Obsah (4)

§ 20§ 6§ 23§ 7

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 4.aprill 2008, Tallinn Haldusasja number 3-06-870 Haldusasi M.O.u kaebus Tallinna Linnava

) § 6 lg 33 , mille kohaselt määratakse ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Kaebaja arvates ei saa pidada normaalseks, et hoonele, mille ehitisealune pind on vaid 151 m2, määratakse teenindusmaa suurusega 1904 m2 , millest 1902 m2 on omandireformi objektiks tunnistatud vara. Kaebajale teadaolevalt on ehituskruntide soovitavaks suuruseks Nõmmel 900-1200 m2 . Seega on vastustaja määranud teenindusmaaks ca kahe krundi jagu maad. Kaebaja leiab, et krunti on võimalik poolitada ning tal on õigus osa maast tagasi saada. Tallinna Linnavolikogu 28.10.2004 määrusega nr 36 kinnitati Nõmme Linnaosa ehitusmäärus, millest võib näha, et hoonestamata krundile uut elamut ei püstitata, kui krundi pind on väiksem kui 600 m2. Sama määruse §4 lg 11 p 13 sätestatust on krunt tunduvalt suurem ja seetõttu on krundi tükeldamine võimalik. Seetõttu ei ole vaidlustatud korraldused ehitusmäärusega kooskõlas. 10. Arvestades kinnistu soodsat asukohta Nõmmel, on Xxxxxxx krundi väärtus käesoleval ajal ca 2 miljonit krooni. Maa eest määratav kompensatsioon on kahtlemata sellest oluliselt väiksem. Kaebaja palub tühistada Tallinna Linnavalitsuse 25.04.2001 korraldus nr 1535-k ja 1.03.2006 korraldus nr 378-k. 2 VASTUSTAJA SEISUKOHT 11. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata. Tulenevalt

§ 20

lg-st 3 toimub korteriomandi seadmiseks vajaliku maa määramine EES-s sätestatud alustel ja korras, mitte

§ 6lg 33 alusel.

EES § 212 kohaselt võib ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaks määrata plaani- või kaardimaterjali alusel. Vastustaja ei aktsepteeri kaebaja arvamust, et Xxxxxxx määratud teenindusmaa 1904 m2 on põhjendamatult suur. Võrreldes nõukogudeaegse maakasutusega, mis oli 1913 m2 , on krundi suurus isegi vähenenud.

1. Seisukohta, et sõltuvalt krundi väärtusest, mis on käesoleval ajal ca 2 miljonit krooni, on kaebajal õigus vähemalt osale Xxxxxxx maast, ei ole kaebaja õiguslikult kuidagi põhjendanud. Tegemist on puht majandusliku nõudega olukorras, kus kahjunõuet esitatud ei ole.
2. Kaebaja väide, et vaidlustatud korraldused rikuvad tema subjektiivseid õigusi, on põhjendamata ja tõendamata. Seega ei ole kaebaja täitnud HKMS §-s 16 temale kui menetlusosalisele pandud tõendamiskohustust.
3. Vastustaja leiab, et kaebust ei ole taotletud viisil võimalik rahuldada, kuna Xxxxxxx maaüksuse näol on tegemist kinnistuga, mis on kolmandate isikute heauskses omandis. KOLMANDA ISIKU MERLE SALMISTU SEISUKOHT
4. Korralduse nr 1535-k andmisel kehtinud

§ 20

lg-s 3 on sätestatud, et kui elamus vallasasjana omatava eluruumi juurde ei ole iseseisva kinnistu moodustamine maakorralduse nõuetest või ehitustehnilistest tingimustest tulenevalt võimalik või otstarbekas, on eluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks EES-s sätestatud alustel ja korras. Xxxxxxx korteriomandite seadmiseks vajaliku maa määramisel ongi õigesti lähtutud EES-st ning

§ 6lg 33 antud juhul rakendamisele ei kuulu.

Xxxxxxx krundil on ehitiste (elumaja ja majandushoone) paiknemine selline, et ehitiste juurde iseseisva kinnistu moodustamisel tuleks moodustada vähemalt 1400 m2 suurune krunt, mis tagaks ehitiste normaalse teenindamise, sihtotstarbelise kasutamise ja ohutu ekspluateerimise.

