KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 18. veebruar 2009, Tallinn Haldusas

) § 6 lg 3 tähenduses. Paikvaatluse protokollist nähtuvalt on säilinud elamu vundament, trepid, samuti laudpõrand, kõrvalhoone vundament ja kaev. Osaliselt on säilinud piirdeaed (alles piirdepostid). Ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 1 sätestab, et ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. EhS § 2 lg 2 kohaselt on hoone katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Kaebuse esitaja leiab, et

§ 6lg 31 3.

lause tõlgendamisel ei ole määrav mõistele „hoone“ ehitusseaduses antud tähendus. Nimetatud sätte rakendamisel tuleb lähtuda eesmärgist tagada maakasutajate huvide tasakaalustatud kaitse.

§ 6

lg 3 sisust ilmneb, et seadus ei seo seaduslikul alusel maa kasutajate huvide kaitset alati üksnes tervikliku ehitise olemasoluga. Seega ei saa

§ 6lg 31 3.

lause kohaldamisel olla ainumäärav see, kui suures osas on lagunenud või kasutusest välja langenud hoone põhikonstruktsioonid säilinud. Xxxxx xxx xx ehitised on püstitatud õiguslikul alusel ning ehitised on saanud kahjustada põlengu tõttu kaebuse esitajast sõltumatutel asjaoludel; b)

§ 6

lg 31 sätestab, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi võib ehitiste omanik korrastada ja selleks annab tähtaja kohalik omavalitsus. Kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitise teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Vaidlustatud korralduses on vastustaja asunud kaebuse esitaja õigusi rikkuvale seisukohale, et ehitiste kordategemiseks ei ole võimalik anda tähtaega, kuna kaebuse esitajal tuleks sisuliselt ehitada uus hoone, mille juurde maad erastada. Vastustaja selline seisukoht on õiguslikult põhjendamata. Kui ehitise kordategemise tõttu langevad ära

§ 6lg 31 2.

lauses sätestatud asjaolud, on sellise ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine võimalik; c) otsustamaks, kas anda ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks, on asjakohane arvestada mh ka ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid, et saavutada õiglast ja maakasutaja huve arvestavat lahendust. Ehitiste eelmine omanik on ehitiste põlenud ja silmariivavad osad kõrvaldanud, kuid ehitiste kordategemine jäi pooleli eelmise omaniku likvideerimismenetluse ja vastustaja keeldumise tõttu anda kaebuse esitajale ehitiste korrastamiseks tähtaeg.

mõttega on kooskõlas ka hävinud hoone asemel uue hoone ehitamine, kui see on vastavalt asjaoludele (hävimise ulatus põlengu tõttu) vajalik; 2

eesmärgid ja sätted ei anna vastustajale õiguspärast alust kaebuse esitaja erastamistaotluse rahuldamata jätmiseks. Erastamismenetlus on järjepidevusel põhinev menetlus, kus erastamise õigustatud subjektil on põhjendatud õiguspärane ootus. Vaidlustatud korraldusega on vastustaja väljunud oma volituste piiridest ning tõlgendanud maareformi seadust põhjendamatult kaebuse esitaja kahjuks, kui asjaolusid arvestades oleks olnud võimalik teha otsus õigustatud subjekti kasuks;

1. e)võttes arvesse, et Xxxxx xxx xx maa erastamiseks esitati avaldus juba 27.07.1992, kaebuse esitaja avaldus esitati objekti ostueesõigusega erastamiseks 27.02.2006 ning vastustaja andis korralduse välja alles 09.05.2007, on vastustaja haldusmenetlusega põhjendamatult venitanud ning kaldunud kõrvale seaduses sätestatud nõudest viia haldusmenetlus läbi efektiivselt, kiirelt ning menetlusosalisi põhjendamatult koormamata. Vaidlustatud korraldus ei ole kooskõlas kehtiva õigusega, on kaalutlusvigadega ning vastustaja on korralduse andmisel puudulikult täitnud HMS §-s 56 sätestatud haldusakti põhjendamise kohustust. 3. Tallinna Halduskohtu 12.12.2007 otsusega rahuldati A. Lipliku kaebus. Kohus põhjendas otsust järgmiselt:
2. a)poolte vahel on vaidlus selle üle, kas tulenevalt

