Obsah (4)

§ 326§ 328§ 325§ 329

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik M. Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 12.12.2008, Tallinnas Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei 2-

Rakendamise seaduse ja sellega seonduvate seaduste muutmisega täiendati ES 32

1. lõikega ja nimetatud ES § 32 lg 4 järgi koheldakse ES § -i 32 omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks. Seega pärast teistkordset lepingu pikenemist või kui tekib vaidluse pikenemise üle, kohaldatakse edaspidi pikendamisel/pikenemisel ka nendele üürilepingutele, millele esialgselt laienesid omandireformialuste seadusest ja elamuseadusest tulenevad sätted, võlaõigusseaduses sätestatud. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et üürileping oli kehtiv alates elamu tagastamisest õigusjärgsele omanikule 01.03.1995 3-ks aastas, st kuni 01.03.1998 ja see pikenes kuni 01.03.2002 ja veelkord 01.03.
2. Seega laienevad nüüd märgitud üürilepingu pooltele lepingu pikendamisel/pikenemisel võlaõigusseaduse vastavad sätted.

§ 326

lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.

§ 328

lõike 2 kohaselt peab kohus üürilepingu pikendamise otsustamisel ja lepingupoolte huvide kaalumisel arvestama: 1) üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu; 2) üürilepingu kestust; 3) lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslikke suhteid; 4) üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada; 5) olukorda eluruumide kohalikul turul. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kui üürnik nõuab üürilepingu pikendamist korduvalt, tuleb arvestada lisaks seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks. Pooled vaidlevadki selle üle kas poolte vahel peaks üürilepingut pikendama ning kas hageja on kaotanud õiguse vaidlustada üürilepingu pikendamist seoses tähtaja lõppemisega ning kas hagejal tekiksid raksed tagajärjed üürilepingu pikendamata jätmisel. Vaidlus puudus selles, et AT esitas R L avalduse – teatise 29.10.07 (lk 11) millega ütles üles R. Lga sõlmitud üürilepingu xxx, Tallinn 1- toalise korteri 31,4m2 ja sinna juurde kuuluva keldri 2,1 m2 kasutamiseks arvates 13.03.08. Selles avalduses leidis A. T, et ei pea võimalikuks lepingu pikendamist ja eluruum on A. T vajalik. Avaldusest nähtub, et A. T on kaks erinevast soost last, kellest üks on raske puudega ja seetõttu on vajalik talle eraldi eluruum. Perekonna kasutuses on 1 lastetuba, magamistuba, esik, köök ja elutuba, korteris puudub WC, kasutab ühist WC-d, mis asub külmas koridoris ja teisele korrusele ei ole võimalik ehitada WC-d, elamu on ehitatud 1903.a., täiendavat küttekollet ei ole võimalik ehitada seoses materiaalsete võimaluste puudumistega. Tütrel on raske haigus, lisaks on tal liikumispuue, mistõttu võib kaotada kergesti tasakaalu ja kukkuda ja vajab seega soolise iseärasuste ja haiguse tõttu eraldi ruumi ja rohkem vaikust ning haigushood on ägenenud kitsastes elamistingimustes. Tulenevalt liikumispuudest ei saa ta käia koridoris WC-s, kuna tema jaoks on tee sinna pikk, samas kui üürniku kasutuses on korter koos eraldi WC-ga. Üürileandjal ei ole materiaalseid võimalusi elamus sellisteks ümberehitustöödeks, mille tagajärjel saaks paigutada üürilendaja kasutuses o asse korterisse WC. Üürileandja lapse, kes on eri soost peavad elama ühes toas, poeg õpib gümnaasiumis. Üürilandja on pakkunud asenduskorterit, mis asub I korrusel ja on korralikult remonditud, kuid sellest on keeldutud. Ülesütlemise teatises on üürileandja märkinud, et arvates teate kättesaamisest on üürnikul õigus vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kas üürikomisjonis või kohtus 30 pä Ejooksul. 3 Kuigi pooled ei ole vaielnud ülesütlemisteate vormi ja sisunõuete üle, peab kohus hindama kas nimetatud ülesütlemisteade vastab

§ 325

lg 2 p1-4 sätestatud nõuetele, sest nendele nõuetele mittevastamise korral on ülesütlemine tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hinnates üürilepingu ülesütlemise avaldust, nähtub sellest, et üürileandja on märkinud avalduses üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ja selle vaidlustamise korra ja seega vastab A. T poolt 27.10.2007 R L tehtud üürilepingu ülesütlemiseavaldus

§ 325lg 2 p1-4 sätestatud tingimustele ja on seega kehtiv.

Vaidlus puudub selles, et R. L sai üürilepingu ülesütlemise teate kätte 30.10.2007.

