KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 29. detsember 2

) § 1059 kohaselt vastutab ehitisealuse maa omanik või isik, kellel on muu asjaõigus, mille alusel ehitis on püstitatud, muuhulgas ehitiselt jääpurika eraldumise ja allalangemise tõttu tekkinud kahju eest. Tallinna linna heakorra eeskirja p.

1. 1 kohaselt on heakorra nõuete täitmisel omanikuga võrdsustatud tema poolt volitatud valdaja, haldaja või kasutaja. Seejuures jääb eeskirjade täitmise eest vastutama omanik. Eeskirja p.
2. 9 sätestab, et ehitise omanik on kohustatud kõrvaldama ehitiselt lume, jääpurikad, varisemisohtlikud kivid, plaadid jms. ning tagama tööde ajal tänaval ohutu liikluse. Korteriühistu eesmärk on sätestatud KÜS §-s 2, mille lõike 1 kohaselt on korteriühistu korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Järelikult, kui korteriomanikud on moodustanud korteriühistu, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistu seaduse järgi korteriühistu kaudu. Korteriomandi eseme mõtteliste osade ühise majandamise all tuleb mõista ka elamu mõttelise osa hooldustöid, sealhulgas lume ja jää eemaldamist turvalisuse tagamise eesmärgil. Kostja põhikirja p. 34 kohaselt on ühistul õigus sõlmida elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid juriidiliste ja füüsiliste isikutega või teha neid töid ise. Korteriühistu jättis oma põhikirjast tulenevad kohustused heakorranõuete osas täitmata, samuti oma kohustused kaasomanike ees. KÜ seadusest tuleneva kohustuse eiramise tulemusel sai vigastada mõtteliste osadena kaasomanikele kuuluv varikatus, mille kostja jättis parandamata ja mille oli sunnitud taastama hageja. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti ehitusjärelevalve teenistuse
3. aprilli
4. a. kirjast nähtuvalt on varikatus ehitatud vastavalt ehitusloale nr. 19764
5. märtsil
6. a. Samas on leitud, et varikatuse olemasolu on keldriruumide kasutamise seisukohast tingimata vajalik ning selle demonteerimisel tekiks vastuolu ehitusseaduse §-s 3 sätestatud nõuetega. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
7. veebruari
8. a. kirjast nähtuvalt on ehitusjärelevalve teenistuse poolt
9. veebruaril
10. a. teostatud täiendava paikvaatlusega tuvastatud, et ehkki Lembitu 7 keldribaari varikatus ei vasta detailides (nurkse kalde asemel on varikatusel kaarjas kalle)
11. märtsil
12. a. väljastatud ehitusloa nr. 19764 aluseks olevale ehitusprojektile, on teostatud varikatuse konstruktsioon, võrreldes projekteerituga, konstruktiivselt parema lahendusega. Põhjendamata on kostja väide, et hageja ei ole kahju saanud. Vigastuste tekkimine varikatusele jääpurika kukkumise tagajärjel on piisavalt tõendatud. Samuti on kostja enda seletusega tõendatud, et vaidlusalune varikatus on tänaseks taastatud hageja poolt. Esitatud asjaolude ja kostja seletusega on tõendatud, et aastate jooksul ei ole korteriühistu oma kaasomanike varale tekitatud vigastusi parandanud. Kuna hageja kasutas keldriruume baarina, oli ta kohustatud tagama ruumidesse turvalise sissepääsu, mille eelduseks oli varikatuse olemasolu keldriruumidesse sissepääsu kohal. Asjakohane ei ole kostja väide kahju tekkimisest vääramatu jõu tõttu. Lumesadu ei olnud hagejale kahju tekkimist põhjustanud vääramatuks jõuks. Kahju tekkimist 4 kaasomanikele kuuluvale varikatusele oleks kostja saanud ära hoida, kui oleks kohaselt täitnud Tallinna linna heakorra eeskirja ja vigastuste tekkimise korral varikatuse parandanud. Keldriruumide kasutamise seisukohast on varikatuse olemasolu vajalik, varikatus kui korterelamu osa on ehitatud keldriruume rentiva hageja poolt. Kostja hoolsuskohustuse täitmata jätmisega tekitati kahju korteriühistu kaasomanike kaasomandis olevale ehitise osale (varikatusele) ja varikatuse taastusremondi teostas kostja asemel hageja. Korteriühistu on jätnud täitmata tema seadusest tulenevad kohustused kaasomanikele kuuluva ehitise mõtteliste osade majandamisel, mille all tuleb mõista ka hooldus- ja remonditöid. Seega on tegemist kostja seadusest tuleneva kohustusega, mille täitmata jätmise või mittekohase täitmisega tekitatud kahju eest võib vastutada kostjana korteriühistu.

