-is sätestatud mõistliku aja põhimõttest ja palus kohaldada aegumist. Juhul, kui kohus ei rahulda kostja eelnimetatud taotlust, pakkus kostja kompromissi, mille kohaselt kostja maksaks hagejale 1 080 000 krooni ja saaks tagasi kinnistu omanikuks. Kompromisslepingu sõlmimisel peab hageja kustutama kinnistule seatud hüpoteegi. Nõude kohta alandada hinda 925 000 krooni võrra, leidis kostja, et kuna tegemist on kinnistuga, mille suurus on 921 m2 ja millel asus laiendamise staadiumis suvila, siis nõue vähendada ostuhinda 85,6% on põhjendamata. Kostja märkis, et kinnistu omanikuks ja müüjaks oli AS Hansa Liising Eesti ning kostjale oli üle antud müügilepingu eseme käsutusõigus. Kostja lisas vastusele tõenditena teatise kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta (tl 51-53), Lõuna Ringkonnaprokuratuuri määruse kaebuse rahuldamata jätmise kohta (tl 54-56), S.P. vastuse hagejale ekspertiisiakti kohta (tl 57). Hageja seisukoht kostja vastusele (tl 61) 2
) sätestatud mõistliku aja põhimõttest ja hagile tuleb kohaldada aegumist. Kohus leiab, et kostja on ekslikult sidunud hagi aegumise
§-st 220 lg 1 tuleneva ostja kohustusega teatada asja lepingutingimustele mittevastavusest. Aegumine saab olla seotud vaid õigusega nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1). Käesolevas asjas on selliseks nõudeks hageja valitud õiguskaitsevahendi ostuhinna alandamise - taga seisev nõue enammakstud müügihinna tagastamiseks. Müügilepingust tuleneva nõude aegumisel näeb
ÜS §-s 147 ettenähtud üldreegliga müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale, mitte nõude sissenõutavusest. Aegumistähtaeg tuleneb TsÜS § 146 lg-st 1, mille järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Antud asjas tuli kinnistu müügilepingu kohaselt müügilepingu eseme otsene valdus T.T. anda üle hiljemalt 15.11.
lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hageja poolt õiguskaitsevahendina hinna alandamise kasutamiseks peavad olema täidetud teatud materiaalsed ja formaalsed eeldused. Esiteks hindab kohus hinna alandamise materiaalsete eelduste esinemist: 1) võlgnik rikkus võlasuhtest tulenevat kohustust, 2) kohustuse rikkumise sisuks on kohustuse ebakvaliteetne täitmine, 3) puudustega täitmine võeti vastu ning 4) rikkumist ei põhjustanud õiguskaitsevahendit kasutada sooviv pool. Käesolevas asja ei ole vaidlust selles, et kostja andis üle puudustega asja, rikkudes seega
lg 1 sätestatut, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, s.h kvaliteedi osas.
lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Viimane tähendab ühtlasi, et asi peab lepingutingimustele vastamiseks omama nimetatud kasutusviisi raames ka nõuetekohast kvaliteeti. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis kinnistu osaks olevat ehitist pärast selle lõpuniehitamist kasutada elamiseks ja et kostja oli sellest otstarbest teadlik. Erikokkuleppe puudumisel peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga (
lg 1), antud juhul arvestades ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Pooled kinnitasid, et hageja võttis müügilepingu esemeks oleva kinnistu vastu. Kostja ei ole kohtumenetluses väitnud või toonud välja asjaolusid, millest ilmneks, et asja kvaliteedinõuetele mittevastavus on olnud tingitud hageja enda käitumisest. Kostja on küll viidanud, et jääb selgusetuks, kuidas mõjutas kinnistu üleandmise ja hagi esitamise vaheline aeg 1,5 aastat pooleliolevat ehitist (tl 48), millest kohus järeldab, et kostja osutab võimalusele, et elamu on kahjustunud hageja tegevuse tagajärjel või juba mingil määral amortiseerunud, mille eest müüja ei vastuta. Samas ei ole kostja esitanud ühtegi otsest või kaudset tõendit selle kohta, et osaliselt on puuduste tekkimise eest vastutav hageja. Samuti leiab kohus, et 1,5 aasta jooksul ehitise tavapärase sihtotstarbelise kasutamise käigus tekkinud muutused ei ole sedavõrd suured, et need antud asjas mõjutaksid olulisel määral müüja vastutuse ulatust. Seda enam, et hagejal ei olnud võimalik ehitist elamiseks kasutadagi. Seega esinevad antud asjas hinna alandamise materiaalsed eeldused. Hinna alandamise formaalseks eelduseks on selle toimumine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise (tahte)avaldusele kohalduvad TsÜS-s sätestatud üldised tahteavaldustele kehtestatud nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Antud asjas selgitas hageja, et tegi kostjale hinna alandamise avalduse pärast advokaadi poole pöördumist, kuid täpset kuupäeva ei mäleta, võis olla kas septembris või oktoobri alguses. Avalduse tegi ta samas ulatuses, s.o 925 000 krooni (tl 67). Kostja e-kirjana saadetud vastusest hagejale nähtub, et ta sai hageja kirja hinna alandamise avaldusega kätte 13.10.2007 (tl 57). Kohus leiab, et hinna alandamise formaalne eeldus on sellega nõuetekohaselt täidetud. Kuivõrd hinna alandamise avaldus on 5
§-st 11 lg
lg 1 sätestatud üldreegli kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
lg 2 kohaselt läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et mittevastavus esines juba müügilepingu eseme üleandmisel hagejale. Seda asjaolu kinnitavad nii hageja esitatud OÜ Nortim ekspertiisiaktist (tl 19-25) ja OÜ Tiva Ehitus hinnangust eramu tehnilise seisundi kohta (tl 103-150) kui ka kostja esitatud OÜ ARC Projekt ekspertarvamusest nähtuv, et (poolelioleva) ehitise mittevastavus lepingutingimustele on tingitud ehitustööde ebakvaliteetsest teostamisest, seega olid puudused olemas juba ehitise üleandmisel. Müüja vastutuse osas näeb
siiski ette ka müüja vastutusest vabanemise alused, mille esinemisel on välistatud müüja vastutus ja müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud õiguskaitsevahendite kohaldamine tema vastu. Müüja vastutuse piiramise alused sisalduvad
lg 4 ja § 220 lg 3.
lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja teadma pidamisest saab üldjuhul rääkida vaid seoses tavapärasel ülevaatamisel avastatavate, mitte aga nn varjatud puudustega. “Teadma pidamine“ § 218 lg 4 mõttes tuleb kõne alla üksnes juhul, kui ostja on asjaga enne lepingu sõlmimist reaalselt tutvunud ning jätnud tähelepanuta vea, mis oleks pidanud silma torkama igale sellise asja üle vaadanud isikule (ka tegeliku ülevaatamise toimumise korral ei saa müüjalt oodata eriteadmiste olemasolu ning üksnes eksperdile ilmsete puuduste äratundmist)
lg 4 alusel.
lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kostja on osutanud sellele, et hagejale pidi hiljemalt 2007 aprilli lõpuks olema selge, millised puudused ehitisel on, kuid kostjale saatis hageja ekspertiisiakti koos kirjaga alles 2007 oktoobris. Hageja seletuse järgi sai ta ekspertiisiakti 2007 maikuus (tl 61). Kohus möönab, et on vaieldav, kas puudustest teadasaamisel nendest müüjale teatamist viis-kuus kuud hiljem võib antud asjaoludel lugeda toimunuks mõistliku aja jooksul. Samas ei oma vastus sellele käesolevas asjas tähtsust, kuna kohtu hinnangul on antud juhul täidetud ka
lg 1 p 2 rakendamise eeldused.
lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus lähtub oma järelduses kostja antud selgitusest, et objektil tegi tema sisuliselt ehitustöid, mitte AS Hansa Liising Eesti (tl 67). Samuti elas kostja tema sõnul seal hoones ise suvel sees, kui ehitus käis (tl 162). Müügilepingu p-is 2.2.1 kinnitas kostja, et müügilepingu ese on tema otseses valduses ja kasutuses alates 2003. aastast ja ta on teadlik selle seisundist (tl 8). Eeltoodust järeldab kohus, et kostja, olles ise ehitajaks ja ehitise kasutajaks, teadis ehitise varjatud puudustest. Kohus on juba eespool tuvastanud, et kostja ei teatanud hagejale nimetatud puudustest. Seega on hageja õigustatult tuginenud asja lepingutingimustele mittevastavusele. Müügilepingute puhul näeb
õiguskaitsevahendina ostuhinna alandamise kasutamisel ette teatud piirangud.
kohaselt ei või ostja alandada ostuhinda, kui müüja parandas või asendas asja lepingutingimustele vastava asjaga või kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Antud asjas ei ole kumbki pooltest väitnud või esitanud tõendeid selle kohta, et müüja oleks pakkunud ostjale heastamist (asja parandamise või asendamise vormis), seega võib hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele olenemata sellest, millal ta (nõude aegumise tähtaja piirides) kostjale asja puudustest teatas. Järgnevalt võtab kohus seisukoha ostuhinna alandamise põhjendatud suuruse osas. Kuna
lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Hageja on taotlenud ostuhinna alandamist 925 000 krooni võrra. Nimetatud summa suuruse kohta selgitas hageja, et kuna eksperdi hinnangu kohaselt tuleb hoone lammutada, siis peale lammutuskulusid jääb alles krunt, mille väärtus ostuhetkel oli 300 000 krooni, millest tuleb maha arvata lammutuskulud 171 000 krooni, mis teeb kinnistu väärtuseks 128 900 krooni. Müügitehingu hinna ja kinnistu väärtuse vaheks on 951 100 krooni, mille võrra müüja vähendab hinda (tl 61). Kohtuistungil antud seletuse järgi on lammutuskulud 145 000 krooni, seega tuleb hinda alandada 925 000 krooni võrra (tl 67). Kostja leidis, et kuna tegemist on kinnistuga, mille suurus on 921 m2 ja millel asus laiendamise staadiumis suvila, siis nõue vähendada ostuhinda 85,6% on põhjendamatu (tl 50). Enne alandatud ostuhinna põhjendatud suuruse üle otsustamist tuleb seega hinnata puudustega ehitise väärtust. Hageja leidis OÜ Nortim ekspertiisiakti, OÜ Tiva Ehitus hinnangu eramu tehnilise seisundi kohta ja OÜ Vennad Ehitus poolt ekspertiisis märgitud puuduste kõrvaldamiseks tehtud hinnapakkumise põhjal, et ehitis olemasoleval kujul on elamiskõlbmatu ja eluohtlik ning ehitise viimine lepingus ettenähtud valmidusjärku 70% on keeruline ja läheb kallimaks kui vana ehitise lammutamine ja uue ehitamine. Ehitis on seega väärtusetu ja kinnistu hinnaks peaks olema krundihind. Kostja vaidles OÜ ARC Projekt hinnangule viidates sellele vastu, leides, et hoone ei ole eluohtlik ja see on võimalik korda teha 60 000 krooni eest. Kohus, hinnates tulenevalt TsMS § 293 lg-st 2 poolte esitatud ekspertiisiakte dokumentaalsete tõenditena mitte eksperdiarvamustena) nõustub hageja seisukohaga selles, et elamu seisundist tulenevalt ei ole tööde kulukust ja keerukust arvestades selle parandamine mõistlik. Kuna vaidlusalust ehitist ei saa selle puuduste tõttu kasutada vastavalt tema müügilepingu sõlmimisel ettenähtud otstarbele ehk elamiseks, on ta hageja jaoks kasutu ja väärtusetu. Hageja on esitanud kaks erinevat detailset hinnangut, mis mõlemad osutavad kategooriliselt sellele, et ehitise puudused on eluohtlikud ja ehitis on sellises seisundis kasutuskõlbmatu. Kõrvutades eelnimetatud ekspertiisiakte, OÜ Vennad Ehitus hinnapakkumist ja hageja kirjeldust vajaminevate tööde teostamise ulatuse kohta (tl 161-162) OÜ ARC Projektid arvamuse ja kalkulatsioonidega (tl 91-94), millest viimased näevad sisuliselt vajadust üksnes n.