KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 19. detsember 2008, Tallinn Haldusasja nu

-st tuleneb, et elamu juurde peab olema krunt seaduslikus korras eraldatud enne ORAS jõustumist ja seadusandja ei reguleeri, mitu elamut võib ühel kinnistul olla, siis ei oma asjas tähtsust asjaolu, kas üks elamutest, mis asub seaduslikus korras eraldatud krundil, on elamiskõlbmatu, lagunenud või lammutatud. Oluline on, et vähemalt üks krundil asuvatest elamutest vastab

§ 6lg 32 sätestatud nõuetele.

Kaebaja ja kolmas isik E. Romm on teinud linnavalitsusele avalduse, milles soovivad kahe elamu juurde ühtset maakasutust. Seega tuleb vaadata hooneid kompleksselt ja puudub vajadus määrata maa iga elamu juurde eraldi. Vaidlustatud korraldusega on rikutud A. Ednaševski õigust erastada maad vastavalt 27.10.2005 esitatud piiriettepanekule. 12.11.1998 väljastas Loksa Linnavalitsus maa erastajale T. Rommile ettemaksu tasumise teatise summas 12 600 kr. Teatises on erastatava elamumaa suuruseks märgitud 3361 m

1. Teatises märgitud summa tasuti maa erastajate poolt 21.12.
2. Muutes elamute juurde moodustatava katastriüksuse piire ja suurust, käitus vastustaja vastuoluliselt ja rikkus hea haldustava põhimõtteid. Loksa Linnavalitsus ei nõustunud kaebustega ja palus jätta need rahuldamata. Kaebajate E. ja H. Parmase poolt tagasitaotletaval maal asuvad kaks elumaja (praeguste aadressidega Xxxxxxxx xx xx ja xx), mis toodi sinna 1950-datel aastatel Virumaalt Palmse vallast ja mis tagastati kolmanda isiku E. Rommi ja kaebaja A. Ednaševski õiguseellaste kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades. Vastustaja on püüdnud korduvalt lahendada maa erastamise/tagastamise küsimust, kuid kõiki osapooli rahuldavat lahendust pole leitud. Loksa Linnavolikogu 13.08.1996 otsustega nr 41 ja 42 määrati Xxxxxxxx xx xx ja xx teenindusmaa vastavalt 160 m2 ja 440 m2 ning otsusega nr 47 tagastati ca 6 200 m2 ja jäeti tagastamata 600 m2, kuid need otsused tunnistati kohtu poolt õigusvastaseks. Aadressidel Xxxxxxxx xx xx ja xx on kaks elamut ning teenindusmaa tuleb määrata kummagi elamu juurde eraldi. Piiride kulgemise ettepanek ei ole lõplik akt ja seda saab muuta. Linnavalitsuse 16.06.2004 kiri ei ole haldusakt. Kiri ettepanekuga teha korda Xxxxxxxx xx xx hoone saadeti elamu omanikele maa tagastamise õigustatud subjekti H. Parmase korduvate kaebuste tõttu. Väliselt on Xxxxxxxx xx xx elamu korras ning vastustajal puudub alus väita, et ehitist pole korda tehtud. 3

tähenduses Eesti NSV maakoodeksi alusel antud maakasutusõigust; ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine tiheasustusega alal tähendas sisuliselt krundi määratlemist detailplaneeringu kaudu planeerimis- ja ehitusseaduse tähenduses. Samuti nähtub viidatud haldusasjas tehtud otsusest, et ringkonnakohus käsitles Xxxxxxxx xx xxx, xxx ja xxx (käesoleval ajal Xxxxxxxx xx x, xx ja

