3-08-875 Kohtuotsus Eesti Vabariigi nimel Pärnus, 18. veebruaril 2009.a. Tallinna Halduskohtu kohtunik Aivar Koppel, kaebuse esitaja ja ühtlasi kolmanda isiku U. S esindaja L. S, nõustaja Indrek Niida

) §-dele 20 lg 1, 21 lg 1 ja 223 lg-te 1, 2 ja 4 tuginedes müüa L. Sle Kuressaares Väike-Sadama 10a asuv maa suurusega 557 m2. Avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks tema omanduses oleva hoone juurde oli L. S esitanud 17.12.1997; ostu-müügi leping sõlmiti 11.08.1999 ning selles ostja kinnitas, et ta on maa erastamise õigustatud subjekt vastavalt Maareformi seaduse (edaspidi

) § 21 lg 1. Nimetatud sätte kohaselt pidi õigustatud subjektiks olema Eesti kodanik. Kaevatava Korralduse andmisel leidis maavanem, et avaldaja polnud teda enne maa erastamist elamu juurde informeerinud käimasolevast kohtuvaidlusest abikaasade ühisvara jagamisel. Informatsiooni andmisel oleks erastamine pärast elamu jagamist võrdseteks mõttelisteks osadeks lõpule viidud Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 12 lg 1 ja

§ 221lg 4 toodud alustel.

Nüüd aga Väike-Sadama 10a maatüki kinnistamisega L. S nimele lõppes I S omandiõigus ½ mõttelisele osale kinnistul asuvale elamule ning elamust sai kinnisasja olulise osana L ja U. S ühisomand vastavalt Perekonnaseaduse (PkS) § 14 lg-le 1. I S ja L. S ühisomandis olnud elamu aluse maa erastamine üksnes L. Sle on vastuolus AÕS RaKS § 13 lõikega 3, mille kohaselt ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Neil asjaoludel korralduse adressaadi poolt antud ebaõigetest andmetest tingituna on Saare maavanema 02.07.1999 korraldus nr 1007 „Maa ostueesõigusega erastamine” vastuolus AÕSRakS § 12 lg-s 1, 13 lg-s 3,

§ 221

lg-s 4 ja Põhiseaduse §-s 32 sätestatuga, õigusvastane ning maavanem tühistas selle. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 67 lõikes 1 sätestatut arvesse võttes märkis maavanem, et kuigi oli haldusakti adressaat L. S informeeritud vaidlusaluse elamu ühisvaralisest staatusest, ometi märkis ta maa erastamistaotlusele lisatud õiendis end elamu ainuomanikuks, esitades sellisel moel haldusakti andmiseks ebaõiged alusandmed ning järelikult oli siis teadlik vastuvõetud erastamiskorralduse õigusvastasusest ning ei saa ta HMS § 67 lg 4 p-de 5 ja 6 alusel tugineda isiku usaldusele haldusakti kehtimajäämise suhtes. Ebaõige haldusakti tühistamine vabastab I S, kes maavanema erastamiskorralduse tõttu kaotas omandiõiguse ½ mõttelisele osale elamust, selle liigselt koormavast toimest ning võimaldab olukorras, kus Väike-Sadama 10a asuv elamu muutub taas vallasvaraks, taastada tema õigused ning muuta täidetavaks Saare Maakohtu 13.03.2000.a. otsuse tsiviilasjas nr 2-88/1999 (selle lahendiga tunnistati Väike-Sadama 10a elamu abikaasade ühisvaraks ning jagati vaidluse poolte vahel võrdsetes mõttelistes osades) ja kaitsta ühtlasi ka õiguskorra funktsioneerimise tagamises seisnevat avalikku huvi. Kaebuse kohaselt vaidlustatud korralduse õigusvastasuse põhjused tulenevad järgnevast: 1) on Saare maavanem kord juba esitanud oma õiged ja asjakohased seisukohad oma varasema, käesolevas asjas vaidlustatud korraldusega tühistatud korralduse õiguspärasuse põhjendamiseks, kuid nendest nüüd arusaamatul kombel (väliste tundemärkide järgi otsustades esindaja surve all olles) taganenud. 18.09.2007 vastuses nr 1.3-2/986 Pärnu Maakohtule I S hagiavalduse kohta maavanem õigesti leidis: - - - - - ei olnud maa erastamise ajal I S Väike-Sadama 10a asuva elamu kaasomanikuks tunnistatud ega tema osa ehitises eraldatud, st sisuliselt puudus I Sl elamus osa omamata võimalus selle juurde maa erastamiseks; vastas L. S maa erastamise õigustatud subjektile seatud tingimustele, oli vaieldamatult õigustatud maad erastama ning erastamisetehingu tühisusest kõnelemiseks puudub alus; oli I Sl õigus soovi korral pärast kinnistusregistriosa avamist vaidlustada maa erastamise aluseks olev otsus ja selle tühistamise korral nõuda vastavalt AÕS RakS § 11 lg-le 5 ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist kuid ta ei teinud seda; arvestades erastamiskorralduse andmisest möödunud aega ei oleks kinnistusraamatu kande õiguslikuks aluseks oleva korralduse tühistamine kooskõlas Haldusmenetluse seaduses sätestatuga; ei ole I S vormistanud õigeaegselt maa erastamise avaldust, selle esitamise tähtaeg on möödunud ning maavanemal juba seetõttu ka muude asjaolude äralangemisel poleks võimalik temaga maa ostu-müügilepingut sõlmida. Asja arutamisel halduskohtus täpsustas kaebaja oma positsiooni lähtekohti elamu juurde maa erastamise toimingute tegemisest ilma I Sd kaasamata, märkides, et sellal nad ei olnud enam abielus ning erastamise menetluses ta vaid realiseeris oma õigust saada hoonete juurde maad. Ühisvara jagati kohtuotsusega hiljem, enne seda vara jagatud ei olnud ja I S osa varas polnud teada; pealegi võis ehitusregistri tõendist järeldada, et maja kuulub ainuüksi talle – L. Sle. Ka pole talle keegi siiani öelnud, millise seaduse järgi lasus tal kohustus informeerida maavanemat elamu juurde maa erastamise ajal käimasolevast ühisvara jagamisest maakohtus. Kokkuvõttes jäävad L. S seisukohad tema poolt elamu kui ühisvara teadvustamise küsimuses heitlikeks. Ühelt poolt ta tunnistab, et maa erastamise avalduses märgitu polnud täielik kujutades endast (inimlikku) eksimust; teisalt arvab, et ühisvara tekkis alles kohtuotsuse (resolutsiooni) jõul ja varem neil I Sga ühisvara polnudki. 2) ei ole asjakohased maavanema viited AÕS RakS §-dele 13 lg 3, 12 lg 1 ja