1. Korralduse nr 1535-k andmise ajal kehtis Tallinna Linnavolikogu 27.06.1996 määrus nr 17 „Nõmme ehituskruntide minimaalsuuruse kehtestamine“, mille kohaselt oli kehtestatud Nõmme linnaosas väikeelamute detailplaneeringute kruntide minimaalsuuruseks 1200 m2 , erandkorras (hoonestatud krundi tükeldamisel) 900 m2 . Juhul, kui olemasolevate ehitiste juurde oleks moodustatud iseseisev krunt, oleks kogu endisest kinnistust nr 704 moodustunud kaks krunti vastavalt suurustega 1400 m2 ja 500 m2 , mis aga tulenevalt eelpoolviidatud määrusest ei oleks ei võimalik ega ka otstarbekas, kuna 500 m2 suurune krunt oleks liiga väike elamuehituseks või muuks ehitustegevuseks. Juurdepääs sellele krundile tuleks tagada kolmandate isikute õigusi piirates (läbi teistele kuuluvate kinnisasjade servituute seades), kuna maa-ala, millel ehitisi ei paikne, ei asu mitte tänava ääres, vaid teiste kruntide keskel ilma omaette väljapääsu tänavale omamata.
2. Korralduse nr 1535-k ühe õigusliku alusena on viidatud ka EES §-le 212 , mis võimaldab korteriomandi seadmisel määrata ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks ehitisealusest maast suuremat maatükki, mida ongi antud juhul tehtud.
3. Korraldus nr 378-k on õiguspärane ega riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Maa tagastamine saab toimuda ainult õiguslikul alusel, mitte lähtuvalt kaebaja enda subjektiivsest hinnangust. Kaebaja ei ole osundanud ühelegi faktilisele ega õiguslikule asjaolule, millest tuleneks tema õigus vähemalt osa maast tagasi saada. 3
4. 28.10.2004, so enne korralduse nr 378-k andmist, võeti vastu Tallinna Linnavolikogu määrus nr 36, millega kinnitati Nõmme linnaosa ehitusmäärus. Ehitusmääruse § 4 lg 13 p 2 kohaselt reeglina ei tükeldata krunte Nõmme II ehituspiirkonnas (põhiline eramute ala) iseseisvateks üksusteks, mille pind on väiksem kui 1200 m2 . 1900 m2 suurust krunti ei ole võimalik jagada kaheks selliselt, et üks kruntidest ei oleks pärast jagamist väiksem kui 1200 m2 . 20.

§ 6

lg 2 p 3, millele on tuginetud ka korralduse nr 378-k andmisel, kohaselt maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised. Korralduse vastuvõtmisel asusid Xxxxxxx kinnistul teistele isikutele kuuluvad hooned ja rajatised, mistõttu maa tagastamine ei olnud võimalik.

