3-07-166/30

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-07-166 Otsuse kuupäev 30.juuni 2008 Kohtunik Maare Aloe Kohtuasi XXX kaebus Tartu Linnavalitsuse vastu õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 10.juuni 2008 Istungil osalenud isikud Kaebuse esitaja XXX esindaja vandeadvokaat Rene Varul ja vastustaja – Tartu Linnavalitsuse esindaja vandeadvokaat Anne Tammer Resolutsioon

1. Rahuldada XXX kaebus.
2. Välja mõista vastustajalt - Tartu Linnavalitsuselt kaebuse esitaja - XXX kasuks kahju hüvitisena summas 3 974 623 (kolm miljonit üheksasada seitsekümmend neli tuhat kuussada kakskümmend kolm) krooni.
3. Välja mõista vastustajalt – Tartu Linnavalitsuselt kaebuse esitaja – XXX kasuks menetluskulud summas 165 608.95 (ükssada kuuskümmend viis tuhat kuussada kaheksa krooni ja 95 senti). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Tartu Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Tartu Linnavalitsuse 11.07.2003 korralduse nr 2388 kohaselt otsustati läbi viia 41 hoonestamata kinnistu võõrandamine ühtse paketina enampakkumise teel tasumisega rahas korralduses märgitud tingimustel. XXX osales pakkujana Tartu Linnavalitsuse korraldatud enampakkumisel Tartus Jaamamõisas asuvate 41 kinnistu ostmiseks, tasudes mh. nõuetekohaselt osavõtutasu (10 000 krooni) ja tagatisraha (120 000 krooni). Tartu Linnavalitsuse 11.09.2003 korraldusega nr 3107 kinnitati Tartu Linnavalitsuse 04.07.2003 korralduse nr 2388 punktides 1.1 kuni 1.41 loetletud kinnistute võõrandamiseks korraldatud enampakkumise tulemused ning otsustati võõrandada enampakkumise võitjale XXX-le 41 kinnistut ostuhinnaga 1 212 123 krooni. Tartu Linnavalitsuse 28.10.2003 korralduse nr 3919 alusel tunnistati XXX enampakkumise võitjaks, sest pakkus müügiobjekti eest kõige kõrgemat hinda (2 000 000 krooni). Tartu Linnavalitsuse 20.01.2004 korraldusega nr 112 loeti Jaamamõisa linnaosas paikneva 41 kinnistu enampakkumise võitja XXX müügilepingu sõlmimise õiguse kaotanuks ning otsustati mitte sõlmida XXX-iga kinnistute müügilepingut. XXX esitas Tartu Linnavalitsuse 20.01.2004 korralduse nr 112 peale kohtule kaebuse. Tartu Ringkonnakohtu 23.02.2006 otsusega haldusasjas nr 3-05-363 rahuldati XXX kaebus ja tühistati Tartu Linnavalitsuse 20.01.2004 korraldus nr
4. Tartu Ringkonnakohus tuvastas Tartu linna tegevuse õigusvastasuse ja haldusmenetluse läbiviimise üldpõhimõtetele mittevastava käitumise ja siit tulenevalt 20.01.2004 korralduse nr 112 väljaandmise põhjendamatuse ja õigusvastasuse. KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUS XXX esitas kohtule kaebuse Tartu Linnavalitsuse vastu õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks ja palub kaebuse rahuldamise korral välja mõista vastustajalt ka menetluskulud kogusummas 165 608.95 krooni. Kaebuse esitaja leiab, et Tartu linn on õigusvastase haldusaktiga tekitanud talle kahju, milleks on nii otsene varaline kahju summas 13 540 krooni (enampakkumisel osalemise tasu 10 000 krooni ja ostetavale maaüksusele teostatud hinnangu kulud summas 3540 krooni) kui ka saamata jäänud tulu summas 3 961 083 krooni. Kaebuse kohaselt on saamata jäänud tuluna käsitletav ostetavate kinnistute arendamisest planeeritud kasu, mida XXX oleks tõenäoliselt saanud, kui kaebuse esitajal oleks säilinud õigus Jaamamõisas asuvad kinnistud osta. XXX-il oli valminud äriplaan ostetavate kinnistute arendamiseks, neile hoonestuse rajamiseks ja seejärel üksikult võõrandamiseks. Nähtuvalt kaebusele lisatud maatükkide hindamise aktist, hinnati kinnistud sel ajal 3,4 miljoni krooni peale, kaebuse esitaja tegi aga maade omanikule pakkumise kinnistute ostmiseks 2 miljoniga. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Vastustaja – Tartu Linnavalitsuse esindaja palub jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja vastuväidete kohaselt on kahju hüvitamiseks vajalik tuvastada põhjuslik seos õigusvastase haldusakti ja tekitatud kahju vahel, kuid kaebuse esitaja ei ole põhjendanud põhjuslikku seost õigusvastase haldusakti ja kahju vahel. Vastustaja leiab, et otsene varaline kahju ei ole tekitatud õigusvastase haldusaktiga, sest Tartu Linnavara eeskirja § 16 lg 8 kohaselt osavõtumaks (antud asjas 10 000 krooni) tagastamisele ei 2 kuulu, samuti ei ole kaebuse esitaja tõendanud, et väidetavalt hindamisakti eest tasutud 3540 krooni on seotud 41 enampakkumisel müüdud kinnistu hindamisega. Vastustaja, analüüsides „XXX-il teostamata jäänud Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekti tõttu saamatajäänud kasumi hinnangut“, asub seisukohale, et XXX ei oleks Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekti teostamisest kasu saanud ja kaebuse esitaja ei oleks tõenäoliselt olnud suuteline täitma arendusprojekti, kuna tal puudusid rahalised vahendid Jaamamõisa elamurajooni väljaehitamiseks ning enampakkumise tingimuste täitmiseks. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS Kohus, tutvunud asja kõigi materjalidega ja ära kuulanud menetlusosaliste seletused, on seisukohal, et kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Õige on kaebaja seisukoht, et Tartu linn on temale tekitanud kahju, seda nii otsese varalise kahju kui ka saamata jäänud tulu näol. Õige on kaebaja väide, et kuigi jõustunud kohtuotsuse alusel taastus XXX-i õigus sõlmida enampakkumise võitjaga kinnistute müügileping, ei olnud Tartu linnal võimalik enam nimetatud kinnistuid võõrandada, sest Tartu linn oli juba tolleks ajaks võõrandanud Jaamamõisas asuvad 41 kinnistut AS-ile Vallikraavi Kinnisvara, olles teadlik nii halduskohtumenetlusest kui ka sellest, et XXX oli kohtule esitanud taotluse esialgse õiguskaitse rakendamiseks. Asjas tuvastas Tartu Ringkonnakohus oma 23.02.2006 otsusega haldusasjas nr 3-05-363 (I toimik, lk 11-22) Tartu linna tegevuse õigusvastasuse ja haldusmenetluse läbiviimise üldpõhimõtetele mittevastava käitumise ja sellest tulenevalt 20.01.2004 korralduse nr 112 väljaandmise põhjendamatuse ja õigusvastasuse. Seega oli kohtu arvates Tartu linna tegevuse õigusvastasus ja haldusmenetluse läbiviimise üldpõhimõtetele mittevastav käitumine põhjuseks, mis viis XXX-i jaoks kahju tekkimiseni. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1045 lg 1 p 7 järgi on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt ei ole seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega kahju tekitamine õigusvastane, kui kahju tekitaja poolt rikutud sätte eesmärk ei olnud kannatanu kaitsmine sellise kahju tekkimise eest. Riigivastutuse seaduse (RVS § 7 lg 1 kohaselt isik (kannatanu), kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada õiguste kaitsmise või taastamisega. Seega ka RVS § 7 lg 1 annab nõudeõiguse kahju hüvitamiseks vaid isikule, kelle õigusi on rikutud. Vastavalt RVS § 7 lg 3 hüvitatakse otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Kuna kohus jõudis eelnevalt järeldusele, et Tartu linna tegevuse õigusvastasus ja haldusmenetluse läbiviimise üldpõhimõtetele mittevastav käitumine on põhjuslikus seoses XXXile kahju tekitamisega, on kohus seisukohal, et Tartu Linnavalitsus, käitus XXX-i enamapakkumise võitja kinnistute müügilepingu sõlmimiseks õiguse kaotanuks lugemisega õigusvastaselt VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja lg 3 tähenduses, mis toob endaga kaasa kahju hüvitamise kohustuse. 3 Järgnevalt käsitleb kohus kahju suuruse küsimust. Käesoleval juhul nõutakse hüvitist otsese varalise kahju summas 13 540 krooni ja majandustegevuses saamata jäänud tulu summas 3 961 083 krooni eest. RVS § 8 lg 1 kohaselt varaline kahju hüvitatakse rahas. Hüvitistega tuleb luua varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Kohus on seisukohal, et kaebaja suhtes enampakkumise tulemuste tühistamine ja õiguse võtmine kinnistute ostmiseks, tekitas XXX-ile otsese varalise kahju summas 13 540 krooni, mille moodustavad enampakkumisel osalemise tasu summas 10 000 krooni (ärakiri maksekorraldusest, I toimik lk 24) ja ostetavale maatükile teostatud hinnangu kulu summas 3540 krooni ( arve nr 267,15.10.2003, I toimik lk 30). Otsese varalise kahju väljamõistmine summas 13 540 krooni on tõendatud ja põhjendatud ning tuleb Tartu Linnavalitsuselt välja mõista kaebaja kasuks. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kaebaja seletuse kohaselt on saamata jäänud tuluna käsitletav ostetavate kinnistute arendamisest planeeritud kasu, mida XXX oleks tõenäoliselt saanud, kui kaebuse esitajal oleks säilinud õigus Jaamamõisas asuvad kinnistud osta, sest XXX-il oli valminud äriplaan ostetavate kinnistute arendamiseks, neile hoonestuse rajamiseks ja seejärel üksikult võõrandamiseks. Kohtu arvates ei ole alust kahelda selles, et kaebuse esitaja äriplaan - Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekt - oleks realiseerunud juhul, kui kaebuse esitaja oleks saanud omandada antud maatükid. Järelikult on tõenäoline, et enampakkumise tulemuste tühistamine ja õiguse võtmine kinnistute ostmiseks on tekitanud XXX-ile kahju. Kaebuse esitaja on esitanud kohtule asja juurde asja tundva isiku arvamuse (I toimik, lk 125-139) saamata jäänud kasumi arvestusega, mille kohaselt on kaebuse esitaja saamata jäänud tuluks 3,96 miljonit krooni. Kohtu arvates ei ole käesolevas asjas sellises situatsioonis mingite täiendavate tõenditega kahju tekkimist võimalik tõendada ja saamata jäänud tulu suurust täpselt kindlaks teha. Majandustegevuses saamata jäänud tulu hindamine on reeglina komplitseeritud, kuna kõiki asjaolusid, mis tegelikus elus võinuks ettevõtte kasumlikkust mõjutada, on tagantjärgi ülimalt keeruline või lausa võimatu tuvastada. See aga ei tähenda, et kahjuhüvitis tuleks sellepärast jätta välja mõistmata. VÕS § 127 lg 6 sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Seega on hüvitise suurus antud juhul kohtu poolt kindlaksmääratud kaalutlusõiguse alusel. Kuigi vastustaja arvates ei oleks XXX Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekti teostamisest kasu saanud, on ta seisukohal, et „XXX-il teostamata jäänud Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekti tõttu saamatajäänud kasumi hinnang“ ei kajasta kõiki vajalikke kulutusi. Vastustaja arvates ei olnud arvamuses arvestatud projektijuhtimisega seoses täiendavate töötajate kaasamise vajadusega. Kohus nõustub kaebaja seisukohaga, et ehitusega seonduvad tööjõukulud sisalduvad BK Konsultatsioonide arvestuses, mis on võetud asja tundava isiku arvamuse üheks aluseks. Seega 4 on asja tundev isik saanud arvestada, et XXX käsutuses olnud olemasoleva projektijuhtimise tööjõu ja kompetentsiga saab antud projekti teostada ja kasutatud hindamismetoodika on saanud siinjuures vastavate kuludega arvestada. Vastustaja arvates oleks pidanud kaebuse esitaja looma projekti realiseerimiseks Tartusse eraldi üksuse. Kohus nõustub kaebaja seisukohaga, et ettevõte oleks realiseerinud projekti ka ilma Tartusse eraldi kontorit loomata, vaid arendusprojekti teostamiseks pidi XXX tööle võtma kolm töötajat – kaks projektijuhti ja ehitusjuhi. Õige ei ole vastustaja seisukoht, et kaebuse esitaja oleks pidanud kandma ka garantiikulusid 3% summalt. Kohus nõustub kaebajaga, et kindlustuse poolt nõutud garantii hind oli kokku 120 000 krooni ja sisaldub 170 000 krooni sees. Vastustaja väide, et arvamuses on põhjendamatult jäänud tähelepanuta muud pangalaenu võtmisega seotud kulud, ei ole tõendatud. Kohus on seisukohal, et lepingu sõlmimise tasu on pangaga kokkuleppeline küsimus ja hinnanguliselt oleks see jäänud 10 000-30 000 krooni juurde, notaritasu ja riigilõiv oleksid olnud ca 10 000-15 000 krooni. Vastustaja seisukoht, et projekti teostamiseks oli vajalik pangalaenu võtmine ja selle tagastamise tagamiseks hüpoteekide võtmine, kuna aga kinnistud tuli arendaja võetud garantii ja laenu tagamiseks koormata hüpoteekidega, siis ei