§ 22

lg 1 p-le 4, sest erastamise ajal kehtis teiselaadne redaktsioon, mille alusel antud väiteid esitada ei saa ja hetkel kehtivat redaktsiooni pole tagasiulatuvalt rakendada võimalik; 3) on Saare maavanem võtnud endale volituse mõista õigust ja teha järeldusi, mis lähtudes I S pahauskselt esitatud väidetest inkrimineerivad avaldajale tegusid, mida ta pole teinud; 2 4) ei ole ükski isik soovinud jõusoleva korralduse tühistamist ning pole seetõttu arusaadav, mis kaevatav korraldus üldse koostati; maa erastamise hetkel oli elamu omanikuks vastavalt ehitusregistri andmetele ainult L. S; Kohtuistungil märkis kaebaja täiendavalt, et kuna kaevatava korralduse tegemise aluseks tulenevalt selles märgitust on võetud I S hagiavaldus, siis kuulub rakendamisele HMS mille § 68 aga ütleb, et isikul on õigus taotleda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta võib taotleda menetluse uuendamist vastavalt sama seaduse §-le 44. Menetlust aga ei uuendatud, vaid tehti uus korraldus tuginedes ainult taotleja soovidele ja tahtmistele. 5) on maavanema allkiri kaevataval korraldusel varjatud pitsatiga ning erineb see allkiri maavanema allkirjast tema 18.09.2007.a. vastuskirjal nr 1.3-2/986 Pärnu Maakohtule. Vastustaja kaebusega ei nõustu. Oli I ja L. S ühisomandis olnud elamu aluse maa erastamine üksnes L. Sle vastuolus AÕS RakS § 13 lõikega 3, mille kohaselt ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Arvestades, et I S oli juba 17.03.1999.a. esitanud Saare Maakohtule hagi ühisvara jagamise nõudes, oleks maa erastamist taotlenud L. S pidanud sellest maa erastamise korraldajat informeerima. Siis maa erastaja peatanuks maa erastamise kuni endiste abikaasade ühisvara jagamiseni. Ühisvara jagamise teel oleks tekkinud endiste abikaasade kaasomand elamule ning maa erastamine oleks lõpule viidud AÕS RakS § 12 lg 1 ja

§ 221lg 4 toodud alustel.

Maareformiseaduse ei näe ette maa erastamist vara ühisomanikele kes enam ei ole abialus. Antud juhul Väike-Sadama 10a asuva maa kinnistamisega L. Sle lõppes I S omandiõigus ½ mõttelisele osale selle maatükil asuvale elamule ning elamu muutus seeläbi kinnisasja olulise osana L. S ja U. S ühisomandiks vastavalt PkS § 14 lõikele 1. Et maavanema 02.07.1999.a. korralduse nr 1007 „Maa ostueesõigusega erastamine” puhul oli tegemist õigusvastase haldusaktiga (vastuolu AÕS RakS § 12 lg 1, § 13 lg 3,

§ 221

lg 4 ja Põhiseaduse § 32) tuli maavanemal kaaluda selle tühistamise võimalikkust, mille käigus asus vastustaja seisukohale, et maa erastajat ebaõigete andmisega eksitanud L. S, kes avaldas, et elamu kuulub üksnes talle teades samas selle ühisvaralisest iseloomust, pidi aru saama ka nende andmete alusel välja antud haldusakti õigusvastasusest ega ole seetõttu isik, kes usalduse kaitsele tugineda saaks. Korvamaks haldusakti andmisest tingitud I S omandikaotust ja järgimaks avalikku huvi avaliku halduse seaduspäraseks toimimiseks tühistaski maavanema oma varasema korralduse nr

1. Kinnistusraamatu kande kustutamise järel muutub Väike-Sadama 10a asuv elamu vallasvaraks ning vara omanike õigused sellele taastuvad nii nagu nad olid enne mee õigusvastast erastamist ja ebaõiget kinnistamist L. S nimele. Seega muutub täidetavaks ka Saare Maakohtu 13.03.2000.a. otsus tsiviilasjas nr 2-88/
2. Kohtuistungil märkis maavanema esindaja, et läbiviidud erastamismenetlus oleks võinud olla põhjalikum kuid 1999.a. oli pingeline ning menetlusvigu tuli ette. Näiteks toimikus oleva L. S passi koopia, millest nähtud tema abielu lahutamine
3. aastal oleks võinud tekitada küsimuse kas mitte see elamu, mille juurde maa müümist taotleti, ei või osutuda abikaasade ühisvaraks. 3 Täiendavates 23.10.2008 kohtule edastatud selgitustes leidis maavanem järgmist.
4. Esiteks küsimuses kuidas mõjutab asjaolu, et I S ei ole tähtaegselt esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks tema võimalusi saada maaomanikuks, asus maavanem positsioonile, et ei oma antud vaidluses see asjaolu tähtsust. Seda põhjusel, et maa erastamise avalduse esitamata jätmisest ei järgne veel, et maa võiks müüa ainult ühele omanikule teist kõrvale jättes. Näiteks