1. Korralduste nr 1535-k ja nr 378-k tühistamine, mida kaebaja taotleb, tähendaks sisuliselt nende haldusaktide kehtetuks tunnistamist Xxxxxxx asuvate korteriomandite omanike kahjuks. HMS § 67 kohaselt tuleb haldusakti kehtetuks tunnistamisel isiku kahjuks arvestada õiguspärase ootuse põhimõtte ja isiku usalduse kaitsega, mis eeldab haldusorgani kohustust mitte käituda isiku suhtes sõnamurdlikult. HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti tunnistada kehtetuks isiku kahjuks, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Tulenevalt nimetatud sättest ei saakski korraldusi nr 1535-k ja nr 378-k kehtetuks tunnistada, kuna juba kaks endist omanikku (I.R. ja V.L.) on võõrandanud neile kuuluvad korteriomandid vastavalt kolmandatele isikutele M.S.le ning M.A.le ja A.A.le. M.S. on korteriomandi uue omanikuna oma vara käsutanud (korteriomand on koormatud hüpoteegiga). Elamus on asutud teostama remonditöid (vahetama fassaadi ja katusekatet). Antud juhul puudub ka avalik huvi, mis kaaluks üles korteriomanike erahuvi haldusaktide kehtimajäämise suhtes.
2. Kolmas isik leiab, et vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse korraldused on õiguspärased, need ei riku kaebaja õigusi ning kaebus tuleb jätta rahuldamata. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ning hinnanud haldusasjas esitatud tõendeid ja dokumente, leiab, et kaebus ei kuulu rahuldamisele järgmistel põhjustel:
3. Haldusasjas puudub vaidlus selle üle, et Xxxxxxx elamus asuvad korterid on kolmandate isikute heauskses omandis. Korterite nr 1 ja nr 3 erastamine vallasasjana toimus EES alusel. Korterite erastamise õiguspärasus EES järgi on läbinud kohtuliku kontrolli. Tallinna Ringkonnakohus oma 30.10.2001 otsuses tsiviilasjas nr II-2/1284/01 leidis, et korterite erastamine toimus ajal, mil Xxxxxxx elamu ei olnud tunnistatud omandireformi objektiks ning seega ei esinenud eluruumide erastamiseks EES § 3 lg 5 punktis 4 märgitud takistust. Tallinna linn kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt oli aga õigustatud ja kohustatud eluruumid erastamise õigustatud subjektidele erastama.
4. Vastavalt EES §-le 211 on eluruumi vallasasjana omaval isikul õigus saada korteriomandi (kinnisasja) omanikuks. EES § 213 lg 1 nägi ette, et avaldusi korteriomandi seadmiseks sai esitada 2001.a. 31.detsembrini. Maa erastamist vallasasjana omatavate eluruumide juurde reguleerib

§ 20

lg 3, mitte

§ 6

lg 33 , nagu ekslikult on väitnud kaebaja.

§ 20

lg 3 kohaselt juhul, kui elamus vallasasjana omatava eluruumi või mitteeluruumi juurde ei ole iseseisva kinnistu moodustamine maakorralduse nõuetest või ehitustehnilistest tingimustest 4 tulenevalt võimalik või otstarbekas, on eluruumi või mitteeluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks EES-s sätestatud alustel ja korras.

1. Ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse kindlaksmääramine korteriomandi seadmisel on sätestatud EES §-s
2. Vastavalt nimetatud sättele määrab valla- või linnavalitsus korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa. EES §-s 212 võimaldab eluruume vallasasjana omavate isikute sellekohase taotluse alusel määrata ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ka ehitisealusest maast suuremat maatükki. Ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki võib kindlaks määrata plaanivõi kaardimaterjali alusel. Antud juhul on Tallinna Linnavalitsuse tegevus Xxxxxxx ehitiste teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramisel olnud kooskõlas EES §-ga
4. Juhud, millal maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, on sätestatud

§ 6

lg 2 pdes 1-4, sh vastavalt p-le 3 ei tagastata maad juhul, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised. Tulenevalt

§ 23

lg-st 2 saab maa tagastamise otsustada siis, kui kohaliku omavalitsuse korraldusega on kindlaks määratud erastatava maa suurus ja piirid. Kui õigustatud subjekt on esitanud taotluse tagastamisele mittekuuluva maa tagastamiseks, peab kohaliku omavalitsuse täitevorgan andma korralduse taotluse rahuldamata jätmise kohta, viidates

§ 6lg 2 vastavale punktile.

Seda ongi Tallinna Linnavalitsus oma 01.03.2006 korraldusega nr 378-k teinud, jättes

§ 6

lg 2 p 3 ja § 7 lg 1 alusel kaebajale tagastamata Xxxxxxx, endise kinnistu nr 704 maad pindalaga 1902 m2 , kuna nimetatud maal asuvad teistele isikutele kuuluvad ehitised ning on määratud ehitise teenindamiseks vajalik maa korteriomandite seadmiseks pindalaga 1904 m

2. Kaebaja leiab, et korraldusega nr 1535-k määratud maa Xxxxxxx korteriomandite seadmiseks on põhjendamatult suur. Kui ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks oleks vastavalt

§ 6

lg-s 33 sätestatule määratud ehitistealune ja ehitisi ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitiste sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise, siis oleks võimalik olnud krunti kaheks jagada ja kaebaja saanuks vähemalt osa maad tagasi. Sellise seisukohaga ei saa kohus nõustuda. Kaebaja ei ole osundanud, millisel õiguslikul alusel oleks pidanud krundi jagamine ja õigusvastaselt võõrandatud maa osaline tagastamine toimuma. 28.