§ 6

lg 31 on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise puhul võimalik anda kaebuse esitajale tähtaega ehitise kordategemiseks ja määrata ehitiste kordategemise ajaks teenindamiseks vajalik maa; b) kaebuse esitaja nõustub, et ehitise vastamine

§ 6

lg 31 teises lauses sätestatud tunnustele välistab maa ostueesõigusega erastamise sellise ehitise juurde. Nimetatud asjaolu ei välista aga ehitise kordategemiseks tähtaja andmist ja selleks ehitise juurde teenindusmaa määramist. Kui ehitise kordategemise tõttu langevad ära

§ 6

lg 31 teises lauses sätestatud asjaolud, on sellise ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine võimalik. Sellisele seisukohale on asunud ka Tallinna Ringkonnakohus oma 10.05.2006 otsuses haldusasjas nr 3-05-132; c) Riigikohus on 15.12.2004 otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-57-04 (p 14) rõhutanud, et

§ 6

lg 31 sisustamisel tuleb arvestada maareformi eesmärki, mis

§ 2

kohaselt on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks;

1. d)Xxxxx xxx xx asuva maa puhul ei ole tegemist õigusvastaselt võõrandatud maaga ning sellele ei ole esitatud tagastamise taotlusi. Seetõttu puudub käesoleval juhul vajadus kaaluda kaebuse esitaja õiguste kaitse vajadust võrrelduna maa tagastamise õigustatud subjekti õigusega saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa;
2. e)Tallinna Ringkonnakohus leiab ülalmärgitud lahendi p-s 11, et

§6lg 31 3. lause tõlgendamisel ei ole määrav mõistele „hoone“ Eh

S antud tähendus. Ringkonnakohus leiab, et

§ 6

lg-st 3, mis maa tagastamist takistava hoone või rajatisena käsitab lõpetamata ehitist või ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba, ilmneb, et seadus ei seo seaduslikul alusel maa kasutajate huvide kaitset alati üksnes tervikliku ehitise olemasoluga. Seetõttu ei ole

§6lg 31 3.

lause kohaldamisel ainumäärav ka see, kui suures osas on lagunenud või kasutusest väljalangenud hoone säilinud. Otsustamaks, kas võimaldada

§6lg 31 3.

lause alusel hoone omanikul ehitise kordategemist, on asjakohane arvestada mh ka ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid, saavutamaks konkreetsel üksikjuhul õiglase ning maakasutaja huve arvestava lahenduse. Ringkonnakohtu hinnangul ei välista maareformi eesmärk,

§6lg 31 3.

lause ja Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17. 10.1991 otsuse p 9 ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud õiguslikul alusel püstitatud ja maareformi ajal õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist; 3

§ 6

lg 31 kolmandale lausele ning kuidas on see kooskõlas maareformi seaduse sätete ja mõttega. Linnavalitsuse kui maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute teostaja poolt erastamismenetluse käigus antavad haldusaktid peavad olema kooskõlas haldusaktidele esitatavate üldiste nõuetega ning nende adressaadile mõistetavad. Haldusakt, mis nendele nõuetele ei vasta, on õigusvastane ja tuleb seetõttu tühistada. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 4. Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus asja uueks läbivaatamiseks saatmata, millega jätta kaebus rahuldamata. Apellatsioonkaebust põhjendati järgmiselt:

1. a)maatükil asuvad ehitised olid ja on juba pikka aega lagunenud ning olid seda ka nende omandamisel. Xxxxx xxx xx maa ostueesõigusega erastamise toimiku materjalidest nähtub, et 2001. aastal ei vastanud Xxxxx xxx xx ehitised ehitise nõuetele, kuna nimetatud aadressil olid toimunud mitmed põlengud 1999. aastal. Samas Xxxxx xxx xx ehitise kordategemine ilma ehitamiseta ei ole ehitusseaduse järgi võimalik. Seetõttu ei saa linnavalitsus antud juhul anda tähtaega ehitise kordategemiseks. Samuti puudub vajadus anda tähtaega lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise kõrvaldamiseks, kuna ehitised on juba lammutatud;
2. b)kuivõrd tegemist on kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigusega valida ja otsustada kahe erineva seaduses sätestatud võimaluse vahel, siis järelikult lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva määramine on kohaliku omavalitsuse õigus, mitte kohustus; c)