§ 351

sätestab, et ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, võib riigimaale seada hoonestusõiguse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Antud juhul on aga olemas teinegi võimalus. Peale riigi sissekandmist kinnistusraamatusse omanikuna ja seejärel registriosa sulgemist taastuks I S omandiõigus mõttelisele osale VäikeSadama 10a asuvast elamust. Sellega muutuks täidetavaks Saare Maakohtu 13.03.2000.a. otsus tsiviilasjas 2-88/1999, millega jagati abikaasade ühisvara ja tunnistati hageja omandiõigust ½ mõttelisele osale elamust. Kohtuotsuse täitmise järelt tekiks I Sl omandiõigus ½ mõttelisele osale elamust ja eeldatavasti muutuks seejärel võimalikuks ka maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamine. Juhul, kui avalduse esitamine ei ole seadusest tulenevalt võimalik, on kaebajal võimalik taotleda AÕS RakS § 12 lõikes 1 sätestatut - nõuda kaasomanikuna kohtu korras ehitise osade müümist.

1. Käsitledes probleemi maa erastamismenetluse peatamise võimalikkusest kuni endiste abikaasade ühisvara jagamiseni esitab Saare maavanem järgmise arutluse. On küsimus antud juhul selles, kes olid Väike-Sadama 10 a asuva elamu omanikud maavanema 02.07.1999.a. korralduse nr 1007 andmise ajal, st kas elamu omanikuks oli L. S või oli elamu puhul tegu L. S ja I S ühise omandiga ja nad olid viidatud elamu ühisomanikeks AÕS § 70 mõttes. Tänaseks on teada, et elamu soetati (ehitati) L ja I S poolt ühise abielu kestel. PkS § 14 lõikest 1 tulenevalt on abielu kestel abikaasade omandatud vara abikaasade ühisvara. I ja L. S abielu lahutati 16.08.
2. aastal Saare Maakohtu otsusega, abielu lahutamisel ei lahendatud ühisvara jagamise nõuet. Maa erastamise otsustamise ajal, s.o. 02.07.
3. aastal, ei olnud abikaasade ühisvara veel jagatud, seega oli elamu jätkuvalt L ja I S ühisomandis. Samas oli
4. aastal Saare Maakohtus arutusel I S hagi ühisvara jagamise nõudes, kus hageja taotles koos ühisvara jagamisega omandiõiguse tunnustamist ½ mõttelisele osale elamust. Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et Väike-Sadama 10a asuva elamu oli abikaasade ühisvara, millest saab järeldada, et kaebaja tunnustas I S omandiõigust elamule. Antud väidet tõendavad I S hagiavalduse ja L. S vastus hagile .

§ 22

lõikest 1 tulenevalt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Seega maareformi seadusest tulenevalt oli 1999. aastal maa ostueesõigusega erastamise õigus elamu juurde L ja I S kui elamu ühisomanikel. Maareformi seadus võimaldab maad erastada ühele abikaasale või abikaasadele ühiselt. Kuna abielu kestel soetatud vara on abikaasade ühisvaraks, et tooks maa erastamine ainult ühele abikaasale kaasa mingeid negatiivseid tagajärgi teise abikaasa varaliste õiguste suhtes. Kui abikaasad olid enne maa kinnistamist elamu ühisomanikud, siis elamu aluse maa kinnistamise järel on nad ühisomanikud tekkinud kinnistu osas ja sead sõltumata sellest, kas kinnistusraamatusse on ühisomanikena sisse kantud mõlemad abikaasad või mitte. L ja I S abielu oli lahutatud, nad ei olnud enam maa erastamise ja kinnistamise hetkel abikaasad. Maa müügiga ja kinnistamisega L. Sle ei tekkinud seetõttu I Sl PkS § 14 lõike 1 tulenevalt ühisomandit elamu juurde moodustatud kinnistu suhtes. Vastupidi, maa kinnistamisega muutus sellel asuv elamu kinnisasja oluliseks osaks ja kuna kinnistu kuulus L. Sle, kadus maa kinnistamisega I S omandiõigus ühisomandis olnud elamule. Kuna L S oli maa kinnistamise 4 ajaks abielus U. Sga, siis tulenevalt PkS § 14 lõikest 1 muutub Väike-Sadama 10a kinnistu ja selle oluliseks osaks olev elamu hoopis L ja U. S ühisvaraks. Väike-Sadama 10a maaüksuse erastamise otsustamise ajal oli sellel asuv elamu endiste abikaasade L ja I S ühisomandist. Maareformi seadus ei näe ette lahutatud abikaasade ühisomandist oleva elamu aluse maa erastamise võimalust ainult ühele ühisomanikest, kuna maa kinnistamise järel lõppeks teise ühisomaniku omandiõigus elamule. AÕSRakS § 13 lg 3 keelab selgesõnaliselt teisele isikule kuuluva ehitise aluse maa erastamise või tagastamise.

§ 221lõike 4 ja AÕSRak

S § 12 kohaselt erastatakse kaasomandis oleva ehitise alune maa kaasomanikele vastavalt nende osade suurusele kaasomandis. Seega oleks maavanem pidanud

§ 22lõikest 1, AÕSRak

S § 13 lõikest 3 tulenevalt keelduma maa ostueesõigusega erastamisest L. Sle, määrama mõistliku tähtaja ühisvara jagamiseks ja ühisvara jagamise järel müüma Väike-Sadama 10a juurde erastatava maa elamu omanikule lähtudes AÕSRakS § 12 lg 1 ja

§ 22lg 1 ja § 221 lg 4 sätestatust.

