← Eesti

3-06-188/46

Obsah (4)§ 3§ 26§ 2§ 9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 26. juuni 2008, Tallinn Haldusasja nu

) § 3 lg 2 p 1 kohaselt tulnud enne ehitusloa väljaandmist koostada detailplaneering. Ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 8 järgi tähendab ehitise rekonstrueerimine ehitise piirdekonstruktsioonide muutmist ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmist ja asendamist. Vana ehitise täielikul lammutamisel ei ole enam hoonet, mida rekonstrueerida ja võimalik on ainult uue hoone püstitamine. AS YIT Ehitus on lammutanud hoone – kunagise pesumaja – täielikult, kaasa arvatud vundamendi. Sinna asemele ehitab ta uut hoonet, mis on projekteeritud elamiseks paljudele inimestele. Hoones hakkab peale valmimist elama igal ajahetkel 100-200 inimest. Ehitatav maja erineb nii väliskujult kui ka ruumiliselt planeeringult täielikult lammutatud pesumajast, tal on erinev otstarve ning ta avaldab ümbritsevale keskkonnale sootuks teistsugust mõju. b) Linnaplaneerimise amet on

§ 3lg 2 p 1 rikkunud, mistõttu ehitusluba tuleb tühistada. Eh

S §-st 40 tulenevalt on õigusliku aluseta ehitatud ehitise lammutamise ettekirjutus kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mis tähendab, et kohalik omavalitsus võib probleemi lahendamisel kaaluda vähem äärmuslikke variante, näiteks detailplaneeringu koostamist. Tulevane detailplaneering võib lubada Sanatooriumi tn 2a/Põllu tn 63a kinnistul juba püstitatud hoonekarbi valmisehitamist jätkata, samuti võib võimalikuks osutuda ära kasutada kõik või osa püstitatud majakarbist. Need küsimused tuleb lahendada kohases planeerimismenetluses ja neid ei saa kohus kohaliku omavalitsuse eest otsustada. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS 3. Mart Seeri ja Villu Otsmanni apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada osas, millega kaebus jäeti rahuldamata, ning kohustada linnaplaneerimise ametit ettekirjutuse tegemisele. Põhjendused: a) Kaebajad ei nõustu EhS § 40 tõlgendusega, mille kohaselt on lammutamise ettekirjutus kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Normi sõnastusest on ilmne, et õigusliku aluseta püstitatud ehitise peab omanik lammutama ning diskretsioon on kohalikul omavalitsusel üksnes 2