§ 6

lg 31 sätestatud lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitleta ehitistena maareformi seaduse tähenduses ning üksnes pärast haldusorgani otsustust, et nimetatud ehitised tuleb omanikul korrastada, ja vastava tähtaja määramist, st

§ 6

lg 3 sätestatud (ehitusseaduse tähenduses) ehitise tunnustega vastavusse viimise eelduste loomist, saab määrata ehitistele teenindamiseks vajaliku maa. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise õigus tekib ehitise omanikul alles pärast ehitise linnavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks kordategemist; d) maad erastatakse maareformi seaduse alusel tegelikkuses olemasolevate ja otstarbekalt kasutatavate ehitiste juurde, mitte aga tegelikkusele mittevastavate ehitisregistri andmete alusel. 5. A. Lipliku kirjalikus vastuses palutakse jätta Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. 6. Kohtuistungil jäid menetlusosalised kirjalikult esitatud seisukohtade ja taotluste juurde. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 4

§ 6

lg 31 teine ja järgnevad laused sätestavad: „Samuti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3

1. lõike punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.“
2. Käesolevas asjas käib vaidlus selle üle, kas põlengu tagajärjel hävinud ja osaliselt lammutatud hoone, millest on säilinud vaid vundament, ning selle juurde kuuluva kaevu ja piirete juurde on kaebajal võimalik maad ostueesõigusega erastada. Halduskohus leidis, et sõltumata ehitise seisundist saab seda käsitleda

§ 6

lg 31 teises lauses nimetatud ehitisena, kuna ehitis hävis maareformi kestel tulekahju tagajärjel. Halduskohus tugines selle seisukoha põhjendamisel ringkonnakohtu 10.05.2006 otsusele haldusasjas nr 3-05-

2. Apellant leiab esiteks, et kaebajal ei saanud omandit ehitisele kui vallasasjadele tekkida, kuna ehitist polnud enam säilinud. Ringkonnakohtu hinnangul sõltub kaebajal sellise vallasasja omandiõiguse olemasolu sellest, kas säilinud ehitise varemeid saab käsitleda lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitisena. Kui võõrandamislepingu ese vastab neile tingimustele, on kaebajal tekkinud ka omand ehitisele

§ 6lg 31 teise lause tähenduses.

Apellandi viited sellele, et lagunenud ehitist kui vallasasja ei saa üle anda ja seega ei saanud omand AÕS § 92 kohaselt ka tekkida, ei ole õiged. Ehitise valduse üleandmine toimub sarnaselt kinnisasja valduse üleandmisele, kus valdajal tekib õigus saadud asja kasutada. Kolleegiumil pole alust kahelda, et kaebaja saab ehitusloa väljastamise korral vundamendile uut hoonet püstitama asuda ilma ehitiste müüja või kolmanda isiku poolse õiguspärase takistuseta. 10. Õige on apellandi tähelepanek, et Riigikohus juhtis 1998. a tähelepanu asjaolule, et maareformi seadus ei võimaldanud ehitise teenindamiseks vajalikku maad määrata vundamendi juurde. Ringkonnakohtu arvates ei ole see tähelepanek aga oluline, kuna

§ 6

lg 31 kehtestamisega on loodud alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab

§ 6lg 31 teise lause tunnustele.