1. Kaebaja tekitatud kahtluste suhtes kaevata korralduse väljaandja kohta kinnitas vastustaja esindaja, et selle on väljastanud Saare maavanem Toomas Kasemaa korralduses märgitud päeval, korraldus on kajastatud asutuse elektroonilises dokumendiregistris ning korralduse originaal asub maavalitsuse kantseleis korralduste toimikus nr 1.1-
2. Oma väidete kinnistuseks esitas maavanema esindaja täiendavalt veel ühe, seekord maavalitsuse spetsialisti Aire Tiitsoni poolt kinnitatud kõnealuse akti fotokoopia.
3. Vastates avaldaja väitele AÕSRakS § 13 lg 3, 12 lg 1 ja

§ 22

lg p 4 vaidlustatud korralduses viidatud redaktsiooni mittekehtivusest erastamistoimingute teostamise ajal leidis vastustaja järgmist. On kaebaja selline seisukoht alusetu ja eksitav. Maavanema korralduses viidatud AÕSRakS § 12 lg 1 toodud redaktsioon on kehtinud tänasel kujul alates 07.06.

1. aastast. AÕSRakS § 13 lõikes 3 toodud redaktsiooni on muudetud 29.11.
2. aastal, kuid ka varasem redaktsioon sätestas ehitise omaniku õiguse saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ning viidatud lõike kolmas lause sätestas selgesõnaliselt, et ehitusalune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kaebuses on ebatäpselt viidatud

§ 22lõike 1 punktile 4, mida ei ole olemas.

Korralduse andmisel tuginetakse tegelikult

§ 221

lõikele 4.

§ 221

lõike 4 esimeses kaks lauset sätestavad järgmist: Kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul õigus maad ostueesõigusega erastada käesoleva paragrahvi

1. ja
2. lõikes sätestatud ulatuses ja tingimustel. Igal kaasomanikul on õigus erastada ehitise kaasomandi osale vastav mõtteline osa maast. Viidatud lõikes redaktsioon on kehtinud alates 07.06.
3. aastast.
4. Kommenteerides Väike-Sadama 10a asuva elamu juurde maa erastamise kohta lühikese ajavahemiku järel tsiviil- ja halduskohtumenetlustes esitatud kontseptsioonide põhimõttelist erinevust seletab vastustaja lahknevusi küllaltki keerulise õigusliku olustikuga. Nimelt oli Tallinna Ringkonnakohus tühistanud I astme kohtu otsuse tsiviilasjas, millega oli rahuldatud I S hagi tema tunnistamise kohta Väike Sadama 10a kinnistu ühisomanikuks ja kandmiseks kinnistusraamatu registriosa nr 683 II jakku kinnistu poole mõttelise osa kaasomanikuna. Ringkonnakohus asus seisukohale, et maakohus on ekslikult rakendanud PkS § 17 ja

§ 221

lg 4 sätestatut, kuna kinnisasja omandamise hetkel ei olnud hageja enam kostja abikaasa ja hageja ning kostja kaasomandit kinnistule ei tekkinud ja ka maa erastamise ajal ei olnud hageja ehitise kaasomanikuks tunnistatud, tema osa ehitisest eraldatud, mistõttu ei olnud õige 5 kohtu viide

§ 221lõikele 4.

Kohtu otsusest tulenevalt asus Saare maavanem ekslikult seisukohale, et kuna hageja ei olnud