1. xx)maa-ala krundina, märkides, et krunt oli eraldatud Harju Rajooni RSN TK 26.10.1961 otsuse nr 167 alusel 12.12.1961 koostatud aktiga, mille kohaselt on kõik krunti ümbritsevad piiripunktid tähistatud. Ringkonnakohus märkis, et nimetatud krundi ja Xxxxxxxx xx xx (käesoleval ajal Xxxxxxxx xx
2. xx)krundi vahel oli 170 m2 maad, mis otsuse nr 167 kohaselt oli alevi reservmaa, plaanil tähistatud kui Lit. „A“, mille piirid plaanil oleva märke kohaselt olid mõttelised ja ei kuulunud tarastamisele ja mis jäi ühiskasutusse Xxxxxxxx xx xx asuva krundiga. Ringkonnakohus leidis, et reservmaaga külgnevate krundipiiride tarastamise keeld ei tähenda, et majavalduse Xxxxxxxx xx xxx, xxx ja xxx juurde ei moodustatud krunti. Ringkonnakohus märkis veel, et nimetatud krundist eraldati Harju Rajooni RSN TK 03.03.1970 otsuse nr 37 alusel 11.05.1970 koostatud aktiga Xxxxxxxx xx xx (varasema aadressiga Xxxxxxxx xx xxx, käesoleval ajal Xxxxxxxx xx
3. x)majavalduse krunt suurusega 265 m2, mille suurust on täpsustatud ja millele on tehtud juurdelõige Loksa Alevi RSN TK 27.07.1981 ja 29.11.1983 otsustega ning et Xxxxxxxx xx x krundi suuruseks on 1984 majavalduse krundi plaani kohaselt 286 m2. Xxxxxxxx xx xx (käesoleval ajal Xxxxxxxx xx
4. xx)krundi suuruseks on ringkonnakohtu otsuses märgitud 868 m2. Ringkonnakohus leidis, et Loksa Linnavalitsus ei ole 1998 korraldusele nr 198 lisatud piiride kulgemise ettepanekus endisel kinnistul asuvate kruntide suurusi muutnud. Tulenevalt HKMS § 17 lõikest 1 hindab kohus kogumis teiste tõenditega jõustunud kohtulahendiga tuvastatud asjaolusid. E. ja H. Parmas ning Loksa Linnavalitsus ei ole käesolevas asjas esitanud tõendeid, mis annaks halduskohtule alust asuda ringkonnakohtust erinevale seisukohale. Seetõttu tuleb vastustajal lähtuda ringkonnakohtu 15.06.1999 otsuses toodud seisukohtadest, ehk sellest, et Xxxxxxxx xx xxx, xxx ja xxx juurde oli 1961 määratud krunt suurusega 3647 m2. Arvestades asjaolu, et sellest krundist eraldati hiljem Xxxxxxxx xx xxx (käesoleval ajal Xxxxxxxx xx
5. x)juurde krunt suurusega 286 m2, jäi Xxxxxxxx xx xxx ja xxx (käesoleval ajal Xxxxxxxx xx xx ja
6. xx)krundi suuruseks 3361 m2. Sellises suuruses maa ostueesõigusega erastamise eest on 1998. a tasutud ettemaks. Seega maa ostueesõigusega erastamisel A. Ednaševskile ja E. Rommile tuleb vastustajal arvestada nimetatud krundi suurusega ja kui vastustaja leiab, et sellises suuruses ei ole võimalik maad A. Ednaševskile ja E. Rommile erastada, siis tuleb seda haldusaktis vastavalt ka põhjendada. Vaidlustatud korraldusega tegi Loksa Linnavalitsus A. Ednaševskile ja E. Rommile uued piiride kulgemise ettepanekud, millega tunnistas sisuliselt kehtetuks 27.10.2005 koostatud piiriettepaneku, milles on erastatava maa suuruseks märgitud ca 3500 m2. Ettepanek on aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindlaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud. Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaks määratud tingimusi muuta. Kohus nõustub kaebaja A. Ednaševskiga, et vastavalt 4

§ 6lg 31.

Seetõttu pole põhjendatud vastustaja väide, et kirja ei saa käsitleda hoone kordategemiseks/likvideerimiseks kohustava ettekirjutusena. Kõnealuse kirja näol on tegemist haldusaktiga ning Loksa Linnavalitsus oli pärast 10.06.2005 kohustatud ettekirjutuse täitmist kontrollima. Kui haldusakti adressaadid ei olnud täitnud tähtajaks neile pandud hoone kordategemise kohustust, siis pole takistusi Xxxxxxxx xx xx hoone aluse maa tagastamiseks. Põhjendatud pole kaebaja A. Ednaševski väide, et asjas ei oma tähtsust asjaolu, kas seaduslikus korras eraldatud krundil on üks elamu elamiskõlbmatu või mitte. Olenemata sellest, et ehitise omanikule on enne ORAS jõustumist eraldatud krunt, tuleb maa ostueesõigusega erastamisel kontrollida, kas krundil asuv ehitis vastab