§ 329

lg 1 sätestab, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käeso a seaduse §-le 326 peab üürnik 30 pä Ejooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule ja lg 3 sätestab, et tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 pä Eenne lepingu tähtaja möödumist. Esitatud üürivaidluskomisjoni otsusest 18.08.05 nr ÜK -2/95/05 nähtub, et A. T poolt üürilepingu ülesütlemist on juba kord vaidlustatud põhjusel, et ta ei soovinud lepingu pikenemist seoses eluruumi vajadusega enda pere tarbeks. Komisjon leidis, et lepingut ei võinud üles öelda, mille tulemusel pikenes leping kuni 01.03.08. Kuna A. T lepingu ülesütlemise teate sai üürnik kätte 30.10.07, pidi üürnik vaidlustama selle lepingu ülesütlemise ja tõstatama lepingu pikendamise vajaduse üle vaidluse

§ 329

lg 1 järgi 30 pä Ejooksul või ise taotlema § 329 lg 2 alusel 60 pä Eenne lepingu tähtaja lõppemist üürikomisjonilt või kohtult lepingu pikendamist. Hageja esitas 27.11.2007 kohtule (lk 5, määrus 29.01.08 asjaolude osas) taotluse, et talle antaks menetlusabi riigi õigusabi saamiseks selleks, et esitada avaldus üürilepingu pikendamiseks ja esindamiseks komisjonis. Asjaolu, et hageja sellise taotluse kohtule esitas 27.11.07, ei olnud vaidluse all ja seega on tõendatud, et märgitud avaldus ka 27.11.08 kohtule esitati. Märgitud avalduse esitamise kaudu leiab kohus, et hageja pöördus 30 pä Ejooksul arvates üürilepingu lõpetamise avalduse kättesaamisest kohtusse sooviga seda vaidlustada ja pikendada lepingut, mistõttu leiab kohus, et hageja on kohtusse pöördunud

§ 329lg 1 alusel õigeaegselt ja tähtaeg ei olnud läbi.

Mis puutub poolte väitesse, kas hagi on aegunud või mitte, siis

§ 329

lg 1 sätestatud tähtaeg ei ole hagi aegumise tähtaeg, vaid on õigust lõpetav tähtaeg ja seega ei tõusetu asjas aegumise kohaldamise/ kohaldamata jätmise küsimust üldse. Vaidluse all ei olnud asjaolu, et A. T on kaks erinevast soost last. Poeg õpib gümnaasiumis. Täisealine tütar E on raske puudega, tal on lisaks püsiva kuluga haigusele, mille põdemine toob kaasa äärmiseid ebamugavusi, ka liikumispuue, mille tõttu on tal raske liikuda ühest ruumist teise, sj korterist välja ühiskasutuses ja koridoris o asse WC-sse. Vaidlus puudub ka selles, et kostja perekonna kasutuses on 1 lastetuba, magamistuba, esik, köök ja elutuba, korteris puudub WC. Samuti ei vaielnud pooled selle üle, et maja teisel korrusel elab hageja perekond ja kostja perekond ja et hageja kasutab oma eluruumi koos abikaasaga, korteris on WC. Mingeid tõendeid selle kohta ei ole, et selleks oleks tal haigusest tingitud vajadus sellise eluruumi järgi, kus oleks sees WC, ei ole esitatud. Vaidlus puudub selles, et kostja tütar vajab oma haiguse ja liikumispuude tõttu eraldi ruumi ja rohkem vaikust. Vaidlus puudus ka selles, et üürilandja on pakkunud asenduskorterit, mis asub I korrusel ja on korralikult remonditud, kuid sellest on keeldutud. Eeltoodu alusel on märgitud asjaolud tõendatud ning seega leiab kohus, et vaidluses on A. T on tõendanud oma väiteid ja vajadust kasutada xxx, Tallinn asuvat eluruumi enda pere tarbeks ja tal oli mõjuv põhjus üürilepingut mitte pikendada. 4 Hagejal on keskmine puue ja tema töövõime kaotus on 80% (arstliku ekspertiisi otsus 306183, lk 18), hageja abikaasa keskmine palk oli vastavalt tööandja tõendile ca 3000 krooni kuus 2007.a (lk 17). Eeltoodud tõenditega on hageja tõendanud, et tema töövõimetuse ning abikaasa palga suuruse tõttu on nende varanduslik olukord selline, mis ei võimalda arvestades üüriturgu üürida korterit turuüüriga ja seega on hageja sotsiaalabi vajav isik. KOKS § 6 lg 1, SHKS § 2 p