(12)selle tingimuste, viisi ja tähtaja osas. Ebaõigusest ei saa välja kasvada õigus. Kohtumenetluses peab saama haldusakti faktilisi tagajärgi kõrvaldada.
  1. b)Kohalik omavalitsus ei saa käesoleva probleemi lahendamiseks kaaluda detailplaneeringu koostamist. Halduskohus on mööda läinud küsimusest, kas vaidlustatud ehitusluba ja nn pansionaat sisuliselt vastab antud piirkonna ehitustegevusele kehtestatud nõuetele ja miljööle. Üheaegselt ei saa esineda aluseid haldusakti tühistamiseks ja selle muutmiseks. Hoone suurendab piirkonna tarbimiskoormust ja on täiesti sobimatu Nõmme miljööga, mistõttu tuleb ehitusloa nr 11790 alusel püstitatud hoone lammutada. 4. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti apellatsioonkaebuses ja AS YIT Ehitus apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada osas, millega tühistati ehitusluba, ning teha uus otsus, millega jätta kaebused täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebuste põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised:
  2. a)Käsitletud kaebuste lahendamisel on oluline, kas kaebajate subjektiivseid õigusi ja vabadusi piirati. HKMS § 7 lg-st 1 tulenevalt oli kohus kohustatud seda kontrollima. Ehitusluba ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Käesoleval juhul puudus detailplaneeringu koostamise kohustus. Ehitusloa väljastamise menetlusse ei tule kaasata kõiki vastava piirkonna elanikke. Üksnes ehitusloa andmise menetlusse kaasamata jätmise tõttu ei saa ehitusluba tühistada (Riigikohtu lahend haldusasjas nr 3-3-1-3-06). Teeninduskompleks asub kaebajate elukohast 400 m kaugusel. Hoonete vahel asub park. Sanatooriumi 2A/Põllu 63A krundilt ei ole nähtav Sihi 120 hoone ega vastupidi. Kaebajate elukoht ei ole rekonstrueeritava hoone vahetus läheduses ja kaebajate omandiõigus ei ole mistahes viisil piiratud.
  3. b)Kaebajate väide korterelamu rajamisest on täiesti meelevaldne. Ehitusluba on väljastatud olemasoleva hoone rekonstrueerimiseks pansionaadiks, mitte korterelamu rajamiseks. Kaebajatel puudub õiguslik alus keelata igasugust ehitustegevust, mis võib piirkonna tarbimiskoormust suurendada. Pansionaati majutatakse üldjuhul turiste, kes kasutavad taksosid või busse. Tallinna ja Nõmme liikluskoormus suureneb pidevalt sõltumata vaidlusaluse ehitise rekonstrueerimisest.
  4. c)Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud ehitusseadust, leides, et vaidlusaluse objekti puhul on tegemist uue hoone ehitamisega. Antud juhul ei ole tegemist uue hoone ehitamisega, vaid olemasoleva hoone rekonstrueerimisega, mis ei eelda detailplaneeringu olemasolu. Kohus tugines vääralt rekonstrueerimise tavatähendusele vastavalt võõrsõnade leksikonile. Lähtuda tuleb legaaldefinitsioonist. Kohus on ka tavatähenduslikult andnud sõnale eksliku tähenduse. Eesti Keele Sõnaraamatu kohaselt tähendab rekonstrueerimine ka uuesti ehitamist sõltumata endise kuju taastamisest. EhS § 2 lg 8 kohaselt võib ehitise rekonstrueerimisel ka kõik konstruktsioonid asendada. Seda kinnitab levinud praktika (nt Tallinnas Tartu maantee rekonstrueerimine). Rekonstrueerimise mõiste sisustamisel tuleb lähtuda üksnes tehnilistest näitajatest, mitte kasutusotstarbest. Hoone funktsiooni on võimalik muuta ka ehitustegevust teostamata või väga väikesi ehitustöid tehes. 5. Mart Seeri ja Villu Otsmanni vastuses palutakse jätta AS YIT Ehitus ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti apellatsioonkaebused rahuldamata. Kaebajad leiavad, et ehitusluba rikub nende õigust osaleda oma elukeskkonna kujundamises ning õigust nõuda planeeringutes avalikult lubatud nõuetele vastavat elukeskkonda. Antud juhul on päris selgelt tegemist uue hoone ehitamisega. 6. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuses palutakse AS YIT Ehitus apellatsioonkaebus rahuldada ning jätta Mart Seeri ja Villu Otsmanni apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja leiab, et ehitustööd teostati ehitusloa alusel ja EhS § 40 lg 2 ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele. Lammutamine ei ole ainus, vaid äärmuslik võimalus. 3
(12)7. AS YIT Ehitus vastuses palutakse rahuldada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti apellatsioonkaebus ning jätta Mart Seeri ja Villu Otsmanni apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjustel:
  1. a)Käesoleval juhul ei ole tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Ehitustööd on teostatud kehtiva ehitusloa alusel. Ehitusloa kehtivus peatati halduskohtu 15. juuni 2006. a määrusega. Selleks ajaks olid rekonstrueeritava hoone välitööd enamuses teostatud. 27. juuni 2006. a määrusega lubati ehitada fassaadikonstruktsiooni, teha katusetöid ning paigaldada uksi ja aknaid.
  2. b)Haldusakti tagasitäitmine on seotud asjaolude kaalumisega ega ole imperatiivseks tagajärjeks haldusakti tühistamisel. Ettekirjutuse tegemiseks peavad olema täidetud RVastS § 11 lg-s 1 sätestatud eeldused. Isegi, kui ehitusluba on vastuolus planeerimisseadusega, on tegemist formaalse, mitte materiaalse õigusvastasusega. Kaebaja väide detailplaneeringu nõuete rikkumisest rekonstrueerimisel ei saa iseenesest olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebaja õiguste rikkumine.
  3. c)Ehitusluba väljastati rekonstrueerimiseks. Hoone kubatuur ei suurene, vaid väheneb. Kui kinnistul on varem asunud ehitis, puudub igasugune õiguslik alus keelata hoone olemasolu. Halduskohus ei ole jätnud tähelepanuta hoone sobivust piirkonda. Kohus leidis, et neid asjaolusid tuleb hinnata planeerimismenetluses. Halduskohus leidis, et võimaliku detailplaneeringu kehtestamise korral on võimalik väljastada ehitusluba.
  4. d)Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määrusega nr 10 on kinnitatud ehitise kasutamise otstarvete loetelu. Sanatooriumi majutushoone – pansionaat, mis ei kuulu haiglate ja muude ravihoonete gruppi – on loetelus mitteelamute all. Pansionaat majutaks turiste ning osutaks vastavaid ravi- ning hooldusteenuseid. Pansionaadi rajamine on kooskõlas üldplaneeringuga. Asjakohatud on väited, et territooriumil ei tohiks olla üle 10 kodumajapidamise. Kinnistu ei kuulu pargi koosseisu. Kinnistu oli varem äärmiselt halvas seisukorras. Rekonstrueeritud hoone parandas üldist miljööd piirkonnas.
  5. e)Kolmas isik on ehitusloa alusel teinud kulutusi kümnete miljonite kroonide ulatuses. Kahjude ulatus oleks lammutamise korral hetkel määratlematu. Seevastu kaebajad ei ole üleüldse märkinud, kas, millist ja kui suurt kahju on neile ehitusloaga tekitatud. Hoone asub kaebajate elukohast ligikaudu 400 m kaugusel ega ole kaebajate koduaknast nähtav. Hoonet teenindav transport ei möödu kaebajate elukohast. Selline hoone ei saa kaebajatele mistahes kahjusid tekitada. 8. Tallinna Ringkonnakohtu 3. juuli 2007. a määrusega kaasati menetlusse vaidlusaluse kinnistu uus omanik Hermes Projektijuhtimine OÜ ning kinnitati Mart Seeri, Villu Otsmanni, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, AS YIT Ehitus ja Hermes Projektijuhtimine OÜ vaheline kompromiss. 9. Riigikohtu 29. oktoobri 2007. a määrusega kaasati AS Infortar kolmanda isikuna menetlusse. Riigikohtu 18. detsembri 2007. a otsusega haldusasjas nr 3-3-2-3-07 rahuldati Sihtasutuse Põhja Eesti Regionaalhaigla teistmisavaldus ja tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 3. juuli 2007. a määrus osas, millega lõpetati asjas menetlus ja kinnitati menetlusosaliste vaheline kompromiss. Otsus saadeti uuesti läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 10. Ringkonnakohus peatub esmalt kaebeõigusel käesolevas asjas (I), kontrollib seejärel vaidlustatud haldusaktide õiguspärasust (II ja III) ja lahendab nõude lammutusettekirjutuse tegemiseks (IV). Lõpuks lahendab ringkonnakohus menetluslikud küsimused (V). 4
(12)I 11. Vastavalt HKMS § 7 lg 1 esimesele lausele võib kaebusega haldusakti peale halduskohtusse pöörduda vaid isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või vabadusi.

