituseks esitatud tõendeid, leiab kohus, et E.P.e kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb rahuldamata jätta. Halduskohtu hinnangul ei riku ehitusluba kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ning vaidlustatud ehitusloa alusel ehitise püstitamine ei saa lubatust intensiivsemalt kaebuse esitaja elukeskkonda kahjustada ega tema vara väärtust vähendada.
15. Esmalt ei nõustu kohus kolmanda isiku seisukohaga, et kaebus on esitatud seaduses sätestatud kaebetähtaega rikkudes. Kolmas isik on küll oletanud, et kaebuse esitaja võis vaidlustatud ehitusloast varem teada saada, ent ühtegi tõendit selle kohta, et ta sellest varem teada saanud oleks või et talle oleks ehitusluba kätte toimetatud, ei ole kolmas isik esitanud. Samuti ei ole kolmas isik toonud välja muid asjaolusid, millest võiks järeldada, et kaebuse esitaja pidi ehitusloa olemasolust varem teada saama.
16. Kaebusest nähtuvalt peab kaebuse esitaja enda õigusi rikkuvaks seda, et Masti 3 kinnistule on ehitusloaga ette nähtud rohkem parkimiskohti, kui on ette nähtud detailplaneeringus ning samuti seda, et ehitusloa alusel püstitatavas ehitise korruste arv ületab detailplaneeringus ette nähtud korruste arvu. Arvestades, et kaebuse esitaja on taotlenud ehitusloa osalist tühistamist, tuleb neid asjaolusid koos vaadeldes asuda seisukohale, et kaebuse esitajat häirivaks on lisaks suuremale parkimiskohtade arvule just kavandatava ehitise soklikorrus. Seega taandub vaidlus sisuliselt 3 küsimusele, kas konkreetne ehitusloa alusel püstitatav ehitis saab Masti 3 kinnistu piirinaabrite privaatsust rohkem rikkuda ning nende kinnistu väärtust rohkem vähendada kui seda teeks samasugune ehitis, millel ei oleks soklikorrust ning mille juurde oleks kinnistule rajatud täpselt 12 parkimiskohta.
17. Kohtu hinnangul ei saa kaebuse esitaja ehitusloa vaidlustamisel tugineda pelgalt asjaolule, et ehitusluba on detailplaneeringuga vastuolus, vaid ehitusloa vaidlustamine on võimalik siiski vaid kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu. Kaebuse kohaselt rikutakse ehitusloaga kaebuse esitaja õigust privaatsusele ning omandi puutumatusele. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Kaebuses nimetatud õiguste rikkumisega saaks kohtu hinnangul olla tegemist juhul kui ilmneks, et ehitusloa alusel püstitatava ehitise olemasolu Masti 3 kinnistul mõjutaks kaebuse esitaja kui piirinaabri privaatsust ning naaberkinnisasja väärtust märkimisväärselt enam kui seda teeks kehtestatud detailplaneeringus nimetatud maksimaalsetele arvväärtustele vastav ehitise olemasolu selsamal kinnistul, kusjuures viimatinimetatud tunnustega elamu puhul oleks sarnane mõju välistatud.
18. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et kolme korruse asemel kolme täiskorruse ning ühe soklikorruse rajamine ning detailplaneeringus nimetatust suurema arvu parkimiskohtade rajamine Masti 3 kinnistule tingiks kaebuse esitaja privaatsuse märkimisväärse vähenemise või tema kinnisasja väärtuse märkimisväärse alanemise võrreldes sellega, mis kaasneks samasuguse, ilma soklikorruseta ja vastavalt väiksema parkimiskohtade arvuga ehitisega. Kaebuses viidatakse eelkõige Masti 3 kinnistult naaberkinnistule levivale elutegevusega kaasnevale mürale. Kohus leiab, et kuna Masti tn 3 kinnistut hõlmava detailplaneeringuga ei ole krundi ehitusõigust määratud selliselt, et oleks kuidagi piiratud krundile püstitatavas ehitises elavate inimeste või hoonesse rajatavate korterite arv, siis saaks ehitusluba kaebuse esitaja õigusi rikkuvaks pidada juhul, kui ehitusluba annaks detailplaneeringus ettenähtuga võrreldes võimaluse püstitada kinnistule ehitis, mille sihtotstarbelisel kasutamise puhul võib eeldada seda külastatavate inimeste arvu märkimisväärset