§ 1041

järgi isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Hageja on esitanud

§ 132

lõikest 3 tulenevalt kalkulatsiooni vigastuste parandamiseks kuluva maksumuse kohta 22.560 krooni ulatuses. Hiljem on hageja oma nõuet suurendanud 33.571 kroonini, ei ole seda aga tõendanud. Seega tuleb hagi rahuldada osaliselt. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata või saata asi tagasi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Maakohus on rikkunud otsuse tegemisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg. 3 ja lg. 4, § 442 lg. 5 ja § 439. Hageja esitas õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamisest tuleneva nõude. Kostjale etteheidetava teona märkis hageja asjaolu, et kostja jättis täitmata kohustuse kõrvaldada elamu katuselt jäätükke, mille tagajärjel tekkis hagejal kahju. Menetluse käigus ei ole hageja muutnud hagi eset ega alust. Kohus rahuldas hagi alusetust rikastumisest tulenevatel alustel, leides, et hageja täitis kostja asemel kostjale seadusega pandud kohustuse teostada korteriühistu kaasomanike kaasomandis oleva ehitise osa (varikatuse) taastusremonti. Kohus ei saa lahendada poolte nõudeid, mida hagi esemena esitatud ei ole. Õigusliku kvalifikatsiooni andmisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pooled on viidanud. Kohus tugines otsuse tegemisel asjaoludele, mida hageja esitanud ei ole ja mida menetluse käigus isegi arutatud ei ole. Hageja ei ole kunagi väitnud, et ta parandas kahjustatud varikatuse, täites seega kostja kohustuse –

§ 1041. Varikatuse parandustööd tegi hageja 9.