§ 26

lg-st 1 tuleneb erandina igaühe kaebeõigus, mille kohaselt võib kohtusse pöörduda igaüks, kes leiab, et planeeringu kehtestamise otsus on õigusvastane seadusega või muu õigusaktiga vastuolu tõttu. Selline igaühe õigus on kohaldatav üksnes planeeringu kehtestamise otsuste vaidlustamisel. Halduskohus on vääralt juhindunud analoogia korras

§ 26lg-st 1.

Analoogiaks ei ole alust, sest ehitusloa vaidlustamisel puudub kaebeõiguse küsimuses seaduse lünk, mida analoogia abil täita. See küsimus on reguleeritud HKMS § 7 lg-ga 1.

§ 2lg-t 1 ei ole alust tõlgendada ka laiendavalt.

Planeering ja ehitusluba on erineva reguleerimiseseme ja funktsiooniga haldusaktid.

  1. Haldusakti tühistamiseks HKMS § 7 lg 1 esimese lause kohaselt esitatud kaebuse läbivaatamisel kaitstavate õiguste ja vabadustena tuleb mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi: põhiõigusi ja vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevaid õigusi. Kohus peab väidetavalt rikutud seadust või muud õigusakti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka üksikisiku huve. Kui säte kaitseb vähemalt avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist (Riigikohtu erikogu
  2. detsembri
  3. a määrus haldusasjas nr 3-3-1-8-01, p 22).
  4. Vastustaja ja kolmanda isiku arvates ei ole ehitusloaga kaebajate subjektiivseid õigusi riivatud. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu.
  5. Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 5 sätestab, et Eesti loodusvarad ja loodusressursid on rahvuslik rikkus, mida tuleb kasutada säästlikult. Eraldivõetuna on PS § 5 väärtusnorm, mis ei tekita isikutele subjektiivseid õigusi. Küll aga tuleb PS § 5 arvestada muude sätete, sh PS § 53 tõlgendamisel, mille esimese lause kohaselt on igaüks kohustatud säästma elu- ja looduskeskkonda ning hüvitama kahju, mis ta on keskkonnale tekitanud. Põhiseadus paneb üksikisiku kõrval keskkonna kaitse kohustuse ka riigile ja kohaliku omavalitsuse asutustele. Ringkonnakohus on seisukohal, et see kohustus ei ole pelgalt objektiivne, vaid loob isikule subjektiivse õiguse nõuda avalikult võimult keskkonna säästmist vähemalt neil juhtudel, kui keskkonna kahjustamine puudutab isikut, st mõjutab tema elukeskkonda. PS § 10 soodustab uute, põhiseaduses otseselt nimetamata, kuid selle eesmärgist tuletatavate põhiõiguste tunnustamist. Iseäranis puudutab see põhiõigusi, mida on üldiselt aktsepteeritud nn Euroopa õigusruumis (vrd Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi
  6. veebruari
  7. a otsus asjas nr 3-4-1-1-03, p 14). Siinkohal tuleb arvestada, et keskkonnainfo kättesaadavuse ja keskkonnaasjade otsustamises üldsuse osalemise ning neis asjus kohtu poole pöördumise konventsiooni (Århusi konventsiooni) art 1 tunnustab selgesõnaliselt „praeguste ja tulevaste põlvkondade õigust elada keskkonnas, mis vastab nende tervise ja heaolu vajadustele“. Sama konventsiooni art 9 paneb liikmesriikidele kohustuse tagada konventsiooniga seotud küsimustes asjast huvitatud üldsusele laiaulatuslik juurdepääs õigusemõistmisele. Keskkonnakaitse tasemest sõltub suures osas paljude teiste põhiõiguste realiseerimine, iseäranis elu, tervise, eraelu ja omandi kaitse. Kõrgetasemelise keskkonnakaitse kohustus on ära mainitud Euroopa Liidu põhiõiguste harta art-s II-
  8. Õigus puhtale keskkonnale oli juba
  9. aasta seisuga sätestatud põhiõigusena 53 riigi põhiseaduses (K. Relve, Füüsiliste isikute 5

(12)subjektiivne avalik õigus ja põhjendatud huvi keskkonnaasjades, Juridica 2004, nr 1, lk 20, 27).
  1. PS §-s 5 ja 53 sätestatud õiguse tekkeks ja selle kohtulikuks kaitseks ei piisa vaid abstraktselt keskkonna mõjutamisest, vaid mõju peab puudutama isikut. Riigikohtu halduskolleegiumi
  2. veebruari
  3. a otsuse asjas nr 3-3-1-86-06 p 16 kohaselt peab kaebaja keskkonnaasjas näitama ära, et vaidlustatav tegevus mõjutab teda ning mõju peab olema oluline ja reaalne. Riigikohus ei selgitanud, millal on keskkonnamõju oluline ja reaalne, kuid märkis, et see tingimus ei ole täidetud pelgalt avalikes huvides esitatud kaebuse korral. Keskkond on ka inimese loodud või ümberkujundatud loodus- või tehiskeskkond, iseäranis linnapargis aastaid valitsenud miljöö. Ringkonnakohus on seisukohal, et oluline ja reaalne keskkonnamõju ei saa piirduda vaid nende juhtudega, mil keskkonnamõju kaudu kahjustatakse isiku elu, tervist või muid põhiõigusi. Sellisel juhul oleks iseseisev õigus keskkonna säästmisele sisutu. Keskkonnamõjul on isiklik puutumus sõltumata mõjust muudele põhiõigustele ka siis, kui isik on tavapäraselt mõjutatavat keskkonnaressurssi kasutanud, kui ta viibib sageli kõnealuses keskkonnas või kui tal on sellega märgatavalt tihedam seos kui ülejäänud avalikkusel või kui keskkonnamõjust sõltub muul viisil oluliselt isiku heaolu. Sellisel juhul on tegemist enda, mitte pelgalt avalikkuse huvides esitatud kaebusega. 16.

