← Eesti

2-06-35703/8

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Peeter Pällin Otsuse avalikult teatavaks 21. mai 2008.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja numb

§ 313

lg 2 erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Ülesütlemisavalduse kohaselt on ülesütlemise aluseks VÕS § 316 lg 1 (viivituses olemine enam kui kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval).

§ 316

lg 1 p 1üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kuna üürilepingu kohaselt kuulus üür tasumisele igakuiselt, siis võib ülesütlemise aluseks olla üüri maksmata jätmine vähemalt olulises osas kolmel üksteisele järgneval kuul. Eesti õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et oluline osa kujutab endast vähemalt 50 % kolme perioodi kogusummast, näiteks juhtumit, kui kolme kuu üürist on tasumata kokku kahe kuu üür.

  1. Üüri tasumise või tasumata jätmise hindamiseks tuleb esmalt tuvastada üürilepingust tulenev üüri suurus. Üürilepingu p
  2. 1 kohaselt korteriüüri suurus määratakse üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Vastavalt üürilepingu p-le 4.
  3. üürnik on kohustatud tasuma maksed eluruumi kasutamise ja muude talle osutatavate teenuste eest hiljemalt maksustatava kuu kahekümnendaks kuupäevaks. Kui üürile andja ei ole teatanud korteriüüri suurust hiljemalt maksustatava kuu kümnendaks kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma korteriüüri 10 päeva jooksul , arvates teate saamisest korteriüüri suuruse kohta. Seega üürilepingu kohaselt võis üürileandja üüri suurust muuta, kui see jäi Vabariigi Valitsuse
  4. augusti 1993 määruse nr 254 piiresse ja Tallinna Linnavolikogu määrusega kinnitatavate üüri piirmäärade raamidesse (Tallinna Linnavolikogu
  5. novembri
  6. a määrus nr 36 ja selle hilisemad muudatused). Kostja ei ole Vabariigi Valitsuse määrusega kinnitatud metoodikast ja Tallinna Linnavolikogu poolt kehtestatud piirmääradest kinnipidamist vaidlustanud, seega tuleb eeldada, et üürileandja on üüri määranud kooskõlas üürilepinguga ja üürilepingus viidatud õigusaktidega.
  7. Tallinna Üürikomisjoni vaatas
  8. novembril 2005 läbi hageja ja kostja vahelise üürivaidlusasja nr ÜK-2/168/
  9. Nii käesolevas kohtuasjas kui ka üürivaidlusasjas (vt üürivaidluskomisjoni otsus) on hageja väitnud, et pärast elamuvaidluskomisjoni 15.03.2002 otsust ta vähendas üüri 15 kroonilt 11 kroonile. Hageja väidet kinnitab ka asjaolu, et alates hageja on märkinud kostjale antavatele kviitungitele pidevalt märke 11 EEK/m2 nii aastast 2002 kuni aastani 2005 (vt asjas esitatud üürikviitungid). Nimetatud asjaoludest võib järeldada, et hageja juhtivaks tahteks oli määrata üüri suuruseks 11 krooni ruutmeetrilt. Arvestades kostja kasutatava elamispinna suurust 25,9 m2 teeb see üüri igakuiseks suuruseks 284,9 krooni. Seega tuleb lugeda tõendatuks, et alates
  10. märtsist 2002 kuni käesoleva ajani on üüri suuruseks olnud igakuiselt 11 krooni ruutmeetrilt ehk 284,9 krooni kuus.
  11. Tuleb samas märkida, et nii hageja kui kostja on esitanud üüri suuruse kohta vastukäivaid väiteid, mida kohus järgnevalt hindab. Hageja on kohtuistungil viidanud võimalusele, et üüri suurus määrati igakuiselt üürikviitungitel ja seda võimalust toetab ka asjaolu, et kuigi üüri suurus kviitungitel on olnud sarnane summale 284,9 (11 kr/m2), siis igakuiselt on üüri suurus muutunud ja tegelikkuses olnud mõnevõrra suurem. Seega on hageja ühelt poolt väitnud, et 4