1. aastal tunnistatud ehitise kaasomanikuks, siis ei olnud ta järelikult üldse ehitise omanikuks maa erastamise hetkel ja seetõttu puudus tal ka maa erastamise õigus. Selline ekslik tõlgendus jättis arvestamata perekonnaseadusest tuleneva põhimõtte, et abielu kestel soetatud vara on abikaasade ühisvara ning seetõttu kummagi abikaasa omandiõigus ühisvarale tekib vara soetamisega, mitte aga selle jagamisega. Ehk teisisõnu, abikaasade ühisomandis olevat ja registrisse kandmisele kuuluvat vallasasja ei saa käsitleda ainult selle abikaasa omandina, kes on omanikuna vastavasse registrisse kantud.
2. Märkides, et L. S ei kasutanud elamu juurde maa erastamise menetluses kasutanud oma õigusi heauskselt, viitab maavanem järgmisele: Kinnitades maa ostueesõigusega erastamise avalduses, et elamu on üksnes tema omandis, vaikis kaebaja maha asjaolu, et hetkel oli käimas kohtumenetlus ühisvara jagamise nõudes ning jagamise esemeks ongi elamu ning et elamu puhul on tegu tema ja hageja ühisomandiga. Seega avaldaja oli teadlik I S omandiõigusest elamule ning pidi aru saama, et tal puudub ainuisikuliselt maa erastamise õigus ning tagajärgedest, mis maa erastamisega ainult talle kaasnevad. Et L. Sl puudus kahtlus elamu kuulumise kohta nii talle kui I Sle näitab tema koostatud vastus I S hagile, milles ta 26.03.1999 märgib, et ühisvara ei koosne ainult elamust, vaid ka korterist ja nii elamus kui korteris olevast vallasvarast. Seega nõustus kaebaja, et elamu oli ühisomandist ja vaidlus käis muude ühisvara hulka kuuluvate esemete üle.
3. Selgitades kohtuistungil haldusmenetluse uuendamise küsimusi Väike Sadama 10a asuva elamu juurde seonduvalt 1999.a. antud maa erastamise korraldusega seletas maavanema esindaja, et uusi asjaolusid erastamise kohta hakkas välja kooruma I S 24.05.2006 koostatud hagist kinnistusraamatu kande parandamise nõudes ja selle järgnevast menetlemisest maakohtus. Menetluse uuendamisest teatati L. Sle ja tema esindajale. Kaebaja sai oma seisukohti avaldada kui paralleelselt läbi viidud tsiviilkohtumenetluse raames toimus mitu kohtumist L. Sga. Maavanema tühistas oma 1999.a. korralduse kui selgus, et pooled kokkuleppele ei jõua. Kolmanda isikuna kaasatud I S kaebust ei tunnista kuna Saare maavanema varasema, I S õigusi oluliselt rikkuva korralduse nr 1007 tühistamine käesolevas asjas vaidlustatud korraldusega nr 473 tugineb õiguslikule alusele. Korraldus nr 1007 oli vastuolus Põhiseaduse § 32 lg 1 teise lausega, Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse 13 lg 3 kolmanda lausega ning Maareformi seadusega. Kui maa erastatakse ehitise juurde, muutub ehitis maatüki kinnistamisel kinnisasja oluliseks osaks ning lakkab olemast iseseisev õiguse ese. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle oluline osa olla eri isikute omandis. Eeltoodust tuleneb, et hoonestatud maatüki kinnistamisel lõpeb isiku omandiõigus ehitisele ning tekib kinnistu omaniku omandiõigus ehitisele kui kinnisasja olulisele osale. See tähendab, et kui ehitise omanik ei saa erastamise käigus tekkiva kinnisasja omanikuks, kaotab ta omandiõiguse ehitisele ning selle omandab kinnisasja omanik. Seepärast on oluline, et ehitise alune maatükk erastatakse ehitise omanikule. Kui ehitise alune maatükk erastatakse isikule, kes ei ole ehitise omanik, toimub maatüki kinnistamisel ehitise võõrandamine ilma omaniku nõusolekuta. Samas Põhiseaduse kohaselt (§ 32, teine lause) võib omandi omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Käesoleval juhul oli Väike Sadama 10a asuv 6 elamu lahutatud abikaasade ühisomandis, mis tähendab, et neile mõlemale kuulus kindlaksmääramata suurusega mõtteline osa elamus.
4. augustil 1999.a. sõlmitud maa võõrandamislepinguga müüdi elamu alune maa L. Sle ning samal päeval sõlmitud asjaõiguslepinguga andis riik nõusoleku L. S tekkiva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Eeltoodust tuleneb, et Saare maavanema korraldusega nr 1007 nähti ette sõlmida riigi ja L. S vahel selline maa müügileping, mille tagajärjel võõrandati I Slt ilma tema nõusolekuta talle kuulunud mõtteline osa elamust. Ei maareformi seaduses ega mõnes teises seaduses ei ole sellisel viisil ehitise võõrandamise võimalust ette nähtud. Seetõttu oli korraldus nr 1007 vastuolus Põhiseaduse § 32 lg 1 teises lauses sätestatuga. AÕSRakS 13 lg 3 kolmanda lause kohaselt ei kuulu ehitusalune maa teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele. Saare maavanema korraldusega nr 1007 otsustati I ja L. S ühisomandis oleva elamu alune maa erastada täies ulatuses L. Sle. Seega viis korralduse realiseerimine selleni, et L. Sle võõrandati ka I Sle kuulunud elamu mõttelise osa alune osa elamu alusest maast. Nii rikkus korraldus AÕSRakS § 13 lg 3 kolmandas lauses kehtestatud keeldu erastada ehitise alust maad teisele isikule. Korralduse nr 1007 vastuolu maareformi seadusega seisnes selles, et nimetatud seadus ei näe ette võimalust erastada lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise alust maad, kuid korraldusega otsustati seda teha. Enam kui ühe isiku omandis oleva ehitise aluse maa omandamiseks on maareformi seaduses nähtud ette vaid kaks võimalust: kaasomandis oleva ehitise aluse maa erastamine ning abikaasade ühisomandis oleva ehitise aluse maa erastamine. Kuid ehitis võib kuuluda ka lahutatud abikaasade jagamata ühisvara hulka. Sellise ehitise aluse maa erastamist ei olnud maareformi seaduses ette nähtud ei
5. aastal ega ole ka praegu. Kuna maareformi seadus ega mõni muu seadus sellist maasuhete ümberkorraldamise alust ette ei näe, ei saa lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise alust maad erastada. Sellise maa erastamise keeld tuleneb põhimõttest, et avaliku õiguse valdkonnas ei saa teha toiminguid ega sõlmida kokkuleppeid, milleks seadus alust ei anna. Erastamise korraldaja oleks pidanud keelduma L. Sle maa erastamisest, kuna elamu oli lahutatud abikaasade ühisomand. Kolmas isik leiab, et juhul, kui üks lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise ühisomanikest või ka nad mõlemad avaldavad soovi erastada ehitise alust maad, tuleb erastamise korraldajal selgitada neile ehitise kui ühisvara eelneva jagamise vajalikkust. Teise ühisomaniku vastuseisu korral saab nõuda ühisvara jagamist kohtu teel. Käesoleval juhul oli I S esitanud juba
6. märtsil 1999.a. kohtule vastava nõude ning kohtumenetlus oli pooleli nagu nähtub Saare Maakohtu materjalidest tsiviilasjas nr 2-88/
7. Kui ehitis jagatakse mõtteliste osadena, saavad selle kaasomanikud erastada maad

§ 221lg-s 4 sätestatud ulatuses.

Kui ehitise teine kaasomanik ei soovi maad erastada või ei tee selleks vajalikke toiminguid, võib kaasomanik nõuda AÕSRakS § 12 lg-te 2 ja 5 alusel kas ehitise osa müümist kohtu korras või kaasomandi lõpetamist AÕS §-de 76 ja 77 alusel. Osundatud sätetest nähtub ka see, et lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise alune maa ei ole ainus ehituse aluse maa liik, mida erastamise korraldaja erastada ei saa. Maad ei saa ega tohi erastada ka sellisel juhul, kui üks või mitu ehitise kaasomanikest ei soovi maad erastada või tee selleks vajalikke toiminguid. Ka sellisel juhul peab erastamise korraldaja 7 erastamist soovivale isikule selgitama, et sellises olukorras ei saad maad erastada ning näitama, millised võimalused annab seadus ehitise omandisuhete muutmiseks, et maa erastamine oleks võimalik. Lahutatud abikaasade ühisvaraks oleva elamu alust maad ei ole võimalik erastada ka teisel põhjusel. Maareformi seaduse mõtte kohaselt peab enam kui ühe isiku omandis oleva ehituse juurde maa erastamisel moodustava kinnistu omandiosade jaotus vastama omandiosade jaotusele ehitises. See tuleneb nii AÕSRakS § 12 lg-st 5 ja § 13 lg-st 3 kui ka

§ 221lg-test 4 ja 42.