§ 3lg 2 p-st 1 tuleneb kohustus uute hoonete ehitamisel koostada detailplaneering.

Tulenevalt PS §-st 5 ja 53 on puudutatud isikutel õigus nõuda keskkonda oluliselt ja reaalselt mõjutavate ehituslubade andmisel

§ 3lg 2 p-st 1 kinnipidamist.

Kaebajad on käesoleva ehitusloa vaidlustamisel selles tähenduses puudutatud isikuteks. Ehitusloa realiseerimine mõjutab oluliselt ja reaalselt nende elukeskkonda. Vastustaja ja AS YIT Ehitus väide, et kaebajad elavad rekonstrueeritavast hoonest 400 m kaugusel, ei vii teistsuguse seisukohani. Isiku elukeskkonnaks ei ole vaid tema kinnistu või korter, vaid ka tema elukohta vahetult ümbritsev avalik ruum, iseäranis elamu vahetus läheduses asuvad tänavad ja linnapargid, samuti sellised alad, kus isik tavatseb jalutada, sportida, lapsega mängida või muul viisil vaba aega veeta. Ringkonnakohus peab kaebajate kinnistute korterite asukohta arvestades ilmselgeks, et Sanatooriumi park ja seda ümbritsevad tänavad kujutavad kaebajate jaoks just sellist avalikku ruumi. Sõltumata sellest, kas lugeda vaidlustatud ehitusloa alusel toimuv ehitamine varasema hoone rekonstrueerimiseks või uue hoone püstitamiseks, nägi ehitusluba ette parki senisest märkimisväärselt erineva kasutusotstarbega hoone ehitamise. Selles on projekti kohaselt ette nähtud kokku 65 „numbrituba“, mis ehituslikult ei erine korteritest. Uues hoones hakkab lühi- või pikaajaliselt viibima märkimisväärne hulk inimesi, mis toob pargile ja seda ümbritsevatele tänavatele kaasa suurema kasutuskoormuse, sh parkimis- ja liikluskoormuse. Seega võib hoone oluliselt muuta pargi miljööd ja kaebajate heaolu ning kaebajatel on seega subjektiivne avalik õigus nõuda, et miljöö muutmine toimuks õiguspäraselt. 17. Lisaks eeltoodule kaitseb kaebajate huve ja tekitab neile seega subjektiivseid avalikke õigusi Tallinna linna üldplaneering. Üldplaneeringu maakasutusplaan (http://tlpa.tallinn.ee/ down.php?id=71) näeb Pargi, Raudtee, Valve, Põllu ja Sihi tn vahelisel alal ette ühiskondlike ja puhkeehitiste ala. Üldplaneering kujutab endast kohaliku kogukonna kokkulepet maakasutuse peamiste otstarvete kohta. Elanike huvides on, et nende elamute lähedusse jääks ka neile teenuseid pakkuvaid ettevõtteid. Samas võib nende huve rikkuda asustustiheduse ebamõistlik suurendamine, eriti parkides ja puhkealadel. Seega on puudutatud isikul õigus vaidlustada 6

(12)ehitusluba, mille kooskõla üldplaneeringu maakasutusplaaniga on vaieldav. Küsimuse, kas see vastuolu loa ja planeeringu vahel tegelikult esineb, lahendab ringkonnakohus allpool (III).
  1. Eelnevast tulenevalt on kaebajatel ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus. Samadel põhjustel on kaebajatel kaebeõigus ka lammutusettekirjutuse tegemise nõude osas. Kuidagi ei välista kaebeõigust ehitusloa vaidlustamisel ja ehitise lammutamise nõudmisel uue ehitusloa andmine. Kaebeõigus sõltub sellest, kas haldusakt või selle andmata jätmine rikuvad isiku õigusi kaebuse esitamise ajal (HKMS § 7 lg 1). Hilisemad sündmused võivad mõjutada kaebuse sisulist põhjendatust, kuid ei kõrvalda kaebeõigust. II
  2. Ehitusloa õiguspärasuse osas käib käesolevas asjas vaidlus selle üle, kas ehitusloa andmisele pidi eelnema detailplaneeringu kehtestamine ning kas ehitusluba anti kooskõlas Tallinna linna üldplaneeringuga. Ringkonnakohus käsitleb järgnevalt detailplaneeringu koostamise vajadust. 20.

§ 3

lg 2 p-st 1 tulenevalt on detailplaneeringu koostamine muuhulgas kohustuslik linnades uute hoonete, välja arvatud üksikelamu kõrvalhooned, suvila kõrvalhooned ja aiamaja kõrvalhooned ning teised kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehooned, ehitusprojekti koostamisel ja püstitamisel. Sama lõike p 2 kohaselt on detailplaneeringu koostamine muuhulgas kohustuslik linnades olemasolevate hoonete, välja arvatud üksikelamu, suvila ja aiamaja ning nende kõrvalhooned, maapealsest kubatuurist üle 33 protsendi suuruse laiendamisel ja selle ehitusprojekti koostamisel. Kui selle sätte p 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav, ei ole oluline, kas detailplaneeringu koostamine on nõutav ka p 2 kohaselt.