§ 6

lg 3 sätestatud nõuetele ja kui selgub, et tegemist on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisega, siis sellist ehitist ei käsitata ehitisena, mille juurde oleks enne selle kordategemist võimalik maad ostueesõigusega erastada. Seetõttu on põhjendatud E. ja H. Parmase viited Loksa Linnavalitsuse 16.06.2004 kirjale kui haldusaktile. Kuna vaidlustatud korraldusega määrati teenindamiseks vajalik maa ka Xxxxxxxx xx xx asuva ehitise juurde, samas ei ole aga korralduses põhjendatud, miks vastustaja ei pidanud vajalikuks arvestada hoone kaasomanikele 16.06.2004 tehtud ettekirjutust ja selle täitmisega seonduvat, on vaidlustatud korraldus puutuvalt Xxxxxxxx xx xx asuvat ehitist ka seetõttu õigusvastane. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES Halduskohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse kõik kolm kaebajat. Evi ja Heino Parmase apellatsioonkaebuses paluti tühistada kohtuotsus osas, milles rahuldati A. Ednaševski kaebus ja teha uus otsus, millega jätta A. Ednaševski kaebus rahuldamata. A. Ednaševski apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus osas, milles rahuldati E. ja H. Parmase kaebused, jätta nende kaebused uue otsusega rahuldamata ning saata asi esimese astme kohtule menetlemiseks A. Ednaševski nõude osas, milles paluti kohustada Loksa Linnavalitsust viima maa ostueesõigusega erastamise toimingud lõpuni vastavalt 27.10.2005 tehtud piiride kulgemise ettepanekule. Evi ja Heino Parmase apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt Loksa Linnavalitsuse 20.10.1998 korraldus nr 198 ei tekitanud ega saanud piiride kulgemise ettepanekuna tekitada A. Ednaševskile õigusi ega õiguspärast ootust. Kohtul puudus alus pidada 04.10.2007 korraldust nr 183 õigusvastaseks põhjusel, et varasema piiride kulgemise ettepaneku muutmise põhjused on jäänud haldusakti märkimata. Halduskohus tugines 5

§ 6

lõiget 31, jõudis väärale arusaamale, et Loksa Linnavalitsuse 16.06.2004 kirja näol on tegemist haldusaktiga, ning rahuldas seetõttu põhjendamatult kaebajate E. ja H. Parmase kaebused. Loksa Linnavalitsuse 16.06.2004 kiri on informatiivne.

§ 6

lg 31 näeb ette, et kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Kõnealuse kirjaga pole ehitise teenindamiseks vajalikku maad määratud. Juba seetõttu ei vasta kiri haldusaktile sätestatud nõuetele. Kohus leidis ka, et kui tegemist on lagunenud ehitisega, siis ei saa sellisele ehitisele teenindusmaad määrata ja ehitise alune maa tuleks maa tagastamise õigustatud subjektidele tagastada. Kohtule esitatud fotodelt nähtub, et tegemist on ehitusseaduses ettenähtud nõuetele vastava ehitisega, millel on uksed/aknad ja vett pidav katus. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebustele vastu ja palus jätta need rahuldamata. Vastuväidete kohaselt nõustus linnavalitsus halduskohtu otsusega ja asus seda täitma, moodustades komisjoni Xxxxxxxx xx xx ehitise seisukorra hindamiseks. Kaebajate omavaheline vaidlus on kestnud aastaid ning kokkuleppele nad ei jõua, mistõttu pole jõutud ka kõiki osapooli rahuldava tulemuseni. E. ja H. Parmas vaidlesid A. Ednaševski apellatsioonkaebusele vastu. Piiride kulgemise ettepanek tehti Loksa Linnavalitsuse 20.10.1998 korraldusega nr 198. Menetluslikult ei 6