§ 6

lg 4 p1 kohaselt tagastatakse maa osaliselt ainult juhul, kui see on kooskõlas planeeringu ja maakorralduse nõuetega ning kui maa tervikuna tagastamine ei ole võimalik sama paragrahvi

1. lõike p-des 2 – 4 sätestatud alustel. Vastavalt maakorraldusseaduse § 5 lgs 1 sätestatule on maakorralduse nõuded seadusest, tehnilistest ja majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mille täitmine tagab kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise. Sama paragrahvi
2. lõike kohaselt lähtutakse maakorralduse läbiviimisel muuhulgas omaniku taotlusest kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks, kinnisasja sobivusest ettenähtud sihtotstarbeks ning kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju ning sellele juurdepääsutee tagamise nõuetest. Lähtudes Xxxxxxx asuva majavalduse asendiplaanist (tl 142), ei oleks kõnealuse krundi jagamine maa osalise tagastamise eesmärgil võimalik, kuna see ei oleks otstarbekas kinnisasja kasutamise seisukohast ega vastaks maakorralduse nõuetele. Maa-ala, millel ei paikne ehitisi ning millest teoreetiliselt saaks eraldi krundi moodustada, asub mitte krundi tänavapoolses, vaid selle tagumises osas teiste kruntide vahel ja sellele puudub juurdepääs tänavalt. Juurdepääs sellele krundile tuleks tagada läbi kolmandatele isikutele kuuluva kinnisasja, mis tähendaks nende õiguste piiramist. Uue kinnisasja moodustamine oleks seega vastuolus planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Eeltoodust tulenevalt ei ole täidetud

§ 6

lg 4 p-s 1 ettenähtud tingimused maa osaliseks tagastamiseks ning 5 seetõttu ei ole maa osaline tagastamine selle sätte alusel võimalik. Maa osaline tagastamine saab toimuda vaid

-s ettenähtud õiguslikul alusel ning seda ei saa nõuda üksnes kaebaja subjektiivse hinnangu põhjal, mille kohaselt Xxxxxxx krundi turuväärtus on käesoleval ajal oluliselt suurem kui mittetagastatava maa eest määratav kompensatsioon. 29. Xxxxxxx, endise kinnistu nr 704 krundi suurus õigusvastase võõrandamise ajal oli 1902 m2, nõukogudeaegne maakasutus elamu juures enne ORAS kehtestamist oli 1913 m2 . Jälgides

-s selle kehtimise ajal tehtud muudatusi, ilmneb selgelt seadusandja tahe kaitsta maa tagastamise otsustamisel kindlamalt seniste maakasutajate huve. Nii kehtis

§ 7

lg 1 alates 29.12.1994 kuni 6.06.1996 järgmises redaktsioonis: "Linna või alevi piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile."

§ 7

lg 5 kehtis sel ajal järgmisel kujul: "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse määrab kindlaks kohalik omavalitsus ja volitatud riigiasutus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras." 07.06.1996 jõustunud Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusega muudeti ülaltoodud sätteid. Vastavalt seaduse § 1 lg 6 p-le 2 jäeti

§ 7

lõikest 1 välja sõnad "või alevi" ja sõnad "ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist".