§ 3

lg 2 p 1 kohaldamisel on käesoleval juhul määrava tähtsusega küsimus, kas ehitusloa alusel toimus uue hoone püstitamine või olemasoleva hoone rekonstrueerimine.

  1. Sellele küsimusele ei saa vastata vaid formaalselt ehitusloast endast lähtudes. Ehkki ehitusloas nimetatakse kavandatavaid ehitustöid rekonstrueerimiseks, tuleb selgitada, kas need tööd on ka oma tegelikult olemuselt rekonstrueerimistööd seaduse tähenduses. Ehitusloa andmise ajal sätestas EhS § 2 lg 8, et ehitise rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Käesoleval juhul nägi ehitusluba ette varasema haigla pesu- ja katlamaja ning remondibaasi hoone kõikide konstruktsioonide täieliku lammutamise ning nende asemele numbritubadega pansionaadihoone täiesti uute tarindite rajamise. Riigikohtu halduskolleegium on
  2. mai
  3. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-23-06, p 14 rõhutanud vajadust selgitada, kas pärast nn demonteerimisvõtete rakendamist olemasoleva ehitise juures on veel võimalik ehitist rekonstrueerida. Riigikohtu kriminaalkolleegium on
  4. jaanuari
  5. a otsuses nr 3-1-1-90-07, p 8 leidnud, et rekonstrueerimine saab toimuda vaid juba olemasoleva hoone juures. Kriminaalkolleegium rõhutas ka vajadust igal üksikjuhul hinnata, millise tulemuseni on soovitud ehitustegevusega jõuda – kas püstitada uus ehitis või parendada olemasolevat. 7

(12)22. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul rääkida olemasoleva ehitise parendamisest. EhS § 2 lg 8 tähenduses saab rekonstrueerimisega olla tegu konstruktsioonide osalise, mitte täieliku asendamise ja muutmise korral. Käesoleval juhul nähti ette ehitise konstruktsioonide täielik asendamine. Lisaks piirde-, kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmisele ja asendamisele nägi ehitusloa esemeks olev projekt ette ka hoonealuse pinnase eemaldamise ja tagasitäite, killustikaluse tegemise vundamenditaldmike alla, uute vundamentide ja keldri rajamise (II kd, tl 65, 67–68). Väär on AS YIT Ehitus seisukoht, et rekonstrueerimisel võib kõik ehitise konstruktsioonid asendada. EhS § 2 lg 8 ei võimalda rekonstrueerimise käigus asendada piirdekonstruktsioone ega asendada ega muuta vundamenti. Lisaks on uues hoones pesu- ja katlamaja ning remondibaasi ruumide asemel ette nähtud „numbritoad“. Sõltumata sellest, kas neid kasutatakse ajutiseks ööbimiseks või ajutiseks või alaliseks elamiseks, on uuel hoonel senisest erinev ruumijaotus (II kd, tl 141–142) ja kasutusotstarve. Õige on AS YIT Ehitus seisukoht, et kasutusotstarbe muutmine ei tähenda iseenesest uue hoone ehitamist, kuid uue hoone ehitamise ja rekonstrueerimise piiritlemisel on muuhulgas asjakohane võrrelda ka hoonete kasutusotstarbeid. Asjaolu, et uus hoone on kubatuurilt väiksem kui varasem ning et hoone järgib mingis osas varasema hoone gabariite, ei tähenda, et tegemist ei oleks uue hoonega. Ühestki sättest ega põhimõttest ei tulene, et uus püstitatav hoone peaks olema senisest tingimata suurema mahuga. Hoone rekonstrueerimist

§ 3

lg 2 p 1 mõttes ei ole asjakohane võrrelda tee rekonstrueerimisega (vt AS YIT Ehitus apellatsioonkaebus).

§ 3lg 2 p 1 ei käsitle teede detailplaneerimist.

23. Antud juhul ei esine ka

§ 9

lg-s 10 sätestatud erandeid detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise kohustusest, sest kinnistu asub Nõmmel kui miljööväärtuslikul hoonestusalal (Tallinna linna üldplaneering, skeem 35 „Miljööväärtuslikud hoonestuspiirkonnad“). Eelnevast tulenevalt oli

§ 3

lg 2 p 1 kohaselt käesoleval juhul enne ehitusloa andmist nõutav detailplaneeringu kehtestamine. III

  1. Ehitusluba on ringkonnakohtu hinnangul vastuolus ka Tallinna linna üldplaneeringuga. Üldplaneeringu maakasutusplaan näeb Sanatooriumi piirkonna ette ühiskondlike ja puhkeehitiste alaks. Maakasutusplaani legendi kohaselt on nimetatud ala mõeldud põhiliselt haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuuri-, spordi- vms asutustele, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele ettevõtetele. See kirjeldus kinnitab, et ühiskondlike ja puhkeehitiste ala eesmärk on ennekõike sellele linnaelanikke, iseäranis piirkonna elanikke teenindavate ettevõtete paigutamine ja neile vaba aja veetmiseks võimaluste loomine. Vaidlusalusele alale ei ole nähtud ette elamuehitust. Vaidlusalune hoone on oma mahult Pargi, Raudtee, Valve, Põllu ja Sihi tn vahelisel alal sedavõrd oluline, et teda ei saa käsitada vähetähtsa erandina üldplaneeringus kindlaks määratud kasutusotstarbest.
  2. Ringkonnakohus nõustub kaebajatega, et projektis nähti tegelikkuses ette korterelamu, mitte ühiskondliku või puhkeehitise ehitamine. Ehitusloa andmisel ja selle õiguspärasuse 8