suurenemist. Nii näiteks tuleks tõdeda, et planeeritava elamu asemele kaubanduspinna või teenindusasutuse kasutusse antava pinna rajamine suurendab seda külastavate inimeste hulka märkimisväärselt ning see võib tõenäoliselt suurendada ka naaberkinnistule levivat müra. Küll aga leiab kohus, et isegi kui möönda, et käesoleval juhul võimaldab abiruumide hoone soklikorrusele paigutamine suurendada eluruumide pinda hoone ülemistel korrustel, ei saa väita, et Masti 3 kinnistut kasutavate inimeste hulk sellest oluliselt suureneks. On ilmne, et erinevate arhitektuuriliste lahenduste puhul on hoones elavate inimeste hulk erinev, ent see ei sõltu mitte üksnes rajatavate korterite arvust, vaid näiteks ka korterite suurusest ning lõpuks ka puhtast juhusest ehk sellest, kui palju inimesi nendesse korteritesse elama asub. Seega ei saa väita, et konkreetne arhitektuuriline lahendus põhjustaks suurema elanike arvu, kuivõrd samavõrd suur või suuremgi elanike arv oleks ilmselt võimalik ka juhul kui ehitisel soklikorrust ei oleks, ent hoones oleks suurem hulk väiksema pindalaga kortereid, arvestades, et projektist (tl. 16-17) nähtuvalt on enamus rajatavasse hoonesse ehitatavad korterid keskmise suurusega (70-80 m2). Seega ei saa väita, et antud juhul tingiks soklikorruse olemasolu suurema elanike arvu, kui see võiks olla soklikorruse puudumisel, ent mõnevõrra teistsuguse ruumiplaneeringu korral. Seejuures on põhjust eeldada, et kuivõrd üldteadaolevalt on elamispinna väärtus abiruumide väärtusest märksa suurem, siis vähendataks soklikorruse puudumise korral oluliselt abiruumide pindala, mitte aga eluruumideks kasutatavat pinda. Lisaks sellele leiab kohus, et Masti 3 kinnistul toimuvast elutegevusest naaberkinnistule tingitud mõjutused on suurusjärgu mõttes ühesugused, sõltumata sellest, kas Masti 3 kinnistul asuvas hoones oleks 14 või näiteks 10 korterit ning pigem sõltuvad need mõjutused Masti 3 kinnistul viibivate inimeste kommetest ja käitumisest, mitte aga niivõrd nende hulgast. 4
19. Kuivõrd kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei saa ehitusloa alusel püstitatava ehitise korruste arv mõjutada naaberkinnistu omaniku õigust privaatsusele märkimisväärselt enam kui seda mõjutaks ühe korruse võrra väiksem ehitis ning selles osas ei saa ehitusluba kaebuse esitaja õigusi rikkuda, siis puudub vajadus analüüsida seda, kas detailplaneeringus nimetatud kolm „täiskorrust“ hõlmavad ka soklikorrust või mitte. Kohus märgib siiski, et detailplaneeringus sätestatud ehitusõiguse sisustamisel ei saa lähtuda õigusaktidest, mis on jõustunud pärast detailplaneeringu kehtestamist ning seda isegi juhul kui need on jõustunud enne ehitusloa väljastamist. Seega ei ole põhjendatud tuginemine majandus- ja kommunikatsiooniministri
20. detsembri 2002 määrusele nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“.
21. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et suurema arvu kavandatud parkimiskohtadega kaasneb iseenesest suurem autode arv või et väiksema arvu parkimiskohtade korral ei oleks tõenäoliselt võimalik sama suurt arvu kortereid ehitada. Ainus, mis hoone ehitamisel väljaehitatavate parkimiskohtade arvust tõenäoliselt sõltub, on müüdava elamispinna hind. Ei ole aga põhjust eeldada, et kui kavandatav ehitis ehitada ilma soklikorrusel asuvate täiendavate parkimiskohtadeta, siis ei oleks sellesse võimalik ehitada 14 korterit või et neisse korteritesse asuksid elama inimesed, kes autosid ei kasuta või kasutavad neid vähem. Pigem oleks põhjendatud vastupidine seisukoht – elamu korterite arv ning potentsiaalselt mootorsõidukit kasutavate elanike arv jääks samaks, erinevus oleks üksnes selles, et kavandatud parkimiskohtade puudumisel hakataks praktikas mootorsõidukeid parkima suvaliselt