Obsah (8)

§ 75§ 637§ 657§ 654§ 652§ 373§ 273§ 162

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Igor Amann, Tiit Kollom, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 09. oktoober 2008, Tallinn Tsiviilasja number Vaidlustatud

) §-st

1. Hageja ei vaielnud vastu võla ja viivise arvestuslikule küljele. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
2. Hageja palus kohtuotsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega tunnustada hageja üürilepingut või pikendada seda, jätta hagejale õigus kasutada edasi oma seaduslikul teel saadud eluruumi ning jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata.
3. Tulenevalt ES §-st 73, § 37¹ lg-st 1, § 32 lg-st 4 ning ORAS § 12¹ lg-dest 1, 3 ja 4 ei saa kohus üürilepingu lõpetamisel rakendada VÕS-i, kuna omandireformi käigus tagastatud elamutes kehtivad üürilepingud pärast elamu tagastamist veel 13 aastat. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määruse nr 36 p 44 kohaselt arvutatakse seda tähtaega alates vara üleandmise akti kuupäevast. Õigusjõudu omav vara üleandmise akt Xxxxx xxx xx elamu kohta puudub. Seega puudub dokument, mille alusel saaks väita, et enne tagastamist sõlmitud üürilepingud on muutunud 27.07.2006 tähtajatuks ja ülesütlemise tõttu lõppenud 04.06.
4. Arusaamatuks jääb ka see, miks kohus luges üürilepingu lõppenuks juba enne selle väidetavalt tähtajatuks muutumist. On ilmne, et kohtuotsuses on seadusevastaselt tuginetud
5. a õigusjõu kaotanud valguskoopiale. Kohtuotsusest ei selgu, milliste tegelikku õigusjõudu omavate dokumentide alusel oleks kohus üldse saanud kaalutleda üürilepingu pikendamist. Õigusriigis ei saa olla tõsiseltvõetav kohtuotsuse põhjendus, mis tugineb kehtetule haldusaktile. Kostja nõuete põhistamiseks puudub õigusjõudu omav vara üleandmise akt, õiend tagastava maja seisukorra kohta, Tallinna Linnavalitsuse korraldus elamu tagastamist H. A. Kalmole, linna protokolliosakonna registrikanded linnavalitsuse 28.05.1993 määruse nr 118 kohta ning volitused J. Saarniidule ja A. Pohlale määruse allkirjastamiseks. Tallinna Linnavalitsusel puudus pädevus anda elamu tagastamiseks välja määrus kui üksikakt. On ilmne, et kõnealune määrus on absoluutselt ilma igasuguse õigusliku aluseta nii vormilises kui sisulises mõttes. Seda ei ole nimetatud Tallinna õigusaktide registris ega avaldatud Riigi Teatajas. 4
6. Kohus asus HMS § 61 lg 2 alusel ekslikult seisukohale, et üürileping on lõppenud ülesütlemise tõttu 04.06.
7. Halduse üksikakti tühistava halduse üksikakti tühistamisele ei järgne algse haldusakti ega selle alusel antud madalama kategooria halduse üksikaktide iseenesest taasjõustumine ning juba kehtetut õigusakti ei ole võimalik ka veel teist korda kehtetuks tunnistada. Samale seisukohale on korduvalt asunud ka Riigikohus, viimati oma 31.01.2007 otsuses nr 3-4-1-14-
8. Seega on täielikult alusetu kohtu väide, et tulenevalt HMS § 61 lg-st 2 tuleb pidada kehtivaks 18.12.1992 otsust nr
9. Seega ei ole Xxxxx xxx xx elamu tagastamist soovinud isik isegi mitte omandireformi õigustatud subjekt ning üürilepingu kehtivust ei saa lugeda
10. a tühistatud 27.07.1993 vara üleandmise akti nr 2 kuupäevast alates.
11. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja ei ole ainsagi dokumendiga tõendanud, et üürileping lõppes 04.06.
12. Üürileping tagastatud elamus ei lõpe uue omaniku ühepoolse lepingu ülesütlemisega. Kohus ignoreeris nõuet, et tõendeid ja seadusi tuleb hinnata kogumis. Kohus pidas oluliseks vaid kostja paljasõnalisi väiteid ja suvaliste hiigelsummadega üüriarveid. Hageja esitatud tõendidest nähtub üheselt, et kostja nõudmine korter vabastada ja saada kõrget üüri on absoluutselt alusetu. On ilmne, et linn ei ole
13. a ega hiljem üldse kavandanud elamu omandiõigust H. A. Kalmole üle anda ja kinnistu on seadusvastases valduses. Seniajani ei ole võetud vastu seadust Saksa Usaldusvalitsusele kuulunud varade tagastamise kohta eelmistele omanikele.
14. Kohus piiras alusetult hageja kaebeõigust, kui jättis tema taotlused rahuldamata. Hageja selgitas hagis, miks ta ei olnud üürikomisjonile kaebuse esitamise ajaks teadlik, et dokumente elamu üleandmiseks H. A Kalmole ei ole ega olegi olemas olnud. Üürikomisjonil ei olnud mingit alust üürilepingu pikendamisest keelduda. Kasutades oma kaebeõigust kooskõlas põhiseaduse §-ga 15, esitas hageja hagi kohtusse, mitte avalduse üürikomisjonile. Hageja esitas hagi lisana kohtule üürikomisjonile esitatud avalduse ja komisjoni otsuse vaid selleks, et tõendada kohtueelse menetluse läbimist. Üürikomisjonile esitatud avalduse käsitlemist hagina reguleerib erinormina ÜVLS § 21 lg
15. On ilmne, et see säte ei puuduta hageja hagi ega tema kaebeõigust. ÜVLS § 21 lg-s 3 käsitletakse vaid üürikomisjonile esitatud avalduse lahendamise erijuhtu, kui avaldus lahendatakse osaliselt ja hagi esitatakse komisjoni otsuse osa kohta. Hageja avaldust ei lahendatud osaliselt ning ta ei ole vaidlustanud osaliselt lahendatud otsust.
16. Kohus oleks pidanud enne otsuse tegemist tegema ettepaneku esitada hagi kas täielikult või osaliselt kohtule, kelle pädevusse kuulub asja menetlemine. Tsiviilkohtumenetluses on kohtul võimalik hinnata ka haldusõiguslikke probleeme. Kohus ei kohaldanud

