KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Anne Randjärv Istungisekretär Anu Sepp Otsuse kuulutamise aeg ja 28. jaanuar 2009 a. Raplas kohtukantselei kaudu koht Tsivi

§ 65lg.1 tulenevalt on kanne ebaõige. Vastavalt Ts

ÜS § 84 lg.1 ei ole tühisel tehingul õiguslikke tagajärgi algusest peale.

§ 65

lg.1 kohaselt saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Hageja palub, toetudes

§ 65

lg.1, kustutada kinnistusregistris temale kuuluva kinnistu nr.xxxxxx xx jakku sisse kantud hüpoteek summas 385 000 BIG Pank AS kasuks. Kostja seisukoht Eelistungil ei vaielnud kostja hagile vastu, mööndes, et Peter Karjus ei pea oma varaga tagama tema poolt võetud laenu tasumist. Peale nõupidamist kolmanda isiku esindajaga asus kostja seisukohale, et hüpoteek peaks jääma kehtima ja BIG Pank AS hagejale kuuluva korteri tema laenu katteks realiseerima. Kostja ei tea, kas tema laenuleping kolmanda isikuga kehtib või mitte. Lepingut ta täitnud ei ole. Kolmanda isiku seisukohad

1. BIG Pank AS on seisukohal, et menetlus tsiviilasjas tuleb lõpetada, kuna kohus ei oleks tohtinud Peeter Karjuse hagi menetlusse võtta. TsMS § 371 lg.1 p.1 kohaselt ei võta kohus 3 asja menetlusse, kui ei ole pädev seda lahendama. Kuna hagejal puudub seadusest tulenev õigus nimetatud hagi esitada, siis ei ole kohus pädev seda lahendama. Sama seaduse lg.2 p.2 kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagejal ei ole võimalik seda eesmärki saavutada. Hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks, seega on asi valesti menetlusse võetud ning menetlus tuleb lõpetada.
2. Hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusregistri kanne muutmata. Ebaõige on hageja seisukoht, et kuna hüpoteegi kande aluseks olev leping on tunnistatud kehtetuks, siis on kande õiguslik alus ära langenud ja sellest tulenevalt on kanne ebaõige. Hüpoteegi kande aluseks ei ole hageja ja kostja vahel sõlmitud leping vaid kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud leping ning kinnistusraamatu kanne omaniku kohta. Kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud leping ei ole hüpoteegi kande aluseks, siis ei mõjuta ka nimetatud lepingu kehtivus hüpoteegi kande kehtivust, mistõttu puudub hüpoteegi kustutamiseks õiguslik alus. Omaniku vahetus ei mõjuta hüpoteegi kande kehtivust, mida kinnitab ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-129-05.

§ 65

lg.3 sätestab, et sama seaduse lg.1 ja 2 kirjeldatud nõuet ei saa esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguse suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud. Riigikohus oma otsuses nr.3-2-1-128-03 on märkinud, et heauskne omandamine võib toimuda ka olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära.

§ 56

lg.1 tulenevalt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse ning seadusandja kaitseb ausa majanduskäibe kindlustamise eesmärgil isikut, kes on omandanud asjaõiguse heauskselt kinnistusraamatu õigsusele toetudes. Lähtuvalt TsÜS § 139 tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama. Sellist seisukohta on Riigikohus väljendanud oma otsuses nr.3-2-1-90-04. Lisaks eeltoodule on Riigikohus oma otsuses nr.3-2-1-118-02 asunud seisukohale, et heauskse omandamise võimalus kaitseb õiguskindluste põhimõtet tsiviilsuhtes ning kinnistusraamatu kandele tuginedes on võimalik heauskselt omandada kinnisasja. Sama kehtib kolmanda isiku hinnangul ka piiratud asjaõiguse ehk hüpoteegi suhtes. Kostja ja kolmas isik sõlmisid „Hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu“ 28.06.2007.a. Hagi tehingu tühisuse tunnustamiseks on hageja kohtule esitanud 3.08.2007.a. Kuna hüpoteegi sissekandmise avalduse esitamise ajal puudus vaidlus omaniku kande üle, tuleb asuda seisukohale, et kolmas isik on piiratud asjaõiguse omandanud heauskselt, kuna ei teadnud ega pidanudki teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed omaniku kohta on ebaõiged.