ö kosmeetilist laadi parandusteks, ei pea kohus puudustele antud hinnangute ja vajaminevate tööde mahtude sedavõrd suure erinevuse tõttu OÜ ARC Projektid hinnangut usaldusväärseks. Isegi OÜ ARC Projektid arvamust arvestades kujuneks parandustööde tegelik teostamine märkimisväärselt kallimaks, kuna lisatud kalkulatsioon sisaldab üksnes töötasu ja teiste tööde teostamisega seotud kulude arvestust, arvestatud ei ole kulutusi ehitusmaterjalidele, arvamuses on lisaks osutatud vajadusele tellida kindlustustööde teostamiseks vajalikud konstruktsioonide tööjoonised kvalifitseeritud ehitusinsenerilt või firmalt (tl 95). Samuti on hageja märkinud, et nimetatud ekspertiisiaktis on kirjeldatud maja ühe nurga kordategemist, mitte terve maja (tl 161). Eeltoodu põhjal leiab kohus, et alandatud hinna leidmisel tuleb mittekohase täitmisega väärtuseks lugeda kinnistu turuväärtus ilma sellel asuva ehitise väärtuseta, milleks on AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant ekspertarvamuse kohaselt 01.11.2005 seisuga 325 000 krooni (tl 82) hageja ekslikult nimetatud 300 000 krooni asemel. Arvestades ekspertarvamuse koostamise aega, s.o hindamine toimus lühikese aja möödudes pärast müügilepingu sõlmimist, võib selles toodud turuväärtust lugeda asjakohaseks ka mittekohase täitmise väärtuse määramisel kohustuse täitmise aja seisuga. Kohase täitmise väärtuse määramise osas selgitas Riigikohus 30.11.2005 otsuses nr 3-2-1-13105, et kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus ning müügihind võib olla väiksem kui asja harilik väärtus ehk turuhind. Vaidlusaluse kinnistu turuhinnaks on AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant hindaja 03.10.2005 seisuga määranud 1 110 000 krooni (tl 75). Kohus leiab, et kuivõrd hageja tugines oma nõudes müügihinnale kui kohase täitmise väärtusele ja kostja ei ole sellele vastu vaielnud, tuleb alandatud ostuhinna arvutamisel võtta aluseks müügihind. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et 8
Küll aga tuleb mittekohase täitmise väärtust suurendada hagejale ehitise lammutamise käigus jäävate kasutuskõlblike ehitusmaterjalide väärtuse võrra. Tulenevalt OÜ Vennad Ehitus hinnangust on ehitise lammutamisel taaskasutatavate materjalide väärtuseks 26 833 krooni (hinnangus 31 663 krooni, s.h käibemaks), kuigi nende tegelik kasutamisvõimalus sõltub ehitusmaterjalide demonteeritavusest (tl 156). Hageja on kostjale pakkunud, et viimane võib lammutatava materjali ära vedada. Eeltoodu põhjal on alandatud hinnaks seega 728 167 krooni (1 080 000 – (351 833 × 1 080 000 : 1 080 000)), mis tuleb kostjalt välja mõista. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 163 lõikele 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus, rahuldades hagi osaliselt ~80% ulatuses nõudest ja arvestades, et kostja pakkus hagejale kompromissi, jätab hageja menetluskulud 80% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 20% ulatuses hageja kanda. Kohtunik 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.