-

1. novembril
2. a., seega ei saanudki ta esitada hagi alusetu rikastumise sätete alusel
3. märtsil
4. a. Keegi ei saa sekkuda korteriühistu majandustegevusse ja sundida teostama täiendavaid töid. Vaid korteriomanikud võivad otsustada, milliseid remonttöid konkreetsel perioodil teostada ja mida tegemata jätta. Teostades varikatuse remonttöid, hageja teiste kaasomanike luba ei küsinud. Baari varikatuse remonttööde teostamine ei olnud prioriteetne, võrreldes elamu teiste remonttööde vajadusega.
5. mai
6. a. kohtuistungil tegi kostja hagejale kompromissina ettepaneku taastada purunenud varikatus oma arvel, millega hageja nõustus. Korteriühistu soetas remonttööde teostamiseks vajalikud materjalid väärtusega 4987 krooni. Korteriühistu juhatus otsustas
7. oktoobril
8. a. paigaldada uue varikatuse ja sellest teavitati hagejat. Vaatamata sellele teostas hageja
9. -
10. novembril
11. a. varikatuse remondi. Hageja selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ja ainuüksi seetõttu oleks hageja nõuded pidanud jääma rahuldamata. Toimikus puudub dokument, mis tõendaks hageja poolt tehtud remonttööde reaalset väärtust. Kohus viitab vaid hagiavaldusele lisatud kalkulatsioonile. Elista Tööstuse OÜ arve 5 oli esitatud viis aastat varem, kui remonttööd teostati. Kostja on kogu menetluse kestel väitnud, et klaaskatuse taastamine on võimalik palju väiksema kuluga, kui hageja on näidanud hagiavalduses. OÜ Profiil Proff hinnapakkumise kohaselt maksaks katuse remont 5310 krooni; kui korteriühistu teostaks ise remonttööd, siis oleks remondi maksumus veel väiksem. Maakohus ei ole põhjendanud, miks kohus ei nõustunud kostja väitega, et klaaskatuse taastamine on võimalik palju väiksema summa eest, kui kohus välja mõistis. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik toetab vastustaja seisukohti. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole õige ja tuleb tühistada, tsiviilasi tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg. 1 punktiga 3 saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vaidlust lahendades rikkus maakohus olulisel määral menetlusõiguse norme ja et rikkumised ei ole kõrvaldatavad apellatsioonimenetluses, tuleb tsiviilasi TsMS § 656 lg. 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Pooled ei vaielnud selle üle, et Tallinnas Lembitu 7 elamus asuvad elu- ja mitteeluruumid kuuluvad vallasasjadena erinevatele isikutele, kes on elamu majandamiseks asutanud korteriühistu Lembitu
12. Pooled ei vaielnud ka selle üle, et hageja on selle ühistu liige, kuid elamus asuvaid keldriruume kasutab ta baaripidamiseks nende mitteeluruumide omanikuks oleva OÜ-ga Vara ja Hooldus sõlmitud lepingu alusel, et baari ruumidesse viib tänavalt sissekäik ning et selle kohal asub varikatus, millele
13. novembril
14. a. kukkus jääpurikas, mis varikatust kahjustas. Hagi oli esitatud varikatuse taastamisremondile kulutatu hüvitamiseks ning hageja pidas seda oma kahjuks, mille kostja tekitas hoone katuselt jäätükkide kõrvaldamata jätmisega. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostjal on kohustus hüvitada hagejale varikatuse kahjustamisega tekkinud kahju. Maakohtu otsus on vastuoluline, sest leidnud, et hagejale on kahju tekkinud, rahuldas kohus hagi

§ 1041

alusel, mille kohaldamine eeldab kostja alusetut rikastumist, viimase puhul ei saa aga tegemist olla tekitatud kahju hüvitamisega. Otsuse vastuolulisusega on rikutud TsMS § 436 lõiget 1, mille kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Sama sätet on maakohus rikkunud, kuna ei ole otsuses tuvastanud faktiliste asjaolude kogumit, mis võimaldaksid pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerida või õigussuhte puudumise tuvastada. Kohus rikkus ka TsMS § 392 lg. 1 p. 3, mis kohustab kohut eelmenetluses selgitama muuhulgas eelkõige välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, sest ei teinud pooltele ettepanekut asjas oluliste faktiliste asjaolude esiletoomiseks. Et hageja nõudis talle tekitatud kahju hüvitamist, kusjuures sellele, nagu oleks hagejal kostjaga mingi lepinguline suhe, ei ole hageja tuginenud, siis pidi kohus kontrollima, kas vaidluses on kohaldatavad

53. peatüki kahju õigusvastase tekitamise sätted.