(12)kontrollimisel tuleb välja selgitada ehitise tegelik, mitte fiktiivne kasutusotstarve. Vastupidine seisukoht viiks avaliku võimu seaduslikkuse põhimõtte (PS § 3 lg 1) rikkumisele, samuti ehitusloa taotlejate ebavõrdsele kohtlemisele, sest siis saaks näilisele kasutusotstarbele viidates taotleda ehitamisel eeliseid, mida tegelik kasutusotstarve ei võimalda. Õigusaktid kehtestavad nõudeid nii eluruumidele kui ka majutuskohtadele, kuid nad ei sätesta üheseid tunnuseid, millal on tegemist eluruumi ja millal majutuskohaga. Seejuures on korterit ehituslikust seiskohast võimalik kasutada ka ajutise peatuskohana ning ükski õigusakt ei keela isikul elada püsivalt hotellis. Hindamaks planeerimis- ja ehitusõiguse seisukohast seda, kas hoone on elamu või ajutise majutuse asutus, tuleb hoonet võrrelda nimetatud hoonete tüüpjuhtumitega. Ringkonnakohus möönab, et ehituslikult võib eksisteerida ka üleminekuvorme, mille puhul domineerivat funktsiooni määratleda ei saagi. Ehkki vaidlusaluse ehitusloa aluseks olnud projektis nimetatakse kortereid „numbritubadeks“, ei erine nad ehituslikult millegi poolest tüüpilistest korteritest. Võrreldes tüüpilise majutusasutusega on vaidlusaluses hoones vaid väga napilt üldkasutatavaid ruume (vt II kd, tl 130). Projektis „vastuvõtuks“ nimetatud ruum on oma mahult ja kujult selgelt lähedasem kaasaegse kortermaja koridorile kui hotelli vms majutusasutuse fuajeele. Asjaolu, et elamusse nähakse ette ka mõni üksik ruum raviteenuste osutamiseks või äripinnana kasutamiseks, ei muuda elamut ühiskondlikuks ega puhkeehitiseks. Käesoleval juhul on projekteeritud hoone seega selgelt korterelamu.
  1. Üldplaneering, nähes ette piirkonda ühiskondlikud ja puhkeehitised ennekõike linnaelanike teenindamiseks, ei välista siiski täielikult sinna ehitatavates hoonetes turistide majutamist. Käesoleval juhul on vaidlusaluses ehitises aga ülekaalukalt valdav selline funktsioon, mida ei saa ka vastustaja ja AS YIT Ehitus formaalses käsitluses lugeda ühiskondlikuks kasutuseks Tallinna linna elanike poolt.
  2. Eelnevast tulenevalt on ehitusluba vastuolus ka EhS § 24 lg 1 p-ga
  3. Tegemist on materiaalse, mitte pelgalt menetlusliku või vormilise õigusvastasusega. Planeeringu nõuded ehitistele ja nende kasutusotstarbele kujutavad endast sisulisi nõudeid.
  4. Kuna ehitusluba riivab kaebajate õigusi ja on õigusvastane, on halduskohus ehitusloa õigesti tühistanud ning vastustaja ja kolmanda isiku apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. IV
  5. Kaebajad taotlesid lisaks ehitusloa tühistamisele HKMS § 26 lg 1 p 1 alusel linnaplaneerimise ameti kohustamist haldusakti tagasitäitmise korras ehitusloa alusel püstitatud hoone lammutamise ettekirjutuse tegemisele. Halduskohus on jätnud selle nõude põhjendamatult rahuldamata. See, et lammutusettekirjutuse tegemine on kohaliku omavalitsusüksuse pädevuses, ei välista tagasitäitmist.
  6. HKMS § 26 lg 1 p 1 kohaselt on halduskohtul õigus teha võimaluse korral ettekirjutus haldusakti tagasitäitmise kohta, näidates ära selle läbiviimise viisi. Materiaalõiguslikult on tagasitäitmise nõuet täpsustatud haldusakti tagajärgede kõrvaldamise nõudena RVastS §-s
  7. Selle paragrahvi
  8. lõike kohaselt võib kannatanu avaliku võimu kandjalt rahalise hüvitise 9
(12)asemel nõuda kehtetuks tunnistatud või vastavas osas muudetud haldusakti või toimingu õigusvastaste tagajärgede kõrvaldamist. RVastS § 11 lg-st 1 tulenevalt on tagajärgede kõrvaldamise nõudel järgmised eeldused: 1) haldusorgani avalik-õiguslik tegu (tühistatud või tagasiulatuvalt muudetud haldusakt või õigusvastane toiming); 2) isiku subjektiivse õiguse rikkumine; 3) püsiv õigusvastane tagajärg; 4) põhjuslik seos haldusorgani teo õigusvastase tagajärje ja isiku subjektiivse õiguse rikkumise vahel (vt E. Andresen, Õigusvastaste tagajärgede kõrvaldamine ja kahju hüvitamine riigivastutusõiguses, Juridica 2006, lk 167). Ehkki § 11 paikneb RVastS III peatükis „Kahju hüvitamine“ ja kasutab väljendit „hüvitamise asemel“, ei ole varalise või mittevaralise kahju tekkimine RVastS § 8 ja 9 mõttes tagajärgede kõrvaldamise nõude eelduseks. Sätte paiknemine ja sõnastus tuleneb sellest, et RVastS § 11 reguleerib ennekõike kahju rahalise hüvitamise ja tagajärgede kõrvaldamise nõude vahekorda. Nõude eeldused on aga RVastS § 11 lg-s 1 reguleeritud teisiti. Kahju tekkimise asemel sätestab RVastS § 11 lg 1 tagajärgede kõrvaldamise nõude eeldusena püsiva õigusvastase tagajärje olemasolu.