(9)üüri suurus on 11 krooni ruutmeetrilt, kuid teiselt poolt määranud üürikviitungitel üürisumma öeldust erinevalt, kuid sellegipoolest teinud ka kviitungitele märke 11 EEK/m
  2. Üüri suuruse igakuine muutmine oleks eeldanud üürilepingu järgi igakuiste tegelike kulude arvestamist vastavalt Vabariigi Valitsuse
  3. augusti 1993 määrusega nr 254 kehtestatud metoodika alusel. Kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse § 37 lg 2 kohaselt lisaks tasule asja kasutamise eest ka kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest. Nii sätestas ES § 37 lg 2 üüri sisse kuuluvad arvestuslikult järgmised üürilepingu esemega seotud kulud, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta: kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ja kasum /---/. Hageja ei ole asja arutamisel ka väitnud, et ta oleks igakuist kulude arvestust pidanud ja vastavalt sellele üüri suurust muutnud, samuti pole hageja väitnud, et üldse oleks esinenud asjaolusid, mis oleks võinud olla aluseks üüri suuruse peaaegu igakuisele muutmisele, näiteks täiendavaid hoolduskulusid vms. Asja arutamisel on pooled avaldanud, et hageja kostjale teenuseid ei vahendanud ja elektri jm teenuste eest maksis kostja otse teenusepakkujale. Üürikviitungitel on hageja välja toonud eraldi kululiikidena üldelektri ja kanalisatsiooni. Seega pidi kviitungitel märgitud põhiüürisumma hulka kuuluma hageja kasum, hoolduskulu ja remondifond. Eeldada võib, et remondifondi suurus igakuiselt ei kõigu, seega võis igakuine kõikumine tuleneda vaid hoolduskuludest nagu prügivedu, avariitööd või koristus. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks hoolduskulude kohta igakuiselt arvestust pidanud ja arveid esitanud lähtudes tegelikest kuludest, seega võib eeldada, et hageja oli nii hoolduskuludeks kui remondifondiks määratud igakuiselt sama summa ning tariif 11 krooni ruutmeetrilt kattis igakuiselt nii hoolduskulud, remondifondi kui ka kasumi.
  4. Tuginedes eeltoodule tuleb järeldada, et kuigi hageja on üüri suuruse kohta esitanud vastuolulisi andmeid nii kviitungitel kui ka asja läbivaatamise käigus, siis oli hageja tegelikuks tahteks üüri suurus 11 krooni ruutmeetrilt alates
  5. märtsist 2002 kuni käesoleva ajani või üürilepingu lõppemiseni.
  6. Seejuures tuleb arvestada, et alates 01.06.2002 VÕS jõustumisega reguleerib üüri suuruse muutmist VÕS §
  7. Tallinna Üürikomisjon on analüüsinud üürilepingus sisalduva kokkuleppe vastavust VÕS §-le 300 ja õigesti järeldanud, et selline kokkulepe seadusele ei vasta. Seega kui
  8. juunil 2002 oli üüri suuruseks 11 krooni ruutmeetrilt, siis alates sellest ajast hageja enam üüri suurust igakuiselt muuta ei saanud juba VÕS-st tuleneva keelu tõttu.
  9. Vastuseks kostja väitele, et enne 01.05.2005 oli ruutmeetri hinnaks 8 krooni märgib kohus, et piirmäär 8 krooni ruutmeetrilt tulenes küll Tallinna Linnavolikogu
  10. novembri
  11. a määrusest nr 36, kuid kehtis suuruses 8 kr/m2 kuni
  12. juunini 2001, mil määr tõusis 15 kroonini ruutmeetrilt. Seega võis kostja pidada silmas, et hind 8 krooni ruutmeetrilt kehtis kuni elamuvaidluskomisjoni 15.03.2002 otsuseni ning sealt edasi kehtis 11 kr/m
  13. Pooled on avaldanud, et elamuvaidluskomisjon otsustas 15.03.2005, et üüri tõstmine 8 kroonilt 15 kroonile ruutmeetri eest ei ole põhjendatud, kuid põhjendatud on üüri tõstmine 11 kroonile ruutmeetrilt.