11. Asjaolu, et ehitis vastab

§ 6lg 31 2.

lauses sätestatud tunnustele, välistab küll selle ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise, kuid mitte

§ 6lg 31 3.

lause alusel ehitise kordategemiseks tähtaja andmise ja selleks ehitise juurde ajutise teenindusmaa määramise. Kui ehitise kordategemise tõttu langevad ära

§ 6lg 31 2.

lauses sätestatud asjaolud, mille tõttu ehitist ei käsitata

§ 6

lg 2 p 3 kohaselt maa tagastamist välistava ehitisena, on sellise ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine võimalik. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-57-04, millele linnavalitsus tugineb, hinnati

§ 6lg 31 2.

lauses sätestatud tunnustele vastava ehitise juurde maa erastamise õiguspärasust, mitte ehitise kordategemiseks tähtaja andmise õiguspärasust. Seetõttu ei määra selles lahendis avaldatud seisukohad lõplikult

§ 6lg 31 3.

lause rakendamisel antud haldusakti õiguspärasuse hindamise tulemust. Apellandi viited sellele, et olemasolevate varemete juurde ei ole võimalik maad ostueesõigusega erastada, on seetõttu küll õiged, ent mitte asjakohased. 12. Apellant on seisukohal, et ehitise kordategemiseks tähtaja andmine on haldusorgani kaalutlusotsus ning ta võib nõuda ka ehitise lammutamist. Ringkonnakohus selle 5

§ 6

lg 31 alusel lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule tähtaega üksnes ehitise kõrvaldamiseks. Sellise väidetava kaalutlusõiguse eesmärki seadusest ei nähtu. Ehitise korrastamise või kõrvaldamise vahel valiku tegemise õigus kuulub ehitise omanikule. Sättes nimetatud valiku tegemise õigus, kas ehitis lammutada või korrastada ning kuidas korrastamine peab toimuma, on

§ 6lg 31 teises lauses nimetatud ehitise omaniku omandiõigust arvestades temal.

Haldusorgan ei saa teha ettekirjutust olemasolev ehitis lammutada ilma seda sundvõõrandamata ka siis, kui ehitise varemed ei ole suure väärtusega. Avalikku huvi kaitsta linna miljööd ja heakorda on võimalik omandiõigust vähem piirates tagada ehitise korrastamisega. Et haldusorgani kaalutlusõigus ei ole sedavõrd lai, nagu väidab apellant, tõendab seegi, et ehitise lammutamise ettekirjutuse näol oleks tegemist sisuliselt ehitise sundvõõrandamisega, kuid

§ 6lg 31 näeb sundvõõrandamise ette alles pärast korralduse täitmata jätmist.

Kolleegium meenutab ka 08.02.2007 otsuses nr 3-03-54 väljendatud seisukohta, et linnavalitsus ei saa

§ 6

lg 31 nimetatud korraldusega seada tingimusi, millised ehitised pärast korrastamist välja peavad nägema. Korraldus on täidetud, kui ehitis ei ole ümbrust või maastikupilti kahjustav või lagunenud ja kasutusest välja langenud. Haldusorgan ei saa ehitiste omanikule seada täpsemaid nõudeid. Ülemääraste nõuete kehtestamine rikuks korralduse adressaadi omandiõigust. Ringkonnakohus selgitas 08.09.2008 otsuses nr 3-06-1168, et ehitise kordategemine

§ 6

lg 31 tähenduses võib aset leida ka juhul, kui hoone on lammutatud vundamendini ning ehitise korrastamiseks on vajalik ehitusloa väljastamine.

1. Asjaolu, miks kaebaja ehitise varemed omandas ning millal varemete omanik muutus, ringkonnakohtu hinnangul asja lahendamisel tähtsust ei oma. Olukorras, kus kaebajal oli õigus ehitis korrastada, oli tal jätkuvalt võimalik maad ehitise juurde ostueesõigusega erastada. Maareformi seadus ei erista maa ostueesõigusega erastamisel teistest ehitiste omanikest selliseid ehitiste omanikke, kes soovivad erastatavat maad kasutada tulu teenimiseks.
2. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus on õigesti põhjendanud, miks on vaidlustatud haldusakt õigusvastane ja tuleb tühistada. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja ei ole taotlenud apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude väljamõistmist apellandilt. Silvia Truman Ruth Virkus Oliver Kask 6