§ 6

lõikest 31 ei tulene, et ehitise teenindamiseks vajalik maa tuleks määrata tingimata koos ettekirjutuse tegemisega. Vaidlusaluse korraldusega nr 183 määras linnavalitsus teenindusmaa ka lagunenud hoonele. Teenindusmaa määramine ettekirjutuse tegemisest hilisema haldusaktiga ei muuta ettekirjutust kehtetuks. A. Ednaševski palus jätta E. ja H. Parmase apellatsioonkaebuse rahuldamata. Loksa Linnavalitsuse 20.10.1998 korraldus nr 198 on kaalutlusõiguse alusel antud eelhaldusakt ning selle muutmist peab kohalik omavalitsus põhjendama. Kohus leidis õigesti, et vaidlusalune korraldus nr 183 on ebaseaduslik ka põhjusel, et selles pole kaalutud ega põhjendatud erastatava maa piiride muutmist ja suuruse vähendamist. Õige on ka kohtu seisukoht, et korralduse nr 183 näol on sisuliselt tegemist 27.10.2005 piiriettepaneku kehtetuks tunnistamisega, ning ekslik on E. ja H. Parmase väide, et neile pole 20.10.2005 piiride kulgemise ettepanekut saadetud. 2005 koostatud piiride kulgemise ettepanek ei väljunud 1961 eraldatud krundi piiridest. Loksa Linnavalitsuse 17.04.2008 korraldusega moodustatud komisjoni 02.05.2008 koostatud ehitise ülevaatuse akti kohaselt on Xxxxxxxx xx xx hoone elamiskõlbulik, kuigi vajab remonti. Ringkonnakohtu istungil leidis A. Ednaševski, et puudub vajadus saata kohustamisnõude osas asi halduskohtule menetlemiseks, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi osas, milles leitakse, et asjas omab määravat tähendust asjaolu, kas Xxxxxxxx xx xx hoonele on antud tähtaeg ehitise kordategemiseks ning et vaatamata krundil oleva ühe hoone vastavusele

§ 6

lg 3 nõuetele, tuleb kontrollida ka teise ehitise

§ 6lg 3 nõuetele vastavust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Käesolevas asjas käib vaidlus maa tagastamise ja maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektide vahel, kuna elamud, mille juurde A. Ednaševski ja E. Romm soovivad maad ostueesõigusega erastada, asuvad õigusvastaselt võõrandatud maal, mida E. ja H. Parmas soovivad tagasi saada. Põhjendatud pole apellantide E. ja H. Parmase väide, et puudulik motiveering ei anna vaidlusaluse haldusakti tühistamiseks alust. Vaidlusaluse korraldusega muutis Loksa Linnavalitsus erastatava maa suurust ega esitanud haldusaktis ühtegi põhjendust/kaalutlust varasema akti isikute kahjuks muutmise kohta. Kohus leidis õigesti, et vormipuuduse tõttu pole võimalik haldusakti sisulist õiguspärasust kontrollida ning ringkonnakohus nõustub sellega. Vaidlust ei ole selle üle, et vaidlusalune maa asub Loksa linnas.

§ 7

lg 1 kohaselt linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana, lg 5 kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras, lg 51 kohaselt elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa ning sama lõike p 1 kohaselt maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või 7

§ 221

lg 6 sätestab, et tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid

§ 7lõigetes 5 ja 51 sätestatud alustel.