  14. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et üüri tasumiseks tõi hageja kostjale isiklikult üürikviitungi, kostja tasus hagejale sularahas ja pooled kirjutasid kviitungile alla.
  15. Lähtudes üüri suurusest 11 krooni ruutmeetrilt ja esitatud kviitungitest võib teha järgmise tabeli: 5
(9)Kuupäev 05.2002 06.2002 07.2002 08.2002 09.2002 10.2002 11.2002 12.2002 01.2003 02.2003 03.2003 04.2003 05.2003 06.2003 07.2003 09.2003 10.2003 11.2003 12.2003 01.2004 02.2004 03.2004 04.2004 05.2004 06.2004 07.2004 08.2004 09.2004 10.2004 11.2004 12.2004 20.01.2005 20.02.2005 ???? 20.04.2005 20.05.2005 20.06.2005 20.07.2005 Kokku Kviitungil märgitud põhiüür + elekter + kanalisatsioon 353,40 354 337,7 365,78 360 350+13+3 351+16+3 364+16+6 360+16+5 350+16+6 345+16+6 355+16+10 360+16+10 355+16+12 360+16+10 360+16+8 350+16+4 370+16+10 380(11eek)+16+8 390+20+10 410+30+10 400+25 385+16+5 390+16+5 380+21 370+22 345+25 370+25 365+16+8 360+16+9 350+16+4 355+16+6 360+16+6 365+16+6 860+20+5 820+20+5 800 820 Tegelik üür elektrer+ kanalisatsioon 284,9 284,9 284,9 284,9 284,9 284,9+16 284,9+19 284,9+22 284,9+21 284,9+22 284,9+22 284,9+26 284,9+26 284,9+28 284,9+16+10= 284,9+16+8= 284,9+16+4= 284,9+16+10= 284,9+16+8= 284,9+20+10 284,9+30+10 284,9+25 284,9+16+5 284,9+16+5 284,9+21 284,9+22 284,9+25 284,9+25 284,9+24 284,9+25 284,9+20 284,9+22 284,9+22 284,9+22 284,9+25 284,9+25 284,9 284,9 + Tekkinud kohustus Tasutud 284,9 284,9 284,9 284,9 284,9 300,9 303,9 306,9 305,9 306,9 306,9 310,9 310,9 312,9 310,9 308,9 304,9 310,9 308,9 314,9 324,9 309,9 310,9 310,9 305,9 306,9 309,9 309,9 308,9 309,9 304,9 306,9 306,9 306,9 309,9 309,9 284,9 284,9 11573,2 276 246 260,7 250 276
(250)266 267 280 275 240 275 245 280 245 270 240 280 285 290 300 320 310 305 310 310 320 310 300 305 310 308 305 310 316 320 310 300 300 9607
  1. Tabelist nähtub, et kuigi lõppkokkuvõttes on kostja tasunud üüri mõnevõrra ettenähtust vähem, siis on kostja tabelis märgitud perioodil iga kuu valdava osa üürisummast tasunud.
  2. Alates augustist 2005 ei ole hageja üürikviitungeid esitanud ning vaidlus puudub selles, et sellest ajast kuni käesoleva hetkeni ei ole hageja kostjale ühtegi üürikviitungit esitanud ning kostja ei ole sularahas hagejale midagi tasunud. Seega peab kohus hindama, kas kostjal on alates augustist 2005 maksekohustus hageja ees tekkinud. 6
(9)
  1. Üürilepingu p 4.2 sätestab, et kui üürile andja ei ole teatanud korteriüüri suurust hiljemalt maksustatava kuu kümnendaks kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma korteriüüri 10 päeva jooksul , arvates teate saamisest korteriüüri suuruse kohta. Üürilepingu p 8.1.6 sätestab, et üürile andja kohustub väljastama üürnikule eluruumi kastutusest tulenevate maksete kohta kirjaliku teate hiljemalt maksustatava kuu
  2. kuupäevaks. Seega pidi hageja üüri saamiseks teatama kostjale kirjalikult üüri ja kõrvalkulude suuruse ning kuni hageja seda ei teinud, kostjal maksekohustust ei tekkinud.