  1. RVastS § 11 lg 1 eeldused on käesoleval juhul täidetud. Ehitusluba kuulub tühistamisele, see rikub kaebajate õigusi ja ehitusluba tekitas vaidlusaluse ehitise näol püsiva õigusvastase tagajärje.
  2. Järgnevalt selgitab ringkonnakohus, kas taotletav tagajärgede kõrvaldamise vahend on õiguslikult ja faktiliselt võimalik. RVastS § 11 lg 2 kohaselt on avaliku võimu kandja tagajärgede kõrvaldamisel kohustatud rakendama kõiki õiguspäraseid abinõusid, sealhulgas andma haldusakte, sooritama toiminguid või esitama kolmanda isiku vastu eraõiguslikke nõudeid, kui selleks on olemas õiguslik alus ja tagajärgede kõrvaldamise kulud ei ületaks oluliselt rahalist hüvitist.
  3. Kaebajate poolt taotletava lammutusettekirjutuse tegemiseks oleks EhS § 40 lg 2 näol olemas õiguslik alus. EhS § 40 lg 2 näeb ette, et õigusliku aluseta ehitatud ehitise omanik peab sellise ehitise lammutama ettekirjutusega määratud tähtpäevaks, viisil ja tingimustel. Ehitusloa tühistamine halduskohtu poolt tähendab ehitusloa kehtetuks tunnistamist algusest peale. Selle tulemusena muutub ehitis kohtuotsuse jõustumise hetkest õigusvastaseks ja tekib alus EhS § 40 lg 2 kohaldamiseks. Käesoleval juhul tuleb täiendavalt selgitada, kas lammutusettekirjutuse tegemise välistab kohtumenetluse ajal hoonele antud uus ehitusluba. Lähtudes kaebajate ja Hermes Projektijuhtimise OÜ läbirääkimiste tulemustest muudeti teeninduskompleksi rekonstrueerimise projekti ning vastustaja väljastas
  4. mail 2007 uue ehitusloa. See ehitusluba on kehtiv ja kaebajad ei ole seda vaidlustanud. Vaidlusaluse hoone ehitamine toimus valdavalt käesolevas asjas vaidlustatud
  5. juuli
  6. a ehitusloa alusel ja tagajärjel (vt nt AS YIT Ehitus
  7. juuni
  8. a taotlus, II kd, tl 141).
  9. mai
  10. a ehitusluba ei saanud reguleerida juba teostatud ehitustöid ega legaliseerida tagantjärele juba püstitatud ehitise osasid. Loa poolt legaliseerituna on võimalik vaadelda vaid sama loa esemeks olnud tegevuse tagajärgi. Seega ei takistaks uue ehitusloa kehtivus varasema ehitusloa alusel valminud osade lammutamiseks ettekirjutuse tegemist. See, et varasema ehitus- 10
(12)loa alusel valminud osade lammutamiseks võib olla vältimatult vajalik lammutada ka hilisema kehtiva ehitusloa alusel valminud osasid, ei anna alust jätta ettekirjutust täitmata.
  1. Seadus ei näe aga ette õigusliku aluseta ehitatud ehitise tingimusteta lammutamist. Ehitise lammutamise ettekirjutus on vaatamata EhS § 40 lg 2 kategoorilisele sõnastusele kaalutlusotsus (vrd varasema planeerimis- ja ehitusseaduse § 61 kohta Riigikohtu
  2. novembri
  3. a otsuses nr 3-3-1-64-02, p 10). Seega ei piisa lammutusettekirjutuse õiguspärasuse hindamiseks õigusliku aluse olemasolust, vaid kontrollida tuleb, kas lammutusettekirjutus oleks kooskõlas diskretsioonireeglitega. Halduskohus ei saa haldusorganile üldjuhul ka tagajärgede kõrvaldamise nõude raames teha siduvat ettekirjutust haldusakti andmiseks. See on võimalik üksnes juhul, kui kaalutlusõigus on redutseerunud, st kõik teised lahendid oleks juhtumi eripära tõttu välistatud. Reeglina tuleb kaalutlusõiguse korral haldusorganile teha ettekirjutus asja uueks otsustamiseks (vrd RVastS § 6 lg 4 ja 5).
  4. Ringkonnakohus ei pea käesoleval juhul võimalikuks vastustajale otsese ettekirjutuse tegemist, küll aga ettekirjutust lammutamise küsimuse otsustamiseks. Seejuures tuleb vastustajal arvestada järgmist.
  5. Käesoleval hetkel ei ole krundi suhtes kehtiva detailplaneeringu puudumise ja üldplaneeringuga esineva vastuolu tõttu lubatav vaidlusaluse ehitise püstitamiseks ehitusloa väljaandmine. Ekslik on halduskohtu seisukoht, et käesoleva ehitusloa tagajärjel tekkinud olukorra lahendamiseks on võimalik kaaluda hoonet legaliseeriva detailplaneeringu kehtestamist. Seni kuni detailplaneeringut ei ole kehtestatud, tuleb lähtuda olemasolevast õiguslikust olustikust. Vastustajal ei ole alust ettekirjutuse tegemise kaalumisega viivitada, kuni võimalik detailplaneering kehtestatakse. Liiatigi eeldaks elamuehitust ettenägeva detailplaneeringu kehtestamine täiendavalt üldplaneeringu muutmist, sest elamuehitus on piirkonnas välistatud ka üldplaneeringust tulenevalt.