olnud ostjal võimalik eluasemelaenu tagamiseks hüpoteeki enam esimesele järjekohale seada ega ostetava kinnistu eest tasuda mingeid ettemakseid, on paljasõnaline. Kohtu arvates finantseerisid pangad tol ajal kinnisvara projekte meelsasti, mistõttu selline moment ei oleks seganud projekti finantseerimist ja usutavasti ei oleks Jaamamõisa projekti rahastamisega raskusi tekkinud. Asjaolu, et XXX-il ei olnud raha bilansis ostuhinna tasumiseks, ei ole adekvaatne, sest raha investeeritakse ettevõttesse vaid siis, kui sellega on seal midagi peale hakata ja ettevõtte omanikud oleksid kindlasti selle summa vajaduse kohaselt täiendavalt ettevõttesse investeerinud. XXX võimet Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekti, mis tõotas kõigi eelduste ja turuprognooside tõttu kasumit, teostamiseks tõendab ka asjaolu, et ettevõtte garandiks oli eelkõige Soomes registreeritud emaettevõte XXX International OY ja tema aktsionärid, kes olid nõus uut raha projekti käivitumisel investeerima ja fakt, et ettevõte tegutseb jahenenud kinnisvaraturu tingimustes ka praegu. Lisaks emaettevõtte võimalikule rahasüstile sai ettevõte arvestada ka krediidiasutustega, sest Jaamamõisa kinnistud oleks olnud pangale piisav garantii pangalaenude andmisel. Kohus peab vajalikuks märkida, et lisaks sellele, et vastustaja tunnistas enampakkumise korraldamisel kaebuse esitaja sobivaks antud projekti teostama, kuulutades kaebuse esitaja enampakkumise võitjaks, oli kaebuse esitajal tasutud ka osalemistasu, 10% sissemaks ja kindlustusgarantii – seega kõik Tartu linna antud kriteeriumid olid täidetud. Vastustaja väide, et lisaks ehitamise kuludele tuleb arvesse võtta tänavate ja tehnovõrkude projekteerimise kulusid summas 200 000 krooni, ei ole asjakohane. Kohus nõustub kaebuse esitaja seisukohaga, et tänavate ja tehnovõrkude projekteerimise kulu sisaldus projekti esialgsete investeeringute arvestamisel ( 1,586 mil. kr), samuti on tehnosüsteemide ehituse kulud BK Konsultatsioonid kalkulatsiooni sees ja nendega on asja tundva isiku arvamuses ka arvestatud. 5 Samuti ei ole asjakohane vastustaja väide, et äriplaanis ja asja tundva isiku arvamuses ei ole arvestatud geoloogilise uuringu kuludega (30 000 krooni) ja geodeesiakuludega (60 000 krooni). Kohus nõustub kaebuse esitajaga, et selliseid kulutusi ei oleks antud juhul pidanud tegema, kuna need uuringud toimuvad vabatahtlikkuse alusel ja ei ole kohustuslikud. Arvestades eeltoodut analüüsi, asub kohus seisukohale, et kaebuse esitaja teostamata jäänud Jaamamõisa elamurajooni arendusprojekti tõttu saamata jäänud tuluks oleks olnud 3 961 083 krooni. Kohus peab vajalikuks veelkord märkida, et tegemist on tõenäolise kahju väljamõistmisega, mis on määratud paljuski hinnanguliselt, sest sellises olukorras ei ole võimalik tõsikindlalt tuvastada, kui palju on XXX tegelikult kahju saanud. Kohus, asudes seisukohale, et kaebus on põhjendatud, mõistab vastustajalt - Tartu Linnavalitsuselt kaebuse esitaja - XXX kasuks välja kahju hüvitisena kogusummas 3 974 623 krooni, millest otsese varalise kahju moodustab summa 13 540 krooni ja saamata jäänud tulu on summas 3 961 083 krooni, milline on kohtu arvates käesoleval juhul õiglane summa. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisel tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kaebuse esitaja esindaja on kohtule esitanud menetluskulude nimekirja (I toimik, lk 121-134), mille kohaselt koosnevad menetluskulud õigusabikulust summas 34 352.75 krooni, riigilõivust summas 91 256.20 krooni ja dokumentaalse tõendi (kasumi hinnang) saamise kulu summas 40 000 krooni, millised kulud on kaebaja poolt ka kantud. Kohus leiab, et taotlus menetluskulude väljamõistmiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Lähtudes eeltoodust mõistab kohus vastustajalt – Tartu linnavalitsuselt kaebuse esitaja XXX kasuks välja menetluskulud kogusummas 165 608.95 krooni. Maare Aloe kohtunik 6 7