Seega peaks ka lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise juurde erastamisel moodustatav kinnistu saama nende ühisomandiks. See ei ole aga võimalik, sest ühisomand on sellina omandi liik, mille tekkimiseks näeb selle teket reguleeriv Perekonnaseadus ette ainult ühe võimaluse: vara omandamise omavahel abielus olevate isikute poolt. Kuna omavahel abielus mitteolevatel isikutel ühisvara tekkida ei saa, ei ole lahutatud abikaasadele nende ühisomandis oleva ehitise juurde maa erastamine võimalik. Käsitledes vaidlustatud korralduse andmisel tekkinud küsimusi usalduse kaitse põhimõttega arvestamisest esitab kolmanda isiku esindaja järgmise arvamuse. Haldusorgan võib õigusvastase haldusakti HMS § 66 lg 1 kohaselt, arvestades seejuures sama seaduse §-s 67 sätestatut, tunnistada kehtetuks nii edasiulatuvalt kui tagasiulatuvalt, kui seadus ei sätesta teisiti. Vaidlustatud Saare maavanema korraldusega tunnistati korraldus nr 1007 kehtetuks tagasiulatuvalt. HKMS § 67 lg 1 kohaselt tuleb haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel arvestada sama seaduse § 64 lg-s 3 sätestatut ning isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima. HMS § 64 lg 3 kohaselt peab kaalutlusõiguse teostamisel arvestama haldusakti andmise ja kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Korralduse nr 1007 andmise tagajärjena sõlmiti Eesti Vabariigi ja L. S vahel selle maatüki müügi- ja asjaõigusleping, millel asuv elamu oli L ja I S ühisomandis. Maatüki kinnistamisel nimetatud lepingute alusel muutus L. S omandiks ka I Sle kuulunud kindlaksmääramata suurusega mõtteline osa elamust. Seega omandas L. S korralduse nr 1007 andmise tõttu ilma õigusliku aluseta ka I Sle kuulunud mõttelise osa elamust kui vallasasjast. L. S ei elanud elamus selle aluse maa omandamise ajal. Ka hiljem ei asunud L. S elamusse elama. Elamus elasid ja elavad käesoleval ajal L ja I S täiskasvanud lapsed. Ka I S ei ela aastast 2001 elamus. L. S ei ole pärast kinnistu omandamist teinud kulutusi selle paikneva elamu korrashoiuks või parendamiseks. Ka käinud on ta seal harva, aastate jooksul mõned korrad.

1. aastal soovis L. S kinnistut müüa, seda takistas I S poolt esitatud hagi tagamise määrus. Seepärast saab öelda, et korralduse nr 1007 andmine ei mõjutanud L. S elukorraldust. Põhjus, miks sai toimuda I S omandiõiguse nii oluline rikkumine, seisneb selles, et L. S esitas erastamise menetluses ebaõigeid andmeid elamu omandiõiguse kohta. 17.12.1997.a. avalduses Väike Sadama 10a krundi erastamiseks kinnitas L. S, et kõik erastataval maal asuvad hooned ja ehitised kuuluvad talla. Tegelikult oli elamu püstitatud L ja I S abielu kestel ning kuulus seetõttu nende ühisvara hulka. Abielu lahutamisel 1994.a. ühisvara ei jagatud. Need asjaolud on tuvastatud Saare Maakohtu 13.03.2000.a. jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-88/1999, millega jagati nimetatud isikute ühisvara. Vaidlustatud korralduses on märgitud, et Saare maavanema korraldus nr 1007 on antud välja korralduse adressaadi poolt esitatud 8 ebaõigete andmete alusel. Korralduse andmise ajal ei olnud maavanemale teada, et tegelikult on elamu, mille juurde maa erastamist L. S taotleb, tema ja I S ühisvara ning et alates 17.03.1999.a. on Saare Maakohtu menetluses I S hagi ühisvara jagamise nõudes. Seega viis L. S maavanema eksitusse selles osas, kellele kuulub elamud, mille juurde ta maa erastamist taotleb. Seetõttu ei olnud L. Sl õiguspärast ootust, et korraldus nr 1007 jääb kehtima. HMS § 67 gl 4 p 6 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui haldusakt on antud isiku poolt esitatud ebaõigete andmete alusel või mittetäielike andmete alusel või pettuse või ähvarduse või haldusorgani muul viisi õigusvastase mõjutamise tulemusena. Et L. S oli elamu kuulumisest ühisvara hulka teadlik nähtub muuhulgas ka tema 26.03.1999 Saare Maakohtule koostatud vastusest I S hagiavaldusele, milles sõnaselgelt väidetakse, et „ Hageja avaldusest lähtub, et ta soovib eirata meie omavahelist kokkulepet ühisvara jagamise kohta. Ometi ei ole hageja oma avalduses ära maininud meie ühisvara täielikku koosseisu, mis ei koosne ainult elamust, vaid ka korterist aadressil Väike-Sadama 10-5 ja nii elamus kui korteris asuvast ühiselt soetatud vallasvarast.“. Ebaõigete edastamisest tekkinud viga olnuks maavanemal võimalik vältida erastamismenetluse põhjalikuma läbiviimisega. Nii saanuks juba erastamise toimikus olevast kaebaja passikoopiast järeldada, et 1994.a. lahutatud abielust võib pärineda ühisomand elamule mille juurde maa erastamist taotleti. Seadusandja tehtud mööndus lubas maa erastamise lepinguid sõlmida notariaalselt tõestamata. Notar aga oleks kindlasti kontrollinud kas ehitis on üks või rohkem omanikke. Haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel on olulisel kohal proportsionaalsuse printsiibi järgimine. Kolmas isik leiab, et korralduse nr 1007 kehtetuks tunnistamine nii sobiv, vajalik kui mõõdukas. Korralduse kehtetuks tunnistamine on üheks aluseks I S kinnistusraamatu kande parandamise nõude rahuldamisele. Nimetatud nõude rahuldamise järel tekib võimalus registriosa sulgemiseks. Registriosa sulgemise järel muutub elamu vallasasjaks ning taastub L. S omandiõigus ½ mõttelisele osale sellest. Selliselt aitab korralduse nr 1007 kehtetuks tunnistamine kaasa selle õiguspärase olukorra taastamisele, mis oli enne elamu aluse maa L. S omandina kinnistamist. Kolmas isik märgib, et protesti kinnistusametile Väike-Sadama 10a maaüksuse kandmise kohta kinnistusraamatusse L. S nimele andis kaebaja sisse juba
2. aastal, kuid menetlust kinnistamisasjas ei peatatud. Samuti on ta
3. aastal esitanud avalduse maa erastamiseks talle kuuluva ½ mõttelise osa elamu juurde aadressil Väike-Sadama 10a mis aga jäeti rahuldamata. Kohtu seisukoht I ja L. S abielu lahutati Saare Maakohtu 16.08.1994 otsusega. Abielu kestel ühiselt rajatud elamut asukohaga Väike-Sadama 10a Kuressaare linnas, kuhu peale lahutust jäi elama I S koos lastega, ei jagatud. 21.08.1998 abiellus L. S U. Sga. 17.12.1997.a. dateeritud avalduses maa ostueesõigusega erastamiseks Väike-Sadama 10a asuva elamu juurde kinnitas L. S, et kõik erastataval maal asuvad hooned ja ehitised kuuluvad talle (lk 40). 9 Saare Maavanema 02.07.1999.a. korraldusega nr 1007 „Maa ostueesõigusega erastamine“ otsustati