Seega tuleb kohalikul omavalitsusel maa ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramisel lähtuda senise maakasutuse õiguspärasusest. Põhjendatud pole apellantide E. ja H. Parmase seisukoht, et Xxxxxxxx xx xx ja xx juurde pole krunti määratud. Kuigi apellandid E. ja H. Parmas vastupidist väidavad, pole nad esitanud käesolevas asjas tõendeid, mis annaksid alust ümber hinnata Tallinna Ringkonnakohtu 15.06.1999 otsusega tuvastatud asjaolud 1961 toimunud maaeralduse kohta. Ekslik on apellantide E. ja H. Parmase seisukoht, et krundina ei saa käsitleda Harju Rajooni RSN TK 26.10.1961 otsuse nr 167 alusel tehtud maaeraldust. Kõnealune otsus nr 167 on pealkirjastatud „Maa-ala eraldamisest Loksa Majavalitsusele aadressidel Xxxxxxxx xx xx-x, Xxxxxxxx xx xx-x ja Xxxxxxxx xx xx-x majavalduste ümbruseks“. Seega ei olnud tegemist maa üleandmisega, nagu ekslikult väidavad E. ja H. Parmas. Nõukogudeaegsete õigusaktide kohaselt (Eesti NSV Ministrite Nõukogu 18.06.1956 määrusega nr 137 kinnitatud Eesti NSV linnade, rajoonikeskuste ja alevite maade korraldamise põhimäärus, ENSV maakoodeks) oli asulate (linnade, alevite) maa (töö)rahva saadikute nõukogu alluvuses ning hoonestusmaad anti kasutamiseks nii kodanikele kui ka ettevõtetele/ organisatsioonidele/asutustele ehitamiseks ja ehitiste ekspluateerimiseks. Maa eraldamine tähendas, et esitatud oli vastav taotlus, vastava (töö)rahva saadikute nõukogu täitevkomitee poolt on vastu võetud otsus isikule (kodanikule, asutusele, ettevõttele jne) maa eraldamise kohta ning vastava maakorraldusorgani poolt toimus maatüki looduses piiristamine. Käesoleval juhul näitavad asjas olevad tõendid, et täitevkomitee 26.10.1961 otsuse nr 167 alusel toimus 12.12.1961 maatüki maastikul piiritlemine, mille kohta koostati ka vastav akt. Seega olid täidetud maa kasutamiseks andmise ja maa faktilisele kasutamisele asumise õiguslikud alused. Ekslik on kaebajate E. ja H. Parmase seisukoht, et krundina

tähenduses saab käsitleda vaid sellist nõukogudeaegset maaeraldust, mis on tehtud ühe konkreetse elamu juurde. Kaebajad pole viidanud ühelegi õigusaktile, mis nende väidet kinnitaks. Põhjendatud on apellandi A. Ednaševski seisukoht, et kohus rahuldas ebaõigesti E. ja H. Parmase kaebused. Halduskohus tuvastas õigesti, et kuna 3361 m2 (arvestades 1970, 1981 ja 1983 tehtud äralõikeid Xxxxxxxx xx x majavaldusele) maad kuulub elamute aadressidega Xxxxxxxx xx xx ja xx juurde krundina, siis tuleb vastustajal maa ostueesõigusega erastamisel nimetatud suurusega arvestada ning kui leitakse, et see pole mingil põhjusel võimalik, siis tuleb seda vastavalt põhjendada. Ekslik on aga halduskohtu seisukoht, et asja lahendamisel omab tähendust asjaolu, kas elamu aadressiga Xxxxxxxx xx xx on lagunenud ja kasutusest välja langenud või mitte. Elamud on kaebaja A. Ednaševski ja kolmanda isiku E. Rommi kaasomandis, kes soovivad maa erastamist ühe maaüksusena. Elamud Xxxxxxxx xx xx ja xx asuvad ühel krundil ja elamuomanike maakasutus on õiguspärane.

§ 7

lg 1 kohaselt ei tagastata maad, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ning

§ 7

lg 51 kohaselt arvatakse elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Seega saaks ka ainult Xxxxxxxx xx xx elamu juurde erastada maad 1961 tehtud maaeralduse ulatuses, arvestades Xxxxxxxx xx x majavaldusele aastatel 1970, 1981 ja 1983 tehtud äralõikeid. Seetõttu ei ole käesoleval juhul tähtsust sellel, kas Xxxxxxxx xx xx elamu näol on tegemist lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisega, kas linnavalitsus on andnud ehitise kordategemiseks/likvideerimiseks tähtaja ja kas vastav ettekirjutus on täidetud. Ringkonnakohtu istungil selgitas apellandi A. Ednaševski esindaja, et kaebaja eesmärgiks on erastamistoimingute lõpule viimine vastavalt Loksa Linnavalitsuse 20.10.1998 8

§ 6lg 3 nõuetele vastav ehitis.

Eeltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus A. Ednaševski apellatsioonkaebuse ja jätab E. Parmase ja H. Parmase apellatsioonkaebused rahuldamata. Loksa Linnavalitsusel tuleb HKMS § 92 lg 1 alusel hüvitada A. Ednaševski kantud menetluskulud – riigilõiv 80 kr ja esindaja tasu 7 500 kr. Kulude kandmine on tõendatud ning ringkonnakohtu hinnangul on tegemist vajaliku ja põhjendatud kuluga. Viive Ligi Lauri Madise Silvia Truman 9