kas Masti tn 3 kinnistu piires (pidades silmas, et krundi lubatud täisehitusprotsent on 25, siis praktiliselt on sõidukite krundil hoidmiseks ruumi ilmselt küllaga) või tänavatel, mis ilmselgelt häiriks nii kohalikke elanikke kui üldiselt liiklust märksa enam. Kohus leiab jätkuvalt, et olenemata detailplaneeringus või ehitusloas nimetatud parkimiskohtade arvust ei oleks naaberkinnistu omanikul mingisugust õiguslikku alust takistada naaberkinnistul sõidukite parkimist väljaspool selleks ette nähtud ja ehitisega koos rajatud parkimiskohti. Samuti ei oleks naaberkinnistu omanikul võimalik takistada pärast ehitise valmimist kinnistule täiendavate parkimiskohtade rajamist, kuivõrd parkimiskoha rajamine, st. sisuliselt ükskõik millise mõõtmetelt ja muudelt omadustelt sõiduki parkimiseks sobiva koha parkimiskohana määramiseks ei ole vaja ei ehitusluba ega naaberkinnistu omaniku nõusolekut. Eeltoodud argumentatsioonile tuginedes leiab kohus, et detailplaneeringus ette nähtud parkimiskohtade arvu tuleb vaadelda minimaalse kohustusliku rajatavate parkimiskohtade arvuna ning ehitist, mille juurde kavandatakse detailplaneeringus ette nähtust enamate parkimiskohtade rajamist, ei saa selle tõttu pidada ka detailplaneeringuga vastuolus olevaks ega ka naaberkinnistu omaniku privaatsust täiendavalt rikkuvaks. Seega tuleb ka parkimiskohtade osas, sarnaselt hoone korruste arvule, asuda seisukohale, et detailplaneeringus nimetatud parkimiskohtade arvu asemel ehitusloas nimetatud hulga parkimiskohtade rajamine täiendavalt kaebuse esitaja õigusi ei piira. Siinkohal tuleb tähele panna, et Masti 3 hoovi rajatud parkimiskohtade arv erineb ehituloas ja detailplaneeringus vaid ühe koha võrra, ülejäänud parkimiskohad rajatakse ehitatava hoone soklikorrusele.
22. Lisaks privaatsusele on kaebuse esitaja välja toonud ka oma kinnistu väärtuse vähenemise. Kuna aga kaebuse esitaja ei ole kinnistu väärtuse vähenemist üksikasjalikumalt põhjendanud ega tõendanud, siis tuleb asuda seisukohale, et väidetav väärtuse vähenemine saaks samuti olla tingitud privaatsuse vähenemist. Kuivõrd kohus leidis aga eespool, et vaidlustatud ehitusluba kaebuse esitaja privaatsusõigust lubamatult ei piira, siis ei saa see sellest tulenevalt vähendada kaebuse esitaja kinnisasja väärtust. MENETLUSKULUD 5 17.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse rahuldamata jätmisega on kohtuotsus tehtud kaebuse esitaja kahjuks. Sama paragrahvi 7. lõike kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. Kuna

ei näe ette kolmanda isiku kaasamist kindlal poolel, tuleb kolmanda isiku pool määrata kindlaks tema poolt kohtumenetluses võetud positsioonist lähtuvalt. Käesoleval juhul on kolmas isik menetluses osalenud selgelt vastustaja poolel, vaieldes kaebusele vastu.

§ 93

lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Vastustaja menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole, kolmas isik on kohtule esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid ning taotlenud 20661,80 krooni suuruse õigusabikulu välja mõistmist. Kohtu hinnangul saab esitatud raamatupidamisarvestuse väljavõttega ning kassa sissetuleku orderiga lugeda tõendatuks, et menetluskulud on kantud.

§ 93

lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

§ 92

lõikes 10 sätestatakse, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Arvestades asjaolu, et Tallinna Ringkonnakohus on rahuldanud kaebuse esitaja määruskaebuse esialgse õiguskaitse küsimuses ning pidades samuti silmas, et halduskohus ei nõustunud kolmanda isiku seisukohaga kaebetähtaja küsimuses, peab kohus eeltoodud sätete alusel põhjendatuks ja õiglaseks mõista kaebuse esitajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 5000 krooni. Kristjan Siigur kohtunik 6