§-dest 20 lg 1, 21 lg 1 ja 223 lg-test 1, 2 ning 4 juhindudes müüa ostueesõigusega L. Sle aadressil Väike-Sadama 10 asuv maaüksus suurusega 557 m

1. 22.04.2008.a. tühistas Saare maavanema käesolevas asjas vaidlustatud korraldusega nr 473 oma varasema, L. Sle Väike-Sadama 10a asuva elamu juurde ostueesõigusega maa erastamist võimaldanud korralduse nr
2. Kohtu hinnangul on Saare maavanema 22.04.2008 korraldus nr 473 õiguspärane. AÕSRakS § 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduse sätestatud alustel ja korras kusjuures ehitusalune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Erastades oma esimese, 1999.a. korraldusega nr 1007 maa ainult L. Sle rikkus maavanem teise samale elamule omandiõigust omava isiku – I S analoogset õigust mis järgnevalt viis I S omandiõiguse kaotusele elamu suhtes selle muutumisel tekkinud kinnisasja koosseisus tervikuna L. S omandiks. I S omandiõigus elamule tuleneb PkS §-st 14 lg 1 mille kohaselt abielu kestel omandatud vara on abikaasade ühisvara. Ühisvara olemuslikuks jooneks vastavalt AÕS §-le 70 lõikele 4 on, et see kuulub kindlaksmääramata osadena üheaegselt kahele või enamale isikule. Üldjuhul loetakse abikaasade osad ühisvaras võrdseks (PkS § 19 lg 1). Ühisvara tekkimiseks ei ole vaja koht otsust, nagu väidab L. S. PkS § 14 lg 2 järgi on kohtu otsust vajalik vaid selleks, et abikaasade lahusvara osaliselt või täielikult tunnistada abikaasade ühisvaraks, kui selle väärtus on abielu kestel abikaasade töö või rahaliste kulutuste tulemusel oluliselt suurenenud. Abikaasale kuulub kindlaksmääramata osa ühisvarast ka enne selle jagamist. Samuti ei tekitanud L. S ainuomandiõigust Väike-Sadama 10a elamule ka riikliku ehitusregistri kui ehitiste kohta käiva informatiivse andmekogu õiend, väljastatud 12.12.1997 (lk 77) milles sisuliselt õigesti kajastati asjaolu, et L. S on tõepoolest hoone omanikeringi kuuluv isik. Maareformi seadus reguleerib küll maa erastamist kaasomandis oleva ehitise (

§ 221lg 4) ja 26.07.2000.a.

jõustunud § 221 lõikega 42 ka abielu jätkavate abikaasade ühisomandis oleva ehitise juurde kuid mitte otsesõnu olukorda, kus ühisvaraks oleva elamu omanike abielu on juba lahutatud. Kui sellises situatsioonis erastada elamu aluna ja selle juurde kuuluv maa ainult ühele omanikest puudub teisel ühisomanikul võimalus saada maaomanikuks

§ 221

lg 42 sätestatud korras, st abikaasade ühise notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Veelgi enam, maa erastamine ainult ühele ühisomanikule toob järgnevalt tulenevalt kinnisasja tekkimisest kaasa ka senise ühisomaniku omandi kaotuse kuivõrd elamu muutub maatüki olulise osana maad erastada saanud isiku ainuomandiks. Seetõttu on õige kolmanda isiku esindaja järeldus, et Maareformi seadus ei näe ette võimalust erastada lahutatud abikaasade ühisomandis oleva ehitise alust maad kuivõrd sellisel juhul rikutaks teise ühisomaniku õigusi. Juhul, kui lahutatud abikaasad ehitise ühisomanikena soovivad erastada ehitise alust ja ehitise juurde kuuluvad maad, tuleb erastamise korraldajal neile selgitada ehitise kui ühisvara jagamise vajalikkust maa erastamise eeldusena. Sellist ülesannet ei saa pidada erandlikuks. Sarnast selgitamiskohustust tuleb valla- või linnavalitsusel täita näiteks juhul kui mõni ehitise kaasomanik ei soovi ehitise juurde ostueesõigusega maad erastada. Pärast ühisvara jagamist saavad tekkinud kaasomanikud maad erastada

§ 221lg-s 4 toodu ulatuses.