§ 65

lg.3 tulenevalt ei saa hageja nõuet esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguse suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud, mistõttu tuleb hagi täies ulatuses jätta rahuldamata. Kolmas isik märgib ka seda, et tema hinnangul on Pärnu Maakohtu otsus tsiviilasjas nr.2-07-28679 ebaõige ning kohus on valesti tunnistanud poolte vahel sõlmitud müügi-ja asjaõiguslepingu tühiseks. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus ei saa nõustuda kolmanda isiku seisukohaga, et Peter Karjuse hagi on valesti menetlusse võetud, kuna kohus ei ole pädev seda lahendama ning hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguste ja huvide kaitseks. Tegemist on eraõigussuhtest tuleneva kohtuasjaga, mistõttu on maakohus TsMS § 1 kohaselt pädev seda lahendama. Hagejale kuuluvale kinnisasjale on seatud hüpoteek hageja nõusolekuta kostjale kuuluva kohustuste tagamiseks, milline asjaolu puudutab hageja kui kinnisasja omaniku seadusega kaitstud õigusi ja huve ning tekkinud olukorras on hagejal õigus taotleda riigilt õiguskaitset. 4 Hageja ja kostja vahel 3.05.2007.a. sõlmitud korteriomandi (kinnistusregistri nr. xxxxxx) müügileping ja asjaõigusleping /t.l.4-8/ on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud /t.l.9-10/, mistõttu on tehing TsÜS § 90 lg.1 tulenevalt kehtetu algusest peale. TsÜS § 84 lg.1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peal õiguslikke tagajärgi. Eeltoodust tulenevalt ei ole Janar Nikiforov kunagi olnud kinnisasja nr.xxxxxx omanik, kuigi oli perioodil 15.05.2007.a. kuni 8.08.2008.a. kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud /t.l.11/. Nimetatud kanne oli ebaõige, kuna ei vastanud tegelikule õiguslikule olukorrale. Kuna Janar Nikiforov ei ole kunagi olnud kõnealuse kinnisasja omanik, on tema poolt korteriomandiga xxxxx, xxxxxxxxxx x-x tehtud tehingud, sealhulgas kolmanda isikuga 28.06.2007.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping tühised. Hüpoteegiga saab kinnisasja koormata ainult kinnisasja omanik kas tema enda või mõne teise isiku kohustuse tagamiseks. Kõnesoleval juhul on kinnistusraamatusse kantud hageja suhtes olematu koormatis. Hagejal ei ole kohustusi hüpoteegipidaja, so BIG Pank AS ees, samuti ei ole ta andnud nõusolekut koormata oma kinnisasja kellegi teise isiku kohustuse tagamiseks ega omandanud hüpoteegiga koormatud kinnisasja.

§ lg.1 kohaselt tuleb selline ebaõige kanne kustutada. Kostja tehingud temale mittekuuluva kinnisasjaga ei saanud endaga kaasa tuua õiguslikke tagajärgi, mistõttu ei saa ka heauskse isiku poolt omandatud piiratud asjaõigus jääda kõnesoleval juhul kehtima. Kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et

§-des 56 lg.1 ja 65 lg.3 sätestatuga soovib seadusandja kaitsta kinnistusraamatu kande õigsusele toetuvat heauskset omandajat, eesmärgiga kindlustada ausat majanduskäivet ja õiguskindlust. Tagajärg, mida kolmas isik kõnesoleval juhul oma heausksusele toetudes soovib (so võimalus rahuldada oma nõue kostja vastu hagejale kuuluva kinnisvara arvel) eelnimetatud eesmärke ei teeni. Kohtunik: Anne Randjärv