§ 75

lg 2 ning seega on kohtuotsuses hilja nentida, et kohus ei olnud pädev asja lahendama. Kui üürivaidlused alluvad tsiviilkohtule, siis on viimane pädev ka hindama kõiki üürivaidlust ja elamu omandiõigust puudutavaid haldusakte, mis on kohtuasjas olulise tähendusega. Tsiviilkohus oleks saanud tuvastada, et kui Xxxxx xxx xx elamu üleandmiseks puudub linnapea korraldus ja

1. a õigusjõu kaotanud vara üleandmise akt oli juba algselt ilma õigusliku aluseta, siis puudub kuupäev, millest saaks hakata arvutama üürilepingu kehtivust. Seega ei ole 13-aastane tähtaeg lepingu kehtivuse üle otsustamiseks veel alanudki. Hageja ja kohaliku omavalitsuse vahel sõlmitud üürileping kehtib, kuna Xxxxx xxx xx elamut ei ole de iure veel tagastama hakatudki.
2. Kohus õigustas oma seisukohti meelevaldselt VÕS § 310 lg 2 ja § 325 lg 2 sätetega. Tulenevalt hageja poolt esitatud asitõenditest ei olnud kostjal võimalik üürilepingut lõpetada VÕS § 312 lg 1 alusel. ORAS § 12¹ ei ole õiguslik alus omandiõiguse ülemineku aja ja dokumentatsiooni pädevuse üle otsustamiseks. See säte räägib vaid üürilepingu kehtivusest omandireformi käigus seaduslikul viisil tagastatud elamus, 5 kuid antud juhul ei ole elamu seaduslikult tagastatud. Vara tagastamise korda reguleerivad mitmed teised õigusaktid (nt Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrus nr 39), mida kohus ei ole kordagi kasutanud. Väites, et pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja kasutas üürilepingu alusel eluruumi selle tagastamise ajal, on kohus jätnud arvestamata kõige olulisema fakti, et elamut ei ole veel seni üldse otsustatudki tagastada.
3. Hageja leidis vastuses vastuhagile, et vastuhagi menetlemine on vastuolus

§ 637sisuga.