§ 1043

kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Selle sätte kohaldamise eeldusteks on kostja käitumise tulemusena hagejale kahju tekkimine, kostja kahju põhjustanud teo õigusvastasus ja kostja süü. Hageja luges oma kahjuks elamu varikatusele tekkinud kahju ja taotles selle remondile kulutatu hüvitamist, kuid ei põhjendanud, milline on see õigushüve, mille kaitseks ta on hagi esitanud, seega, milline on see seadusega kaitstud huvi, mille järgimist ta hagiga taotleb. Kohus ei teinud hagejale ettepanekut seda täpsustada. Arvestades asjaolu, et tegemist on asja 6 kahjustamisega, võiks taoliseks hüveks olla omand, hageja aga ei ole tuginenud sellele, nagu oleks ta varikatuse omanik. Menetluse kestel selgitas hageja küll, et ehitas varikatuse oma raha eest ning et see on vajalik talle baaripidamiseks. Esitatud oli ka varikatuse joonis (tl. 35) ning foto (tl. 42). Otsuses märkis kohus, et varikatus on korteriomanike ühises omandis kui elamu oluline osa, ilma et oleks oma seda järeldust kuidagigi põhjendanud ning esitatud tõenditele hinnangu andnud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lg. 2 lause 1 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis, lg. 1 kohaselt on asja oluline osa aga selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Maakohtu otsusest ei nähtu, miks leidis kohus, et baariukse kohal olev kergkonstruktsiooniga klaasist varikatus ei ole elamust eraldatav, ilma et elamu või varikatus häviks või oluliselt muutuks. Kuigi ka menetlusosalised pidasid varikatust elamu oluliseks osaks, ei arutanud kohus nendega sellesse puutuvaid asjaolusid ja suhteid, kuigi seda kohustas kohut tegema TsMS § 351 lg. 1, mille kohaselt kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Sellest, kas vaidlusalune varikatus on elamu oluline osa või mitte, sõltub see, kas see saab olla hageja omandis ja kas hagejal sellest tulenevalt võib olla varikatuse kahjustamisega tekitatud kahju hüvitamise nõue. Kui hagejal ei ole kaitstavat õigushüve, mida kostja oleks kahjustanud, siis on kahju hüvitamiseks esitatud hagi rahuldamine juba ainuüksi sellest tulenevalt välistatud. Kui varikatus on elamu oluline osa, siis on see korteriomanike ühises omandis ja hagejal ei ole alust nõuda selle asja kahjustamisega tekkinud kahju hüvitamist. Otsuses on maakohus hagi rahuldades juhindunud

§-st 1041, seda otsuses vaidluse asjaoludega siiski seostamata. Selle sätte kohaselt võib isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Sätte kohaldamise eeldusteks on, et üks isik on täitnud teise isiku kohustuse, et kohustuse täitnud isik ei olnud kohustuse täitmiseks õigustatud ega kohustatud (s. t., et teise isiku kohustus täideti õigusliku aluseta) ning et teine isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud. Nende eelduste olemasolu korral on hagi võimalik rahuldada rikastumise ulatuses, arvestades aega, mil rikastunu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või saama pidi. Maakohus oma otsuses neile õigusnormi abstraktse koosseisu elementidele vastavaid fakte ei tuvastanud, rikkudes seega TsMS § 436 lõiget 1. Et faktidele, mis võimaldaksid hagi

§ 1041

alusel rahuldada, ei olnud oma nõude alusena tuginenud ka hageja, siis on põhjendatud apellandi väide, et maakohus väljus vaidlust lahendades vastuolus TsMS § 5 lõikega 1 ja § 436 lõigetega 3 ja 4 hageja poolt seatud raamidest, jättes siiski sellel alusel hagi rahuldamise vastuolus TsMS § 442 lõikes 8 sätestatuga kohtuotsuses ka nõuetekohaselt põhjendamata. TsMS § 9 lõikes 3 sätestatud põhimõtte kohaselt peab asja esmalt lahendama esimese astme kohus, apellatsioonimenetluses ei ole võimalik täita maakohtu menetluses täitmata jäänud eelmenetluse ülesandeid. Samuti ei ole apellatsioonimenetluses võimalik esmakordselt tuvastada asja lahendamiseks oluliste asjaolude kogumit, sest vastasel juhul kaotaksid pooled kassatsioonimenetluse eripärast tulenevalt võimaluse üldse kaevata tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele. Margo Klaar Urmas Reinola Malle Seppik