10 Antud juhul puudus erastamise korraldajal informatsioon Väike-Sadama 10a majavalduse ühisvaralisest iseloomust kuivõrd L. S oli maa erastamise avalduses deklareerinud elamu kuulumist ainult endale millest tulenevalt eksitusse viidud maavanem väljastas maa ostueesõiguse erastamisekorralduse nr 1007, rikkudes sellega mitte üksnes I S õigust erastada ostueesõigusega maad vaid lõpptulemusena ka tema omandiõigust elamule. Kuigi vaidlustatud korralduses viidatakse I S hagiavalduse kontrollimisele ja ka kohtuistungil pidas maavanema esindaja jätkuvalt hagiavaldust haldusmenetluse uuendamiseks esitatud avalduseks millest kaebaja nõustaja omakorda tuletas väite justkui omastanuks maavanem ebaseaduslikult õigusemõistmise funktsiooni tuleb haldusmenetlus lugeda uuendatuks haldusorgani initsiatiivil. Selline tegevus on kooskõlas Põhiseaduse §-st 3 tuleneva haldusorgani seadusliku tegutsemise põhimõttega mis lubab organil endal oma õigusakte revideerida ja neid vajadusel muuta. Otsesed ajalised piirangud selliseks tegutsemiseks vastustajal puuduvad kuid haldusakti tühistamisel tuleb järgida tuleb kaalutlusõiguse sätteid. HMS § 66 lg 1 järgi ongi haldusorganil õigus kaalutlusõiguse korras õigusvastane haldusakt isiku kahjuks kehtetuks tunnistada; sellekohase diskretsiooni teostamisel tuleb HMS § 67 lg 1 kohaselt arvestada sama seaduse § 64 lg-s 3 sätestatut (haldusakti andmise ja kehtetuks tunnistamise tagajärjed isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkus, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisus ning nende seos isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muud tähtsust omavad asjaolud) ning isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 sätestab juhud, mil haldusakti ei tohi isiku kahjuks kehtetuks tunnistada. Antud juhul ei nähtu, et L. S oleks tühistatud haldusaktist juhindudes muutnud oma elukorraldust, teinud tehinguid vara käsutamiseks või haldusakti alusel saadu ära kulutanud. Ka pärast maa kinnistamist oma nimele ja elamu muutumist maatüki oluliseks osaks ei ole ta kasutanud seda enda elukohana ega teinud kulutusi hoone korrashoiuks. Seega oleks vaidlustatud korralduse kehtimajäämise mõju kaebaja faktilisele elukorraldusele ebaoluline ning korralduse nr 1007 tagasitäitmine mitte ülemääraselt koormav. HMS § 67 lg 4 p 6 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui haldusakt on antud isiku esitatud ebaõigete või mittetäielike andmete alusel. Deklareerides maa erastamise avalduses elamu kuulumist ainult endale ja vaikides maha selle kuulumise abielu kestel sooritatud varana ka I Sle välistas L. S võimaluse tugineda haldusakti tagantjärele kehtetuks tunnistamisel usalduse kaitsele. Abielu jooksul omandatud vara kuulumine ühisvara hulka on üldteada asjaolu mida ei saa vabandada ebapiisavate juriidiliste teadmistega millist järeldust kinnitab ka L. S 26.03.1999.a., s.o enne erastamismenetluse lõppu koostatud vastus I S hagiavaldusele, milles ta näitab enda head informeeritust ühisvara hulka kuuluvatest asjadest osundades, et hageja ei ole avalduses ära märkinud nende ühisvara täielikku koosseisu, mis ei koosne ainult elamust vaid ka korterist ja ühiselt soetatud vallasvarast. Kuigi haldusakti andmisest möödunud pikk ajavahemik on selliseks faktoriks, mis võiks kallutada kohut kaebuse rahuldamise suunas annulleerib selle eespool käsitletud usalduskaitse puudumine aga ka haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisus ja haldusaktist mõjutatud I S huvi et haldusakt tunnistataks kehtetuks. Haldusakti kehtetuks tunnistamata jätmisel fikseeruks olukord kus I Slt on tema omand, kasutades tema esindaja sõnu, sundvõõrandatud. Vaidlustatud korralduse jõussejäämine võimaldab aga likvideerida olukorra, kus kogu ehitusalune ja selle juurde kuuluv maa on ebaseaduslikult ja võrdsuspõhimõtet rikkudes erastatud ainult elamu ühele omanikule ning luua eeldused I S 11 õiguste rikkumise kõrvaldamiseks muuhulgas ka sel kombel, et taastub tema omandiõigus seni veel määratlemata osale abielu kestel soetatud elamus. Maavanema vaidlustatud korralduse kehtimajäämine rahuldaks ka avalikku huvi, mis seisneks täitevvõimu seaduslikkuse põhimõtte järgimises. Puutuvalt maavanema uuendatud haldusmenetluse läbiviimise nõuetekohasusse märgib kohus, et olulisim nõue, tagada L. S ärakuulamine, oli täidetud. Paralleelselt maakohtus I S hagiavalduses toimuva menetlusega, milles ta taotles kinnistusraamatu kande parandamist, toimusid kohtumised maavanema esindaja, L. S ja tema esindaja vahel, mille käigus lisaks maakohtus avaldatule, sai maavanema esindaja informeeritud kaebaja seisukohtadest seonduvalt maavanema korraldusega nr 1007 ja selle alusel sõlmitud Väike-Sadama 10 kinnistut puudutavate lepingutega (maaüksuse ostu-müügileping, asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks). HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti. Seetõttu kaebaja taotlust vastustajalt kantud menetluskulude väljamõistmiseks rahuldada ei saa. Eeltoodu alusel ja juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 6 ja § 92 lg 1 kohus o t s u s t a s: 1. Jätta L. S kaebus rahuldamata ja kantud kohtukulud välja mõistmata. Otsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates selle avalikust teatavakstegemisest. Aivar Koppel, halduskohtunik 12