Ometi võttis kohus vastuhagi menetlusse ja rahuldas kõik selles esitatud alusetud taotlused. Kohus ei nõudnud vastuhagi põhistamiseks tõendit selle kohta, et elamu omandiõigus on omandireformi seaduste mõistes üle läinud. Kohus jättis tähelepanuta isegi selle, et vara üleandmise aktist puudub originaaleksemplar.

1. Alusetu on kohtu väide, et hageja ei ole üürisummat vaidlustanud. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja märkis, et tal puudub alus maksta kõrgemat üüri kui 15 krooni m² eest kuus. Puudub alus, millele tuginedes võiks õigustada kostja soovi nõuda kõrgemat üüri või nõuda koguni korteri vabastamist. Järeldused, mis kohus tegi internetis kinnisvaraportaalis maaklerite poolt pakutud üürisummade alusel, on täiesti absurdsed, sest iseasi on see, kas üldse ja millistel tingimustel üürileping kellegagi sõlmitakse. Kohus ei ole millegagi tõendanud oma väidet, et 10 000 krooni on õiglane üür. Seadused ei luba üürilepingut lõpetada üürniku lähisugulaste vara hindamise alusel. Lisaks puudub kohtul õigus otsustada, kellega koos peab hageja elama asuma, et korter kostja meelevaldse nõudmise peale vabastada. Vastus apellatsioonkaebusele
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
3. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.

§ 657

lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid. Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt

§ 654lg-s 6 sätestatust neid ei korda.

23.

§ 652

lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

1. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja menetlusnorme ei rikkunud. Maakohus tuvastas õigesti, et üürilepingu tähtaega tuleb lugeda alates elamu üleandmisest H. A. Kalmole, so 27.07.1993 ning et pärast ORAS §-s 121 ja ES §-s 32 sätestatud tähtaegade (kokku 13 aastat) möödumist 27.07.2006 muutus üürileping tähtajatuks, millele kohalduvad VÕS sätted. Üürileping lõppes kostjapoolse ülesütlemise tõttu 04.06.2007 ning hagejal puudub sellest ajast seaduslik alus eluruumi kasutamiseks ja ta on kohustatud eluruumi kostjale tagastama ning tasuma üüritud asja tagastamisega viivitamise tõttu kostjale kahjuhüvitisena üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, samuti viivist kuni rahalise nõude täitmiseni. 6
2. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu puuduks Xxxxx xxx xx elamu kohta õigusjõudu omav vara üleandmise akt. H. A. Kalmole anti Xxxxx xxx xx elamu üle 27.07.1993 aktiga nr 2 (t lk 34) ja ta kanti 01.12.1994 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Alates 20.12.2006 on Xxxxx xxx xx kinnistu omanik kostja, OÜ Uranos (t lk 58). Maakohus leidis õigesti, et 18.12.1992 otsus nr 28 (t lk 18) ja 27.07.1993 vara üleandmise akt on kehtivad. Kohus ei lugenud üürilepingut lõppenuks enne selle tähtajatuks muutumist, nagu hageja apellatsioonkaebuses ekslikult leiab. Ebaõige on ka apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kohus tuginenud otsust tehes kehtetutele haldusaktidele. Maakohus ei pidanud käesoleva asja lahendamisel andma hinnangut õigusvastaselt võõrandatud vara H. A. Kalmole tagastamise ja selle kohta välja antud haldusaktide sisulisele seaduslikkusele.
3. Väär on hageja seisukoht, nagu ei oleks kostja tõendanud üürilepingu lõppemist 04.06.
4. Hageja on ise tuginenud üürikomisjonile avaldust esitades asjaolule, et ta sai 28.02.2007 kostjalt avalduse üürilepingu ülesütlemise kohta alates 04.06.2007 ning ta esitas selle avalduse ka üürikomisjonile (üürikomisjoni toimiku lk 11 ja 15). Hageja leiab ekslikult, et Xxxxx xxx xx elamut ei ole veel tagastama hakatud ning 13-aastane üürilepingu kehtivuse tähtaeg ei ole alanud. Kostjal oli VÕS § 311 lg 1 järgi õigus üürileping üle öelda.
5. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus piiranud hageja kaebeõigust. Iseenesest on õige, et kohtusse esitatud hagiavalduses võib esitada hageja ka uusi nõudeid, mille lahendamist üürikomisjonile esitatud avalduses ei taotletud. Samas leidis maakohus õigesti, et hagiavalduses märgitud uued nõuded tunnistada tema ja kohaliku omavalitsuse vahel enne kinnistu tagastamist sõlmitud üürilepingu kehtivust põhjusel, et puudub haldusakt, mis annaks jõus oleva aluse üürilepingu kehtivuse üle otsustamiseks; hinnata teisiti kohaliku omavalitsuse vahel enne kinnistu tagastamist sõlmitud üürilepingu lõppemise tähtaja tuvastamisel üürikomisjonis kasutatud tõendit – Tallinna Kesklinna Elamuekspluatatsiooni Valitsuse 27.07.1993 vara üleandmise akti nr 2; tunnistada alusetuks Tallinna Üürikomisjoni seisukoht, et hageja ja kohaliku omavalitsuse vahel enne kinnistu tagastamist kehtinud üürileping muutus pärast 27.07.2006 võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 2 alusel tähtajatuks ning tunnistada alusetuks kostja nõue üüri tõstmiseks üle praeguse üürimäära on käsitletavad asjaoludena, millistele kohus annab hinnangu hagi ja vastuhagi nõuete lahendamisel. Maakohus on seda ka teinud.
6. Kostjal oli