1. §
2. § 5 lg 4, § 8, § 10 p 4, § 14 alusel järgi on sotsiaalabi andmise kohustus kohalikul omavalitusel. Kostja perekondlikku olukorda arvestades ja hinnates tütre vajadusi, on ka kostja perekondlik olukord selline, kus kostjal on vaja toetada ja abistada oma tütart ja tagada selleks kohased elamistingimused, sj erinevast soost lastele, kellest üks on gümnaasiumis ja teine juba täisealine, mis aga tähendab kohtu arvates seda, et kostjal ei ole kohustust samal ajal toetada hagejat. Vaidlus puudus selles, et kostja on üürileandjana pakkunud hagejale samas majas I korrusel asuvat elamispinda, kus korteris ei ole WC-d (vt ka üürilepingu ülesütlemise avaldust), kuid millisest korterist on hageja keeldunud. Hageja on võetud arvele Põhja-Tallinna LOV-s korteri taotlejana (Põhja-Tallinna LOV vastus, lk15) ja teda on informeeritud, et ta peaks tutvuma infopunktis ja internetis www.tallinn.ee asustamata eluruumide nimekirjadega ning esitama ka vastava avalduse konkreetsele elamispinnale, mida ta ei ole teinud. Lisaks on märgitud, et hageja on arvele võetud korteritaotlejana 04.04.
3. Kohtule esitatud hageja avaldusest kohalikule omavalitusele nähtub (lk 14), et see taotlus on esitatud linnale 08.11.07, so siis kui kostja oli öelnud lepingu üles. Kohtu arvates ei ole hageja piisavalt aktiivselt huvi tundnud võimalike linna poolt tagastatud majades elavatele üürnikele üürile antavate eluruumide vastu, vaid asus seda tegema siis, kui üürileandja oli lepingu üles öelnud. Hageja selgitas kohtuistungil, et tal on tervisest tulenevalt vaja saada vaikust, rahu, ent samas ei ole vaidluse all, et ka kostja tütrele on vaja vaikust ja rahu ning neljaliikmelise perena kooselamisel kitsastes tingimustes on tütre haigushood süvenenud. Ehkki pooltevaheline üürileping on kestnud pikka aega, so üle 10 aasta ja et hageja on elanud korteris veelgi varem, milles vaidlus puudus, olles sinna ka registreerinud oma elukoha 1983.a., et hageja on üüri ja kommunaalteenuste eest tasunud (esitatud vastavad maksedokumendid) ega ole võlgnik, ei ole selle üürilepingu pikkus ja lepingu täitmine nii kaalukas, et pidada lepingu lõpetamist üürileandja poolt alusetuks ja põhjendamatuks ja ühtlasi seetõttu lepingut pikendama. Kohtu arvates kaaluvad siin kostja huvid lepingu lõpetamiseks ja oma pereliikmete eluruumi vajaduste rahuldamiseks üle hageja vajaduse eluruumi xxx ja keldri kasutamiseks sõlmitud üürilepingu pikendamiseks. Arvestades kohtu poolt: 1) eelpool otsuses tuvastatud kostja pere elamistingimusi, tema täisealise tütre haiguse erisustest tingitud vajadusi eluruumi ja selles asuva sanitaarsõlme (WC) järgi, 2) ja võrreldes seda sellega, - et hageja ei saa turusituatsioonist tulenevalt turuüüriga korterit üürida, olles sotsiaalabi vajav ja mida ei pea osutama talle siinjuures üürileandja, - et hageja ei pea tingimata vajama sellist eluturmi, kus WC on korteris, ja millist korterit on samas majas kostja pakkunud, kuid millest hageja on keeldunud ega olnud nõus ka sellisel viisil kompromissi sõlmima (lk 102-103), - et hageja ei ole olnud piisavalt hoolas ja aktiivne otsima ja taotlema linnalt sotsiaalabi korras eluruumi, - et hageja on ka arvel korteritaotlejana Põhja-Tallinna LOV-s, siis leiab kohus, et kostjal oli alus üürileping üles öelda selle tõttu, et ta vajab eluruumi oma perekonna tarbeks elamiseks ja selle mittepikendamiseks ning kohtu arvates ei too eluruumi üürilepingu pikendamata jätmine hagejale kaasa

§ 326lg 1 järgi raskeid tagajärjed.

Hageja on arvel korteri taotlejana kohalikus omavalituses kui omandireformis tagastatud elamu üürnik 5 ja tal on õigus ka sellise eluruumi üürimiseks ning vaidlusaluse üürilepingu pikendamata jätmine ei põhjusta talle võimatust jääda ilma elamiskohast. Hageja väited sellest, et varasemases vaidluses on üürikomisjon leidnud, et kostja laste vajadused ei ole aluseks mitte pikendada üürilepingut ja et käesoleval juhul on tegemist sama situatsiooniga, on iseenesest õiged, kuid igal korral, kui tõusetub küsimus üürilepingu ülesütlemisest ja lepingu pikendamisest, kontrollib ja hindab vaidlust lahendav organ , (kohus, komisjon) pikendamise aluseks olevaid asjaolusid uuesti ning käesolevas vaidluses ei ole kohtule siduv eelmises vaidluses üürilepingu pikendamisega seonduvad asjaolud ja komisjoni otsus. Eeltoodu alusel tuleb jätta rahuldamata R L hagi AT vastu eluruumi üürilepingu xxx ja keldri kasutamise pikendamiseks. Kohtukulud TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi jäi rahuldamata ja selle tõttu jäävad kostja menetluskulud hageja kanda. Hageja oli õigusabikulude hüvitamise kohustusest riigi ees vabastatud, seega jäävad menetlusabi korras antud õigusabikulud riigi kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohtunik 6