  3. Hageja väitel püüdis ta kostjale üüriteatist anda, kuid kostja ei lasknud hagejat sisse ja keeldus üüri maksmisest. Kohus leiab, et kirjaliku üüriteatise andmiseks kostjale ei olnud hagejal ilmtingimata vajalik kostjaga isiklikult kohtuda, vaid võimalik oleks olnud ka teate saatmine posti teel või muul TsÜS §-st 69 sätestatud viisil. Seega isegi kui vastab tõele, et kostja keeldus hagejat sisse laskmast, siis ei vabanda see kirjaliku teate esitamata jätmist kostjale. Teiselt poolt leiab kohus, et hageja ei ole ka tõendanud oma väiteid. Tunnistaja Erika Leidma avaldas, et oli tõepoolest juhtum, kus kostja ei lasknud hagejat sisse, kuid tunnistaja ütlustest ilmneb, et see juhtum leidis aset alles märtsis 2008, seega hulk aega pärast hagi võlgnevuse perioodi lõppu. Samamoodi avaldas tunnistaja, et kostja on hagejale väitnud, et ta ei maksa üüri, kuid ka see leidis aset mõni kuu enne ütluste andmist ja seega samuti pärast võlgnevuse perioodi lõppu. Tunnistaja ütlustest ei nähtu, et kostja oleks võlgnevuse perioodil keeldunud hagejat sisse laskmast või avaldanud, et ta ei kavatse enam üüri maksta.
  4. Toodud põhjustel leiab kohus, et hageja on alates augustist 2005 põhjendamatult jätnud kostjale esitamata kirjalikud teatised üüri ja kõrvalkulude suuruse kohta ning seetõttu ei olnud kostjal ülesütlemisavalduse kättesaamise aja seisuga üüri tasumise kohustust tekkinud.
  5. Seega ei ole kostja olnud üüri maksmisega viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval olulise osa üüri tasumisega ning hagejal puudus VÕS §-s 316 lg-2 1 p-s 1 nimetatud üürilepingu ülesütlemise alus, mistõttu lepingu ülesütlemine ei ole olnud kehtiv ning hagejal nõue lepingu eseme väljamõistmiseks kostjalt tuleb jätta rahuldamata.
  6. Täiendavalt tuleb märkida, et eelnev ei välista, et hagejal võib olla mõni muu §-s 316 lg –s 1 sätestatud ülesütlemisalus. Kuna aga VÕS §-st 325 lg 2 p 3 tuleneb, et üürileandja peab ülesütlemisavalduses näitama konkreetse (s t ei piisa vaid paragrahvile või lõikele viitamisest, vaid näidata tuleb ka täpne punkt või selle koosseis) ülesütlemise aluse ning kohus on selle alusega seotud, siis puudub kohtul pädevus hinnata, kas hagejal oli ülesütlemiseks mõni muu alus, nt VÕS § 316 lg 2 p
  7. Võlgnevuse nõue
  8. Hageja on esitanud nõude võlgnevuse 6704,50 krooni ja viivise 192,95 krooni väljamõistmiseks. Võlgnevuse arvestusest nähtub, et hageja palub välja mõista võlgnevus perioodi eest mai 2002 kuni oktoober
  10. Eelnevalt esitatud tabelist nähtub, et maist 2002 kuni juulini 2005 on kostjal tekkinud võlgnevus kokku 11573,2 – 9607 = 1966 krooni.
  11. Üürilepingu p 8.1.6 kohaselt pidi hageja kostjale esitama kirjaliku üüriteate, milles nähtuks igakuiselt üüri ja kõrvalkulude suurus. Kohus leiab, et kuna igakuine üüri suurus, mida hageja kostjalt soovib saada, nähtub ka
  12. novembril 2006 esitatud hagiavalduse tekstist, siis võib hagiavalduse võrdsustada üürilepingu p-s 8.1.6 ette nähtud kirjaliku teatega. Kostja on hagiavalduse kätte saanud
  13. novembril 2007, seega tekkis kostjal maksekohustus 10 päeva jooksul ehk
  14. novembril
  15. Augusti, septembri ja oktoobri 2005 eest hageja kostjale teadet hagiavalduses ei esitanud ning hagiavaldusest nähtub ka, et nende kuude eest ta 7
(9)võlgnevust ei nõua. Selles osas pole hageja esitanud ka hagi täiendust hagi aluse ja eseme täiendamiseks. 34. Kohus leiab, et raha hoiustamisega notari deposiitkontol ei ole kostja üürivõlgnevust tasunud.