§ 373lg 1 järgi vastuhagi esitamise õigus.

H. A. Kalmo ja OÜ Uranos omandiõiguse kohta on kohtule tõendid esitatud.

§ 273

lubab kirjalikke dokumente esitada ärakirjana ja kohtul ei olnud kohustust nõuda kostjalt vara üleandmise akti originaaleksemplari esitamist. Sellist taotlust ei esitanud maakohtu menetluse ajal ka hageja.

1. Hageja leiab ekslikult, nagu nõuaks kostja vastuhagis temalt alusetult kõrgemat üüri kui 15 krooni m2 eest. Kostja ei nõudnud hagejalt kõrgemat üüri üürilepingu kehtivuse ajal, vaid VÕS 335 alusel üüritud asja tagastamisega viivitamise tõttu kahjuhüvitisena üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Kostja esitas tõendid samas piirkonnas asuvate eluruumide üüri suuruse kohta, mille alusel tegi kohus järelduse, et üür suurusega 10 000 krooni kuus on samasuguse korteri puhul tavaline. Hageja ei esitanud maakohtule tõendeid, mis annaks alust teistsuguse 7 järelduse tegemiseks. Hageja kohustus tagastada üüritud eluruum pärast üürilepingu lõppemist on sätestatud VÕS § 334 lg-s
2. Maakohus leidis VÕS 328 lg-s 2 sätestatud asjaolusid hinnates põhjendatult, et antud juhul puuduvad VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud alused üürilepingu pikendamiseks. Lepingu ülesütlemine ei olnud antud juhul vastuolus hea usu põhimõttega ja sellega ei kaasne üürniku ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Maakohus hindas otsuse tegemisel muu hulgas õigesti hageja perekonnaliikmete majanduslikku olukorda. Kohus ei otsustanud, kellega peab hageja pärast vaidlusaluse eluruumi vabastamist koos elama.
3. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

§ 162

lg 1 järgi kannab nii esimese astme kohtu kui ka apellatsioonimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so hageja. I. Amann T. Kollom A. Tänav 8