§ 7

lg 5 sõnastati järgmises redaktsioonis: "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsus planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse muutmine on planeeringu kohaselt otstarbekas. Kui ehitise omanikule anti hoonestamiseks ainult osa tema kasutuses olevast maast, loetakse ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu tema kasutuses olev maa, kui see on planeeringu kohaselt otstarbekas ja kui maa on kasutusse võetud enne Aluste jõustumist." 30. Seega nägi 29.12.1994 kuni 6.06.1996 kehtinud

redaktsioon ette, et tagastada tuli ka teise isiku hoonete ja rajatiste juurde krundina kuuluv maa, kui kehtivad õigusaktid võimaldasid krunti jagada. Alates 7.06.1996 kehtinud

§ 7

lg 1 kohaselt, erinevalt eelnevalt kehtinud redaktsioonist, ei olnud enam võimalik hoonete või rajatiste juurde kuuluva krundi jagamine eesmärgiga tagastada osa maast õigustatud subjektile. Vastavalt

§ 7

lg 5 redaktsioonile, mis kehtis 07.06.1996 kuni 26.03.1999, oli olemasoleva krundi suuruse muutmine võimalik vaid juhtumil, kui see oli planeeringu kohaselt otstarbekas, st toimus maa-ala efektiivsema ja parema planeeringu huvides. Planeeringukohase otstarbekuse all ei saa mõista eesmärki tagastada osa maast õigustatud subjektile. Kuna muid olemasoleva krundi jagamise otstarbekust põhjendavaid asjaolusid peale õigustatud subjektile maa tagastamise võimaldamise tuvastatud ei ole, siis on kaebaja taotlus Xxxxxxx krundi jagamiseks põhjendamatu ja selle rahuldamiseks puudub seaduslik alus.

1. Seisukohta, et krundi osas ei saa maad tagastada, kinnitab ka Riigikogus Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse eelnõu kolmanda lugemise jätkamisel justiitsministri poolt esitatud selgitus: "Hoonete omanikele anti seadusega ettenähtud ulatuses võimalus saada ka maa omanikeks. See on mittetagastamise alus - kui hoone on peal, siis krundi osas ei tagastata. See on mittetagastamise alus ja maa on nüüd nendes vastavates 6 piirides, nagu ta on." (Riigikohtu halduskolleegiumi 24.01.2003 otsusest kohtuasjas nr 3-3-15-03).
2. Põhjendatud ei ole kaebaja väited Xxxxxxx ehitiste juurde kuuluva maa vähendamise ja krundi tükeldamise võimaluste kohta tulenevalt Tallinna Linnavolikogu 28.10.2004 määrusega nr 36 kinnitatud Nõmme linnaosa ehitusmäärusest. Nimetatud ehitusmäärus kehtestati rohkem kui 3 aastat peale vaidlustatud korralduse nr 1535-k väljaandmist, seega ei olnud korralduse andmise ajal võimalik sellest lähtuda. Korralduse nr 1535-k andmise ajal kehtis Tallinna Linnavolikogu 27.06.1996 määrus nr 17 „Nõmme ehituskruntide minimaalsuuruse kehtestamine“, mille kohaselt oli Nõmme linnaosas kehtestatud väikeelamute detailplaneeringute kruntide minimaalsuuruseks 1200 m2, erandkorras (hoonestatud kruntide tükeldamisel) 900 m
3. Selles määruses ei ole kehtestatud kruntide maksimaalsuurusi, mis võiks olla aluseks krundi suuruse vähendamisel, kui krundi suurus ületaks kehtestatud maksimaalsuurust. Kuigi alates 28.10.2004 kehtiv Nõmme linnaosa ehitusmäärus ei ole antud juhtumi puhul kohaldatav, peab kohus siiski vajalikuks märkida, et nimetatud ehitusmääruse § 4 lg 13 p 2 kohaselt Nõmme II ehituspiirkonnas (põhiline eramute ala) reeglina ei tükeldata krunte iseseisvateks üksusteks, mille pind on väiksem kui 1200 m
4. Xxxxxxx 1904 m2 suurust krunti ei oleks võimalik jaotada kaheks eraldi vähemalt 1200 m2 suuruseks krundiks.
5. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kaebaja poolt vaidlustatud haldusaktid – Tallinna Linnavalitsuse 25.04.2001 korraldus nr 1535-k ja 01.03.2006 korraldus nr 378-k on õiguspärased ja need ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Seega tuleb M.O.u kaebus nimetatud korralduste tühistamise nõudes jätta rahuldamata. Marion Vakker kohtunik 7