§ 120lg 1 eeldab notari kontol raha hoiustamine võlausaldaja vastuvõtuviivitust.

Kuna antud asjas ei olnud kostjal kuni

  1. novembrini 2007 maksekohustust tekkinud, ei tekkinud ka vastuvõtuviivitust ning raha hoiustamine notari kontol ei olnud seetõttu asjakohane. Seetõttu ei ole hageja raha hoiustamisega seotud ning tal ei lasu kohustust nõustuda raha tasumiskohustuse täitmisega notari kaudu tavapärase sularahas maksmise asemel. Raha hoiustamisega notari juures ei saanud kostja täita ka perioodil mai 2002 kuni juuli 2005 tekkinud üürivõlgnevuse tasumise kohustust, kuivõrd nimetatud perioodi eest ei olnud kostja avaldanud hagejale soovi täiendavaid makseid teha. Kostja on väitnud, et perioodi eest mai 2002 kuni juuli 2005 on ta üüri täielikult tasunud, mistõttu ei ole ta pöördunud ka hageja poole selle perioodi eest täiendavate maksete tegemiseks. Asjakohased ei ole kostja esitatud tõendid raha hoiustamise kohta notari juures.
  2. Asjakohaseks ei saa pidada kostja esitatud tõendeid selle kohta, et ta on tasunud raha posti teel. Kuna asjas ei ole vaidlust selles, et hageja talle posti teel saadetud raha kätte ei saanud, siis ei mõjutanud raha posti teel saatmine kuidagi poolte kohustusi.
  3. Kostja vastuses hagiavaldusele on kostja küll väitnud, et hageja ei ole teinud talle võimalikuks üüri tasumist sularahas, kuid ei kostja vastuses ega ka hilisemas menetluses ei ole kostja kunagi esitanud väidet, et hageja oleks keeldunud sularaha vastuvõtmisest pärast
  4. novembrit
  5. Ka kostja vastuses ei ole kostja avaldanud, et ta oleks valmis üürivõlgnevust tasuma. Pärast
  6. novembrit 2007, mis kostja oli teada saanud üürisumma kuude lõikes, pidanuks kostja avaldama hagejale soovi üürivõlgnevuse tasumiseks tavapärastel tingimustel, s o et hageja ilmuks kostja juurde ja võtaks vastu sularaha. Asjas ei ole vaidlust selles, et pärast
  7. novembrit 2007 ei ole kostja hageja poole sellise palvega pöördunud. Toodud asjaoludel leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud võlausaldaja viibimist vastuvõtuviivituses, mistõttu tuleb kostjalt välja mõista ka võlgnevus perioodi eest november 2005 kuni oktoober 2006 summas 3418,8 krooni.
  8. Võlgnevuse suuruseks kokku on seega 1966 + 3418,8 = 5384,8 krooni, mis kuulub välja mõistmisele kostjalt.
  9. Hageja palub hagis välja mõista VÕS § 113 lg 1 viivis perioodi eest november 2005 kuni oktoober 2006 tasumisel kuulunud maksetega viivitamise eest kuni hagiavalduse esitamiseni. Kuna aga eelnevalt on kohus tuvastanud, et nimetatud perioodi eest tekkis maksekohustus alles 10 päeva pärast hagiavalduse kättesaamist, siis kuulub viivisenõue rahuldamata jätmisele. Menetluskulud
  10. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui poolte osad kohtukuludes on võrdsed, jäävad kohtuvälised kulud kummagi poole enda kanda. Kohus leiab, et arvestades hagi rahuldamise ulatust, tuleb kummagi poole menetluskulu jätta poole enda kanda. 8

(9)Peeter Pällin Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 15.01.2009 kohtumääruse Resolutsioon:
  1. Tühistada Harju maakohtu 21.05.2008 otsus osas, millega jäeti rahuldamata xxx hagi xxx vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, seoses hagist loobumisega ning lõpetada menetlus eelnimetatud nõudes.
  2. Tagastada xxx riigituludest apellatsioonimenetluses tasutud riigilõiv pooles ulatuses, so 225 (kakssada kakskümmend viis) krooni.
  3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi enda kanda. 9
(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.