  6. Siiski tuleb vastustajal kaaluda lammutamisega võrreldes leebemaid alternatiive. Selgitada tuleb, kas
  7. mai
  8. a ehitusloaga ja selle aluseks olnud muudetud projektiga on kaebajate huvid piisavalt kaitstud, st kas hoonet on ehitustehniliselt praegu ette nähtud kujul võimalik otstarbekalt kasutada linnaelanikke teenindava ühiskondliku või puhkehoonena. Samuti peab vastustaja selgitama, kas lammutamise asemel tuleks kõne alla hoone rekonstrueerimine selliselt, et see oleks kasutatav ühiskondliku või puhkehoonena, nt hotellina või sanatooriumina, kus on ka ümbritsevatele elanikele teenuseid pakkuvaid ettevõtteid.
  9. Isegi, kui lammutamine on sobiv ja ainuvõimalik vahend õiguspärase olukorra loomiseks, tuleb lõppkokkuvõttes hinnata lammutusettekirjutuse proportsionaalsust. Selleks tuleb omavahel kaaluda rikutud avalikke ja kaebajate huve ning ehitise omaniku omandiõigust.
  10. RVastS § 11 lg 2 piirab tagajärgede kõrvaldamise nõuet, kui tagajärgede kõrvaldamise kulud ületaks oluliselt rahalist hüvitist. Ettekirjutuse tegemine ei too vahetult kaasa olulisi kulusid vastustajale. Olulised kulud tekiks juhul, kui vastustaja peaks ehitise omanikule hüvitama lammutamisega tekkiva kahju. Ringkonnakohtus ei saa käesolevas asjas teha kinnistu endistele või praegusele omanikule siduvat otsust selle nõude osas, sest nimetatud isikud pole sellist nõuet käesolevas asjas esitanud. Kuna aga sellest nõudest sõltub kaebajate tagajärgede kõrvaldamise nõude põhjendatus, peab vastustaja lammutusettekirjutuse tegemist kaaludes andma võimalikule hüvitisnõudele esialgse hinnangu. 11
(12)Selleks, et arendaja saaks nõuda ehitusloaga tekitatud kahju hüvitamist, peaks ehitamise kulud olema põhjuslikus seoses ehitusloaga. See eeldab, et isik teeb kulutusi ehitusloa õiguspärasust ja kehtimajäämist usaldades. Kinnistu varasem omanik AS YIT Ehitus võttis ringkonnakohtu hinnangul endale teadliku riski asudes pansionaadihoone rekonstrueerimise sildi all miljööväärtuslikus piirkonnas ilma ümberkaudseid elanikke kaasamata ehitama uut korterelamut. Aktsiaselts pidi arvestama, et ehitustööde alustamisel võidakse ehitusluba vaidlustada ja see võib tuua kaasa lammutusettekirjutuse tegemise. Iseäranis ei saa ettenägematuks kahjuks pidada kohtumenetluse ajal ehitustööde jätkamise tõttu kantud kulusid. Järelikult oli kolmandatel isikutel võimalik kahju vältida. Seega puudub ehitusloa ja kolmandate isikute võimaliku kahju vahel põhjuslik seos. Kolmandate isikute võimalikud kahjunõuded ei välista antud juhul ehitusloa tagasitäitmist. IV
  1. Kaebajate, vastustaja, AS YIT Ehitus ja Hermes Projektijuhtimise OÜ poolt apellatsioonkaebuste varasemal läbivaatamisel sõlmitud kompromissi ei ole käesolevas menetlusstaadiumis võimalik kinnitada. Vastavalt HKMS § 21 lg 3 esimesele lausele peavad kompromissiga nõus olema kõik menetlusosalised. Kolmandate isikutena kaasatud Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla ja AS Infortar ei ole kompromissiga nõus.
  2. Vastavalt HKMS § 92 lg-le 1 tuleks vastustajalt kaebajate kasuks välja mõista menetluskulu, kuid kaebajad ei ole väljamõistmist taotlenud.
  3. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda (HKMS § 92 lg 7). Sellest sättest tulenevalt jäävad AS YIT Ehitus ja Hermes Projektijuhtimise OÜ menetluskulud nende endi kanda, sest nende vastaspooleks olid kaebajad ja kaebajad ei pea kulusid hüvitama. Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla esitas ringkonnakohtule taotluse teistmisavaldusega seoses kantud menetluskulude väljamõistmiseks. Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla vastaspooleks olid käesolevas asjas nii kaebajad kui ka vastustaja, sest mõlemad pooled palusid kinnitada sihtasutuse õigusi rikkunud kompromissi. Kuna kulud peab HKMS § 92 lg 1 alusel hüvitama vastustaja, peaks ta hüvitama ka sihtasutuse kulud. Vastavalt HKMS § 93 lg-le 1 tuleb kulude nimekiri ja kuludokumendid esitada kohtule enne kohtuvaidlusi. Kohtuna peetakse selles sättes silmas selle astme kohut, kus toimuva menetlusega seoses kulud kanti. Kuludokumente ei saa esitada pärast lahendi tegemist ei kõrgema astme kohtule ega madalama astme kohtule, kuhu uueks läbivaatamiseks asi saadeti.
  4. Seega jäävad kõigi menetlusosaliste kulud nende endi kanda. Viive Ligi Lauri Madise Ivo Pilving 12
(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.